Sfida finale alle case abusive

Case fantasma ed ex rurali - agg. rassegna stampa

CATASTO - Aggiornata la mappa dei finti casali. I DATI DELL'AGENZIA DEL TERRITORIO. Ultima chiamata per le finte cascine. Aggiornato il censimento: i fabbricati ex rurali sono oltre 870mila.

Sono oltre 870mila i fabbricati ex rurali individuati dall'agenzia del Territorio negli ultimi due anni. Cascine e aziende agricole che sono diventate ville e case di campagna, e che ora dovranno essere accatastate. Per quelle individuate nel 2007 il termine è scaduto, per le altre c'è tempo fino al 28 luglio. Intanto prosegue la polemica sulla tassazione Ici degli immobili rurali strumentali, mentre i Comuni procedono con gli accertamenti.

C'erano una volta le cascine, simbolo e pilastro di un'Italia contadina. Negli ultimi anni molte sono diventate ville e case di campagna, ma non tutte quelle che hanno subìto questa trasformazione sono state messe in regola sotto il profilo catastale (e tassate di conseguenza). Tanto che l'agenzia del Territorio ha individuato oltre 870mila particelle catastali cioè porzioni di terreno - contenenti fabbricati ex rurali.

Le verifiche sono partite in seguito al decreto legge 266/2006, lo stesso che ha dato il via ai controlli sulle case fantasma. In questo caso, però, non si trattava di identificare immobili che non appaiono sulle mappe catastali - i fantasmi di cemento, per l'appunto - ma di compilare una lista dei fabbricati rurali che hanno perso i requisiti di legge.

Le due operazioni sono ben diverse. Le case fantasma non sono accatastate e vengono identificate sovrapponendo alle mappe catastali le fotografie aeree del territorio. Gli immobili ex rurali, invece, sono già presenti in Catasto e vengono individuati verificando se il possessore è un imprenditore agricolo iscritto alla Camera di commercio. È questo, infatti, uno dei cosiddetti "requisiti di ruralità" che devono essere presenti affinché un immobile possa essere considerato rurale ai fini fiscali. Se invece uno o più dei requisiti sono venuti meno l'immobile va iscritto nel Catasto fabbricati.

La differenza non è di poco conto, dal momento che i fabbricati rurali sono considerati pertinenze del terreno ai fini agricoli e non hanno rendita catastale autonoma. Iscriverli nel Catasto fabbricati significa, per l'appunto, attribuire ad essi una rendita. Con tutto ciò che ne consegue sotto il profilo fiscale: ad esempio, il proprietario di una vecchia cascina che è diventata una casa di campagna dovrà pagare l'Ici (sempre che non la usi come abitazione principale).

Alla fine del 2007 sono stati pubblicati gli elenchi di oltre 680mila particelle contenenti fabbricati ritenuti ex rurali. E nel 2008 sono state identificate altre 191mila particelle, pubblicate lo scorso 30 dicembre. La Regione con il maggior numero di particelle è la Lombardia (più di 197mila), seguita dal Piemonte (130mila) e dalla Campania (89mila). Quella che ne ha meno, invece, è l'Umbria (6mila). Il 54,1% degli ex rurali si trova al Nord, il 15,9% al Centro e il 30% al Sud.

Sarebbe sbagliato, però, leggere questi dati come quelli sulle case fantasma e trarre conclusioni sulla buona o cattiva gestione del territorio. Anche perché - precisano i tecnici dell'Agenzia - la natura dell'operazione potrebbe aver generato alcuni errori. Come ad esempio il mancato aggiornamento della situazione catastale, per cui alcuni immobili sono ancora iscritti al Catasto terreni pur essendo stati demoliti da tempo o sono stati iscritti al catasto fabbricati con un nuovo "nome" (il numero di particella) senza essere stati "cancellati" dal Catasto terreni. E forse si potranno spiegare così anche i primati nazionali della provincia di Torino (oltre 45mila particelle individuate tra il 2007 e il 2008 contro le zero di Trieste e Gorizia) e della provincia di Como (quasi 28 particelle per chilometro quadrato contro le 0,2 di Grosseto).

Se la mappatura ha coperto praticamente tutto il territorio nazionale, la regolarizzazione è appena agli inizi. Prova ne sia il gettito che i Comuni hanno ricavato dagli ex rurali: 70 milioni nell'ultimo anno, il 12% di quanto previsto. L'obiettivo del decreto legge 266/2006, in effetti, era proprio quello di mettere fiscalmente a reddito gli immobili privi di rendita catastale, così da recuperare il taglio di 600 milioni ai Comuni.

D'altra parte, i magri risultati raggiunti finora sono frutto della procedura disegnata dal legislatore. Il termine per iscrivere al Catasto fabbricati gli ex rurali identificati a fine 2007 è scaduto solo il 31 ottobre. Almeno 100mila unità immobiliari sono sono state messe in regola, mentre i proprietari degli altri fabbricati hanno da poco iniziato a ricevere le richieste di informazioni dell'agenzia del Territorio. Un primo passo al quale - in caso di mancata risposta - seguirà il cosiddetto accatastamento in surroga, cioè d'ufficio.

E chiaro, dunque, che i prossimi mesi saranno decisivi per capire se ci sarà un'accelerazione. Senza dimenticare che gli immobili ex rurali presenti sulle particelle pubblicate a fine 2008, invece, potranno essere accatastati fino alla fine di luglio. La partita, insomma, è ancora lunga.

  • L'INCHIESTA - Oltre un milione e mezzo di case fantasma. Il Sole 24 Ore di lunedì scorso, 12 gennaio [in calce, ndr], ha pubblicato i dati dell'agenzia del Territorio sui fabbricati che non risultano dichiarati al Catasto. L'indagine finora ha riguardato 5.143 Comuni su 8.103, pari al 75% del territorio nazionale, e sarà completata nel corso di quest'anno. Molte delle case sconosciute al Catasto sono anche abusive sotto il profilo urbanistico.

Domande e risposte per capire

  1. Cosa c'è negli elenchi pubblicati a fine 2008? Il 30 dicembre 2008 l'agenzia del Territorio ha pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale gli elenchi dei Comuni in cui sono stati individuati immobili ex rurali, cioè immobili iscritti al Catasto terreni che hanno perso i requisiti di ruralità. Gli elenchi possono essere consultati per i 60 giorni seguenti alla pubblicazione in ogni Comune interessato, negli uffici provinciali dell'Agenzia del Territorio o sul sito agenziaterritorio.it
  2. Quali obblighi hanno i proprietari? I titolari di diritti reali sugli immobili, presenti nelle liste pubblicate dall'agenzia del Territorio devono dichiararli al Catasto fabbricati entro sette mesi dalla data di pubblicazione del comunicato nella Gazzetta Ufficiale. Altrimenti, gli uffici provinciali dell'agenzia del Territorio provvedono all'iscrizione d'ufficio al posto del soggetto inadempiente (in surroga) e con costi a suo carico.
  3. Come si segnalano gli errori dell'Agenzia? Può capitare che l'immobile in elenco sia già censito al Catasto fabbricati oppure che sia demolito o inagibile. O ancora, che si tratti di un immobile rurale strumentale che non richiede la denuncia al Catasto fabbricati. Errori e anomalie come queste possono essere segnalati usando il modulo scaricabile dal sito dell'Agenzia. Se la segnalazione viene respinta o ignorata per 30 giorni, si può fare ricorso alla Commissione tributaria.
  4. Che ne è stato degli elenchi 2007? Il 28 dicembre 2007 il Territorio aveva pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale la prima tranche di elenchi con i Comuni in cui erano stati individuati immobili ex rurali. Il termine per accatastare quegli immobili è scaduto il 31 ottobre 2007. Gli uffici del Territorio stanno procedendo con le richieste di informazioni, cui seguiranno - in caso di mancata risposta da parte dei proprietari - gli accatastamenti d'ufficio.

 

di Cristiano Dell'Oste
da Il Sole 24ore del 19.01.09


NUOVI DATI SUGLI EDIFICI FANTASMA - Sfida finale alle case abusive. Case abusive, il record in Campania e Lazio. Già identificati 1,5 milioni di fabbricati sconosciuti al Fisco.

Oltre un milione e mezzo di particelle contenenti fabbricati non dichiarati in Catasto: gli elenchi pubblicati dall'agenzia del Territorio aggiornano il numero degli edifici fantasma e portano la mappatura al 75% del territorio nazionale. Il primato delle violazioni va alla provincia di Salerno, seguita da quella di Roma. Ma anche in altre zone di Campania e Lazio la situazione è molto grave.

Fantasmi, sì. Ma di cemento. Solidissimo cemento. Sono gli edifici che emergono dal confronto tra mappe catastali e foto aeree. Ville sul mare, case di campagna e palazzine di periferia. Tutti accomunati da una caratteristica: non risultano dichiarati in Catasto. Come fossero, per l'appunto, fantasmi.

Gli ultimi dati pubblicati il 30 dicembre 2008 aggiornano quelli diffusi nel 2007. E portano a oltre un milione e mezzo il totale delle particelle catastali, cioè le porzioni di terreno, su cui sono stati identificati fabbricati fantasma. Come si è arrivati a questo dato? Le verifiche - a cura del Territorio, con la collaborazione dell'Agenzia per le erogazioni in agricoltura (Agea) - sono partite dopo il decreto legge 262/2006. La tecnica è semplice: si sovrappongono le immagini aeree alle mappe catastali, e si individuano gli edifici che non appaiono su di esse. Il Territorio incrocia poi i dati con quelli delle altre banche dati catastali e pubblica l'elenco delle particelle irregolari.

Nel 2007 erano state isolate oltre un milione e 250mila particelle in 4.200 Comuni, pari al 60% del territorio nazionale (escluso il Trentino Alto Adige, in cui il Catasto è affidato alle Province). E nel 2008 se ne sono aggiunte 244mila in circa 950 Comuni, per un altro 15% del territorio. Il rallentamento, però, è solo apparente. Come spiegano dal Territorio, per fare le verifiche, oltre alle foto aeree, serve la cartografia catastale in formato vettoriale, che è appena stata ultimata. Ed entro quest'anno, aggiunge il responsabile della Direzione centrale cartografia Catasto e pubblicità immobiliare Franco Maggio, «sarà completata l'attività di identificazione per il rimanente 25% del territorio. Nello stesso anno, pertanto, si procederà all'ultima pubblicizzazione delle particelle».

Per chiudere il quadro nazionale mancano ancora alcune delle zone più sensibili, come la provincia di Agrigento con la Valle dei templi, o quattro delle cinque province calabresi, con altri luoghi simbolo dell'abusivismo come Pizzo Calabro, Scilla e Tropea. Ma già da adesso i dati sono molto significativi. E quando la mappatura sarà al 100% si avrà un ritratto dettagliato dell'assalto al territorio italiano. L'ultimo capitolo di una lunga storia di violazioni (private) e negligenze (pubbliche).

Proprio perché le cifre sono così grandi, è bene chiarire due aspetti. Primo: gli edifici potrebbero essere più del milione e mezzo di particelle irregolari. E questo perché su una sola particella possono esserci due o più costruzioni. Secondo: non tutti gli edifici presenti su queste particelle risulteranno abusivi, cioè costruiti violando le leggi urbanistiche. Alcuni, per esempio, potrebbero essere fabbricati che il proprietario ha chiesto di condonare e per i quali la pratica è rimasta dimenticata in Comune. E altri potrebbero essere frutto di inevitabili errori, come le grandi tettoie che - fotografate dall'alto - sembrano vere e proprie costruzioni. Discorso diverso, invece, è quello sulla possibilità di regolarizzare sotto il profilo urbanistico gli edifici (si vedano gli articoli in basso).

Tra le province mappate finora, il record per irregolarità spetta a Salerno, con oltre 93mila particelle individuate. Avellino, invece, ha la più alta densità di violazioni per abitanti, una ogni otto persone, mentre Napoli ha il primato degli abusi legati al territorio: 51 particelle ogni chilometro quadrato.

Dati impressionanti, che vanno però interpretati con attenzione. Il Cresme rileva che mentre un tempo si costruiva per necessità, quello di oggi è un fenomeno che segue «anche e soprattutto strategie di profitto ben concertate e mature». E che non riguarda solo il Sud: la differenza, se mai, è che al Nord, anziché edificare da zero, si tende più spesso a realizzare opere di complemento come verande, sottotetti, annessi agricoli o sopraelevazioni (opere, queste ultime, non individuabili con le foto aeree).

E non è un segreto che dietro la maggior parte degli abusi pianificati ci sia la criminalità organizzata. Secondo l'ultimo rapporto Ecomafia di Legambiente, il 45% degli illeciti legati al cemento si concentra in Campania, Calabria, Puglia e Sicilia. Ma c'è anche il Lazio, quarto a livello nazionale con l'8,3% delle violazioni. E il dato di Legambiente si specchia in quelli - pur parziali - del Territorio: la provincia di Roma è seconda per numero di irregolarità, Rieti quarta per particelle rispetto alla popolazione, Latina quinta rispetto alla superficie.

«Le violazioni sono frequenti dove la macchina pubblica funziona meno bene», commenta Gaetano Benedetto, condirettore del WwfItalia. E invita a riflettere sulle responsabilità dei Comuni: «Gli amministratori troppo spesso non combattono gli abusi per timore di perdere voti».

  • I PROGRESSI - L'agenzia del Territorio ha esaminato il 75% della superficie nazionale ed entro il 2009 completerà l'operazione

 

di Cristiano dell'Oste
da Il Sole 24ore del 12.01.09


ANALISI - Ma ora serve ripensare il governo del territorio

Riordinare è giusto, riordinare è possibile. Ma di fronte alle cifre sui fabbricati fantasma, sfuggiti al Catasto (e anche ai Comuni) per decenni, c'è da scoraggiarsi. Scopo dell'ambizioso compito affidato all'agenzia del Territorio è quello di censire finalmente tutti i fabbricati realmente esistenti: un'esigenza sacrosanta per ogni Paese civile. Ma che si è sempre scontrata con insormontabili difficoltà tecniche. Ora finalmente superate dalla possibilità di sovrapporre le foto aeree alle mappe catastali. Il risultato, come aveva segnalato Il Sole 24 Ore un anno fa, è stato clamoroso: almeno 1,5 milioni di particelle (cioè porzioni di terreno) risultano occupate da fabbricati non dichiarati. E, con ogni probabilità, senza permessi edilizi.

Ora, dopo quasi due anni di attività, si è arrivati a indagare in oltre 5mila Comuni (mancano però ancora zone ad alto tasso di abusivismo), quindi è presumibile che nel 2009 il censimento sarà completato. Vanno però fatte due considerazioni.

La prima è sulla sconcertante fame di mattone che ha spinto milioni di cittadini italiani a edificare case, casette, villette, tettoie, portici, box senza averne il permesso. Anche considerando che alcune decine di migliaia abbiano avuto il permesso e si siano poi scordati di accatastare il fabbricato, o che si tratti di immobili che potranno ottenere il permesso in sanatoria perché costruiti in zone comunque edificabili, o ancora che siano piccoli fabbricati rurali (veri) per cui non serve autorizzazione, la cifra resta spaventosa. E la dice lunga sulla "consapevole ignoranza" del rispetto delle regole urbanistiche o, semplicemente, di quelle estetiche. Ma certo è difficile immaginare di costruire qualcosa senza porsi il problema dei permessi. L'abusivismo edilizio si ripropone qui come realtà non più statistica e opinabile e a nulla sono serviti i tre condoni edilizi del 1985, 1994 e 2003. Perché, oltre ai "nuovi" immobili abusivi, è evidente che ce ne sono centinaia di migliaia che nessuno ha mai regolarizzato, convinto (si veda anche l'articolo di Guglielmo Saporito nella pagina [in calce, ndr]) che tanto il Comune non farà nulla.

L'altro aspetto, strettamente connesso al primo, è la palese impossibilità di arrivare davvero a un quadro chiaro e definitivo del patrimonio immobiliare italiano: dato che per denunciare al Catasto gli edifici fantasma occorre che questi risultino regolari sotto il profilo urbanistico. Ecco che il gatto si morde la coda: come si può pensare che centinaia di migliaia di persone si autodenuncino rischiando l'abbattimento della costruzione? E infatti all'agenzia del Territorio si mantiene un diplomatico riserbo sugli effetti della pubblicazione degli elenchi delle case fantasma: in teoria, già lo scorso luglio è scaduto il termine per regolarizzare una prima tranche di edifici costruiti su 1,2 milioni di particelle. Ma non risulta che gli uffici siano in affanno per gestire le relative pratiche.

La soluzione? Difficilissima. Abbattere tutto è utopico. Rinunciare al gettito fiscale (valutabile in 1,4 miliardi annui fra Ici e Irpef e Tarsu) è dissennato. Forse si dovrebbe prendere il coraggio a due mani e riconsiderare i criteri sulle nuove edificazioni, su basi estetico-paesaggistiche serie e flessibili, non legate a parametri astratti, ma al reale impatto sul territorio. E ripartire da lì per richiamare alla vita le case fantasma.

 

di Saverio Fossati
da Il Sole 24ore del 12.01.09


Il nodo. Non tutte le tipologie sono «sanabili». L'ostacolo degli uffici comunali.

Il Catasto preme per fare regolarizzare i manufatti fotografati dall'alto, minacciando sanzioni per omesso accatastamento, oltre a procedure di ufficio. Ma prima di accatastare occorre considerare eventuali ostacoli urbanistici.

È conveniente accatastare immobili fantasma solo se la costruzione è davvero utilizzabile. Infatti, solo per costruzioni anteriori al settembre 1967, in zona agricola, per le quali non erano necessarie licenze o concessioni edilizie, si può procedere con una certa serenità. Ma se il manufatto ha meno di 40 anni, il passaggio negli uffici urbanistici comunali è d'obbligo, così come la verifica di altre circostanze, che possono dissuadere dalla richiesta di accatastamento: tra queste, soprattutto l'esistenza di vincoli ambientali e la violazione di distanze rispetto ai vicini. Inoltre, entro 150 metri da corsi d'acqua o entro 300 metri dal mare, in zone montane, in aree di pregio, possono sorgere problemi di regolarizzazione paesaggistica.

Un immobile regolare sotto l'aspetto catastale, ma privo di titolo edilizio o ambientale, non potrà essere venduto e, anche se mero accessorio, ostacolerà il trasferimento della proprietà di cui fa parte. Per mantenere una costruzione priva di titolo in zona di pregio ambientale, occorre un parere di compatibilità di competenza del Comune (se l'ente è delegato dalla Regione), dell'ente parco o di altra autorità che gestisce il vincolo. Parere che il Decreto legislativo 63/2008 esclude possa essere rilasciato in sanatoria, mentre alcuni Tar affermano possa essere ottenuto se vi è un'adeguata "mitigazione ambientale" (Tar Brescia, 317/2008).

Occorre poi prevedere la possibile ostilità di vicini e confinanti, i quali potrebbero dissentire sul rilascio del titolo edilizio in sanatoria. Distanze, luci e vedute su proprietà altrui, se non risalgono a 20 anni prima (termine di usucapione) possono essere di ostacolo alla piena utilizzazione del bene, qualora questo emerga catastalmente e il Comune attivi procedure di accertamento edilizio. Oggi che il Catasto è in sinergia con gli uffici comunali, appare remota l'ipotesi che un manufatto, fotografato ed emerso sotto l'aspetto censuario, resti privo di titolo edilizio. E quindi, se come spesso accade, in questi casi il titolo non può essere concesso, il rischio è l'abbattimento.

Solo nei casi in cui l'opera è di costruzione risalente nel tempo (almeno decennale), strutturalmente stabile, non pericolosa sotto gli aspetti della prevenzione incendi ed infortuni, tollerata dai vicini e priva di peso ambientale, si può sperare di mantenere la costruzione mimetizzata tra quelle ignote ai Comuni. Ma in ogni caso, all'atto della compravendita, il problema dell'abusività edilizia emergerà, precludendo la stipula del contratto finché non si ottenga - dove possibile - un permesso in sanatoria.

Particolare attenzione va prestata alle destinazioni, perché spesso i manufatti che si potrebbero accatastare sono in zona agricola, ma non hanno più caratteristiche rurali: capannoni artigianali, aree di deposito, tettoie utilizzate per finalità varie possono risultare incompatibili per problemi di inquinamento, rumore, distanze da abitazioni. La regolarizzazione catastale tende solo al censimento fiscale, ma è prevedibile un atteggiamento attento da parte dei Comuni, che non intendono tollerare isole di attività produttiva in zone agricole, in manufatti per lo più inidonei sotto gli aspetti impiantistici e di prevenzione infortuni ed incendi.

In sintesi, è opportuno tenere presenti gli aspetti urbanistici dei manufatti da regolarizzare: nella peggiore delle ipotesi, per modeste e precarie costruzioni, rimarrebbe come via di uscita l'eliminazione della struttura. Ma anche in questo caso occorre particolare cautela in quanto, per demolire un manufatto, anche se abusivo, occorrerebbe un titolo, da chiedere al Comune.

IN SINTESI

  • Il problema. Prima di essere accatastati, gli edifici fantasma devono essere regolarizzati sotto il profilo urbanistico
  • La regolarizzazione urbanistica. Per gli edifici che hanno meno di 40 anni è d'obbligo il passaggio negli uffici comunali e bisogna verificare anche il rispetto delle distanze rispetto ai vicini e l'esistenza di vincoli
  • L'esito. Se la sanatoria viene negata dal Comune, l'edificio va demolito, ma questo passo estremo è spesso posticipato per decenni dai municipi

 

di Guglielmo Saporito
da Il Sole 24ore del 12.01.09


La procedura. Accatastamento entro fine luglio. Cosa devono fare i proprietari.

I Comuni sul cui territorio nel 2008 sono state individuate oltre 244mila particelle irregolari sono complessivamente 924 in 24 province. Per visionare gli elenchi, i contribuenti possono recarsi presso i Comuni interessati o presso gli uffici provinciali dell'agenzia del Territorio, e i dati sono disponibili anche su internet.

Il termine per l'accatastamento di questi edifici è il 31 luglio 2009, mentre gli effetti fiscali decorrono dalla data della loro ultimazione se conosciuta, ovvero dal 1° gennaio dell'anno di pubblicazione dell'elenco (2008). Qualora risultassero inserite erroneamente particelle sulle quali non esistono manufatti edilizi, gli interessati dovranno collegarsi con il sito dell'Agenzia per chiedere la cancellazione dagli elenchi: dopodiché, in caso di silenzio dell'Agenzia, può essere presentato il ricorso entro 120 giorni (29 aprile 2009).

In caso di ricorso, è necessario chiedere l'assistenza tecnica a professionisti iscritti agli Albi degli avvocati, procuratori legali, dottori commercialisti, ragionieri, periti commerciali ma, per la materia catastale, soprattutto a quelli iscritti negli Albi degli ingegneri, geometri, dottori agronomi, architetti, periti edili e agrotecnici.

Comunque, una parte degli edifici presenti sulle particelle irregolari sono edifici effettivamente rurali, a volte costituiti da tettoie o manufatti di piccola dimensione, mai dichiarati perché ritenuti esenti data la loro natura, ancorché sia obbligatorio accatastarli ugualmente, a norma dell'articolo 1, comma 1, del Dpr 139/98.

Peraltro, il vero problema è che prima di essere accatastati, questi fabbricati devono essere regolarizzati sotto il profilo urbanistico (si veda l'articolo a fianco [sopra, ndr]), con la presentazione al Comune di un regolare progetto e della richiesta di sanatoria. Ora, nel caso di edifici effettivamente rurali - costruiti su aree definite Zone E dal Dm 1444/68 e quindi compatibili con la destinazione urbanistica - la sanzione applicata di norma si limita al minimo di 516 euro, e ai sensi dell'articolo 9 della legge 10/77 non sono dovuti gli oneri di urbanizzazione. Invece, per fabbricati non dichiarati di natura diversa da quella rurale, ovunque costruiti, la sanatoria può essere negata con obbligo di demolizione o commisurata al valore stesso delle costruzioni, con pesanti conseguenze penali per i proprietari e costruttori (arresto fino a due anni), a norma dell'articolo 6 e 20 della legge 47/1985 e dell'articolo 44 del Dpr 380/2001.

  • IL PROBLEMA OPERATIVO - Prima di essere regolarizzati i fabbricati inclusi negli elenchi pubblicati vanno messi a norma sotto il profilo urbanistico

 

di Franco Guazzone
da Il Sole 24ore del 12.01.09


Immobili. Le case fantasma non entrano nel Catasto. Effetti minimi dopo il termine del 10 marzo.

MILANO - Tutto tranquillo. Le case fantasma continuano a sorgere popolando le campagne senza pagare dazio: il primo termine per il loro accatastamento è trascorso senza che nessuno se ne accorgesse. Il 10 marzo, infatti, era la scadenza per denunciare i fabbricati non risultanti sulle mappe catastali, contenuti nel primo elenco preparato dall'agenzia del Territorio e pubblicato sulla «Gazzetta Ufficiale» del 10 agosto 2007.

Certo, era un elenco piccolo, con poche migliaia di «particelle» di terreno individuate con le foto aeree con fabbricati sconosciuti. Mentre il totale stimato si aggira sui due milioni di fabbricati: una situazione che «Il Sole-24 Ore» aveva già ipotizzato, confrontando i dati Istat e catastali, già nel 2003.

Ma i primi risultati lasciano qualche perplessità. A una denuncia catastale, infatti, dovrebbe seguire un tentativo di regolarizzazione edilizia con il sistema del «permesso edilizio in sanatoria», che viene rilasciato se l'edificio o l'ampliamento avrebbero comunque avuto il sì del Comune.

Solo tre erano i Comuni capoluogo interessati dal primo elenco: Firenze (con 399 particelle), Perugia (con 3.011) e Forlì (con 2.387). Ci si sarebbe aspettato un incremento di queste pratiche. Invece niente. A Forlì l'assessore all'edilizia privata, Gabriele Zelli, conferma che «nessuna istanza è arrivata in più rispetto agli standard abituali a seguito della nouva normativa sull'accatastamento nei mesi di marzo e aprile». A Firenze comunicano che un lieve incremento c'è stato: 88 richieste contro le 56 del bimestre precedente; «ma si tratta di una differenza minima, difficilmente attribuibile a qualche ragione precisa», E anche a Perugia non si registra nessuna impennata di istanze.

E dall'agenzia dei Territorio, che dovrebbe monitorare la situazione, arriva un prudente no comment in attesa della scadenza dei termini per il secondo elenco, assai più consistente, che avverrà il 26 maggio prossimo.

Tutto, insomma, lascia intravedere uno scenario non molto diverso da quello ipotizzato sul Sole 24 Ore del 21 aprile e del 5 e 6 maggio: chi aderisce alla possibilità di accatastare gli immobili fantasma non lo fa volentieri se questi non sono sanabili anche dal punto di vista urbanistico. E dato che questo è possibile solo se la costruzione avrebbe ottenuto comunque il permesso (la sua assenza è stata solo una "dimenticanza" del proprietario), non è difficile ipotizzare che questo tentativo di far emergere l'Italia immobiliare sommersa è destinato a incontrare non poche difficoltà.

Infatti, se non risulta ancora nessun incremento nelle pratiche di permesso di costruire in sanatoria, vuol dire che si è accatastato solo ciò che era già lecito: piccole costruzioni rurali o case già regolari sotto il profilo urbanistico ma non denunciate in Catasto. Ma il resto, cioè gli abusi edilizi, resta sottotraccia. E continua a restare anche esentasse, dato che senza attribuzione di rendita catastale è difficile che gli immobili vengano dichiarati su Unico o nel 730.

Quanto agli altri elenchi, sono stati pubblicati sulla «Gazzetta Ufficiale» del 26 ottobre 2007 (il termine per accatastarsi è il 26 maggio 2008), il 7 dicembre 2007 e il 28 dicembre 2007, per cui i termini scadranno rispettivamente il 7 luglio e il 28 luglio 2008. Gli effetti fiscali delle rendite attribuite, decorrono comunque dal 1° gennaio dell'anno successivo alla costruzione, ovvero mancando tale data, dal 1° gennaio 2007.

In caso di mancato adempimento, per entrambe le tipologie di immobili, sarà l'agenzia del Territorio a censirli, addebitandone i costi (almeno 300-500 euro a unità immobiliare) ai proprietari, oltre alle sanzioni (dal minimo di 258 al massimo di 2.066 euro per unità). Ma come farà l'Agenzia, con le sue forze, a "surrogare" centinaia di migliaia di situazioni? Lo strumento sarà, con ogni probabilità, l'affidamento in concessione ai professionisti delle pratiche, ispezioni sul posto comprese.

  • L'inchiesta. Il Sole 24 Ore di lunedì 5 maggio [in calce, ndr] è tornato a esaminare il problema delle case «fantasma»: il mancato gettito fiscale relativo a questi immobili (almeno due milioni di costruzioni individuate dal Territorio) è di circa 1,4 miliardi all'anno.

 

di Saverio Fossati
da Il Sole 24ore del 07.05.08


ANALISI - Case fantasma, alla ricerca di una soluzione

Negli ultimi anni, l'esigenza di mettere un argine all'evasione fiscale legata agli immobili ha rappresentato un obiettivo non secondario tanto per i Governi di centrodestra quanto per quelli di centrosinistra. Gli esempi sono numerosi, dalla lotta agli affitti in nero al potenziamento dei controlli incrociati con l'utilizzo delle banche dati sulle utenze, solo per citarne alcuni.

I Comuni, dal canto loro, non sono stati alla finestra. Molte amministrazioni hanno avviato, talvolta con ottimi risultati, piani straordinari per il recupero dell'evasione dell'Ici e della Tarsu. Ma, soprattutto, alcune grandi città - tra le altre, Roma, Milano, Torino, Genova - si sono mosse con decisione per sfruttare a pieno i vantaggi legati all'operazione di aggiornamento delle categorie catastali per le ormai anacronistiche abitazioni popolari e ultrapopolari e per le vecchie abitazioni rurali, trasformate negli anni in più o meno lussuose case, tanto in città quanto in campagna.

Un grande impegno, insomma, che in breve tempo potrebbe consentire alle amministrazioni - quella centrale e quelle locali - di raggiungere i risultati previsti, quantificabili in svariate centinaia di milioni di euro di imposte recuperate.

In questo contesto, sorprende invece la sottovalutazione di un'altra partita decisiva, sia sul fronte della lotta all'evasione sia sotto il profilo della tutela del territorio. Si tratta della questione legata all'accatastamento dei fabbricati non risultanti al Catasto, sollevata dal decreto legge 262/2006, che ha modificato i criteri di identificazione di queste unità. Il quadro, ancorchè incompleto, lo conosciamo: grazie alla sovrapposizione delle mappe catastali con le fotografie reali dei diversi luoghi (ortofoto), l'agenzia del Territorio ha finora individuato oltre 1,2 milioni di fabbricati sconosciuti al Fisco, che potrebbero superare facilmente i 2 milioni quando l'attività di verifica sarà conclusa.

Il punto è che questi fabbricati, in molti casi e al netto delle eventuali richieste di sanatoria edilizia in virtù dei vecchi condoni, sono abusivi anche dal punto di vista delle norme urbanistiche. È vero che i Comuni li possono ora individuare, avendo avuto dal Territorio gli elenchi degli immobili "fantasma" che i proprietari hanno tempo fino a ottobre per mettersi in regola. Ma è altrettanto vero che una denuncia catastale significherebbe per molti anche un'autodenuncia di abuso edilizio.

Eppure è evidente come una soluzione deve essere trovata. E ciò sia guardando alla quantità di denaro che potrebbe facilmente affluire nella casse di Stato e Comuni (l'inchiesta sul «Sole-24 Ore» di ieri lo dimostra con chiarezza); sia perchè è impensabile che una quota non proprio irrisoria del nostro patrimonio immobiliare continui a restare nell'ombra. Tanto più ora, che con il progressivo passaggio delle funzioni catastali ai Comuni, le amministrazioni locali devono dimostrare di saper utilizzare senza compromessi i poteri loro attribuiti.

Che fare, quindi? Più che nel problema fiscale, il nodo sembra stare nei risvolti urbanistico-edilizi della vicenda. La questione delle tasse potrebbe infatti essere facilmente risolta con un intervento normativo che attribuisca all'amministrazione la possibilità di negoziare con i proprietari gli importi arretrati (in fondo, si potrebbe pensare di adattare a queste situazioni l'istituto dell'accertamento con adesione).

Sul fronte urbanistico occorre invece muoversi con un minimo di pragmatismo. È pensabile di utilizzare ora le ruspe per demolire alcune centinaia di migliaia di fabbricati, spesso inseriti in contesti già ampiamente urbanizzati e probabilmente più che tollerati dalle amministrazioni comunali? Non sarebbe più realistico, sempre con una norma, consentire ai Comuni di uscire dalla gabbia normativa dei piani regolatori (variarli è molto complesso e per molte piccole amministrazioni farli rispettare, evidentemente, finora è stato al di là delle loro possibilità), per trovare una soluzione almeno per quegli immobili che non deturpano il paesaggio e non ostacolano il corretto sviluppo urbano? Spostando così l'asse del titolo abilitativo, per queste particolari situazioni, verso criteri non solo economici ma anche estetico-paesaggistici in senso più ampio di quello attuale, in accordo con le Regioni e, soprattutto, con le Sovrintendenze. Forse, solo così si potrà fare emergere in concreto una parte importante del patrimonio edilizio, utilizzando invece il massimo rigore in tutti quei casi in cui l'edificazione ha ferito il territorio.

  • Sul Sole di ieri [in calce, ndr]. Nell'inchiesta pubblicata ieri sul «Sole-24 Ore» emerge un mancato gettito per gli erari statale e comunali (proiezione e stime a livello nazionale) di circa 1,4 miliardi all'anno. I conti sono basati sull'evasione di Irpef, Ici e Tassa rifiuti relative ai fabbricati "fantasma", cioè non risultanti sulle mappe catastali ma esistenti nella realtà, come dimostrano le ortofoto realizzate nel 2007 per l'agenzia del Territorio. Si tratta di 1,2 milioni di edifici in metà dei Comuni d'Italia. Senza la denuncia catastale, infatti, non viene attribuita alcuna rendita, che costituisce la base imponibile delle prime due imposte. Il problema è che si tratta di immobili in gran parte privi di permesso edilizio e la denuncia rischia di far emergere l'abuso.

 

di Saverio Fossati - Salvatore Padula
da Il Sole 24ore del 06.05.08


Immobili. Case fantasma, sprecato un tesoro da 1,4 miliardi. La perdita annua di gettito per Stato e municipi. Una ricchezza mai accatastata. Le mancate denunce bloccano il gettito: ogni anno persi 1,4 miliardi.

Le case fantasma - almeno 2 milioni di fabbricati individuati dall'agenzia del Territorio ma mai denunciati al Catasto - pesano su tutti i contribuenti. Il Sole 24 Ore ha stimato che il mancato gettito fiscale di questa parte del patrimonio immobiliare ammonta a 1,4 miliardi all'anno, tra imposte statali e comunali.

L'abuso pesa su tutti, almeno 24 euro all'anno per ogni cittadino, neonati compresi, per un totale di 1,4 miliardi all'anno di mancato gettito fiscale.

Non è solo questione di oltraggio al territorio, deturpamento del paesaggio e vanificazione della pianificazione urbanistica. Perchè chi costruisce poi usa il territorio e i servizi comunali e statali senza pagare un centesimo di tasse.

Ici, Tassa rifiuti e Irpef sui redditi da fabbricati servono infatti a garantire i servizi che ruotano intorno all'immobile: strade, fogne, illuminazione, raccolta rifiuti nei cassonetti, scuole per la popolazione che abita e cresce in un quartiere o in un paese. E tutto questo, per gli edifici abusivi, è un regalo. Ma lo è anche per quegli edifici che, non essendo abusivi, non sono mai stati dichiarati al Catasto e quindi non hanno avuto l'attribuzionè di una rendita catastale, che rappresenta la base imponibile di quasi tutte le imposte e tasse immobiliari.

La stima. «Il Sole 24 Ore» ha elaborato una stima di quanto costi agli erari locali e a quello statale la mancata regolarizzazione degli immobili non dichiarati in catasto, in larga maggioranza risultato di un abuso edilizio. Dalla sovrapposizione delle ortofoto realizzate nel 2007 (si veda anche «Il Sole 24 Ore» del 21 gennaio e 21 aprile scorsi) sono emersi 1,2 milioni di "differenze". Non tutti sono fabbricati a sè stanti, molti sono ampliamenti o piccole costruzioni rurali legittime per le quali non serve il permesso di costruire (ma si tratta sempre di superfici di tetto sopra i 30 metri quadrati). E per altri è stata fatta domanda di condono edilizio (quindi cesseranno di essere abusivi) ma non la denuncia al catasto; che, fra l'altro, andrebbe fatta indipendentemente dalla regolarità edilizia. Nelle elaborazioni del Sole 24 Ore è stata quindi considerata solo la metà dei fabbricati emersi grazie alle ortofoto.

Si consideri, infine, che in questi 1,2 milioni di edifici (o porzioni) finora individuati non sono compresi i fabbricati ex-rurali, circa 600mila immobili che finora non pagavano tasse perchè considerati strumentali all'attività agricola e che ora hanno perso i requisiti. Questi immobili sono oggetto di una diversa indagine, che dovrebbe condurre a recuperare gettito Ici e Irpef per 750-800 milioni.

Le perdite. Sempre considerando dati medi (...), nel 2007 la perdita si può calcolare in 754 milioni, che scende un poco, a 738 milioni nel 2008 nell'ipotesi che l'Ici sulla prima casa scompaia definitivamente. Ma i calcoli sono stati fatti sui dati risultanti dall'esame effettuato su 4.238 Comuni su 8.103, cioè il 52,3% del totale. Non è fuori luogo una stima di mancato gettito fiscale complessivo, a livello nazionale, di almeno 1,4 miliardi. Una bella cifra.

Le imposte considerate, per i Comuni, sono l'Ici e la Tassa rifiuti; la superficie media in metri quadrati delle varie tipologie, essenziale per il calcolo, è facilmente ricavabile dai dati del Territorio; ed è difficile ipotizzare che chi ha una casa abusiva o che comunque non paga tasse si sia andato a registrare ai fini Tarsu. Per lo Stato si è calcolato l'Irpef. Non sono state considerate eventuali addizionali regionali e comunali.

Le prospettive. I rischi per il contribuente sono forti: nei Comuni finora interessati dalle verifiche dell'agenzia del Territorio sono stati depositati gli elenchi con le «particelle» sulle quali risultano edifici fantasma (si vedano le conseguenze negli articoli qui sotto). I Comuni stessi potrebbero (e dovrebbero) quindi attivarsi per le opportune verifiche urbanistiche.

  • SULLE SPALLE DEGLI ALTRI - Strade, scuole, illuminazione, verde, scarichi: opere a carico della collettività, ma di cui beneficia anche chi non paga per il proprio immobile
  • STIME CONSERVATIVE - La somma degli omessi versamenti d'imposta è desumibile da conteggi molto prudenti sulle ri1evazioni del Territorio

 

di Saverio Fossati
da Il Sole 24ore del 05.05.08


ANALISI - Per sindaci e Fisco l'obiettivo comune della lotta agli abusi

Giacchè tutti i tentativi per far emergere le dimensioni dell'abusivismo edilizio si sono dimostrati finora vani, una possìbile via d'uscita potrebbe arrivare dal Fisco.

L'agenzia del Territorio (...) è venuta a conoscenza di un numero impressionante di edifici inesistenti per le mappe catastali: si parla di due milioni di fabbricati "fantasma"; ma i dati sono ancora incompleti.

È a questo punto che interviene il Fisco, comprensibilmente interessato all'evasione fiscale nascosta dietro a tale fenomeno: Irpef ed Ici, e poi gli altri tributi quali la Tarsu e, in misura inferiore, l'imposta di registro. L'agenzia del territorio ha infatti "invitato" i proprietari degli immobili in questione a regolarizzare la propria posizione, presentando la denuncia catastale per questi edifici mai dichiarati.

In caso contrario, sarà l'Agenzia stessa a effettuare i dovuti controlli, addebitando ovviamente i costi della procedura e le relative sanzioni.

Tale regolarizzazione avrebbe come conseguenza l'applicazione della rendita catastale agli immobili dichiarati, con effetti fiscali decorrenti a partire dall'anno successivo alla costruzione.

Ora, se dal punto di vista esclusivamente fiscale la situazione descritta non presenta problemi rilevanti, le difficoltà sorgono invece con riguardo a un ostacolo non da poco alla regolarizzazione: le violazioni in materia urbanistica. La denuncia al Catasto, infatti, non fa venire meno gli obblighi di rispetto delle norme urbanistiche, con la conseguenza che al momento c'è grande incertezza (in capo ai proprietari di edifici abusivi) in merito alla citata regolarizzazione.

La vicenda si interseca con l'attribuzione, sia pure facoltativa, ai Comuni delle funzioni catastali, prevista dalla legge delega n.59/1997 (legge Bassanini I), seguita dal Dlgs n.112/1998.

L'attuazione di tale riforma (avvenuta con la Finanziaria per il 2007) consente ai Comuni interessati (autonomamente, oppure in unione con altri) di assumere appunto le funzioni catastali, sul presupposto che questi, in quanto più vicini alla realtà, sembrerebbero maggiormente in grado di accertare le "variazioni" delle rendite.

Ora, in proposito abbiamo sempre osservato come vi è anche il rovescio della medaglia: proprio la vicinanza alla realtà locale - e la considerazione degli interessi elettorali - potrebbe costituire una forte remora per il Comune a svolgere tali compiti. È quanto accadde con la riforma del 1973, quando i Comuni furono chiamati a collaborare all'accertamento delle imposte sui redditi erariali, una collaborazione fallita (perchè i Comuni non avevano nè la voglia, nè l'organizzazione necessaria), e un potere che è rimasto sulla carta.

La descritta vicenda della emersione degli edifici abusivi potrebbe imprimere però una svolta a questa situazione. È evidente, infatti, che i Comuni sono fortemente interessati a compiere tutti gli accertamenti possibili in proposito, in vista di un aumento del gettito dell'Ici; e i poteri ora attribuiti ai Comuni sono rilevanti, sia nel caso in cui essi abbiano optato per il trasferimento delle funzioni catastali, sia nell'ipotesi in cui non l'abbiano ancora fatto (come è per la maggior parte, al momento): con la differenza che nel secondo caso l'avviso di accertamento è emanato non dal Comune ma ancora dall'agenzia del Territorio, dopo che gli atti (risultato delle verifiche) le siano stati trasmessi dall'ente locale.

Infine, viene invocato un ulteriore "aiuto": il legislatore statale (in vista di un aumento dell'Irpef) potrebbe prevedere una sorta di regolarizzazione che produca i propri effetti soprattutto dal punto di vista della violazione delle norme urbanistiche, vero ostacolo fino a ora, come abbiamo visto, alla denuncia spontanea da parte dei proprietari. Inutile dire che un simile provvedimento desta non poche perplessità, anche perchè esso andrebbe coordinato con i poteri delle Regioni in materia.

 

di Enrico De Mita
da Il Sole 24ore del 05.05.08


Oneri catastali. Regolarizzazione a carico dei proprietari. La «surroga» dell'Agenzia.

Con il Dl 262/2006 sono cambiate le procedure di controllo ed individuazione dei fabbricati che non risultano dichiarati al Catasto, svolte ora dall'Agenzia del Territorio, in collaborazione con l'Agea (Agenzia per le erogazioni in agricoltura), integrate da accertamenti da satellite e ortofoto, da cui sono emersi complessivamente, 1.247.584 fabbricati mai dichiarati, in 4.238 Comuni di 66 province, i cui elenchi sono stati pubblicati sulla «Gazzetta Ufficiale». I termini per il loro accatastamento, sono stati portati, dall'articolo 26-bis, del Dl 248/07, a sette mesi dalla pubblicazione degli elenchi sulla «Gazzetta Ufficiale» del 10 agosto; 26 ottobre; 7 dicembre 2007 e 28 dicembre 2007, per cui il termine del primo elenco, è scaduto il 10 marzo scorso, mentre i successivi scadranno rispettivamente il 26 maggio, il 7 luglio e il 28 luglio 2008.

Per il predetto adempimento, i possessori dovranno incaricare un tecnico professionista, iscritto all'Albo degli ingegneri, architetti, geometri, dottori agronomi, periti edili e agrari, agrotecnici diplomati e laureati, i quali presenteranno le denuncie utilizzando i programmi Pregeo e Docfa, messi a disposizione dell'Agenzia, ai sensi dell'articolo 1 del Dm 19 aprile 1994, n.701.

Gli effetti fiscali delle rendite attribuite, decorrono comunque dal 1° gennaio dell'anno successivo alla costruzione indicata negli stessi elenchi o, in mancanza, dal 1° gennaio 2007.

Nell'inerzia dei possessori, sarà l'Agenzia a censirli, addebitando loro i costi, oltre alle sanzioni, che vanno dal minimo di 258 al massimo di 2.066 euro per ciascuna unità, alle quali è possibile applicare la procedura del ravvedimento operoso (articolo 13, Dpr 472/97), per cui se il ritardo è entro 90 giorni, si applica la misura di un ottavo del minimo (32,25 euro), entro un anno un quinto (51,60 euro) e se si supera l'anno, 300 euro, riducibile ad un quarto, se versata entro 60 giorni dalla notifica dell'avviso di pagamento. La sanzione si prescrive in cinque anni.

Peraltro, l'accatastamento di questi fabbricati non produce la loro legittimazione urbanistica, circostanza che creerà non pochi problemi agli interessati, ma anche al nuovo governo, mentre non vi sono grosse difficoltà per i fabbricati rurali non dichiarati, esenti da oneri di concessione e urbanizzazione, sanabili solo con sanzioni amministrative (da 516 a 5.164 euro - articolo 37, Dpr 380/01).

 

di Franco Guazzone
da Il Sole 24ore del 05.05.08

 

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Commenti

27/04/2009 18:42: titolo
povera italia e poveri italiani
andrea

22/04/2011 13:01:
Vi invio la mia opinione con molto piacere. Ne ho sentite di cotte e di crude, molti hanno sfiorato il problema ma senza ricavarne le debite considerazioni. Vi parlo come tecnico e posso assicurarvi che questo problema prettamente italiano è determinato , come d'altro canto tutte le assurdità italiane , dall'innumerevoli stucchevoli idiote leggi urbanistiche che di volta in volta il legislatore promulga senza avere alcuna percezione della realtà e al solo scopo del mantenimento del potere sui cittadini e del mantenimento di un apparato burocratico elefantiaco (quello si davvero sule nostre spalle... altro che edifici fantasma!!!!). Sarebbe semplicissimo risolvere questa situazione (e senza dover sparare sui poveri cittadini... ma forse fa comodo tenere tutto in sospeso... vero!... mantenere tutti sotto lo scacco dello stato attraverso la burocrazia ed i suoi operatori... In modo che tutti abbiano lo "scheletruccio" nell'armadio... per cui... zitto e fai il bravo... se no...).
Paolo

vedi anche:

Ulteriori rinvii per sicurezza e paesaggio

di Enrico Milone - DL Milleproroghe 2009

La «brutta architettura» va demolita o salvata?

Il dibattito da New York in Italia - breve rass-stampa

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Villette, abusi, capannoni...


data pubblicazione: domenica 25 gennaio 2009
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