Due milioni di case-fantasma

Censimento fabbricati non dichiarati - breve rass.stampa

LE CITTA' FANTASMA - Immobili e Fisco. Due milioni di case-fantasma. L'agenzia del Territorio sta ultimando il censimento dei fabbricati non dichiarati. Nella provincia di Roma 67mila edifici nascosti - A Napoli 60mila. Nascosto un sesto dei fabbricati. Sfuggono al Fisco 2 milioni su 13,2 - Nella provincia di Salerno 93mila.

Agli italiani piace talmente il mattone che il 15% dei fabbricati non risulta neppure al Catasto. E da qui a dire che è abusivo il passo è breve. Da un'analisi condotta a fini fiscali dall'agenzia del Territorio emerge un quadro, finora articolato sul 50% dei Comuni d'Italia, decisamente preoccupante: 1,2 milioni di fabbricati (in questo caso si tratta di intere costruzioni) sono fantasmi, emersi solo con la sovrapposizione delle foto aeree. Insomma, sulle mappe ufficiali non ci sono. In parte sono fabbricati rurali o ex rurali ma non è azzardato immaginare che, a livello nazionale, siano almeno 2 milioni i fabbricati sorti senza permesso e quindi non dichiarati neppure al Catasto.

Una fame atavica di mattone e uno splendido paesaggio vuoto per soddisfarla. Da queste condizioni, tragicamente felici, è nato lo scempio morale ed estetico dell'abusivismo edilizio, che nonostante i tre importanti condoni dei decenni scorsi è riuscito a tenere in piedi uno stock impressionante di due milioni di edifici che, ufficialmente, non dovrebbero esistere.

Le cifre su questa metropoli fantasma, grande come Lagos e Rio messe insieme (favelas comprese) e che si stende seguendo invisibili percorsi dalle Alpi alla Sicilia, provengono dal lavoro certosino che l'agenzia del Territorio ha sviluppato sui dati Agea. Tutto nasce da pochi commi del Dl 262/2006, che imponeva di mettere a reddito, fiscalmente parlando, tutti i fabbricati che non risultano sulle mappe catastali. Si pensava soprattutto a quelli ex rurali (ormai comode case di campagna), e per questo era stata mobilitata l'Agenzia per le erogazioni in agricoltura, ma dalle sovrapposizioni dei rilievi sulle mappe catastali è emerso un numero impressionante di «particelle» con sopra nuovi edifici. Cioè di edifici che sulla mappa proprio non ci sono, neppure come contorno.

I dati, dopo l'esame del Territorio di 4.238 Comuni in 66 Province (per alcune l'esame riguarda solo una parte dei Comuni, l'elenco dettagliato è sul web: www.agenziaterritorio.it/servizi/cittadino/variazionifabbricati/motore.php), sono drammatici: 1,2 milioni di fabbricati di varia natura mai denunciati al Catasto. Tutti abusivi? Tutti no. Ma molti sì. Non vanno considerate le piccole costruzioni rurali per le quali non serve neppure il permesso di costruire e vanno scartati gli inevitabili errori. Ma, considerando che a oggi è stata esaminata la metà dei Comuni, è facile prevedere che a fine esame (fra qualche mese) saranno saltati fuori almeno due milioni di edifici (in questo caso, mancando la mappa, di fatto edificio e fabbricato coincidono) la cui esistenza era, finora, del tutto sconosciuta. Di questi, probabilmente, alcuni potranno essere sanati in quanto l'edificazione non contrasta con le norme urbanistiche locali. Ma per gli altri?

L'aspetto più stupefacente non è l'indifferenza nella quale i Comuni, supremi custodi del Territorio e che ora assumeranno anche le funzioni catastali, hanno lasciato prosperare la fungaia abusiva. E neppure l'incapacità di autocontrollo dei cittadini che, in preda da sempre a una vera smania edificatoria, hanno eretto di tutto in barba alle leggi e senza preoccuparsi di sfruttare i condoni: l'ultimo è del 2003, quindi, dato che la crescita delle abitazioni abusive è di 30mila all'anno secondo le stime consolidate di Legambiente (circa 6mila edifici), è facile vedere che per moltissimi edifici l'ora della sanatoria non suonerà mai. Esisteranno, semplicemente, senza che nessuno faccia nulla. Proprio come nella Valle dei Templi di Agrigento.

Ma il fattore che colpisce di più, anche in termini economici, è il cattivo uso del territorio: si costruiscono ogni anno, legittimamente, 730mila unità immobiliari, circa 70mila edifici (sempre dati del Territorio), eppure non bastano: nei decenni si stratificano migliaia e migliaia di altre costruzioni abusive, mentre le vecchie sopravvivono, ormai abbandonate e inutili: l'incredibile vicenda delle aree dismesse delle grandi città è solo la manifestazione più evidente. E così si consuma inesorabilmente il suolo, senza mai guadagnarne.

Gli strumenti in mano ai Comuni per reagire esistono da sempre: la polizia municipale dovrebbe fare proprio quello. Ma i municipi sembrano più preoccupati delle infrazioni al Codice della strada e la mobilitazione anti-abusivismo stenta a partire. Così si registrano solo 56 particelle non dichiarate nel Comune di Torino e 22 in quello di Milano, ma 1.269 a Pavia, 717 a Genova, oltre 6mila a Roma e altrettante a Napoli, 400 a Firenze, 4mila a Catania e 1.331 a Bari e ben 93mila nella proVincia di Salerno.

La grande opera di controllo dell'agenzia del Territorio non sarà certo priva di errori nella sovrapposizione di mappe e foto. Ed è facile prevedere istanze in autotutela e ricorsi a pioggia (si vedano gli articoli a fondo pagina),tanto più che i controlli riguardano anche i terreni che hanno cambiato coltura. Ma di fronte all'enormità delle cifre è facile immaginare che molti proprietari non sappiano neppure di possedere un fabbricato abusivo, magari ereditato in perfetta buona fede. I nodi, quindi, verranno al pettine in questo 2008, quando a centinaia di migliaia saranno chiamati a rendere conto della mancata denuncia e, se i Comuni avranno voglia di attivarsi, anche del mancato permesso urbanistico.

  • Fuori controllo. Nell'indifferenza dei Comuni si è sviluppata una megalopoli illecita
  • Le sanatorie. Nonostante tre condoni molti non ne hanno neppure approfittato

I NUMERI

  • 8.103 - I municipi. I Comuni presenti in Italia
  • 4.238 - L'esame. I Comuni passati al setaccio dall'Agenzia del Territorio con i dati Agea.
  • 1.247.584 - Le particelle. I fabbricati che non risultano finora denunciati.
  • 90 - I giorni. Il periodo concesso all'intestatario della particella per fare ricorso.

 

di Saverio Fossati
da Il Sole 24ore del 21.01.08


ANALISI - SOSTENIBILITA' URBANA. Un territorio da riqualificare. Il territorio non va solo consumato.

Il suolo è una risorsa ambientale finita, non riproducibile, e quindi la sua tutela è insita nel concetto stesso di sostenibilità. Il territorio non può essere solo «consumato». E' importante varare una precisa normativa di contenimento dell'occupazione del suolo che possa garantire scelte concrete per la riqualificazione delle aree già urbanizzate o degradate.

La limitazione del "consumo di suolo" (utilizzo di suolo extraurbano, agricolo o naturale per nuovi usi insediativi) è una delle scelte strategiche per una effettiva sostenibilità urbanistica. Ciò, evidentemente, perchè il suolo è una risorsa ambientale finita, non riproducibile e non rigenerabile e quindi la sua tutela, o la progressiva riduzione del suo consumo, è insita nel concetto stesso di sostenibilità.

Negli ultimi anni, l'avvento di un nuovo modello di sviluppo della città e del territorio ha aumentato in modo sensibile la quantità di suolo utilizzato per usi insediativi, residenziali o per attività, di suolo, cioè, trasformato artificialmente. Si tratta del processo di metropolizzazione del territorio, presente ormai in molte aree del nostro Paese; una crescita che tende a saldare aree urbane e metropolitane con i fenomeni di diffusione insediativa già presenti e oggi in ulteriore dilatazione.

La richiesta di una riduzione del consumo di suolo torna quindi oggi di attualità, ancora più che nel passato, quando rappresentava comunque una delle scelte fondamentali della migliore urbanistica italiana.

Tuttavia, molte delle voci che oggi reclamano, giustamente, una riduzione del consumo di suolo, non riescono a liberarsi da un'impostazione che oscilla tra la denuncia generica e quella ideologica, entrambe non basate su dati confrontabili e attendibili, che evidenzino innanzitutto la dimensione quantitativa del problema. I numeri più ricorrenti del consumo di suolo si basano, per esempio, sulla diminuzione del territorio agricolo evidenziata dalle foto satellitari ma non tengono conto che quasi la metà del territorio agricolo perduto in realtà si è trasformata in aree rinaturalizzate, in zone di rimboschimento favorite dagli incentivi comunitari; mentre i dati più eclatanti, le denunce più allarmate, conteggiano tra il consumo di suolo ogni forma di trasformazione del territorio, dalla realizzazione di nuove infrastrutture, alla diffusione di spazi verdi nei tessuti periurbani, comprendendo quindi anche misure di riqualificazione urbana e di arricchimento delle dotazioni territoriali, ma anche di compensazione ambientale. Una politica ambientale efficace non si può basare solo su misure di tutela e conservazione ma deve sviluppare anche adeguate misure di trasformazione, di "costruzione" di un nuovo ambiente urbano e territoriale.

L'unico dato certo riguarda la superficie attualmente urbanizzata, pari al 4,6% dell'intera superficie nazionale: se quindi la sua ulteriore crescita rappresenterebbe certamente una patologia grave per l'ambiente e il territorio, oggi sono presenti patologie ancora più gravi, come il degrado delle periferie, gli scempi del paesaggio, la sostanziale assenza delle problematiche energetiche nel governo del territorio, la mancanza di interventi di ecologia urbana in grado di ridurre il carico inquinante e soprattutto la cronica carenza di infrastrutture per una mobilità efficace e sostenibile.

Appare quindi del tutto opportuna una precisa normativa di contenimento del consumo di suolo, analoga a quella presente in diversi Paesi europei, che può essere promossa dallo Stato senza invadere il campo delle Regioni perchè riguarda sue competenze specifiche, come l'ambiente e il paesaggio. Una normativa che garantisca alcune scelte concrete, come l'arresto della diffusione insediativa e l'uso o il riuso a fini insediativi di aree già urbanizzate o degradate piuttosto che una ulteriore occupazione di suolo extraurbano; scelte peraltro ben conosciute dall'urbanistica italiana che le ha sperimentate da molti anni nelle migliori esperienze di pianificazione ma che vanno oggi generalizzate prima che il consumo di suolo diventi un'ulteriore emergenza nazionale.

Anche per sostenere questa proposta di anticipazione della riforma, l'Inu ha avviato la formazione di un osservatorio sul consumo di suolo (in collaborazione con Legambiente) con l'obiettivo di produrre innanzitutto dati significativi e attendibili, finalizzati a giustificare e sostenere le scelte necessarie.

  • OCCUPAZIONE DEL SUOLO - L'unico dato ufficiale rivela che la superficie urbanizzata in Italia è attualmente pari al 4,6% del totale

 

di Federico Oliva, Presidente Istituto nazionale di urbanistica (Inu)
da Il Sole 24ore del 21.01.08


Mettersi in regola. Procedura d'ufficio o autodenuncia. E' possibile verificare la situazione anche sul web.

L'agenzia del Territorio è già al quarto comunicato (del 28 dicembre 2007, pubblicato sulla «Gazzetta Ufficiale» n.300/2007) dove vengono resi noti gli elenchi, ordinati per provincia, comune e particella catastale, relativi ai fabbricati che non risultano dichiarati in catasto, il tutto accertato in collaborazione con l'Agea (Agenzia per le erogazioni in agricoltura), ai sensi dell'articolo 2, commi dal 33 e 36 del Dl 262/06, convertito dalla legge 286/06. Base d'indagine, fra l'altro, rilievi aerei e ortofoto.

Si tratta di 1,2 milioni di «particelle» (ciascuna, in genere, corrispondente a un edificio) individuate in poco più della metà dei Comuni italiani.

Entro 90 giorni dalla pubblicazione del comunicato, i proprietari interessati dovranno dichiarare le costruzioni al Catasto fabbricati, affidando l'incarico a un tecnico professionista iscritto all'Albo degli ingegneri, architetti, geometri,dottori agronomi, periti edili e periti agrari, per evitare l'applicazione delle sanzioni previste dall'articolo 28 e 31 dql Rdl 652/39 e successive modificazioni. In particolare, dovranno essere predisposti i tipi mappali per l'aggiornamento della mappa catastale e l'inserimento dei fabbricati non censiti, mediante l'utilizzo del programma Pregeo e quindi dovrà essere allestita la denuncia con il programma Docfa e proposta di rendita al Catasto dei fabbricati.

In caso contrario gli immobili saranno censiti dagli uffici provinciali dell'Agenzia, con costi e sanzioni pari al minimo di 300 euro per ogni unità, se il ritardo della denuncia è superiore a 12 mesi, riducibili a un quarto se versate entro 60 giorni dalla richiesta.

Ai fini fiscali, la rendita assegnata avrà efficacia dal 1° gennaio dell'anno successivo alla sua costruzione, che dovrà essere indicata nella denuncia, ovvero dal 1° gennaio dell'anno successivo alla pubblicazione del comunicato.

Come già per i precedenti elenchi, anche questo fa riferimento in parte a edifici rurali, che i possessori potrebbero aver costruito ma omettendo la denuncia al catasto. Ma gli altri, in realtà, sono probabilmente immobili civili abusivi, circostanza che creerà grossi problemi sotto il profilo urbanistico ai proprietari,in quanto l'eventuale denuncia al catasto, non fa venir meno gli obblighi di rispetto delle norme urbanistiche. L'enorme numero di immobili illegali, rende forse opportuno il varo di un provvedimento per facilitarne la regolarizzazione: il rischio è che i proprietari interessati possano rinunciare per il momento all'accatastamento.

 

di Franco Guazzone
da Il Sole 24ore del 21.01.08


Immobili e Fisco. Case-fantasma, verifica a partire dal Catasto. Le mosse dei proprietari.

La partita delle case-fantasma, che stanno giocando agenzia del Territorio e contribuenti, ha dimensioni di tutto rilievo e può avere conseguenze significative per i proprietari.

Il problema degli elenchi dei fabbricati non censiti, pubblicati dall'agenzia del Territorio (si veda «Il Sole 24 Ore» di ieri [in alto, ndr]), va esaminato, dunque, anche dal punto di vista degli adempimenti, a carico dei proprietari.

Per poter verificare di essere inseriti negli elenchi, i proprietari devono, in primo luogo, conoscere gli identificativi catastali dei loro immobili, che potranno rilevare dagli atti di provenienza per compravendite, divisioni, denunce di successione o sentenze.

In mancanza di questi dati, è necessario che gli interessati si procurino una consultazione catastale, presso l'ufficio provinciale dell'Agenzia o presso lo stesso comune se collegato con il Catasto. Quindi, ottenuti gli identificativi allo stesso sportello, i proprietari potranno visionare gli elenchi delle particelle sulle quali insisterebbero i fabbricati non dichiarati.

Nel caso risultino comprese particelle di loro pertinenza, sulle quali siano certi che insistano fabbricati, è necessario che i proprietari si rivolgano a un tecnico iscritto all'Albo degli ingegneri, architetti, geometri, dottori agronomi, periti edili e agrari, per incaricarli di presentare la denuncia, con proposta di rendita, entro 90 giorni (cioè, per esempio, entro il 27 marzo per gli elenchi pubblicati in data 28 dicembre) utilizzando il programma Docfa messo a disposizione dall'Agenzia, in base all'articolo 1 del Dm 701/94.

In caso di omissione, sarà la stessa Agenzia a provvedervi per surrogazione, addebitandone i costi al proprietario, maggiorati dalle sanzioni, che di norma ammontano a 300 euro per unità, riducibili a un quarto, in caso di versamento entro 60 giorni dalla richiesta.

Peraltro, poichè gli elenchi sono stati redatti in base a procedimenti massivi e statistici, è possibile che si siano verificati errori di particella, tanto è vero che in data 19 gennaio 2008, sono stati pubblicati gli elenchi di rettifica di quelli già pubblicati il 28 dicembre, che riguardano alcuni comuni della provincia di Lucca e Varese.

Pertanto, se il proprietario fosse certo che sui propri terreni non esistano fabbricati non censiti, è urgente che faccia subito un'istanza per ottenere la cancellazione dagli elenchi della particella posseduta, in autotutela, scaricando dallo stesso sito dell'Agenzia, il modulo già predisposto.

In caso di mancata accoglienza o di silenzio per trenta giorni, è possibile presentare ricorso presso la Commissione tributaria provinciale, entro 60 giorni dal 28 dicembre 2007 (cioè entro il 26 febbraio), facendosi obbligatoriamente assistere da un tecnico professionista fra quelli sopra indicati, ovvero da un avvocato o dottore commercialista o ragioniere.

Il ricorso deve essere presentato in duplice originale: il primo deve essere depositato o spedito per posta con avviso di ricevimento, in plico senza busta, all'Ufficio provinciale del territorio. Nei successivi 30 giorni, deve essere depositato il secondo originale con la ricevuta di presentazione del primo, presso la Commissione tributaria provinciale, per la costituzione in giudizio.

Come accennato in precedenza, in data 19 gennaio, è stato pubblicato un elenco di fabbricati, a rettifica di quelli pubblicati il 28 dicembre, relatiVi a 15 comuni della provincia di Lucca e quattro per quella di Varese. Di conseguenza, è opportuno che i proprietari delle due province, prima di presentare istanze di rettifica o ricorsi sugli elenchi, verifichino le liste del 19 gennaio.

Anche per i terreni, nello stesso giorno, sono stati pubblicati gli elenchi di 411 Comuni di 50 province, per i quali sono stati rettificate le colture e quindi i redditi dominicali e agrari. Per i proprietari di terreni, prima di presentare l'istanza all'Ufficio o il ricorso da produrre entro 120 giorni dal 28 dicembre,sarà opportuno prendere visione dei nuovi elenchi.

L'inchiesta. Le case-fantasma sono almeno due milioni. La stima deriva da un'inchiesta che è stata pubblicata ieri sul Sole 24 Ore [in alto, ndr]. Il 15% dei fabbricati non risulta, infatti, al Catasto: il numero totale deriva dalla ricognizione che è stata realizzata dall'agenzia del Territorio su più di metà dei Comuni italiani. Finora sono state prese in esame 4.238 amministrazioni nelle quali sono state individuate 1.247.584 particelle non denunciate.

 

di Franco Guazzone
da Il Sole 24ore del 22.01.08

 

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data pubblicazione: lunedì 28 gennaio 2008
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