Decreto casa, ancora uno slittamento

Piano casa & Dl semplificazioni - agg.rassegna stampa

[30/17 aprile 2009]

Piano casa, posizioni distanti. Slitta il parere delle Regioni: chiedono il 55% «anti-sismico».

Nessuno ha più fretta di varare il decreto legge del "piano casa". Non ce l'ha il Governo, che - come anticipato ieri - rinvierà ancora l'esame del Consiglio dei ministri. Non ce l'hanno i Governatori che ieri hanno fatto slittare a giovedì prossimo il parere della Conferenza Stato-Regioni (...). Il continuo rinvio del decreto legge non sottrae peraltro, almeno formalmente, le Regioni all'impegno di varare le proprie leggi entro il 30 giugno, sottoscritto nel protocollo del 1° aprile (pubblicato ieri sulla «Gazzetta Ufficiale»).

Sullo schema di decreto le posizioni si sono fatte distanti, nelle ultime ore. Il Governo ha presentato un testo che comprende la nullità degli atti di compravendita di immobili nuovi e ristrutturati in assenza del certificato di collaudo statico. I Governatori hanno presentato propri emendamenti, che spingono sui piani antisismici preventivi: con un ulteriore irrigidimento del divieto di ampliamento delle abitazioni senza interventi di miglioramento antisismico e, soprattutto, con una maggiore estensione degli sgravi Irpef del 55% rispetto a quanto previsto dal decreto legge per l'Abruzzo.

I due provvedimenti sono destinati a intrecciarsi. Nel decreto sul terremoto già varato, l'articolo 11 prevede l'incentivo del 55% per i soli edifici che abbiano ricevuto una verifica della Protezione civile, con il riscontro di un problemà di sicurezza statica. La procedura prevede che la Protezione civile dia sei mesi di tempo al proprietario per intervenire: solo in quel caso scattano gli sgravi Irpef sui lavori, con il doppio limite di spesa a 48mila euro e temporale al 30 giugno 2011. Le verifiche della Protezione civile dovranno riguardare «prioritariamente le aree dell'Appennino contigue a quelle interessate dagli eventi sismici». Nella limitazione degli incentivi gioca un ruolo decisivo la volontà dell'Economia di limitare la spesa.

La proposta delle Regioni, da inserire nel Dl sul piano casa, è allargare il 55% in automatico a tutti gli interventi di miglioramento sismico. Salterebbe la procedura governata dalla Protezione civile, rendendo l'incentivo automatico. Unico limite previsto dalle Regioni è quello delle aree in cui questi interventi sarebbero ammessi: zone 1 e 2 di rischio sismico.
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di Giorgio Santilli
da Il Sole 24ore del 30.04.09 


Piano casa. Collaudo statico per chi vende edifici nuovi o ristrutturati. Oggi alla Conferenza Stato-Regioni l'ultima versione del decreto legge
I Governatori: più largo il «55%» anti-sismico.

ROMA - Lo sgravio Irpef del 55% va garantito automaticamente a tutti gli interventi di messa in sicurezza statica degli edifici «nelle zone a media e alta sismicità» e non soltanto a quei lavori che scattino in seguito alla verifica della Protezione civile, come previsto dal decreto legge sull'Abruzzo.

È quanto sostengono le Regioni nelle proposte di modifica al testo del decreto legge sul piano casa che il Governo sta mettendo a punto per la prossima settimana. Le Regioni chiedono anche un'accelerazione e un irrobustimento del piano di adeguamento antisismico di scuole e ospedali, pure questo contenuto nel decreto legge per l'Abruzzo. E la restrizione ulteriore per gli ampliamenti volumetrici del 20% voluti due mesi fa da Silvio Berlusconi: non basterà il rispetto delle normative antisismiche, ma i lavori saranno ammessi solo nel caso contengano comunque anche interventi di miglioramento sismico.

Il documento dei Governatori - messo a punto ieri dalla commissione tecnico-politica presieduta da Maria Rita Lorenzetti (Umbria) - sarà presentato oggi alla Conferenza Stato-Regioni e alla Conferenza unificata. Le Regioni chiedono al Governo garanzie, in sostanza, su un piano di miglioramento sismico a largo raggio, almeno degli edifici posti nelle due fasce di maggiore rischio.

Le altre richieste delle Regioni per il decreto legge riguardano l'esclusione della deregulation per i cambiamcnti di destinazione d'uso, il vincolo del piano di agevolazioni per le giovani coppie alle «competenze delle Regioni in materia di politiche abitative», l'assunzione di personale tecnico nelle Regioni (ancora per i controlli sismici) e di 200 persone nelle Sovrintendenze per fare i controlli preventivi obbligatori relativi ai piani paesaggistici. Senza questo rafforzamento delle Sovrintendenze - dicono le Regioni - la norma che elimina i controlli ex post a campione per passare alle verifiche preventive a tappeto è destinata a risultare una "norma manifesto" che bloccherà ogni intervento.

Si chiarisce, intanto, anche la portata della norma inserita nell'ultima versione del decreto legge dal Governo per rendere nulli gli atti di compravendita di edifici da cui non risultino gli estremi del certificato di collaudo statico (si veda Il Sole 24 Ore di ieri). Il venditore dovrà presentare il documento all'atto di vendita soltanto se l'immobile sarà stato ultimato o ristrutturato o ampliato dopo l'entrata in vigore del decreto legge. L'obbligo vale quindi solo per edifici nuovi o ristrutturati.

La dimostrazione del rispetto delle regole di sicurezza statica dell'edificio non sarà invece obbligatoria per la vendita di beni immobili già esistenti su cui non si sia intervenuti dopo la pubblicazione in Gazzetta del decreto legge. Decreto legge che, intanto, è destinato a slittare ancora: non è previsto all'ordine del giorno del Consiglio dei ministri di domani e tutto fa pensare che l'approvazione avvenga la prossima settimana (anche il Cipe sul piano casa è stato rinviato di sette giorni). L'accelerazione sembra improbabile anche qualora oggi si raggiunga un accordo sul testo alla Conferenza Stato-Regioni.
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di Giorgio Santilli
da Il Sole 24ore del 29.04.09


Terremoto e piano casa. Certificato anti-sismico obbligatorio. Per l'acquisto della casa servirà anche il certificato anti-sismico. Il Governo vuole presentare il decreto sull'edilizia giovedl: per ogni vendita necessario il collaudo statico. Dl all'esame delle Regioni - Nelle zone a rischio ampliamenti solo con la messa a norma.

Non sarà più possibile vendere immobili senza il certificato di collaudo statico, che dimostra la sicurezza di un edificio. L'obbligo di certificato antisismico varrà per tutte le compravendite che hanno per oggetto beni immobili. Questa la novità più importante contenuta nella bozza del decreto legge di semplificazione edilizia, che domani sarà al vaglio della Conferenza unificata Stato-Città-Regioni. Se venisse raggiunto l'accordo, il provvedimento po trebbe essere varato giovedì dal Consiglio dei ministri.

Ma, dopo l'incontro tecnico della scorsa settimana tra Governo e Regioni, la questione delle regole anti-sismiche resta ancora aperta, con il Governo che vorrebbe, per ogni intervento, una dichiarazione del progettista, supportata da prove documentali, e le Regioni che considerano questa soluzione un doppione rispetto alle autorizzazioni del Genio civile.

La Conferenza Unificata Stato-Città-Regioni tenta l'accordo finale sul decreto legge di semplificazione edilizia che contiene un ulteriore irrigidimento in chiave antisismica: dopo l'arrivo del Dl, infatti, non sarà più possibile vendere immobili senza il certificato di collaudo statico, ovvero la dimostrazione della sicurezza dell'edificio. È la novità dell'ultima ora del testo che domani sarà vagliato dalla Conferenza unificata e, se si troverà l'intesa, sarà varato giovedì dal Consiglio dei ministri.

L'incontro tecnico della scorsa settimana Governo-Regioni ha lasciato aperte molte questioni sulle norme da semplificare. A cominciare proprio dalle regole antisismiche: l'Esecutivo vorrebbe, per ogni intervento, una dichiarazione del progettista (supportato da prove documentali) sul rispetto delle norme tecniche, ma le Regioni la giudicano un doppione rispetto alle autorizzazioni del Genio civile.

Il piano casa. La stretta antisismica inciderà anche sul piano casa: la bozza del decreto ricorda che, per avere qualsiasi premio di cubatura, è necessario provare «documentalmente il rispetto delle norme antisismiche». Nelle zone a rischio qualsiasi ampliamento comporterà la messa in sicurezza di tutto l'edificio.

Il decreto amplia l'area dell'edilizia libera, quella possibile senza denuncia di inizio attività: vi rientreranno la manutenzione straordinaria, le opere provvisorie e i pannelli solari. Incerta la sorte del cambio di destinazione d'uso.

Sarà introdotto un anticipo di riforma urbanistica, con la perequazione, anche parziale, al posto degli espropri. L'attuale regime per gli interventi in aree vincolate sarà prorogato per tutto il 2010.

I contratti. L'effetto terremoto genera conseguenze anche sui contratti che hanno a oggetto beni immobili: nell'ambito delle nuove norme che dovrebbero costituire il "piano casa", potrebbe anche rientrare la previsione secondo cui questi contratti sarebbero «nulli» se non contenessero «gli estremi del certificato di collaudo statico».

La sanzione della nullità significa, oltre che una notevole responsabilità dei professionisti coinvolti, l'inefficacia del contratto: vale a dire che esso è da considerare come se non fosse mai stato stipulato e che l'edificio è da ritenere come mai uscito dalla sfera giuridica del cedente (e mai entrato in quella dell'acquirente).

La bozza che reca il testo della norma ipotizzata si riferisce agli «atti tra vivi», indipendentemente che siano stipulati «in forma pubblica» o privata. Si deve inoltre trattare di contratti che abbiano «per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi a edifici o a loro parti»: rientrerebbero nel campo di applicazione della norma sia gli atti traslativi del diritto di proprietà (compravendita, permuta e donazione) sia gli atti traslativi o costitutivi di diritti reali di godimento (concessione dell'usufrutto o trasferimento della nuda proprietà).

Anche le divisioni di proprietà comuni - in quanto atti che comportano lo scioglimento della comunione - non resterebbero estranee a questa normativa, e ciò anche se la norma in questione addossa al soggetto "alienante" (concetto che non è in linea con la divisione) l'obbligo di effettuare la dichiarazione inerente gli estremi del certificato di collaudo statico.

Resta da capire se la norma si applica in caso di nuove costruzioni e ricostruzioni posteriori a demolizione, od ogni qual volta, dall'esecuzione di un dato intervento edilizio (ad esempio, una ristrutturazione), discenda l'obbligo di dotarsi del certificato di agibilità, che presuppone il collaudo statico.
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IL PROVVEDIMENTO IN ARRIVO

I TEMPI. Domani il decreto legge sul piano casa va all'esame della Conferenza unificata Stato-autonomie. Giovedì il Dl arriva al Consiglio dei ministri

LE NOVITA'. Il nuovo testo prevede:

  • la revisione delle regole di funzionamento per l'accesso al credito per l'acquisto della prima casa
  • la previsione dell'obbligo di un certificato di collaudo statico per il trasferimento degli immobili ultimati dopo l'entrata in vigore del Dl
  • entrata in vigore anticipata al 30 giugno 2010 delle regole antisismiche sempre rinviate

IL CONTENUTO.

  • possibilità di eseguire senza titolo abilitativo interventi di manutenzione ordinaria; alcuni interventi di manutenzione straordinaria; eliminazione di barriere architettoniche; opere di ricerca nel sottosuolo di tipo temporaneo; opere per soddisfare esigenze temporanee da rimuovere in 90 giorni; mutamenti di destinazione d'uso senza esecuzione di opere edilizie purché non determinino un aumento del carico urbanistico; installazione di pannelli solari
  • Introduzione della perequazione al posto degli espropri nei piani urbanistici
  • esenzione dalla valutazione ambientale strategica per i piani urbanistici attuativi
  • semplificazione in relazione alla Conferenza dei servizi
  • proroga al 2010 dell'attuale sistema per l'autorizzazione agli interventi edilizi in aree vincolate.

 

di Angelo Busani - Valeria Uva
da Il Sole 24ore del 28.04.09


Gli immobili si venderanno con il certificato di collaudo. La novità è contenuta nel decreto legge sul piano casa.

Nelle compravendite di nuovi edifici, a pena di nullità dell'atto, dovrà essere indicato l'estremo del certificato di collaudo statico dell'immobile. E' questa la principale novità inserita nella nuova versione del decreto legge recante misure urgenti in materia di edilizia, urbanistica ed opere pubbliche, predisposta a valle del preconsiglio tenutosi la scorsa settimana. Il provvedimento è comunque ancora in fieri dal momento che non è stato inserito all'ordine del giorno del Consiglio dei ministri che si tiene oggi a L'Aquila e che si occuperà esclusivamente dell'esame del decreto legge recante interventi urgenti in favore delle popolazioni colpite dagli eventi sismici nella regione Abruzzo nel mese di aprile 2009.

Lo schema di decreto legge, che è stato trasmesso alla Conferenza unificata, prevede alcune novità formali rispetto alla versione precedente del 15 aprile (vedi ItaliaOggi del 16 aprile 2009) e una più rilevante e di sostanza. In particolare nel nuovo testo dell'articolo 2 è prevista una specifica causa di nullità che riguarda le compravendite di nuovi edifici. In sostanza saranno affetti da nullità ex lege tutti gli atti tra vivi, stipulati in forma pubblica o privata, che abbiano ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento della comunione di diritti reali concernenti edifici o loro parti ultimati dopo l'entrata in vigore della legge di conversione del decreto legge, laddove essi non riportino «per dichiarazione dell'alienante, glie stremi del certificato di collaudo statico». Alla nullità, derivante dalla mancata indicazione degli estremi del certificato, conseguirà peraltro anche il divieto di trascrizione nei pubblici registri immobiliari.

La norma si applicherà quindi agli edifici che oggi sono in corso di realizzazione, dal momento che si parla di ultimazione successiva all'entrata in vigore della legge di conversione, con un evidente effetto di implementazione dell'efficacia dei controlli sui profili statici degli edifici. Da notare che non vi sono limiti territoriali in quanto la disposizione ha valenza generale e non è limitata, ad esempio, alle zone sismiche; si applicherà in tutto il paese. In base all'articolo 7 della legge 1086/71 e alle normative speciali e sismiche, in base alle rispettive competenze, possono effettuare il collaudo statico ingegneri, architetti, geometri e periti edili. Va anche ricordato che, nelle zone sismiche l'ordinanza n.3274/2003 del presidente del consiglio prevede che il collaudo statico «deve essere effettuato in corso d'opera» e che il «collaudatore deve avere specifiche competenze, acquisite attraverso precedenti esperienze, come progettista, collaudatore o direttore dei lavori di struttura con isolamento sismico, o attraverso corsi universitari o di specializzazione universitaria».

Pertanto, se si tratta di edifici in zona sismica il collaudo dovrà essere svolto non alla fine ma in corso d'opera e quindi il certificato di collaudo statico dovrà dare atto, in particolare, del controllo della posa in opera dei dispositivi, nel rispetto delle tolleranze e delle modalità di posa prescritte nel progetto. Viene confermato anche che il progettista deve provare documentalmente il rispetto della normativa antisismica per tutti gli interventi che riguardino parti strutturali degli edifici; in caso contrario l'intervento non può essere realizzato e non possono essere concessi benefici economici, fiscali o urbanistici. Rimane invariata l'elencazione degli interventi di edilizia libera e si conferma, altresì, che non risulta presente nell'articolato la disposizione che avrebbe consentito l'ampliamento esterno agli edifici nei limiti del 20%.

 

di Andrea Mascolini
da Italia Oggi del 23.04.09


Bertolaso lancia il Piano Italia. Per il capo della Protezione civile le nuove tecnologie e i bassi costi consentono una politica antisismica. Va messo in sicurezza tutto il patrimonio edilizio del Belpaese.

Altro che piano casa. Qui bisogna far partire subito un grande piano di messa in sicurezza di tutti gli immobili italiani. Senza se e senza ma. A cominciare dagli edifici pubblici. E' il capo della protezione civile, cioè il sottosegretario alla presidenza del consiglio, Guido Bertolaso, a lanciare il piano-Italia. «L'unica risposta che possiamo dare è l'avvio sollecito di un'opera di prevenzione strutturale vasta e impegnativa, basata sul rafforzamento delle costruzioni esistenti e, ove sussistano le condizioni, di rinnovamento del patrimonio edilizio nonchè sull'intransigente rispetto delle norme antisismiche per le nuove costruzioni», ha detto ieri Bertolaso, intervenendo per via epistolare al convegno «Per un'Italia più sicura», organizzato a Roma dall'Associazione Amici della Terra. «Occorre un impegno costante della “Politica” nel senso più alto, un impegno che si mantenga tale al di là dei cambiamenti dei governi, un progetto di lungo termine che persegua l'obiettivo di una progressiva messa in sicurezza del patrimonio edilizio pubblico e privato, per garantire a tutti i cittadini la sicurezza di una vita non minacciata da crolli e devastazioni improvvise ed imprevedibili come quelle generate dai terremoti». «L'obiettivo è ambizioso e minimale allo stesso tempo», ha spiegato Bertolaso: «potremo fermarci, in pace con la nostra coscienza, solo quando avremo assicurato al paese quei livelli minimi di compatibilità delle nostre case, delle nostre scuole, dei nostri uffici, delle nostre fabbriche, dei nostri ospedali, del nostro ambiente, con l'elevata pericolosità sismica del territorio italiano.

Nel lanciare l'idea del grande progetto Italia, il capo della protezione civile ha fatto capire come il paese è sempre a rischio sisma. «Il terremoto del 6 aprile 2009 ha messo a nudo l'inadeguatezza sismica non solo degli edifici storici o semplicemente di quelli più vecchi in muratura, ma anche di quelli costruiti con criteri antisismici di 20-40 anni fa. Il bilancio poteva essere ancora più grave se, come accaduto nel passato e come potrebbe accadere in futuro, il terremoto avesse colpito aree solo di recente classificate come zone sismiche».

E ora non ci sono scusanti per non fare prevenzioni. Neppure le scuse sulle tecnologie obsolete o sui costi eccessivi. «La scienza e la tecnologia hanno fatto passi considerevoli negli ultimi anni anche nell'ambito delle conoscenze di sismologia e ingegneria sismica. Oggi non solo l'inerzia e la rassegnazione, ma neppure il lento procedere a qualche operazione di messa in sicurezza antisismica non sono più accettabili. Da un lato infatti abbiamo chiara la conoscenza dei disastri immensi che che potrebbero accadere in tutte le aree a forte sismicità del Paese, mentre dall'altro disponiamo di tecniche e metodiche di costruzione antisismica e di riqualificazione antisismica del patrimonio esistente affidabili e abbordabili anche sotto il profilo economico».

Che il tema dell'allarme terremoti sia forte, lo ha fatto capire anche il presidente della regione Calabria, Agazio Loiero, presente al convegno. Che ha ricordato che tutta la sua regione è a rischio sismico: su 409 comuni calabresi 261 ricadono in zona 1, quella più pericolosa, mentre gli altri 148 comuni sono censiti a medio rischio.

Per la messa in sicurezza degli edifici, ha spiegato il governatore, «siamo partiri nel 2007 avvalendoci del supporto tecnico-scientifico della Fondazione 'Eurocentre', e abbiamo già finanziato lavori antisismici in 515 scuole e riservato altre risorse sui fondi europei. Ma le risorse regionali sono insufficienti, perché solo per la messa in sicurezza degli edifici in Calabria potrebbero servire addirittura 3 miliardi di euro, quanti sono stati finora previsti per la costruzione del Ponte sullo Stretto di Messina».

 

di Roberto Miliacca
da Italia Oggi del 23.04.09


LA MESSA A NORMA DELLE ABITAZIONI - Premi di cubatura e sconti fiscali le soluzioni possibili. Incentivi per la sicurezza, in lista 1,4 milioni di edifici.

C'è un pezzo d'Italia che sta in piedi per miracolo. E un altro pezzo che avrebbe bisogno di una buona cura ricostituente, possibilmente con incentivi pubblici. Nelle zone 1 e 2, quelle a più alta pericolosità sismica, ci sono almeno 124mila edifici in muratura in pessimo stato di conservazione, 377mila palazzi in cemento armato costruiti negli anni ruggenti del boom edilizio - quando controlli, progettazione e materiali spesso lasciavano a desiderare - e altre 927mila case in muratura che avrebbero bisogno di una ristrutturazione.

Sono questi immobili - oltre 1,4 milioni in tutta Italia - i primi candidati a beneficiare degli incentivi per la messa in sicurezza sotto il profilo sismico. Incentivi che non sono ancora stati definiti, ma che il Governo potrebbe inserire nel decreto legge sul piano casa e che le Regioni chiedono con forza.

Il terremoto in Abruzzo, in effetti, ha cambiato la prospettiva con cui molti guardano alle nuove regole in materia di edilizia. Venti giorni fa, per dirla con il Wwf, il tema forte era la «voglia di veranda»: aumenti di cubatura del 20% per le villette e meno burocrazia per tutti.

I crolli dell'Aquila, invece, hanno puntato i riflettori sul mancato rispetto delle norme antisismiche. Ma non solo. L'esperienza degli ultimi giorni ha ricordato a tutti che in molti casi sono stati ignorati anche i più elementari criteri di buona qualità costruttiva. E in altri casi ancora, forse più numerosi, è la manutenzione che non è stata curata a dovere. Così, se la cattiva qualilà di una parte del patrimonio edificato è una costante in tutte le regioni, nelle zone ad alta pericolosità sismica rappresenta una minaccia. Che il Sole 24 Ore ha fotografato su base provinciale, "pesando" i dati dell'Istat e della Protezione civile. E non sorprende che le aree a più alta densità di edifici da riqualificare siano quelle del Sud - con le province di Palermo, Napoli e Catania a guidare la classifica - dove maggiore è la pericolosità sismica e dove più elevato è il numero di immobili in cattivo stato di conservazione.

«Per una selezione preliminare si può partire da presupposti basati sull'esperienza: sappiamo che le costruzioni di un certo tipo o quelle realizzate in determninate epoche sono più fragili. Basti pensare agli anni del boom edilizio, in cui c'era una totale deregulation e chiunque si improvvisava costruttore. Ma la vulnerabilità va sempre verificata sul posto, perché ogni immobile è un caso a sé», spiega Alessandro De Stefano, docente di ingegneria sismica del Politecnico di Torino. E proprio qui sta la difficoltà. Come convincere i proprietari a effettuare i controlli? E come rendere più sostenibile l'onere delle spese?

Alcune semplici domande (si veda l'articolo in basso [in calce, ndr]) possono aiutare a decidere se contattare un tecnico per una verifica approfondita. Poi toccherà agli incentivi, che potrebbero essere di due tipi. Primo (e più probabile): la possibilità di demolire e ricostruire l'immobile con un premio di volume nell'ordine del 30-35%, come previsto per il risparmio energetico dall'intesa Stato-Regioni sul piano casa. Secondo (e meno probabile, perché molto oneroso per il Fisco): la possibilità di detrarre il 55% delle spese sostenute per la messa in sicurezza degli immobili.

«Le elargizioni di cubatura potrebbero rivelarsi più efficaci dello sconto fiscale», commenta Franco Braga, presidente dell'Associazione nazionale di ingegneria sismica. «Fatto 1 il costo totale di un edificio, 0,25 è il costo della struttura e 0,75 quello degli elementi non strutturali e degli impianti. Ma quando si interviene sulla struttura difficilmente si può evitare di metter mano agli altri elementi. Ecco perché in molti casi potrebbe essere conveniente la demolizione e ricostruzione con maggior cubatura, fermo restando che la riduzione del rischio sismico si può sempre fare a livelli diversi e con costi diversi».
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  • DA MONITORARE - Nelle province italiane la pericolosità sismica media ed elevata è da sottoporre a verifica una costruzione su quattro

La fotografia del territorio

  • 927mila - CASE IN MURATURA. In tutta Italia, nelle zone di pericolosità sismica 1 e 2, si trovano più di 927mila edifici in muratura il cui stato di conservazione è stato censito dall'Istat come «mediocre».
  • 124mila - IN PESSIMO STATO. Nelle stesse zone 1 e 2 ci sono anche oltre 124mila abitazioni che risultano in pessimo stato e per le quali sarebbe necessaria la messa in sicurezza o, eventualmente, la demolizione.
  • 377mila - EDIFICI IN CEMENTO. Tra gli edifici realizzati in cemento armato nelle zone pericolose si trovano anche 377mila immobili realizzati tra il 1946 e il '71, nel periodo del boom edilizio e in assenza di norme sismiche.
  • 24,1% - LA QUOTA «LOCALE». Nelle aree più sensibili del Paese, gli edifici da controllare - perché in cattivo stato o costruiti durante il boom - costituiscono il 24,1% del patrimonio edilizio locale.

 

di Cristiano Dell'Oste - Saverio Fossati
da Il Sole 24ore del 20.04.09


Il check-up della casa senza rischi. Dai Politecnici. Dieci domande e risposte per esaminare l'affidabilità dell'immobile.

Alzi la mano chi non ha guardato la propria casa con occhi diversi dopo il terremoto in Abruzzo. La crepa sulla parete, il pilastro incrinato, il tetto malandato. Dettagli trascurati nella routine di ogni giorno, che si sono colorati di una luce sinistra dopo il disastro dell'Aquila. Anche perché gli allarmi dei giorni scorsi hanno moltiplicato fino a 5,5 milioni su 11,2 milioni il numero di edifici da rottamare in tutta Italia. Quasi uno su due. Ma è davvero così? E come si fa a capire quali sono i rischi?

«Ogni valutazione va effettuata dai tecnici, ma ci sono alcuni indicatori osservabili anche dai proprietari, magari dando il via a ulteriori verifiche», spiega Claudio Chesi, professore di tecnica delle costruzioni al Politecnico di Milano. Ecco allora la check-list riportata qui a fianco, elaborata con gli esperti dell'ateneo milanese e del Politecnico di Torino: dieci domande per iniziare a ragionare sulla vulnerabilità sismica delle abitazioni.

«Un edificio in cemento armato normalmente dà più garanzie di uno in muratura - afferma Chesi -. Però è ampiamente dimostrato che un edificio in muratura ben costruito ha elevate risorse contro un terremoto». Sarebbe sbagliato, perciò, pensare che l' abbattimento sia l'unica soluzione. «Gran parte del patrimonio edilizio italiano è inmuratura, ma non è da demolireo Va sottoposto a verifiche accurate e, se del caso, migliorato». Allo stesso modo, non si può pensare che il cemento sia una garanzia assoluta: anzi, i palazzi costruiti durante il boom edilizio sono quelli da monitorare con più attenzioneo «Il privato che vuole cautelarsi può chiedere una consulenza a un ingegnere o anche a un architetto o un geometra. L'importante è trovare un professionista preparato. Le competenze ci sono da 25 anni e con una giornata di lavoro un tecnico è in grado di inquadrare la situazione e decidere se servono verifiche più approfondite». 
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I punti critici

  • 1 - Dove si trova l'edificio? Il rischio sismico dipende dalla vulnerabilità dell'edificio (la capacità di affrontare il terremoto) ma anche dalla pericolosità sismica della zona. Da valutare con attenzione gli edifici nelle zone classificate dalla Protezione civile come 1, 2 o 3.
  • 2 - La struttura è molto irregolare? Il quadrato è la forma ideale: case con pianta o struttura irregolare hanno un livello di rischio maggiore di quelle più semplici. Stesso discorso per le costruzioni molto alte, con molte finestre o realizzate "a palafitta" su una base di pilastri.
  • 3 - È stata fatta una sopraelevazione? L'innalzamento dell'edificio - lavoro favorito dal piano casa - è un elemento delicato. Il sopralzo è massa aggiunta: può far parte di un progetto di miglioramento complessivo della costruzione, ma può anche creare nuove situazioni di pericolo.
  • 4 - Quando è stato costruito l'edificio? L'epoca di costruzione è un fattore importante per gli immobili in cemento armato. Molte delle costruzioni del boom edilizio, tra il 46 e gli anni 70, sono state realizzate con materiali poveri e presentano dettagli costruttivi scadenti.
  • 5 - La muratura è di buona qualità? I muri realizzati con materiali non squadrati e malta scadente (che si sbriciola tra le dita) sono a rischio. Quelli di qualità - con mattoni pieni o pietre squadrate e malta robusta - offrono una valida resistenza anche negli edifici costruiti prima del 900.
  • 6 - Muri e travi sono ben collegati? I tecnici chiamano ammorsamento il legame tra i muri. Negli edifici in muratura, la presenza di fessure verticali alla giunzione delle pareti è un indicatore di rischio. Da valutare anche il collegamento tra i muri e il solaio in legno nei vecchi immobili.
  • 7 - Il tetto è «spingente»? Nelle case in muratura ci sono tetti con due falde che si intersecano al colmo e che col tempo tendono ad abbassarsi spingendo i muri verso l'esterno. Ciò non accade con la capriata, quando c'è un elemento alla base delle falde che fa da tirante.
  • 8 - Ci sono fessure in diagonale? Le fessure vanno esaminate sempre con cura. Nelle case in muratura, sono molto pericolose quelle che attraversano in diagonale i maschi murari, cioè i segmenti di muro che corrono ininterrotti dalla base alla sommità dell'edificio.
  • 9 - Come sono gli elementi strutturali? Nel cemento armato conta la solidità degli elementi strutturali - travi, pilastri, e così via - ma spesso questi elementi non sono visibili. Un indizio arriva allora dalle pareti interne: sono fragili e si fessurano quando l'edificio si deforma troppo.
  • 10 - I dettagli costruttivi sono curati? Il cemento armato dà stabilità alla costruzione se i nodi tra travi e pilastri sono ben fatti, se le staffe sono fitte e se l'armatura metallica è ben coperta. Tutti questi elementi, però, richiedono verifiche strumentali da parte dei tecnici.
     

di C.D.O.
da Il Sole 24ore del 20.04.09

 

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data pubblicazione: sabato 2 maggio 2009
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