Case fantasma, controlli al palo

censimento fabbricati non dichiarati - agg.rass.stampa

ACCATASTAMENTI A RILENTO. Case fantasma, controlli al palo. I fabbricati «sconosciuti» non emergono per difficoltà urbanistiche.

Il quadro non è allegro, i professionisti sono preoccupati e il tempo stringe. Salta fuori un numero incalcolabile di fabbricati fantasma e gli accatastamenti si bloccano.

Sono le conseguenze imprevedibili di una disposizione del Dl 266/2006 che imponevano di assegnare una rendita catastale a tutti i fabbricati che ne fossero privi. In realtà questa disposizione mirava semplicemente a raggranellare 600 milioni di euro per compensare il taglio dei trasferimenti ai Comuni deciso con lo stesso provvedimento. Ma il meccanismo non ha funzionato, aprendo larghe falle nei bilanci comunali, cui i tagli (...) sono stati applicati mentre le entrate Ici, a causa dell'impasse in cui versa l'operazione case rurali, non sono cresciute. Il problema, però, non è più solo di finanza pubblica, perchè il nodo sembra spostarsi verso la regolarizzazione urbanistica di questi immobili.

Le mappe del Territorio. Nel 2007, obbedendo al dettato del Dl 266/2006, sono stati identificati i fabbricati rurali senza requisiti, quasi tutti già esistenti e rilevabili dalle mappe (in estrema sintesi, sono quelli che non servono più alla coltivazione del terreno su cui si trovano o il cui proprietario non è più imprenditore agricolo iscritto alla Camera di commercio): a oggi sono circa 600mila.

Ma sono stati anche effettuati rilievi con ortofoto che hanno dato un risultato inatteso. Dalla sovrapposizione delle immagini alle mappe catastali sono emerse innumerevoli discrasie (...) e l'agenzia ha dovuto rilevare una massa di fabbricati fantasma presenti in 1.247.538 «particelle» di terreno. Attenzione: questi dati, segnalati sul Sole-24 Ore del 21 gennaio scorso, riguardavano poco più della metà dei Comuni d'Italia, collocati in 67 province, dove erano state rilevate «particelle» irregolari. Oltretutto in non pochi casi su una particella ci sono due fabbricati (o porzioni) e il Catasto stima in 2 milioni quelli finora individuati, destinati inevitabilmente a crescere. Da fine dicembre non sono stati ufficializzati nuovi elenchi di particelle ma il quadro (che si chiuderà nel 2009) è già abbastanza preoccupante.

Per completezza va detto che fra i fabbricati fantasma ci sono anche i piccoli fabbricati rurali di nuova costruzione la cui edificazione non va effettivamente segnalata in Comuni (si consideri però che quelli sotto i 30 metri quadrati di superficie non sono stati segnalati dal Catasto). E in parte si tratta di edifici in attesa del condono edilizio richiesto nel 2003 (ma dall'Anci non sono arrivati dati sulle domande presentate nel 2003 e rimaste inevase). O con domanda di condono pendente dalle precedenti sanatorie. Ma buona in parte sono proprio abusivi, punto e basta.

Professionisti in allarme. I professionisti che seguono l'accatastamento degli edifici ex rurali o non risultanti al Catasto fabbricati, però, hanno trovato una serie di impasse alla regolarizzazione e li hanno espressi nei convegni che l'agenzia del Territorio, in collaborazione con gli ordini di geometri e periti agrari e le associazioni degli agricoltori (Cia, Confagricoltura) hanno organizzato in questi giorni (domani a Padova, al centro congressi Papa Luciani alle 10 e il 29 aprile a Roma). In particolare, al convegno svoltosi a Piacenza nei giorni scorsi sono stati chiariti alcuni aspetti. Bruno Razza, del Consiglio nazionale geometri con delega al Catasto, spiega che «il primo problema è la regolarità urbanistica. Ci sono molti condoni fermi dal 1985, anche su case ex rurali, il cui esito non viene comunicato. Ma non per problemi burocratici: perchè è negativo e si dovrebbe demolire. Come, quindi, convincere i proprietari a fare l'accatastamento? Il tempo non basta e, soprattutto, è necessario pensare a una sanatoria almeno parziale. Altrimenti, come previsto, l'agenzia subentrerà in surroga, affidando le pratiche in convenzione a costi certo non convenienti e con in più le sanzioni». E per Robeto Pierini dei periti agrari «L'Anci, non intervenendo ai convegni, dimostra poco sensibilità per il problema urbanistico». Secondo Massimo Bagnoli della Cia «Il comportamento dell'Anci è offensivo e va sollecitata una politica di sanatoria». Antonio Jovine, della direzione del Territorio, ha ricordato che «I Comuni potrebbero intervenire senza aspettare quella sorta di auto denuncia che è l'accatastamento, essendo già in possesso dell'elenco delle particelle "sospette"».

I tempi per sistemare tutte queste pratiche, quindi, per professionisti e associazioni andranno ben oltre i termini previsti (si veda l'altro articolo in pagina), soprattutto se non si comincia a pensare una soluzione per la regolarità urbanistica di questa città nascosta: il rischio è che resti tale e il Fisco non ne ricavi nulla.

  • I numeri. A oggi, con metà dei Comuni già esaminati, ci sono 600mila costruzioni di campagna usate per vacanze o abbandonate. Oltre agli edifici ex rurali sono milioni quelli che non risultano del tutto.
  • Difficoltà. La procedura di regolarizzazione implica spesso l'autodenuncia
  • La veduta aerea - I primi passi. L'agenzia del Territorio ha affidato all'Agea (Agenzia per le erogazioni in agricoltura) la cartografia vettoriale e insieme acquisiscono le ortofoto a colori (risoluzione 50 cm).
  • La sovrapposizione - I risultati. L'Agea sovrappone ortofoto e mappe catastali e individua i fabbricati non presenti sulle seconde (come nella carta qui a fianco, con i pallini gialli), ottenendo l'elenco delle «particelle» con i fabbricati non denunciati.
  • Gli elenchi - L'atto finale. Il Territorio controlla i dati Agea e li incrocia con quelli di altre banche dati catastali (censuarie), elimina le particelle con fabbricati già censiti benchè non presenti in mappa e infine pubblica l'elenco delle particelle irregolari.

 

di Saverio Fossati
da Il Sole 24ore del 21.04.08


Per mettersi in regola c'è ancora tempo

C'è più tempo per l'accatastamento dei fabbricati ex rurali o mai dichiarati. Ma ormai i nodi vengono al pettine. Per ora (si veda anche l'altro articolo nella pagina) sono emersi complessivamente, 1.247.584 fabbricati mai dichiarati, in 4.238 Comuni di 66 province (fonte agenzia Territorio), oltre a 600mila di quelli privi dei requisiti di ruralità, in 6.861 Comuni di 98 province.

Requisiti perduti. Per gli edifici strumentali e abitativi rurali già censiti al Catasto dei terreni, che hanno perduto i requisiti di ruralità, previsti dall'articolo 9, comma 3 e 3-bis, del Dl 557/93, convertito dalla legge 133/94 indicati nell'elenco del 28 dicembre 2007, a norma dell'articolo 26-bis, commi 1 e 2 del Dl 248/2007, convertito dalla legge 31/2008, il termine per la denuncia è stato portato:

  • al 28 luglio 2008 per gli edifici che hanno cambiato destinazione, non sono più asserviti a fondi agricoli, o sono i rustici trasformati in seconde case;
  • al 31 ottobre 2008 per i fabbricati rurali abitativi, occupati da soggetti che hanno perduto i requisiti soggettivi, perchè non iscritti al registro delle imprese, come previsto dall'articolo 2, comma 37 del Dl 262/2006. Si tratta in genere di case padronali, site nei fondi agricoli concessi in affitto.

Gli effetti fiscali, per i redditi prodotti da questi edifici, decorrono dal 1° gennaio dell'anno successivo a quello in cui l'edificio ha perduto i requisiti di ruralità.

I proprietari di questi edifici, verificato l'elenco pubblicato sulla «Gazzetta Ufficiale» del 28 dicembre 2007, presso i Comuni e gli Uffici provinciali dell'agenzia del Territorio, ovvero collegandosi al sito (...), mediante gli identificativi catastali (Comune, Sezione, Foglio, particella, eventuale subalterno, reperibili sul rogito), dovranno rivolgersi ad un tecnico professionista, iscritto all'Albo degli ingegneri, architetti, geometri, dottori agronomi, periti edili e agrari, agrotecnici diplomati o laureati, per presentare la denuncia catastale. Va segnalato che, al convegno del 15 aprile a Piacenza, l'agenzia del Territorio ha spiegato che la circolare n.7/2007 va intesa nel senso che gli edifici come vecchie stalle e annessi agricoli possono essere accatastati nella categoria D/10 e non obbligatoriamente come pertinenze della A.

Fabbricati mai dichiarati. Per quanto riguarda i fabbricati non dichiarati, il termine di 90 giorni dalla data di pubblicazione degli elenchi, è stato portato a sette mesi, in considerazione dell'ingente numero di edifici emersi, per cui gli interessati entro il suddetto nuovo termine, dovranno provvedere alla denuncia catastale, con proposta di rendita.

Attenzione: per questi immobili si deve tener conto che il termine decorre dalla data di pubblicazione degli elenchi sulla «Gazzetta Ufficiale» del 10 agosto, 26 ottobre, 7 dicembre 2007 e 28 dicembre 2007, per cui il termine dei primo elenco, è scaduto il 10 marzo scorso, mentre i successivi scadranno rispettivamente il 26 maggio, il 7 luglio e il 28 luglio 2008. Gli effetti fiscali delle rendite attribuite, decorrono comunque dal 1° gennaio dell'anno successivo alla costruzione, ovvero mancando tale data, dal 1° gennaio 2007.

In caso di mancato adempimento, per entrambe le tipologie  di immobili, sarà l'agenzia del Territorio a censirli, addebitandone i costi (salati) ai proprietari, oltre alle sanzioni, che vanno dal minimo di 258 al massimo di 2.066 euro per unità, alle quali è possibile applicare la procedura del ravvedimento operoso (articolo 13 Dpr 472/97). Premesso che almeno un terzo dei fabbricati emersi sono certamente fabbricati rurali, per i quali la sanatoria non prevede sanzioni penali, ma solo amministrative da 516 a 5164 euro (articolo 37, comma 4, Dpr 380/2001) e sono esenti da oneri di concessione e urbanizzazione (articolo 9 Legge 10/77), due terzi di questi edificii sono probabiltnente edifici civili abusivi, circostanza che crea problemi di legittimazione, in quanto la denuncia al catasto non sana gli obblighi urbanistici.

  • NASCOSTI - Ci sono 1,2 milioni di «particelle» di terreno con 2 milioni di immobili. E siamo solo a metà delle verifiche
  • L'ANTICIPAZIONE - Il 21 gennaio scorso il «Sole-24 Ore» ha anticipato i primi risultati della colossale verifica dell'agenzia del Territorio: sui Comuni finora esaminati (poco più di metà) sono emerse 1,2 milioni di «particelle» con almeno altrettanti fabbricati non presenti in mappa e in buona parte abusivi.

 

di Fanco Guazzone
da Il Sole 24ore del 21.04.08


INTERVENTO - Ma non tutti sono abusi edilizi

In merito all'abusivismo edilizio è necessario fare alcune precisazioni e individuare le soluzioni possibili per un problema che non nasce oggi, ma che l'Italia si trascina da diversi decenni.

Come Anci, siamo a conoscenza delle rilevazioni fatte dall'agenzia del Territorio, dalle quali emerge l'esistenza di costruzioni non accatastate. Non tutti i casi rilevati equivalgono ad abusi edilizie, soprattutto, ciascun caso è diverso dall'altro, perchè un conto è un intero stabile abusivo altra cosa è se la violazione delle regole riguarda una piccola porzione di un edificio.

Il problema comunque esiste e dipende essenzialmente da due fattori: il mancato adeguamento delle banche dati catastali; la frammentazione delle competenze amministrative in materia. Rispetto al primo punto, grazie all'azione dell'Anci, qualcosa potrà cambiare con il decentramento delle funzioni catastali ai Comuni. Rispetto al secondo, è necessaria maggiore chiarezza in materia di governo del territorio, le competenze sono tuttora frammentate fra Stato, Regioni e Comuni.

Non va poi dimenticata la stagione dei condoni edilizi: al momento si possono stimare in oltre un milione le pratiche tuttora inevase nei Comuni italiani a causa di procedure complesse e farraginose. La situazione potrebbe migliorare introducendo norme che semplifichino l'iter burocratico soprattutto per le sanatorie a infrazioni di piccola e media entità. I condoni promossi nel recente passato, quindi, oltre a non aver svolto una funzione deterrente nei confronti dell'abusivismo, non hanno facilitato il controllo del territorio.

Nonostante questo, l'abusivismo risulta essere in forte calo negli ultimi 15 anni, con una diminuzione del 40%, dovuta anche al controllo esercitato dai Comuni.

Il passaggio del catasto ai Comuni è, a nostro avviso, un passaggio ormai obbligato per affrontare una situazione così complessa, perchè consente di intervenire all'Ente che conosce meglio il proprio territorio e individua in un unico soggetto, l'Amministrazione comunale, la responsabilità.

Questo però non può voler dire lasciare soli i Comuni di fronte a questa emergenza, occorre una riflessione seria che coinvolga tutti i livelli istituzionali che, a vario titolo, hanno avuto un ruolo nel determinare questa situazione.

 

di Flavio Zanonato, sindaco di Padova
da Il Sole 24ore del 21.04.08


EDIFICI FANTASMA - La casa c'è, la mappa non lo sa

Comunque li si giri, sono numeri impressionanti. Le differenze fra i fabbricati che risultano sulle mappe catastali e quelli "reali", che compaiono nelle fotografie dell'intero territorio scattate dall'agenzia del Territorio (si veda il Sole 24 Ore di ieri, [vd. sopra, ndr]) sono macroscopiche. Quasi due milioni di case-fantasma, per le quali la legge impone la regolarizzazione.

Un problema enorme che coinvolge proprietari e professionisti ma anche i Comuni. In molti casi, infatti, i fabbricati "sconosciuti" al Catasto potrebbero essere ancora in attesa della sanatoria edilizia (le pratiche pendenti sono, infatti, molto numerose). Ma in molti casi si tratta certamente di immobili per i quali non è stato chiesto alcun condono, nè nell'85, nè nel 1994, nè nel 2003. Sicchè la procedura di iscrizione al catasto si trasformerebbe, di fatto, in un'autodenuncia. E, qui, sta il punto: se non si lavora per rimuovere queste difficoltà e proporre nuove soluzioni di regolarizzazione, una fetta d'Italia rischia di restare per sempre com'è: abusiva per i Comuni, improduttiva per l'Erario.

 

pag. 14
da Il Sole 24ore del 22.04.08


Edilizia. Doppia regolarizzazione per gli immobili fantasma. L'emersione deve passare anche in Comune.

Non è facile scegliere se dichiarare al Catasto i manufatti fotografati dall'alto: da un lato vi è il rischio fiscale (sanzioni per omesso accatastamento, costi dell'accatastamento di ufficio, Ici arretrata), ma dall'altro vi possono esser seri ostacoli urbanistici. E' infatti la prima volta che il Catasto - come segnalato dal Sole 24 Ore di ieri - sollecita i privati a dichiarare le posizioninon censite, senza alcun collegamento a sanatorie edilizie. E la convenienza ad accatastare gli innumerevoli immobili fantasma esiste solo se la costruzione resta utilizzabile. Solo le costruzioni anteriori al settembre 1967 in zona agricola non esigono un titolo edilizio: ma se il manufatto ha meno di 40 anni il passaggio negli uffici urbanistici comunali è d'obbligo, così come la verifica di due altre circostanze, che possono dissuadere dalla richiesta di accatastamento: l'esistenza di vincoli ambientali e la violazione di distanze rispetto a vicini.

Costruzioni nella fascia di 150 metri da corsi d'acqua, in zone montane, in aree di pregio, possono avere seri problemi di regolarizzazione paesaggistica. Un immobile regolarizzato sotto l'aspetto catastale può quindi essere bocciato dagli uffici tecnici comunali per contrasto con un vincolo di tipo ambientale. Il caso più frequente riguarda le aree a parziale edificabilità, dove la costruzione può risultare incompatibile anche solo per tipologia o materiale di costruzione rispetto al tessuto paesaggistico. Questo contrasto emerge da un parere sul mantenimento della costruzione, reso dal Comune (se delegato dalla Regione), dall'ente parco o da altra autorità che gestisce il vincolo. Sul punto, il Dlgs 63/2008 esclude la sanabilità di manufatti realizzati senza preventivo parere paesaggistico, chiudendo spiragli in precedenza aperti dalla giurisprudenza, favorevoli ad autorjzzazioni successive all'edificazione.

Altro tasto dolente per le procedure di regolarizzazione catastale è quello dei vicini, i quali potrebbero interloquire sul rilascio del titolo edilizio in sanatoria. Molti manufatti da regolarizzare cadono sul confine o a distanza inferiore a quelle di legge, hanno finestre (luci, vedute) su proprietà altrui e quindi, anche se regolarizzati, rischiano una demolizione a opera del giudice civile. Il margine di salvezza per queste violazioni è la scadenza dell'usocapione (20 anni), termine oltre il quale il vicino non può più opporsi. Può quindi accadere che situazioni finmora tollerate dai vicini, in quanto precarie, generino contrasti a causa della possibilità di stabilizzazione.

Molti manufatti non censiti sono in zona agricola ma hanno perso caratteristiche rurali. Si tratta di capannoni destinati ad attività artigianali, produttive, di aree di deposito, di tettoie utilizzate per finalità diverse da quelle agricole. La regolarizzazione catastale può innescare conseguenze non solo onerose sotto l'aspetto urbanistico, ma addirittura far emergere un'incompatibilità ambientale per problemi di inquinamento (da ciclo produttivo, rumore, distanze da abitazioni). Proprio perchè la regolarizzazione catastale non è connessa a provvedimenti di condono edilizio, ma tende solo al censimento fiscale, è prevedibile un atteggiamento severo da parte dei Comuni che non intendono tollerare isole di attività produttiva in zone agricole, in manufatti per lo più inidonei sotto l'aspetto impiantistico e della prevenzione di infortuni e incendi. Le stesse aree di deposito, ad esempio per materiali inerti o manufatti in stoccaggio, andrebbero dichiarate ai fini catastali ma difficilmente avrebbero una garanzia di immunità urbanistica, nemmeno pagando gli importi per oneri di concessione e per accertamento di conformità. Tutti i Comuni hanno norme restrittive in zone agricole, al punto da impedire deposito di materiale edile o parcheggio di automezzi (con norme legittime secondo il Tar Piemonte, sentenza 2342/2007), o addirittura di impedire attività edilizia a chi è privo della qualifica di imprenditore agricolo (Tar Napoli sezione VI-II, 142/2008). La stessa perdita di ruralità per costruzioni civili (residenze), cioè il cambio di destinazione senza opere (da casa del contadino a seconda casa, per vacanze), potrebbe trovare ostacoli negli uffici urbanistici dei Comuni che tendono alla salvaguardia del patrimonio rurale.

In conclusione, è d'obbligo un accertamento degli aspetti urbanistici dei manufatti da regolarizzare: nella peggiore delle ipotesi, per modeste e precarie costruzioni, rimarrebbe come via di uscita l'eliminazione della struttura; ma anche in questo caso si deve aver fortuna, in quanto teoricamente per demolire un manufatto, anche se abusivo, occorrerebbe un titolo, da chiedere al Comune.

  • LA NOVITÀ - Il Catasto sollecita i privati a dichiarare le posizioni non censite. Problemi per le costruzioni che sono vicine al mare
  • L'anticipazione. È incalcolabile, in Italia, il numero dei fabbricati fantasma e gli accatastamenti si bloccano. Sono le conseguenze - segnalate ieri sul Sole 24 Ore del lunedì - di una disposizione del decreto legge 266/2006 che imponeva di assegnare una rendita catastale a tutti i fabbricati che ne fossero privi. Ma il meccanismo non ha funzionato, aprendo larghe falle nei bilanci comunali.

 

di Guglielmo Saporito
da Il Sole 24ore del 22.04.08

 

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data pubblicazione: mercoledì 23 aprile 2008
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