Sull'energia un collage di regole

Certificazione energetica - rassegna stampa

Certificazione energetica. Italia messa in mora (ancora) da Bruxelles. Nuovo intervento della Commissione.

Rogiti e contratti di locazione senza certificazione energetica: confermata (e aggravata) la procedura di infrazione all'Italia da parte della Commissione europea per carenze nell'applicazione della direttiva 2002/91/CE sul rendimento energetico nell'edilizia. In seguito a richieste di aggiornamenti da parte di Monica Frassoni, deputata uscente del Parlamento europeo e presidente del gruppo Verdi, la Commissione ha fatto sapere che: innanzitutto, l'Italia era già stata messa in mora per il prolungarsi della proroga dell'applicazione di alcune disposizioni della direttiva oltre i tre anni previsti; inoltre, il 25 maggio scorso la Commissione ha aggiunto una messa in mora supplementare (per fatti aggiunti), in cui rientrano le modifiche apportate con la legge 133/08 al decreto legislativo 192/05. In pratica, è finita sotto la lente la cancellazione dell'obbligo di allegare ai rogiti di compravendita e ai contratti di affitto la certificazione energetica degli edifici, nonché la sanzione della nullità degli atti.

In realtà, il decreto 192/05, nel testo attuale, continua a prevedere, dal 1° luglio 2009, la redazione della certificazione energetica (o dell'attestato di qualificazione sostitutivo) quando si vende un immobile. Tuttavia, la direttiva Ue, all'articolo 7, comma 1, afferma che «gli Stati membri provvedono a che, in fase di costruzione, compravendita o locazione di un edificio, l'attestato di certificazione energetica sia messo a disposizione del proprietario o che questi lo metta a disposizione del futuro acquirente o locatario, a seconda dei casi». Ed è proprio questa garanzia della consegna all'acquirente che è venuta a mancare. Inoltre è scomparso ogni accenno alle locazioni. Ora il governo italiano è tenuto a fornire risposta alle osservazioni della Commissione europea entro il prossimo 25 luglio, salvo che chieda, con specifica motivazione, una proroga.

Peraltro, alcune Regioni (Piemonte, Lombardia, Valle d'Aosta, Toscana, Umbria e provincia di Trento) prevedono ancora nelle proprie leggi che la certificazione sia allegata a compravendite e affitti, e in qualche caso colpiscono le violazioni con sanzioni amministrative. E, nella prassi, i notai si sono spesso conformati alle norme regionali.
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  • SOTTOTIRO - Contestato il venir meno dell'obbligo di allegare a rogiti e locazioni la documentazione sugli edifici

 

di Silvio Rezzonico - Giovanni Tucci
da Il Sole 24ore del 19.06.09


Edilizia. Sui consumi perizia dei tecnici. Da luglio certificato di risparmio energetico per le compravendite degli appartamenti. Non c'è ancora il decreto statale per i requisiti professionali.

Forte attesa dei professionisti coinvolti dalle certificazioni energetiche (decreto legislativo 192/2005) all'indomani della pubblicazione del regolamento sui metodi di calcolo e sui requisiti prestazionali degli edifici (Dpr 59/2009, si veda «Il Sole 24 Ore» di ieri [in calce, ndr]).

La qualificazione e l'indipendenza degli esperti cui affidare la certificazione degli edifici e l'ispezione degli impianti sarà oggetto di un nuovo decreto, sul quale si preannunciano più temi di contrasto.

Il migliore rendimento energetico degli edifici è collegato, nella direttiva 2002/91/CR e nel decreto legislativo 192/2005, a una certificazione energetica obbligatoria, che dal 1° luglio sarà necessaria anche per le compravendite di singole unità immobiliari.

La qualificazione professionale e l'indipendenza di tecnici esperti e degli organismi abilitati a rilasciare la certificazione e a ispezionare gli impianti di climatizzazione saranno stabiliti dallo Stato sotto forma di principi e regole di orientamento, mentre la competenza ad attuare tali principi spetta a Regioni e Province autonome. Lo Stato prevederà elementi flessibili affinché le Regioni, nell'adottare i provvedimenti di competenza, possano scegliere le misure più rispondenti alle specificità territoriali.

Anche per il decreto sui requisiti professionali opererà la "clausola di cedevolezza", in base alla quale la norma statale si applicherà nelle Regioni che non hanno legiferato e fino al momento in cui non arriverà la normativa regionale specifica.

I certificatori si affiancheranno ai direttori dei lavori e ai progettisti, in quanto le procedure relative agli impianti sono collegate alla dichiarazione di fine lavori edili e al rilascio del certificato di agibilità. In tal modo l'intervento dei professionisti si estende e nelle varie regioni si salda alle procedure edilizie con un proliferare di corsi e attesati cui segue l'accesso a banche dati e software specifici per il settore energetico. Ciò è previsto in Liguria (legge 22/2007 e regolamento 6/2007), Lombardia (decreto giunta 10 ottobre 2007 n.8/5773 e 26 giugno 2007 n.8/5018), Emilia Romagna (Dgr 1730/2007 e 6/2007), Piemonte (legge 13/2007), Umbria (legge 17/2008), nella provincia di Bolzano (Dpp 34/2004) e di Trento (Dgp 2744/2007). In queste Regioni sono anche già sorti conflitti tra enti locali e professionisti iscritti ad Albi, a causa di interpretazioni restrittive sull'iscrizione nell'elenco dei certificatori energetici: il Tar Liguria, con ordinanza 88 del 19 marzo 2009, ha imposto alla Regione di iscrivere tra i certificatori anche gli ingegneri abilitati alla progettazione di edifici e impianti, superando quindi la necessità di attestati di partecipazione e specifici corsi di formazione autorizzati dalla Regione.

Lo scontro è invece stato evitato in Emilia Romagna, perché la delibera 1754/2008 impone la partecipazione a un corso di formazione con esame finale, ma solo in mancanza di adeguati requisiti di esperienza professionale. Esperienza che, poi, andrà aggiornata, in quanto l'accreditamento ha una durata limitata, inizialmente triennale. Anche le società di servizi e gli enti ed organismi pubblici avranno problemi simili a quelli dei professionisti, in quanto la loro idoneità, voluta già dalla direttiva europea, è strettamente connessa alla presenza in organico di tecnici abilitati.

I privati proprietari, nel frattempo, vivono con ansia l'evolversi delle professioni: i timori derivano dall'importanza delle certificazioni per definire le qualità dell'immobile nelle compravendite, per escludere le difformità urbanistiche e ottenere i benefici fiscali sotto forma di detrazioni e mutui agevolati. Ogni errore del tecnico si trasforma in un rischio economico per il professionista, che può essere chiamato a rispondere, con prescrizione decennale delle dichiarazioni.
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  • IL DECENTRAMENTO - La disciplina nazionale ha funzione di supplenza e cederà il passo alle regole definite dalle Autonomie

Per le case «verdi»

  • Le nuove regole. È stato pubblicato mercoledì in «Gazzetta Ufficiale» il Dpr 59 del 2009 sul rendimento energetico in edilizia. Il regolamento - che tenta di garantire l'efficienza energetica degli edifici definendo criteri generali, metodologie di calcolo e requisiti minimi - entrerà in vigore il 25 giugno, ma solo nelle Regioni che non hanno già adottato disposizioni locali più rigorose. A breve dovrebbero essere varati anche il Dpr sui certificatori e il decreto interministeriale sulle classi energetiche.
  • La certificazione. Parte dal 1° luglio l'obbligo di integrare gli atti di compravendita di unità immobiliari, dotando le case di documentazione energetica. Spazio, quindi, ai certificatori: tra questi, i professionisti tecnici, per i quali si aprono nuovi incarichi.

 

di Guglielmo Saporito
da Il Sole 24ore del 13.06.09


Immobili. Sull'energia un collage di regole. Fra disposizioni regionali e statali

È in «Gazzetta Ufficiale» (n.132, 10 giugno) il regolamento di attuazione sul rendimento energetico in edilizia (Dpr 2 aprile 2009, n.59). Atteso da tre anni, sarà seguito dal Dpr sui certificatori (che ha ottenuto il sì del Consiglio di Stato) e dal decreto interministeriale sulle classi energetiche.

Il Dpr 59 entrerà in vigore dal 25 giugno nelle Regioni senza disposizioni locali. In Lombardia, Liguria, Emilia Romagna e Piemonte prevalgono le discipline specifiche, sempre che il Dpr 59 non preveda caratteristiche particolari, ulteriori, degli impianti.

Il decreto tende a garantire l'efficienza energetica degli edifici definendo criteri generali, metodologie di calcolo e requisiti minimi. L'articolo 3 richiama le norme tecniche (UNI/TS 11300-1 e 2.) per il calcolo delle prestazioni energetiche degli edifici. In tal modo il legislatore statale recepisce gli orientamenti delle regioni che già avevano provveduto in materia. Viene, poi, introdotto un "indice di prestazione energetica" sia per la climatizzazione invernale che per il raffrescamento estivo. Si accentua, poi, l'obbligo, per tutti gli edifici, di usare fonti rinnovabili per la produzione di energia termica ed elettrica, con oneri a carico del progettista responsabile a norma della legge 10/91. Non è disposto poi alcun divieto (prima ipotizzato) alla trasformazione degli impianti termici centralizzati in autonomi. L'impianto centralizzato è definito come «preferibile», ma può essere eliminato e sostituito con impianti separati per cause tecniche o di forza maggiore, la cui valutazione è rimessa alla proprietà. Spetterà al porgettista incaricato degli adempimenti della legge 10/91 depositare presso il Comune una relazione in cui si descriveranno i motivi che hanno indotto alla sostituzione. La relazione sarà affidata al «responsabile per la conservazione e l'uso razionale dell'energia», figura collegata a ogni impianto relativo a più di quattro unità abitative. L'articolo 6 del Dpr 59/09 conferma il principio secondo cui la norma statale cede il passo a quella locale. Sempre che le regioni non abbiano provveduto, posto che hanno facoltà di definire diverse metodologie di calcolo e requisiti di efficienza più rigorosi. In modo implicito, infine, trovano conferma sia le modalità di integrazione degli atti di compravendita di unità immobiliari dal 1° luglio 2009, con obbligo di dotare le case di documentazione energetica (anche se non dovunque è necessario allegarla) e di prestare attenzione agli adempimenti energetici per ottenere la detraibilità fiscale (55%) degli interventi.
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di Guglielmo Saporito
da Il Sole 24ore del 12.06.09


Immobili - NUOVI ADEMPIMENTI. Pagella verde dal 1°luglio. Arriva la pagella verde della casa. Da luglio certificato energetico per tutte le vendite ma con molti dubbi operativi. Certificazione energetica al buio per chi compra o vende casa.

Le case sugli alberi saranno esenti. Ma tutti gli altri edifici, comprati o venduti dopo il 1°luglio, dovranno avere la certificazione energetica. Sul nuovo adempimento, però, restano molte incognite, tra norme regionali differenti e linee guida nazionali non ancora emanate.

Un mese esatto per procurarsi la certificazione energetica. Non è molto, ma è difficile immaginare scene di panico tra quanti stanno per comprare o vendere una casa. Se mai, ci sarà una buona dose di incertezza. L'articolo 6 del Dlgs 192/2005, comma 1-bis, prevede espressamente che, a partire dal 1° luglio 2009, tutte le unità immobiliari trasferite a titolo oneroso debbano essere dotate di Attestato di certificazione energetica.

In media vengono effettuate 730mila transazioni nel secondo semestre dell'anno; quindi, anche togliendo quelle relative a nuove abitazioni (che dovrebbero avere già il documento, in base all'articolo 1 del Dlgs 192/2005), circa 600mila compravendite di cui la metà nel residenziale dovrebbero vedere la consegna della certificazione tra venditore e acquirente.

Poco meno di un mese, quindi, per chi vuole rispettare la legge. E spendere dai 300 ai 700 euro (ma si può arrivare a 1.500) per il lavoro del tecnico. Ma le cose sono più complesse di quanto sembrano. Infatti il Dlgs 112/2008, abrogando i commi 3 e 4 dell'articolo 6 del Dlgs 192/2005, aveva eliminato la sanzione della nullità della compravendita per chi non avesse allegato la certificazione al rogito.

L'obbligo di dotare l'immobile di una certificazione, comunque, è rimasto nella normativa nazionale. Senza contare che - prima dell'avvento del Dlgs 112/2008 - diverse Regioni avevano emanato le proprie leggi per imporre la certificazione, disciplinarla e punirne la mancata allegazione (il più delle volte con sanzioni pecuniarie amministrative).

Le domande, allora, sono due. Dove c'è una legge o un regolamento regionale, bisogna attenersi a questa normativa? E dove la Regione non ha dettato alcuna regola, come ci si deve comportare, tenendo conto che le linee guida nazionali non sono ancora state emanate?

Il Consiglio nazionale del notariato già l'anno scorso aveva consigliato ai notai «massima prudenza». Dove c'è una legge regionale, insomma, meglio rispettarla. Una posizione non condivisa da Confedilizia: secondo l'associazione di proprietari guidata da Corrado Sforza Fogliani, le scelte del legislatore nazionale "vincono" su quelle regionali, abrogandole. Con il risultato che in tutta Italia resta il semplice obbligo di dotazione, ma senza sanzioni.

Quale che sia il destino delle norme regionali, resta da chiedersi cosa voglia dire «dotare» l'immobile della certificazione e se le parti - compratore e venditore - possano accordarsi per fare a meno dell'attestato. L'obbligo non è derogabile secondo Giovanni Rizzi, membro della commissione studi civilistici del notariato, che sta lavorando a un documento rivolto a tutti i notai. Al massimo, l'attestato potrà essere pagato dal compratore o consegnato in un secondo tempo rispetto al rogito.

I dubbi, come si vede, sono molti. Almeno per gli immobili in condominio, però, la soluzione potrebbe essere piuttosto semplice. La legge, infatti, consente di ricorrere a una certificazione comune che avrebbe il vantaggio di ridurre molto i costi e di valere anche per tutte le vendite future.

In ogni caso, va detto che la violazione degli obblighi di consegnare la certificazione, anche se non può invalidare l'atto di trasferimento, può però essere fonte di responsabilità civile del venditore verso l'acquirente, quanto meno per la mancata informazione sull'inesistenza del documento. Trattandosi di un obbligo di legge, il venditore ha il diritto di sapere che non è stato rispettato e considerare diversamente la questione nella trattativa sul prezzo.
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  • La platea. Quest'anno circa 600mila contratti saranno alle prese con le classi di efficienza
  • Il nodo. Eliminato l'obbligo di allegazione resta quello di «dotazione» del documento

I numeri

  • 1° luglio - LA DATA. Scatta dal 1° luglio l'obbligo di dotare dell'attestazione di qualificazione energetica qualsiasi edificio o porzione di edificio in caso di trasferimento a titolo oneroso, e quindi - in particolare - in caso di compravendita.
  • 330mila - LE VENDITE RESIDENZIALI. Nel secondo semestre del 2008 sono stati venduti oltre 330mila immobili residenziali: una cifra che - tenendo conto della contrazione del mercato - aiuta a quantificare le compravendite interessate quest'anno dalle nuove regole.
  • 400mila - GLI ALTRI IMMOBILI. Le compravendite di immobili non residenziali (negozi, capannoni, box auto) nel secondo semestre del 2008 sono state oltre 400mila. Dal 1°luglio alla fine di quest'anno, un numero analogo di contratti farà i conti con la certificazione.
  • da 300€ - IL COSTO BASE. Il costo di redazione dell'attestato di qualificazione energetica varia molto a seconda delle caratteristiche dell'immobile e della documentazione disponibile. Indicativamente, il prezzo di pertenza va da 300 a 1.500 euro.

Quando va consegnato l'attestato. Le tipologie di edifici e di atti interessati dalla certificazione energetica:

  • Gli edifici da certificare. Dal 1° luglio 2009 dovranno essere dotati di attestato tutti gli edifici e le unità immobiliari trasferiti a titolo oneroso (con le sole eccezioni qui a destra [in basso., ndr]). Fino al 30 giugno, invece, l'obbligo riguarda: gli edifici nuovi (quelli per i quali è stato richiesto il permesso di costruire o presentata la Dia dopo l'8 ottobre 2005); gli edifici radicalmente ristrutturati; gli edifici sui quali dopo il 1° gennaio 2007 sono stati fatti interventi agevolati di risparmio energetico; gli edifici pubblici per i quali dopo il 1° luglio 2007 sono stati rifatti gli impianti termici o i relativi contratti; gli altri edifici "preesistenti" (escluse le singole unità immobiliari).
  • Gli immobili esclusi. Per alcuni edifici non è necessario redigere l'attestazione energetica. Si tratta, in particolare, di queste tipologie di immobili: gli edifici marginali, che non comportano un consumo energetico (portici, legnaie e così via); gli edifici inagibili, che ugualmente non consumano energia (fabbricati in disuso, immobili dichiarati inagibili, con impianti dismessi o senza impianti); gli edifici privi di qualsiasi impianto (per i quali non si può in alcun modo calcolare la prestazione energetica); i fabbricati isolati, con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati.
  • Gli atti a titolo oneroso. L'obbligo di dotare l'immobile di attestato di certificazione energetica scatta in caso di trasferimento a titolo oneroso. Nella pratica, l'ipotesi più comune è quella della compravendita. Ma l'obbligo scatta anche in altre situazioni, quali ad esempio: permuta, transazione, cessione o conferimento in società di azienda, datio in solutum (quando in adempimento di un'obbligazione viene trasferito un edificio). Tutto questo, ovviamente, a patto che l'immobile oggetto del trasferimento sia uno di quelli per i quali l'obbligo è previsto (si vedano le due schede in alto).
  • Le operazioni esenti. In caso di atti traslativi a titolo gratuito non c'è alcun obbligo di dotare l'immobile dell'attestato. Si può fare a meno della certificazione in caso di donazione, divisione senza conguagli, patto di famiglia, fondo patrimoniale e trust. Lo stesso avviene con alcuni atti che non trasferiscono diritti reali, come il comodato, la locazione, il leasing, l'affitto di azienda, la costituzione di ipoteca, la costituzione di servitù, la fusione, la scissione e la trasformazione societaria. La certificazione non serve neppure quando si stipula un preliminare di vendita, perché il compromesso non ha effetti traslativi.

DOMANDE & RISPOSTE

  • Esiste un modulo standard di attestato di qualificazione energetica approvato a livello ministeriale? No. Per il contenuto, valgono le prescrizioni contenute nel paragrafo 2 dell'allegato A al Dlgs 192/2005: vanno riportati i fabbisogni di energia primaria, la classe di appartenenza dell'unità immobiliare e i valori massimi ammissibili fissati dalla normativa. L'unico modulo esistente è quello approvato con il Dm Finanze 19 febbraio 2007, ma al solo fine di accedere al bonus fiscale del 55 per cento.
  • Il costo di redazione dell'attestato può essere addossato al compratore, anziché al venditore come prevede la legge? Sì, ma bisogna inserire nel rogito un «patto espresso», con il quale le parti derogano alla disposizione dell'articolo 6, comma 1-bis, del Dlgs 192/2005, secondo cui la dotazione dell'attestazione energetica avviene «con onere a carico del venditore».
  • L'attestato di qualificazione energetica può essere redatto dopo la stipula del rogito? Sì. L'obbligo di allegare l'attestato al rogito imponeva di redigere la documentazione prima della stipula dell'atto. Ma ora che l'obbligo di allegazione è stato eliminato - e c'è solo l'obbligo di dotare l'immobile dell'attestato - sembra possibile pattuire che sia l'acquirente a predisporre l'attestazione energetica dopo la stipula dell'atto.
  • Cosa si intende per «edificio» ai fini del Dlgs 192/2005? In altri termini, oltre quale stadio costruttivo scatta l'obbligo di dotare l'immobile dell'attestato energetico? Secondo l'articolo 2, comma 1, del Dlgs 192/2005, l'obbligo scatta quando viene trasferito un edificio già ultimato, completo delle parti edilizie essenziali, degli impianti e di tutte le finiture che possano incidere sulle prestazioni energetiche (come gli infissi). In pratica, la disciplina del Dlgs 192/200S si applica sicuramente quando è già stata presentata al Comune la dichiarazione di fine lavori o è stato richiesto il rilascio dell'agibilità. Negli altri casi, invece, bisogna verificare a che stadio di avanzamento sono arrivati i lavori.
  • Sono previste modalità particolari di redazione dell'attestato di certificazione energetica per le unità immobiliari collocate in un condominio? Normalmente, la certificazione si basa sulla valutazione del singolo appartamento. Tuttavia, l'articolo 6, comma 2, del Dlgs 192/2005 consente di ricorrere: 1) a una certificazione comune dell'intero edificio per i condomini dotati di impianto termico comune; 2) alla valutazione di un altro appartamento rappresentativo dello stesso condominio e della stessa tipologia.

Tempi e modi. Come si redige la documentazione. Le linee guida mancano ancora

Una volta superati i dubbi sulla necessità della certificazione energetica, resta da chiedersi come fare per ottenerla. La legge richiede l'attestato, ma non sono ancora state emanate né le linee guida nazionali, né i decreti che avrebbero dovuto individuare gli esperti e gli organismi cui affidare le verifiche.

La conseguenza è che, per adesso, l'attestato di certificazione energetica è sostituito dall'attestato di qualificazione energetica. Il punto di riferimento, insomma, è l'attestato disciplinato dal Dm Finanze 19 febbraio 2007 e redatto dai tecnici per beneficiare della detrazione del 55 per cento. Tutto questo, però, a patto che la Regione non sia intervenuta con una propria regolamentazione. Perché in questo caso è alla normativa regionale che si deve fare riferimento.

Quanto può costare, allora, l'attestato? Molto dipende, ovviamente, dalle caratteristiche dell'immobile e dalla disponibilità della documentazione tecnica. Il presidente del Consiglio nazionale dei geometri, Fausto Savoldi, indica una base di partenza di circa 500 euro, mentre le sedi territoriali delle associazioni di proprietari riferiscono richieste dai 700 ai 1.500 euro.

«I costi sono estremamente variabili, ma un'analisi seria parte dai 300-400 euro», spiega Franco Soma, esperto di norme energetiche e responsabile di Edilclima. E il rischio, comunque, non è solo quello di sprecare denaro. «Se il tecnico non è preparato, la certificazione si riduce a un pezzo di carta. Mentre l'obiettivo della norma è analizzare l'efficienza energetica degli edifici e, in prospettiva, migliorarla», aggiunge Soma.

Concorda Savoldi: «Insieme ai periti industriali, siamo stati i primi a capire che il mercato immobiliare sta cambiando e che la certificazione è parte di questo cambiamento. Già oggi in Lombardia stiamo facendo molti attestati, non tanto perché c'è l'obbligo di farli, ma perché l'efficienza energetica è un elemento importante nella valutazione di un immobile. Ed è anche un fattore che consente la rivalutazione degli immobili nel tempo».

Intanto, i geometri puntano sulla formazione degli associati. «In Regioni come la Lombardia abbiamo tenuto corsi molto seguiti e riceviamo un gran numero di richieste - racconta Savoldi -. E anche dove non c'è una normativa locale invitiamo i nostri collegi provinciali a tenere comunque i corsi sulla base delle indicazioni delle Regioni più avanzate».
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LE LEGGI REGIONALI

  • Liguria. Legge 22/2007 e reg. 6/2007
  • Lombardia. Dgr 31 ottobre 2007, n.8/5773, Allegato F al Dgr 26 giugno 2007, n.8/5018
  • Emilia Romagna. Dgr 1730/2007 e Dgr 6/2007
  • Piemonte. Legge 13/2007
  • Provincia di Bolzano. Decreto pres. prov. 34/2004
  • Provincia Trento. Decreto giunta provinciale 2744/2007

 

di Cristiano Dell'Oste - Saverio Fossati
da Il Sole 24ore del 01.06.09


ANALISI - Poche certezze su un obbligo privo di sanzioni

Le compravendite immobiliari rischiano il caos dal 1° luglio. Da quella data, infatti, scatterà l'obbligo di «dotare» di attestazione energetica qualsiasi edificio o porzione di edificio - di ogni tipo e di qualunque epoca - nel caso di «trasferimento a titolo oneroso», come previsto dall'articolo 6, comma 1-bis, lettera c) del Dlgs 192/2005.

Ma a tutt'oggi l'incertezza in materia regna sovrana. Che cosa significa «dotare»? A chi fa carico l'obbligo di dotazione? Che succede se l'obbligo non è adempiuto? I contraenti possono derogare a questo obbligo? Queste domande sintetizzano la grande rilevanza del problema, ma per dare loro risposta occorre fare un passo indietro.

Nel 2005 il Dlgs 192 (modificato dal Dlgs 311/2006) stabilì, a pena di nullità del contratto, l'obbligo di allegare ai rogiti l'attestato di qualificazione energetica «Aqe» e, successivamente, di certificazione energetica (Ace); prima per alcune categorie di fabbricati e, appunto, dal 1° luglio 2009, per tutti quelli trasferiti.

A ciò hanno fatto seguito alcune leggi regionali (Piemonte, Liguria, Lombardia, Emilia Romagna) che in parte hanno recepito la legge statale, e in parte ne hanno modificato le prescrizioni con l'effetto di disattivare, per questi ultimi punti, le regole statali.

Infine, per effetto della "manovra d'estate" (Dl 112/2008, articolo 35, comma 2-bis), l'obbligo di allegazione a pena di nullità è stato sostituito da quello di «dotazione», senza però prevedere sanzioni per il caso di inadempimento.

«Dotare» significa indubbiamente che il fabbricato deve avere la "patente energetica", cioè la certificazione in base alla quale chi compra viene a conoscere la qualità della costruzione sotto il profilo della quantità di energia che occorre per riscaldarlo. E se il fabbricato deve essere dotato di questo attestato al momento del trasferimento, è inevitabile pensare che l'attestato debba preesistere al rogito e che della sua predisposizione se ne debba far carico il venditore.

Peraltro, occorre riflettere se questa normativa sia scritta, oltre che nell'interesse dell'acquirente (per la completezza della sua informazione), anche nell'interesse generale della salvaguardia dell'ambiente che deriverebbe dall'acquisizione di una maggior coscienza da parte dei cittadini in tema del risparmio energetico.

Se si conclude solo nel primo senso, è facile derivare che l'obbligo di dotazione sia derogabile e cioè rinunciabile dall'acquirente. Se invece si conclude che l'obbligo di dotazione coincide anche con interessi più generali, allora è impossibile sostenerne la derogabilità: ciò che pare doversi desumere dalla normativa europea (articolo 7, comma 1, direttiva 2002/91/CE) secondo cui «gli stati membri provvedono a che, in fase di costruzione, compravendita o locazione di un edificio, l'attestato di certificazione energetica sia messo a disposizione del proprietario o che questo lo metta a disposizione del futuro acquirente o locatario».

Certo è che la mancanza di sanzioni espresse per il mancato obbligo di dotazione lo depotenzia gravemente al punto che - senza un nuovo intervento del legislatore - la norma si presta a essere aggirata mediante fasulle dichiarazioni dei contraenti sull'avvenuta dotazione del fabbricato con l'attestato energetico oppure mediante clausole che posticipino la dotazione o addossino all'acquirente un improbabile obbligo di dotazione, con l'immaginabile risultato che niente verrà fatto in seguito. Tanto varrebbe, allora, dirsi chiaramente che l'obbligo di dotazione è derogabile e che il legislatore italiano si è fatto un baffo delle regole Ue.

Altro tema aperto, infine, è quello dell'esondazione delle leggi regionali nel diritto contrattuale, materia che la Costituzione riserva alla legge statale, con la conseguenza dell'ulteriore incertezza che con ciò si genera: a parte poi che appare incomprensibile come un trasferimento di immobile in Calabria debba avere regole diverse rispetto al medesimo trasferimento in Lombardia.
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  • I DUBBI - Da valutare se la legge dà reale applicazione alle norme europee. Disposizioni regionali fuori dal loro campo

 

di Angelo Busani
da Il Sole 24ore del 01.06.09


Risparmio energetico. Vetri termici a prova di sprechi. Obbligatori per abbattere il caldo negli edifici nuovi e ristrutturati. Il Dpr del Governo si applica nelle Regioni che non hanno regolato la materia.

Caldaie centralizzate obbligatorie in condominio, pellicole ai vetri anti-dispersioni energetiche, criteri per il condizionamento estivo, lotta al calcare nell'acqua: sono queste alcune delle più rilevanti novità del Dpr sul rendimento energetico in edilizia nel testo uscito venerdì scorso dal Consiglio deiministri e che sarà probabilmente oggetto di alcune ulteriori verifiche tecniche (si veda il Sole 24 Ore di sabato 7 marzo [in calce, ndr

Si porrà così parzialmente riparo alla procedura di infrazione alle norme comunitarie per mancata applicazione della Direttiva 2002/91/CE. Il Dpr si applica a Regioni e Province autonome che non hanno ancora varato provvedimenti in adeguamento alla direttiva (quasi tutte, tranne Lombardia, Emilia Romagna e Liguria e, parzialmente, Piemonte, Toscana e Valle d'Aosta). Ma potrà avere effetti anche in queste ultime, per le materie non ancora trattate.

Il Dpr prescrive quando debbano essere applicate le norme di prestazione energetica degli edifici in caso di nuove costruzioni, ristrutturazioni integrali, manutenzioni straordinarie, nuova installazione e ristrutturazione di impianti termici o mera sostituzione di generatori calore. I parametri restano quelli previsti nell'allegato C al decreto legislativo 192/2005 (così come riscritti dal Dlgs 311/2006). Incertezze, già esistenti, permangono sulle manutenzioni straordinarie: parrebbe che la semplice rintonacatura di una facciata imponga un cappotto di isolamento dell'edificio: un'esagerazione che bloccherebbe il normale lifting degli edifici, per di più inapplicabile a palazzi Storici e di pregio.

Viene poi affrontato per la prima volta il nodo del raffrescamento estivo. Nelle nuove costruzioni e nelle ristrutturazioni totali, i progettisti dovranno garantire certi parametri proporzionali alla superficie (per le residenze) o al volume (per gli edifici commerciali), tenuto conto di temperature estive fissate dalla norma UNI/TS 11300. Secondo Franco Soma, esperto di norme energetiche e responsabile di Edilclima, si tratta di un primo approccio, molto approssimativo, al problema: «Quanto fresco fa in un locale dipende anche da altri fattori, per esempio da quanto è frequentato, oppure dagli apparecchi installati nella stanza».

Viene inoltre introdotta la regola che, se l'acqua che alimenta l'impianto termico ha molto calcare (durezza maggiore di 25 gradi francesi), è previsto il suo trattamento chimico (potenza della caldaia fino a 100Kw) o l'installazione di un addolcitore (potenze superiori). Il calcare si deposita sulle superfici roventi (per esempio le pareti della caldaia), riducendo l'efficienza dell'impianto.

Gli edifici pubblici di nuova costruzione o interamente ristrutturati dovranno sottostare a norme più rigide di risparmio energetico rispetto a quelli privati. Tutti i valori limite dell'allegato C sono ridotti del 10% e l'efficacia della caldaia deve essere superiore,

Diventano poi semi-obbligatorie le pellicole per le finestre che contengano la temperatura da irraggiamento solare durante l'estate. In tutti i Comuni, tranne i più freddi, i progettisti debbono garantire una certa protezione assicurata dalle pellicole o giustificare perché non vengano installate sui lati soleggiati dell'edificio. Prevedibili le polemiche, non tanto per i costi, limitati, delle pellicole, ma per la diminuzione di luminosità d'inverno dei locali e, in qualche caso, per gli effetti estetici discutibili.

Le fonti rinnovabili divengono obbligatorie, sempre per nuove costruzioni e ristrutturazioni, per coprire almeno il 50% del fabbisogno di energia per la produzione di acqua calda sanitaria (il 20% nei centri storici). Infine, si stabilisce che gli impianti alimentati da biomasse (per esempio legna o pellets) dovranno avere trasmittanza termica pari a quella prevista dal Dlgs 192/2005.

  • GLI EFFETTI - Negli stabili appena costruiti è prescritto l'uso di fonti rinnovabili per la produzione del 50% dell'acqua calda necessaria

In sintesi

  • Calcolo. Per il calcolo delle prestazioni energetiche valgono le norme Uni.
  • Trasmittanza. Dettati criteri di trasmittanza termica per pareti e soffitti che separano da edifici o unità immobiliari confinanti (nuove costruzioni o ristrutturazioni totali nelle zone fredde). Nuovo parametro di «trasmittanza periodica»: la sua introduzione equipara le costruzioni in legno a quelle in laterizio.
  • Finestre. A certe condizioni, negli edifici con poche finestre non serve il calcolo del fabbisogno annuo di energia primaria in fase di progetto.
  • Caldaiette individuali. Se Regione o Comune lo decidono, si può evitare di presentare la relazione tecnica.

 

di Silvio Rezzonico - Giovanni Tucci
da Il Sole 24ore del 09.03.09


Consiglio dei ministri. Edifici a bassi consumi con deroga regionale. Obiettivo risparmio energetico.

Il contenimento dei consumi di elettricità e gas passerà anche da una maggiore efficienza di edifici e impianti di riscaldamento. Il Consiglio dei ministri ha approvato ieri in via definitiva il Dpr che stabilisce i criteri per l'applicazione delle norme comunitarie sul rendimento energetico nell'edilizia (direttiva 2002/91/Ce) recepite dal decreto legislativo 192/2005 (si veda anche «Il Sole 24 Ore» del 4 marzo [in calce, ndr]).

Le nuove disposizioni riguarderanno le installazioni termiche per la climatizzazione invernale e la preparazione di acqua calda per uso domestico con effetto immediato in tutte le Regioni che non si sono ancora adeguate ai parametri Ue.

Il decreto lascia un margine di flessibilità alle amministrazioni regionali ancora inadempienti che potranno derogare ai requisiti tenendo conto delle loro particolari esigenze. Le metodologie di calcolo e i livelli minimi sulle prestazioni energetiche varranno per l'edilizia pubblica e privata sia in caso di nuove costruzioni, sia di ristrutturazioni.

Nei Comuni che utilizzano sistemi di teleriscaldamento i costruttori saranno tenuti a predisporre gli allacci se la rete è posizionata a una distanza inferiore a un chilometro dai nuovi edifici. In prospettiva il fabbisogno di energia primaria per la produzione di acqua calda dovrà, inoltre, essere coperto al 50% da fonti rinnovabili (20% nei centri storici). (...)

 

di Marco Gasparini
da Il Sole 24ore del 07.03.09


CONSIGLIO DEI MINISTRI/ Via libera a un decreto che attua la normativa comunitaria. Verifica energetica di rigore in caso di interventi edilizi. Teleriscaldamento obbligatorio.

Obbligo di allacciamento al teleriscaldamento e di uso delle energie rinnovabili. E ancora obblighi di verifica energetica degli edifici e degli impianto in caso di interventi edilizi. Gli adempimenti sono previsti dal dpr di attuazione dell'articolo 4, comma 1, lettere a) e b), del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, e successive modificazioni, concernente attuazione della direttiva 2002/91/ce sul rendimento energetico in edilizia, approvato ieri dal consiglio dei ministri. Vediamo di illustrarne i contenuti principali.

Fonti rinnovabili. Diventa obbligatorio l'utilizzo di fonti rinnovabili per la produzione di energia termica ed elettrica. In particolare, nel caso di edifici di nuova costruzione o in occasione di nuova installazione di impianti termici o di ristrutturazione degli impianti termici esistenti, l'impianto di produzione di energia termica deve essere progettato e realizzato in modo da coprire almeno il 50% del fabbisogno annuo di energia richiesta per la produzione di acqua calda. Il limite è ridotto al 20% per gli edifici situati nei centri storici. Le modalità applicative degli obblighi saranno precisate con un successivo decreto.

Teleriscaldamento. Nel caso di nuova costruzione di edifici pubblici e privati e di ristrutturazione degli stessi è obbligatoria la predisposizione delle opere necessarie a favorire il collegamento a reti di teleriscaldamento, nel caso di presenza di tratte di rete a una distanza inferiore a metri 1.000 e anche in presenza di progetti approvati nell'ambito di opportuni strumenti pianificatori.

Prestazioni energetiche. Il provvedimento all'articolo 4 fissa i requisiti minimi della prestazione energetica degli edifici nuovi ed esistenti, addentrandosi nei dettagli tecnici. Nel caso di nuove costruzioni o ristrutturazioni di immobili pubblici o a uso pubblico, fissando dei requisiti appena più restrittivi rispetto all'edilizia privata. Vediamo, dunque, di riepilogare alcuni standard. Nel caso di edifici di nuova costruzione e nei casi di ristrutturazione di edifici esistenti, si deve procedere, in sede progettuale alla determinazione dell'indice di prestazione energetica per la climatizzazione invernale e alla verifica che lo stesso risulti inferiore ai valori soglia. Sempre nel progetto di nuove costruzioni o di ristrutturazioni si deve procedere alla determinazione della prestazione energetica per il raffrescamento estivo dell'involucro edilizio. Una altra serie di indicazioni tecniche riguarda gli interventi di ristrutturazione o manutenzione straordinaria, consistenti in opere che prevedono, ad esempio, rifacimento di pareti esterne, di intonaci esterni, del tetto o dell'impermeabilizzazione delle coperture. Prevista inoltre una diagnosi energetica nel caso di nuova installazione e ristrutturazione di impianti termici o sostituzione di generatori di calore. Per l'ipotesi di mera sostituzione di generatori di calore si devono rispettare stringenti standard in tema di uso razionale dell'energia. Il decreto si occupa anche della trasformazione degli impianti centralizzati. In particolare, in tutti gli edifici esistenti con un numero di unità abitative superiore a 4, e in ogni caso per potenze nominali del generatore di calore dell'impianto centralizzato maggiore o uguale a 100 kW, non possono essere realizzati interventi finalizzati alla trasformazione da impianti termici centralizzati ad impianti con generazione di calore separata per singola unità abitativa. Peraltro nei medesimi edifici, in caso di ristrutturazione dell'impianto termico o di installazione dell'impianto termico devono essere realizzati gli interventi necessari per permettere, ove tecnicamente possibile, la contabilizzazione e la termoregolazione del calore per singola unità abitativa.

 

di Antonio Ciccia
da Italia Oggi del 07.03.09


Pronto il Dpr sui requisiti di rendimento - Edifici energetici con regole statali.

Il Governo vara i metodi di calcolo e i requisiti minimi per la prestazione energetica di edifici e impianti termici, sia per la climatizzazione invernale che per la preparazione di acqua calda per uso domestico. Il Dpr, si affianca ad altre norme, di imminente adozione, su qualificazione professionale, indipendenza di tecnici e organismi abilitati a rilasciare la certificazione energetica degli edifici. Un terzo decreto predisporrà le linee guida nazionali per la certificazione degli edifici, prevedendo anche metodi semplificati che riducano gli oneri per gli utenti. Il tessuto normativo resta incerto, per l'attivismo di più Regioni, che hanno già legiferato in tema di efficienza e certificazione energetica degli edifici. Per proprietari di immobili e professionisti (notai, tecnici, agenti immobiliari) coinvolti nella vendita insieme all'acquirente, non cambia nulla rispetto al quadro preesistente: è infatti lo stesso schema di Dpr, esaminato ieri in Preconsiglio dei ministri, che delimita (articolo 6) la propria applicazione alle sole Regioni che non hanno ancora legiferato, sottolineando che il Dpr cederà il passo alla legislazione regionale quando le Regioni decideranno di emettere proprie norme. Anche la Ue, che ha imposto con la direttiva 2002/91 la certificazione energetica degli edifici, prenderà atto del passo in avanti attuato con questo Dpr, ma dovrà constatare che ancora manca l'obbligo di allegare il certificato agli atti di compravendita e ai contratti di locazione. L'obbligo di fornire ad acquirenti e conduttori la certificazione energetica degli edifici, era previsto dai decreti legislativi 192/2005 e 311/2006, ma è stato reso inoperante dall'articolo 35 della legge 133/2008: alcune Regioni hanno reintrodotto questo adempimento, anticipando un regime che, per tutte le costruzioni, si consoliderà entro luglio 2009.

In Emilia Romagna dal 1° gennaio 2009 si utilizzano «attestati di certificazione energetica», necessari per i trasferimenti a titolo oneroso di interi manufatti (con più unità). Dal 1° luglio 2009 l'attestato sarà richiesto anche per i trasferimenti di singole unità. In Piemonte non è in vigore l'obbligo di allegare ai rogiti l'attestato di certificazione energetica, per gli edifici di nuova costruzione. L'obbligo sarebbe scattato un anno dopo una delibera attuativa (non ancora adottata), cosicché anche questa Regione si adeguerà alla scadenza del 1° luglio 2009 e all'obbligo di allegare alle vendite, da quella data, l'attestato di certificazione energetica. Nel caso di locazione, il documento sarà messo a disposizione del conduttore. In Lombardia l'obbligo di allegare al rogito l'attestato di certificazione è previsto dal 1° luglio 2009 per i trasférimenti di singole unità immobiliari. Fino a questa data l'obbligo sussiste solo per intere nuove costruzioni, distinguendo tra permessi chiesti prima o dopo l'agosto 2008. Chi ha permessi di costruire (o Dia) chiesti dopo il 31 agosto 2008 dovrà allegare la certificazione in caso di vendita dell'intero manufatto. In Liguria sono stati eliminati gli obblighi di allegare l'attestato di certificazione energetica a pena di nullità dei trasferimenti. Rimane l'obbligo di consegna dell'attestato, con sanzione pecuniaria che non riguarda le locazioni.

  • IL RACCORDO - Le nuove disposizioni non incidono sulle previsioni che sono già state varate dalle Regioni

 

di Guglielmo Saporito
da Il Sole 24ore del 04.03.09


Energia, immobili risparmiosi - schema dpr

Arrivano le regole tecniche per il rendimento energetico in edilizia. Il dpr sarà esaminato oggi nel preconsiglio dei ministri. In attuazione del dlgs 195/02 definisce metodologie di calcolo e requisiti minimi per la prestazione energetica degli edifici e deglimpianti termini per climatizzazione invernale e per la preparazione dell'acqua calda, e per usi igienici sanitari. Il decreto affronta i metodi di calcolo più alti a livello di garanzia tecnica, i requisiti minimi che garantiscono il raggiungimento degli obiettivi di efficienza energetica con l'attenzione agli interventi di riqualificazione degli edifici esistenti. Alle regioni è affidato il compito di pianificare, redigere e applicare le norme e i regolamenti relativi al governo de territorio in materia di energia.

 

pag. 30
da Italia Oggi del 03.03.09


Parere Confedilizia - Vendite «libere» dalla certificazione energetica.

La contrattazione immobiliare continua a essere «turbata» dalla questione dell'attestazione energetica, per le diverse opinioni sollevate dopo l'abrogazione (articolo 35, comma 2-bis, Dl 112/08) della normativa che disponeva l'obbligo di allegare l'attestato ai rogiti e la sanzione della nullità del contratto per mancata allegazione (articolo 6, commi 3 e 4, e articolo 15, commi 8 e 9, del decreto legislativo 192/05). Uno studio dei legali di Confedilizia, di prossima pubblicazione, sostiene che:

  • dalla normativa comunitaria (direttiva 2002/91/Ce, attuata con il Dlgs 192/2005) non discenderebbero limiti al principio di libertà della contrattazione. Ciò renderebbe legittima la clausola contrattuale che esonerasse il venditore dal fornire informazioni o da ogni responsabilità, per l'acquirente, da una mancanza di informazioni sulle «qualità energetiche» dell'edificio;
  • la disciplina della contrattazione è riservata in esclusiva alla legislazione statale e le norme regionali non possono incidere (né come prescrizioni, né come sanzioni);
  • l'abrogazione della normativa statale genera la conseguente abrogazione anche di quella regionale che abbia disposto in tema di allegazione del certificato e di nullità per il caso di mancata allegazione.

Un'altrettanto autorevole opinione sostiene che l'avvenuta abrogazione della legge statale genera non abrogazione (e immediata disapplicazione) bensì incostituzionalità della normativa regionale che abbia "invaso" il campo del diritto privato: la legge regionale sarebbe quindi da applicare fino a dichiarazione di incostituzionalità. Questo ragionamento porta a dire che:

  • in Lombardia, ove la norma regionale, in materia di sanzioni per la mancata allegazione, ha riprodotto la legge nazionale (ora abrogata), il contratto di vendita sarebbe stipulabile senza alcuna allegazione e senza temere sanzioni (salvo il problema del danno procurato all'acquirente dalla mancanza di informazioni e quindi della responsabilità per il risarcimento in capo al venditore e ai professionisti che non abbiano diligentemente informato l'acquirente);
  • in Piemonte, ove la normativa detta una sanzione amministrativa per la mancata allegazione, questa sanzione è tuttora in vigore (con coinvolgimento del venditore e, per mancata diligenza, dei professionisti che l'abbiano coadiuvato);
  • in Liguria, ove è stata prevista la nullità per mancata allegazione, questa sanzione rimarrebbe solo fino a dichiarazione di incostituzionalità.

Infine, nelle Regioni che non hanno legiferato, resterebbe vigente l'obbligo di dotare il fabbricato dell'attestazione energetica prevista dal Dlgs 192/2005. Quindi resterebbe fermo che, per il principio di correttezza, il venditore si faccia carico di darne notizia all'acquirente e che i professionisti coinvolti se ne occupino.

A parte le perplessità che sorgono osservando due identici contratti, uno fatto in Umbria per immobili in Liguria (nullo per mancata allegazione) e uno fatto in Liguria per un immobile in Umbria (valido), resta da capire se dalle norme Ue e quelle interne discendano principi inderogabili dalla libera contrattazione. Se così non è, la questione diventa se l'acquirente vuole effettivamente informazioni o si accontenta di un immobile «visto e piaciuto».

 

di Angelo Busani
da Il Sole 24ore del 24.09.08


Le indicazioni del Notariato - Sulla certificazione energetica prevale il vincolo regionale.

L'avvenuta abrogazione, ad opera del decreto legge n.112/2008 convertito in legge martedì scorso, della norma che imponeva l'allegazione ai contratti di compravendita dell'attestazione o della certificazione energetica degli edifici (e cioè l'articolo 6, comma 3, del decreto legislativo n.192/05) non fa venir meno questo obbligo di allegazione, se essa è disposta da leggi regionali. In altri termini, si continua come prima (e cioè con l'allegazione, a pena di nullità) nelle Regioni che hanno emanato norme su questa materia, mentre nelle Regioni che non hanno legiferato non vi è più l'obbligo di allegazione, stante l'intervenuta soppressione della norma che la disponeva. È quanto sostenuto da uno studio del Consiglio nazionale del notariato diramato nella giornata di ieri.

Si tratta di una interpretazione prudenziale al cospetto di un intervento legislativo di assai difficile valutazione in ragione del fatto che vi è da effettuare un difficile coordinamento tra norme di diritto comunitario e norme di diritto interno e, ancora, tra norme di carattere nazionale e norme di carattere regionale che intervengono nel settore del diritto privato e cioè una materia in cui la competenza regionale dovrebbe essere esclusa.

La situazione che si determina a seguito dell'abrogazione delle norme del Dlgs 192/2005 è infatti alquanto complessa: con questo decreto legislativo il nostro Paese ha dato attuazione all'articolo 7, comma 1, della direttiva 2002/91/CE, secondo cui «gli Stati membri provvedono a che, in fase di costruzione, compravendita o locazione di un edificio, l'attestato di certificazione energetica sia messo a disposizione del proprietario o che questi lo metta a disposizione del futuro acquirente o locatario, a seconda dei casi».

Pertanto, o si ritiene che l'abrogazione del Dlgs 192/2005 cancelli bensì l'obbligo di allegazione ai rogiti ma non l'obbligo del venditore o del locatore di consegna dell'attestato di certificazione energetica (con ciò ritenendo la direttiva applicabile nel nostro ordinamento, senza necessità di una sua attuazione mediante legge interna); oppure si deve ritenere che il maxiemendamento è illegittimo e che il giudice nazionale debba disapplicare la norma abrogatrice. La prima ipotesi invero appare quella dotata di maggiore plausibilità, come riconosciuto dal consiglio nazionale del notariato.

C'è però un altro problema da non trascurare. Diverse Regioni hanno emanato norme (talvolta di rango legislativo, come la Liguria, talvolta di rango regolamentare, come la Lombardia) in attuazione del Dlgs 192/2005, la cui disciplina infatti è applicabile (cosiddetta "competenza concorrente") fintanto che la Regione non provveda sulla materia della certificazione energetica con una propria normativa.

Ebbene, il legame tra contratti e attestato di certificazione energetica è stato ovviamente risolto dalle Regioni in "modo federale", e cioè con soluzioni caso per caso diverse: ad esempio, la violazione dell'obbligo di allegazione è stata sanzionato in Piemonte con la previsione di sanzioni amministrative pecuniarie a carico dell'alienante e, in Liguria, con la sanzione della nullità del contratto. Cosa succede ora dunque?

Probabilmente, le sanzioni amministrative pecuniarie continuano ad essere irrogabili (tipo la sanzione di euro 10mila della Regione Piemonte) mentre non dovrebbe più spaventare la sanzione di nullità del contratto (e ciò nonostante l'invito alla prudenza che promana dal Consiglio nazionale del notariato, cui ovviamente i notai finiranno per adeguarsi): essa era illegittima anche prima del maxiemendamento, in quanto le Regioni che emanano norme di diritto privato (quali quelle sulla nullità dei contratti) debordano clamorosamente dalle loro competenze. Quindi, dopo l'abrogazione, il ragionamento sull'inapplicabilità della sanzione di nullità disposta dalla legge regiona!e si fa ancor più forte.

Va peraltro fatta attenzione al profilo che la violazione delle regole di competenza regionale non dovrebbe essere rilevabile dal giudice ordinario: pare che solo la Corte costituzionale possa dichiararne l'illegittimità e quindi, fino a che ciò non avvenga, la norma dovrebbe essere osservata (ma diciamo "dovrebbe" in quanto l'avvenuta abrogazione del Dlgs 192/2005 mette in serio dubbio l'applicabilità di norme regionali di identico contenuto).

  • DOPO L'ABROGAZIONE - La convivenza fra regole comunitarie, statali e locali rende il quadro complesso. Necessario tener conto delle scelte «federali»

 

di Angelo Busani
da Il Sole 24ore del 07.08.08


Certificazione energetica: cambia tutto, ma non cambia nulla. Studio del Consiglio nazionale del notariato

L'obbligo non c'è più ma la situazione non cambia: la certificazione energetica continuerà a essere a macchia di leopardo sul territorio nazionale. Così, l'attestato andrà allegato agli atti di compravendita effettuati nelle regioni che in attesa delle linee guida nazionali si erano portate avanti, imponendo già l'obbligo (come Piemonte, Lombardia, Valle d'Aosta, Liguria ed Emilia Romagna), mentre non sarà necessario in tutti i casi in cui non esista una normativa regionale in materia.

È questa la conclusione a cui giunge uno studio del Consiglio nazionale del notariato, dopo l'approvazione definitiva della legge di conversione del dl 112/2008 (la manovra finanziaria), che all'art. 35 dispone l'abrogazione dell'obbligo di allegazione del certificato energetico agli atti traslativi degli edifici. Il documento sottolinea come, nelle regioni che non hanno legiferato, l'abrogazione dell'obbligo di allegazione previsto dall'art. 6, comma 3, del dlgs n. 192/2005 è definitiva, non venendo infatti quell'obbligo «recuperato» sul piano del diritto comunitario, dall'art. 7 della direttiva 2002/91/CE che impone al proprietario semplicemente la messa a disposizione del certificato all'acquirente. Oltretutto, tale previsione, in quanto contenuta in una direttiva indirizzata esclusivamente agli stati membri tenuti a trasporla nell'ordinamento interno, è priva di efficacia diretta in capo ai privati.

Diverso il caso delle regioni che hanno emanato specifiche leggi. Da un lato, spiegano i notai, potrebbe sostenersi che nonostante l'abrogazione della norma nazionale in quelle regioni permanga l'obbligo di allegazione del certificato. Tale disciplina infatti, pur viziata da incostituzionalità (per contrasto con la successiva disciplina nazionale) resterebbe in vigore fino a che non venga travolta da una pronuncia della Corte costituzionale. Dall'altro lato, l'entrata in vigore della legge di conversione, avendo inciso su un principio fondamentale dell'ordinamento, e cioè quello relativo alla forma degli atti negoziali, potrebbe rilevare ai fini dell'applicabilità dell'art. 10 comma 1 della legge n. 62/1953 (cd legge Scelba), secondo cui le leggi della Repubblica che modificano i principi fondamentali dell'ordinamento abrogano le norme regionali che siano in contrasto con esse.

Alla luce di questa incertezza, lo studio del notariato sceglie la via della prudenza, concludendo che nelle regioni con norme proprie l'obbligo di allegazione del certificato energetico agli atti traslativi rimane in vigore.

 

pag. 23
da Italia Oggi del 07.08.08


Edilizia. Il risparmio energetico si impone sulle distanze. Con muri spessi recupero in volumetria.

Costruire meglio, con efficienza energetica imposta dalla direttiva comunitaria 2006/32 (oggi decreto legislativo 115/08), sarà più agevole per gli uffici tecnici degli enti locali e i progettisti privati.

La norma consente (articolo 11) di non calcolare i maggiori spessori dei muri e dei solai resi necessari da motivi di contenimento di consumi energetici. Il maggior spessore si presume infatti connesso alle migliori prestazioni e quindi non rappresenta una specifica utilità per il costruttore: di qui il trattamento assimilato a quello dei volumi tecnici, quali i serbatoì o i torrini per l'ascensore.

Prima del decreto 115, il costruttore che avesse voluto realizzare murature di spessore sovradimensionato per migliorare l'efficienza energetica avrebbe dovuto farlo a proprie doppie spese: a) costo per maggiore quantità e qualità di materiale occorreva aggiungere la perdita di superficie realizzabile, perchè la nuova muratura andava collocata all'interno della sagoma già esistente.

I vicini erano i migliori custodi del rispetto delle distanze, potendo intervenire a fermare costruzioni che, seppure per 10 o 20 centimetri, si avvicinassero alle loro proprietà attraverso murature sovradimensionate.

Fino a oggi, quindi, un muro più spesso significava minor superficie calpestabile, qualora occorresse rispettare una distanza fissa da un confine. Dal 4 luglio, data di entrata in vigore del decreto legislativo 115/08, se occorre realizzare un muro più spesso ci si può avvicinare al vicino, anche per decine di centimetri, senza detrarre lo spessore delle murature dalla sagoma della costruzione, cioè a danno della superficie utile. Il decreto statale deroga le regole in materia di distanze tra costruzioni poste da normative nazionali, regionali o dai regolamenti edilizi comunali, incide sulle distanze minime di protezione del nastro stradale (fasce di rispetto) e modifica altresì le altezze massime degli edifici, consentendo un maggior spessore dei solai e un innalzamento massimo di ulteriori 25 centimetri. Restano invece inderogabilile prescrizioni in materia di sicurezza stradale (cioè le interferenze con il nastro stradale) e le norme antisismiche (intervalli di isolamento).

Per l'articolo 11 comma 4 questa neutralità della maggiore muratura è assoluta e durerà fino all'adozione da parte delle Regioni di apposita normativa locale. Il meccanismo di sovrapposizione della normativa statale a quella locale è già stato collaudato in occasione di norme generali, contenute nel Testo unico sull'edilizia (380/01), di contenuto contrastante con le previsioni locali. Il Consiglio di Stato (decisione 7 aprile 2008 n.2) ha infatti sottolineato che l'articolo 117 della Costituzione prevede, tra le materie di legislazione "concorrente", quelle relative al governo del territorio, in cui spetta alle Regioni la potestà legislativa, salvo che per la determinazione dei principi fondamentali, riservata allo Stato. Il recepimento della direttiva comunitaria è appunto una norma di principio e, fino all'adeguamento delle Regioni a statuto ordinario, la norma statale prevale su quelle locali.

Le Regioni e i Comuni potranno poi prevedere benefici ulteriori, quali la concessione di bonus di volumetria (aumenti di indici di edificabilità connessi a tecniche costruttive), o esenzioni dal calcolo dell'intero spessore dei muri dalla superficie calpestabile (come già accade in alcuni Comuni, come Reggio Emilia), o la definizione come volumi tecnici di logge (balconi inseriti nella sagoma) o serre bioclimatiche (come avviene in Lombardia, legge 39/04).

La strada aperta dal decreto legislativo 115, qualificando neutro il maggior spessore dei muri, non mancherà di generare conflitti quando, con la stessa logica, si premieranno migliorie tecniche accordando ai costruttori maggiori volumetrie (fino al 15% in più) o minori distanze rispetto a fabbricati che si fronteggiano. Maggiori volumi edificabili possono significare infatti minori aree verdi e ridotti standard pubblici, con ricadute meno tollerabili rispetto ai pochi centimetri di muri più spessi di cui oggi parla il decreto legislativo 115.

 

di Guglielmo Saporito
da Il Sole 24ore del 05.08.08


Casa. Gratis i metri cubi in più se c'è efficienza energetica. Benefici a chi installa pannelli e altre fonti rinnovabili. Iter più semplici per installare fonti rinnovabili come pannelli solari. Il risparmio energetico fa crescere la cubatura. Più volumetria a chi abbassa del 10% i criteri di efficienza.

Non verranno conteggiati nei volumi edificabili i maggiori spessori dei muri dovuti a pannelli per la coibentazione. Semplice comunicazione al Comune per installare pannelli solari e impianti eolici. Sono queste le principali novità del decreto sull'efficienza energetica, n.115/2008. Le Regioni però, in molti casi hanno giocato d'anticipo, facendo meglio e di più: concedendo, per esempio, tagli agli oneri di urbanizzazione.

È entrato in vigore il decreto legislativo che concede un premio di cubatura alle nuove costruzioni e alle ristrutturazioni che abbassano del 10% i parametri di efficienza energetica. La pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale del 3 luglio scorso del Dlgs 115/2008 ha dato anche via libera alla sburocratizzazione per le energie rinnovabili: l'installazione di impianti di mini-eolico, pannelli solari e fotovoltaici non richiederà più la dichiarazione di inizio attività firmata dal progettista (e quindi l'attesa di 30 giorni per il parere del Comune), ma potrà essere fatta dal proprietario con una semplice dichiarazione al sindaco. Sbloccate anche altre risorse per l'efficienza energetica in edilizia: recuperati i 15 milioni messi a disposizione dalla Finanziaria 2007 per i nuovi edifici super-efficienti, mentre le imprese, anche edili, impegnate nella fornitura di servizi energetici possono attingere al fondo rotativo di 25 milioni dedicato alle Esco. Infine, fissati i requisiti per i certificatori: potranno firmare le targhe i progettisti e le società di ingegneria. Servirà il corso di abilitazione solo ai diplomati.

Il bonus volumetrico. La concessione del bonus volumetrico è legata all'abbattimento dei consumi: l'extramuro è ignorato nel calcolo dei volumi fabbricabili se la costruzione è in grado di abbassare del 10% i valori di isolamento termico fissati dal Dlgs 192/2005 e provarlo con la certificazione energetica. Oltre ai 30 centimetri standard, ne vengono concessi 25 in più per le pareti e gli elementi di copertura e 15 in più per gli elementi orizzontali intermedi. Anche in deroga alle distanze minime e le altezze massime stabilite dai regolamenti edilizi comunali.

Basta una semplice comunicazione al Comune (priva anche della relazione del tecnico) per l'installazione di «generatori eolici con altezza complessiva non superiore a 1,5 metri e diametro non superiore al metro, nonchè gli impianti Solari termici o fotovoltaici aderenti o integrati nei tetti degli edifici con la stessa inclinazione e lo stesso orientamento della falda e i cui componenti non modificano la sagoma degli edifici stessi». Fanno eccezione i «tetti storici»: rimane la denuncia di inizio attività per parchi e giardini e per i «complessi di cose immobili che compongono un caratteristico aspetto avente valore estetico e tradizionale».

I finanziamenti sbloccati. Sbloccati i 15 milioni di euro messi a disposizione dalla Finanziaria 2007 (articolo 1 comma351) per i contributi alla costruzione di edifici super-efficienti. La data di inizio dei lavori è stata spostata dal 31 dicembre 2007 al 31 dicembre 2009 (e quella di fine lavori entro i tre anni successivi). Al via anche il fondo rotativo da 25 milioni di euro a favore delle Esco, ovvero le società che forniscono servizi energetici. Ora, grazie all'estensione della definizione di Esco l'accesso al fondo sarà consentito anche alle imprese edili.

I professionisti. La manovra d'estate ha abrogato l'obbligo di allegare l'attestato di certificazione energetica ai contratti di locazione e ai rogiti, ma la documentazione resta obbligatoria non per le nuove costruzioni, per il riconoscimento del bonus volumetrico e degli incentivi del 55% per le ristrutturazioni (si veda «Il Sole 24 Ore del lunedì» del 28 luglio). La certificazione chiama in causa i progettisti: i professionisti iscritti all'Ordine possono firmare le targhe nell'ambito delle loro competenze e dovranno autocertificare la propria indipendenza. Sono ammessi anche pool di professionisti e società di ingegneria. Devono invece frequentare corsi di abilitazione autorizzati dalle Regioni i soggetti che hanno un diploma tecnico-scientifico. Le regioni che hanno già recepito la direttiva 2001/92/Ce devono comunque avvicinare le loro leggi il più possibile all'ordinamento nazionale che sarà completato con la pubblicazione di un decreto interministeriale (cosiddette Linee guida nazionali) previsto per l'autunno.

Le novità

  • Volume in cambio di efficienza. Al via un bonus di volume per i nuovi edifici e le ristrutturazioni che puntano alla riduzione del 10% dell'indice di prestazione energetica prevista dal Dlgs 192/2005. Sono ammessi, oltre ai 30 centimetri standard, 25 centimetri in più per pareti e solai e 15 per gli elementi intermedi. Derogabili le distanze minime tra edifici.
  • Fotovoltaico e eolico senza Dia. Gliimpiantidi mini-eolico, fotovoltaico e pannelli solari sono esentati dalla dichiarazione di inizio attività. E' sufficiente comunicare l'installazione al Comune salvo in caso di parchi, giardini o complessi caratteristici di valore estetico e tradizionale.
  • Certificatori. I progettisti iscritti agli Ordini professionali potranno firmare le certificazioni energetiche senza l'obbligo di frequentare corsi di abilitazione. Ammessi anche i pool di professionisti e le società di ingegneria. Corsi garantiti dalle Regioni per i soggetti in possesso di titolo di studio tecnico-scientifico.

Il glossario - Le definizioni contenute nell'articolo 2 del Dlgs 115/08

  • ENERGIA. Qualsiasi forma di energia commercialmente disponibile, inclusi elettricità, gas naturale, compreso il gas naturale liquefatto, gas di petrolio liquefatto, qualsiasi combustibile da riscaldamento o raffreddamento, compresi il teleriscaldamento e il teleraffreddamento, carbone e lignite, torba, carburante per autotrazione ad esclusione del carburante per l'aviazione e di quello per uso marina e la bio massa
  • EFFICIENZA ENERGETICA. Il rapporto tra i risultati in termini di rendimento, servizi, merci o energia, da intendersi come prestazione fornita, e l'immissione di energia
  • RISPARMIO ENERGETICO. La quantità di energia risparmiata, determinata mediante una misurazione o una stima del consumo prima e dopo l'attuazione di una o più misure di miglioramento dell'efficienza energetica, assicurando nel contempo la normalizzazione delle condizioni esterne che influiscono sul consumo energetico
  • SERVIZIO ENERGETICO. La prestazione materiale, l'utilità o il vantaggio derivante dalla combinazione di energia con tecnologie ovvero con operazioni che utilizzano efficacemente l'energia, che possono includere le attività di gestione, di manutenzione e di controllo necessarie alla prestazione del servizio

 

di Deborah Appolloni
da Il Sole 24ore del 04.08.08


Uniformato il metodo di calcolo - Una «scorciatoia» per le Regioni.

Il decreto sull'efficienza energetica, nell'articolo 18 e poi nell'allegato III, introduce una scorciatoia per le Regioni che possono quindi varare in tempi più brevi le norme per il rendimento energetico in edilizia, e di conseguenza la certificazione energetica, anche in assenza delle linee guida nazionali sulla certificazione, che avrebbero dovuto essere approvate, ai sensi dell'articolo 6 del Dlgs 192/2005, da circa un anno e mezzo.

In sostanza, vi si afferma che le Regioni possono rendere esecutive nel loro territorio le metodologie di calcolo delle prestazioni energetiche degli edifici previste dalla norma Uni Ts 11300, nella parti 1 (fabbisogno di energia termica dell'edifico per la climatizzazione estiva ed invernale), 2-1 I (fabbisogno di energia primaria e dei rendimenti per la climatizzazione invernale e la produzione di acqua calda sanitaria nel caso di utilizzo dei combustibili fossili) e 2-2 (fabbisogno di energia primaria e dei rendimenti per la climatizzazione invernale e la produzione di acqua calda sanitaria nel caso di utilizzo di fonti rinnovabili, cogenerazione, teleriscaldarnento, pompe di calore elettriche e a gas).

Lo scopo del decreto legislativo è quindi quello di sbloccare le complesse procedure di approvazione di nuove norme tecniche in ciascuna Regione, adottando senz'altro quelle Uni, che tra l'altro hanno il vantaggio di essere già dotate di software per il calcolo utilizzabile direttamente dai professionisti incaricati.

Alcune Regioni, però, hanno varato già le norme tecniche e le procedure per ottenere la certificazione energetica, che è stata già rilasciata per decine di migliaia di edifici. Il primo ente locale a darsi da fare è stata la provincià autonoma di Bolzano, con metodologie assai differenti dal resto del territorio nazionale. Il regolamento di esecuzione della legge urbanistica (Decreto presidente Provincia 29/9/2004, n.34) ha recepito i criteri dettati da una società a partecipazione mista pubblico-privato, Casa clima, che prevede 7 diverse classi di efficienza energetica e crea un marchio di qualità (Casa Clima plus) per gli edifici con prestazioni particolarmente alte, anche dal punto di vista della sostenibilità ambientale (per esempio utilizzo di coibentanti che nel loro processo di produzione e di smaltimento hanno basso impatto ambientale).

Poi è stata la volta della Lombardia, con norme tecniche concentrate nel Decreto della giunta 31 ottobre 2007 - n.8/5773 e tempi di attuazione molto stretti (certificazione prevista dal 1° settembre 2007 per le nuove costruzioni e dal 1 luglio 2009 anche per gli edifici esistenti, se compravenduti o locati).

Quindi è toccato alla Liguria (regolamento regionale 8/11/2007, n.6) e infine all'Emilia Romagna (Atto di indirizzo e coordinamento dell'Assemblea legislativa, varato il 4 marzo 2008). Tre enti sono a metà del guado: Piemonte (legge 13/2007), Toscana (legge 39/2005) e provincia autonoma di Trento (legge 1/2008, articolo 84). Sono state dettagliate le nòrme procedurali ma mancano ancora regolamenti attuativi e/o tecnici.

  • PIÙ VIRTUOSE DELLO STATO - Ma Lombardia, Liguria ed Emilia Romagna hanno già varato da tempo le proprie norme sulla coibentazione

Le agevolazioni sul territorio. Principali norme regionali che prevedono agevolazioni urbanistiche sull'efficienza energetica per le coibentazioni. Si tratta di norme decentrate approvate prima del nuovo Dlgs 115/2008, in molti casi identiche o addirittura più vantaggiose. Le norme regionali spesso concedono anche «sconti» sugli oneri di urbanizzazione e contributi ai proprietari con sensibilità verso il risparmio energetico
(...)
LAZIO. Legge 27/5/2008, n.6 -Nel calcolo degli indici di fabbricabilità non sono computati i maggior spessori per la parte eccedente 30 centimetri, fino a un massimo di 25 cm per murature e solai di copertura e un massimo di 15 cm per i solai intermedi. Escluse anche le serre a servizio di abitazioni, di dimensioni non superiori al 15 per cento della superficie utile. Riduzione fino al 50% degli oneri di urbanizzazione e possibili contributi. (articoli 12-14)
(...)

 

di Silvio Rezzonico - Giovanni Tucci
da Il Sole 24ore del 04.08.08


Immobili. Dopo le modifiche del maxiemendamento. L'impianto torna al passato ma la trasparenza è dovuta.

Maxisforbiciata alla certificazione energetica degli edifici e di messa a norma degli impianti: la nuova disciplina, come inserita nel maxiemendamento al Dl 112 del 2008, ora all'esame del Senato, toglie infatti al rogito di compravendita il ruolo di punto di verifica per la "messa in chiaro" di due qualità dell'immobile di cui l'acquirente non ha, da sè, la capacità di accertarsi:

  • la qualità degli edifici di non disperdere energia (e quindi della maggiore o minore quantità di potenza riscaldante o raffrescante necessaria);
  • lo stato degli impianti rispetto alla loro conformità alla normativa in vigore nel momento in cui essi vennero realizzati o ristrutturati.

Se le norme abrogate avevano inevitabilmente affaticato l'istruttoria delle compravendite e aumentato l'impegno per predisporle seriamente, esse avevano comunque colto nel segno di condurre il sistema della contrattazione immobiliare verso un risultato «virtuoso», vale a dire la massimizzazione dell'informazione al potenziale acquirente, che effettivamente gli consentiva di soppesare con esattezza il prezzo del metro quadrato al cospetto della qualità dell'edificio.

Con l'abrogazione disposta dal maxiemendamento si torna dunque all'antico: niente più allegazione dell'attestato energetico e niente più obbligo di clausole in tema di garanzia di conformità degli impianti. Se tuttavia l'abrogazione comporta una diminuzione delle formalità da espletare, va sottolineato che non viene meno la sostanza delle questioni: resta infatti la norma in base alla quale la certificazione energetica vi deve pur essere se si richiedono agevolazioni fiscali connesse al risparmio energetico e che di essa deve pur sempre essere corredata la pratica di fine lavori per l'ottenimento del certificato di agibilità. Nella pratica di fine lavori, inoltre, deve essere inserita la certificazione di conformità degli impianti alla normativa in vigore.

Inoltre, sotto il profilo della corretta realizzazione degli impianti permane il problema sostanziale di tener conto del loro stato in sede di contrattazione immobiliare. Prima del decreto ministeriale 37 del 2008, nei contratti lo stato degli impianti era, nella grandissima parte dei casi, messo sotto silenzio, a meno che non si trattasse di costruzioni vendute nuove di fabbrica; e ciò, probabilmente, nella considerazione che chi comprava un immobile «usato» si adeguava ad acquistarlo «nello stato in cui si trovava».

Benchè l'articolo 13 del decreto ministeriale 37 sia stato abrogato, è difficile pensare che si ritorni semplicemente al passato: il tema della conformità degli impianti non può essere sottaciuto e il silenzio dei contratti difficilmente potrà in futuro essere interpretato come rinuncia dell'acquirente alla loro conformità. Ormai, in assenza di un'esplicita pattuizione sulla deroga alla garanzia di conformità, è meglio pensare che la garanzia s'intenda implicitamente data piuttosto che implicitamente rinunciata.

  • INTERPRETAZIONI - Il silenzio dei contratti non indica il consenso dell'acquirente alla mancanza di conformità

L'inchiesta. Sul «Sole 24 Ore» di ieri [in calce, ndr] è stata pubblicata l'inchiesta sulla classe energetica degli immobili e sulla semplificazione portata dal Dl 112/08. La manovra d'estate abroga l'obbligo di allegare l'attestato di certificazione energetica ai rogiti a pena di nullità e, nei contratti di locazione, quello di consegnare questo attestato all'inquilino. Resta comunque necessario predisporre il fascicolo che riporta le caratteristiche dell'edificio e consegnarlo all'acquirente o all'inquilino.

 

di Angelo Busani
da Il Sole 24ore del 29.07.08


Immobili. Rebus normativo sulla certificazione. Resta comunque necessario predisporre il fascicolo che riporta le caratteristiche dell'edificio e consegnarlo all'acquirente o all'inquilino. Salta la classe energetica, ma non sempre. La semplificazione del Dl 112/2008 abroga soltanto l'obbligo di allegare al rogito la certificazione.

Certificazione energetica "abolita". Ma non in tutti i casi e non dappertutto. La manovra d'estate - nella versione dopo il maxiemendamento al Dl 192/2005 che sta per approdare al Senato - abroga l'obbligo di allegare l'attestato ai rogiti a pena di nullità e, nei contratti di locazione, quello di consegnare questo attestato all'inquilino. La cancellazione delle relative disposizioni - contenute nel Dlgs 192/2005 - tuttavia, determina, una situazione piuttosto complessa e a rischio di caos normativo.

Con il Dlgs 192/2005, infatti, il nostro Paese ha dato attuazione alla direttiva 2002/91/CE (articolo 7, comma 1) per la quale «gli Stati membri provvedono a che, in fase di costruzione, compravendita o locazione di un edificio, l'attestato di certificazione energetica sia messo a disposizione del proprietario o che questi lo metta a disposizione del futuro acquirente o locatario, a seconda dei casi».

Pertanto, o si crede che l'abrogazione del Dlgs 192/2005 escluda l'obbligo di allegazione alle compravendite ma non quello del venditore o del locatore di consegnare la certificazione energetica, ritenendo la norma Ue direttamente applicabile nel nostro ordinamento; oppure si deve concludere che il maxiemendamento è illegittimo e che il giudice nazionale debba disapplicarlo.

La prima ipotesi sembra più plausibile. Infatti, anche nell'interpretazione più morbida (l'attestato va solo consegnato), la direttiva impone in modo preciso che le norme italiane debbano prescrivere quantomeno la consegna. Cosa che non avviene. Stesso discorso vale per la locazione.

Competenza concorrente. Altra complicazione da non trascurare deriva dall'intreccio con le leggi regionali. Molti Governi decentrati hanno emanato normative ad hoc (si vedano gli altri servizi in questa pagina) in attuazione del Dlgs 192/2005, la cui disciplina è infatti applicabile - per «competenza concorrente» - fintanto ché la Regione non provveda "in proprio" sulla materia.

Il legame tra contratti e attestato di certificazione energetica è stato ovviamente risolto dalle Regioni in modo "federale", e cioè con soluzioni caso per caso diverse: ad esempio, alla violazione dell'obbligo di allegazione in Piemonte corrisponde l'applicazione di sanzioni amministrative pecuniarie a carico del venditore mentre in Liguria scatta la sanzione della nullità del contratto.

Le conseguenze. Che cosa succede ora dunque? Probabilmente, le sanzioni amministrative pecuniarie restano operative (tipo la sanzione di euro 10mila della Regione Piemonte) mentre non spaventa più la nullità del contratto: essa, in realtà, era illegittima anche prima del maxiemendamento, in quanto le Regioni che emanano norme di diritto privato debordano clamorosamente dalle loro competenze.

Quindi, dopò l'abrogazione, il ragionamento sull'inapplicabilità della sanzione di nullità disposta dalla legge regionale si fa ancor più forte.

Peraltro, la violazione delle regole di competenza regionale non dovrebbe essere rilevabile dal giudice ordinario: solo la Corte costituzionale può dichiararne l'illegittimità e quindi, fino a che ciò non avvenga, la norma dovrebbe essere osservata (ma - sottolineiamo "dovrebbe" in quanto l'avvenuta abrogazione del Dlgs 192/2005 mette in serio dubbio l'applicabilità di norme regionali di identico contenuto).

Occorre infine precisare che la norma abrogatrice contenuta nel maxiemendamento non tocca:
a) l'obbligo di predisposizione dell'attestato di certificazione energetica per accedere a incentivi e agevolazioni di qualsiasi specie (articolo 6 comma 1-ter, Dlgs 192/2005);
b) l'obbligo di depositare in Comune l'attestato di certificazione energetica, da pare del direttore dei lavori, contestualmente alla fine lavori (articolo 15, comma 3 del Dlgs 192/2005).

Viene invece abrogato l'articolo 13 del Dm 37/2008 che disponeva di esplicitare nei rogiti la garanzia di conformità degli impianti (sul punto si veda il servizio qui sotto [in calce, ndr]).

  • IL NODO IRRISOLTO - La manovra d'estate, che ora approda al Senato, deve fare i conti con la sovrapposizione di norme di organismi diversi

Calendario con dubbi. Da quali date la certificazione va comunque fatta in caso di cessione (comma 1-bis, articolo 6 del Dlgs n. 192/1995) anche se non si deve più allegare al rogito:

  • Edifici di nuova costruzione > 8 ottobre 2006
  • Edifici di più di 1.000 mq. compravenduti > 1° luglio 2007
  • Edifici fino a 1.000 mq. compravenduti > 1° luglio 2008
  • Singole unità immobiliari > 1° luglio 2009
     

di Angelo Busani
da Il Sole 24ore del 28.07.08


Le Regioni insistono: il documento ci vuole

Le Regioni possono certamente regolare, in modo diverso dallo Stato anche se in linea con i suoi principi generali, i requisiti di prestazioni energetica degli edifici e le procedure per il rilascio della certificazi0ne energetica. Lo riconoscono sia il Dlgs 152/2005 sul rendimento energetico sia il recentissimo decreto legislativo 30 maggio 2008, n. 115 (articolo 18 e allegato III).

Ci sono forti perplessità (si veda l'altro articolo nella pagina [in alto, ndr]) sul fatto che le Regioni possano interferire in campo civilistico, ostacolando rogiti e contratti di affitto con l'imposizione della certificazione come allegato. Ma gli amministratori locali potrebbero allinearsi alla direttiva Ue, a quanto dice Roberto Quaglia, dirigente responsabile del Settore Programmazione e Risparmio in materia Energetica della Regione Piemonte (governata dal centrosinistra): «A nostro avviso, le Regioni possono applicare direttive Europee, ove lo Stato sia inadempiente, in materie come l'energia che le sono demandate dalla Costituzione. Del resto allo Stato sono lasciate solo le norme-quadro e alle Regioni quelle procedurali ed applicative».

Una critica bipartisan, perché sulla stessa linea è la Regione Lombardia (amministrata dal centrodestra), come riportato sul «Sole-24 Ore» del 19 luglio, dove Massimo Buscemi, assessore alle reti, ai servizi e allo sviluppo sostenibile commentava con severità la scomparsa dell'obbligo di allegazione della certificazione al rogito: «Così si vanifica lo sforzo di sensibilizzazione portato avanti dalle Regioni più virtuose». E definiva la scelta del Governo uno scivolone, proprio perché «contraria alle direttive europee».

Resta il fatto che certe Regioni hanno normato le scadenze entro cui nel corso delle normali compravendite immobiliari (o alla firma di contratti di locazione), il venditore o il proprietario devono effettuare la certificazione energetica dell'immobile (si vedano le schede [in calce, ndr]).

Ciò non è in nessun modo in contrasto con la normativa nazionale vigente né con quella che vigerà dopo la conversione in legge del decreto.

I guai sono però duplici. Primo, le Regioni non hanno materialmente i mezzi per controllare che la certificazione sia fatta, in caso di compravendite di imm0bili esistenti (per quelli di nuova costruzione resta l'obbligo di produrre la certificazione per avere l'agibilità).

Secondo, sono state cancellate le sanzioni previste dalla legge nazionale, in caso di mancata ottemperanza a tale obbligo. Solo quelle pecuniarie previste da alcune Regioni potrebbero avere applicazione, a patto naturalmente che si riesca a riscontrare l'illecito.

Il rischio concreto, quindi, è che in certe Regioni il certificato continuerà a essere preteso, anche se di fatto i controlli sono per ora puramente teorici (ma le sanzioni no!), mentre altre abbandoneranno la partita.

  • IN ORDINE SPARSO - Il contrasto con la direttiva Ue giustificherebbe l'adempimento quando previsto dalle disposizioni locali

Gli altri interventi. Impianti e appalti in libertà. Non è più dovuto l'attestato di conformità

La semplificazione non si ferma alla certificazione energetica. In uno slancio "liberista" (che rischia però di abbassare la guardia sulla ricerca di case più sicure e più ecologiche), con il Dl 112/2008 è stato abrogato anche l'obbligo di consegna all'acquirente o all'inquilino della dichiarazione di conformità degli impianti e della documentazione progettuale allegata (...).

Continuano però ad avere rilievo l'articolo 1490 del Codice civile che impone al venditore di un immobile di garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.

Il patto con cui si esclude o si limita la garanzia non ha effetto, se il venditore era in mala fede. E l'articolo 1491 esclude la garanzia solo se i vizi erano conosciuti o facilmente conoscibili dal compratore.

C'è il rischio che un giudice ritenga vizio "occulto" (e quindi non facilmente conoscibile) un impianto non a norma. Quindi chi vende o affitta, per essere tranquillo, dovrebbe riconoscere espressamente nel rogito o nel contratto d'affitto che uno o più impianti vanno adeguati alle norme di sicurezza, che l'acquirente ne è cosciente e che perciò si assumerà in proprio l'onere di adeguarli, magari in cambio di uno sconto sul prezzo.

Appalti, meno responsabilità. Le modifiche apportate dal Dl 97/08 (articolo 3, comma 8) alla normativa sull'appalto (Codice civile e Dlgs 276/2003), coinvolgono i rapporti tra committente di un'opera edile, appaltatore e subappaltatori e si applicano dal 3 giugno 2008. Vediamole.

Verso il committente privato i lavoratori che sono alle dipendenze dell'appaltatore possono proporre azione diretta per conseguire quanto dovuto (stipendi, contributi o ritenute fiscali non versate). È stata però abrogata la norma che prevede che il committente, prima di saldare il suo debito con l'appaltatore, debba ottenere dall'appaltatore stesso documentazi0ne che attesti l'effettuazione del versamento delle ritenute fiscali sui redditi di lavoro dipendente e dei contributi (Dl 97/2008). Cancellata la sanzi0ne da 5.000 a 200.000 euro.

Committenti imprenditori o datori di lavoro continuano per due anni ad avere responsabilità solidale con l'appaltatore e i subappaltatori per retribuzioni e contributi previdenziali (articolo 29 del Dlgs 276/2003). Ma tale responsabilità non esiste più per le ritenute fiscali (Dl 97/2008).

L'appaltatore continua a essere corresponsabile in solido con il subappaltatore per il versamento di ritenute e contributi previdenziali e sugli infortuni (legge 248/2006). Ma non ci ci può più liberare di questa responsabilità acquisendo dal subappaltatore la documentazione relativa, né si può sospendere il pagamento del corrispettivo fino all'esibizione da parte del subappaltatore della documentazione stessa. Sparisce, per questa responsabilità, il limite di quanto dovuto dall'appaltatore al subappaltatore.

  • LAVORO - Viene ridimensionata la responsabilità del committente sulle retribuzioni e sugli adempimenti fiscali

In sintesi

  • Impianti. Non c'è più l'obbligo di fornire all'acquirente o inquilino la certificazione degli impianti ma rimane in vigore l'articolo 1490 del Codice civile che impone al venditore di un immobile di garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.
  • Appalti. Semplificazione sugli intrecci di responsabilità di committettente e appaltatore per il mancato versamento di contributi, stipendi e ritenute. Inasprite le regole sulle responsabilità solidale di appaltatore e subappaltatore.

A ciascuno la sua legge

  • 1 - Bolzano. Il regolamento di esecuzione della legge urbanistica, contenuto nel Decreto del presidente della provincia 29/9/2004, n. 34 fa di questa provincia autonoma il primo ente locale che abbia varato norme sulla certificazione energetica. Con norme tecniche di rilevamento, sono tracciate sette diverse classi, dalla A alla G, di fabbisogno energetico degli edifici, una classifica di efficienza via via decrescente. Gli immobili di nuova costruzione debbono appartenere perlomeno alla classe C. Sono poi attestati, attraverso i l certificato Casa Clima più, gli edifici con maggiore efficienza energetica, che vanno da Casaclima oro (fabbisogno termico di 10 kWh per metro quadro e per anno) Casaclima A (inferiore a 30 kWh/m2a) e Casaclima B (inferiore a 50 kWh/m2a). Questi edifici riceveranno più facilmente contributi.
  • 2 - Lombardia. Ad attribuire alla Giunta il compito di dettare norme sulla certificazione energetica è l'articolo 25 della legge 24/2006. Il Decreto 31 ottobre 2007 - n. 8/5773 fissa innanzitutto due diverse tipologie di immobili, residenziali e non. Per ciascuna di esse i requisiti variano a seconda delle tre zone climatiche esistenti in Lombardia (E ed F, quest'ultima ripartita in due sottozone climatiche, F1 e F2, a seconda del fabbisogno di gradi per il riscaldamento invernale). Sono poi tracciate 8 classi di efficienza energetica, dalla A+ alla G, con valori variabili per ciascuna delle tre zone. La certificazione è rilasciata dai soggetti abilitati iscritti a un albo regionale. Nel caso di nuovi edifici, l'incarico va dato dal proprietario prima dell'inizio dei lavori e comunque non oltre 30 giorni dalla data di rilascio del titolo abilitativo. La certificazione è indispensabile per poter dichiarare finiti i lavori e per ottenere l'agibilità.
  • 3 - Liguria. Con l'articolo 28 della legge 22/2007 è stato emanato il regolamento 8/11/2007, n. 6, che disciplina anche la certificazione energetica. Il calcolo dei rendimenti è effettuato dai professionisti attraverso apposito software. Le classi sono 7 (dalla A alla G) e ciascuna di esse ha valori limite di fabbisogno, di dispersione e di rendimento globale degli impianti, come in Lombardia calcolato da un certificatore abilitato dalla Regione. L'Agenzia Regionale per la Protezione dell'Ambiente Ligure effettua controlli a campione su almeno il 5% degli edifici costruiti o ristrutturati. Sul retro del certificato vanno inseriti una serie di interventi migliorativi consigliati, che verranno scelti dal certificatore analizzando il caso considerato, finalizzati ad una riduzione del fabbisogno energetico dell'edificio.
  • 4 - Emilia R. Sono entrate in vigore il 1°luglio 2008 le norme su rendimento energetico e certificazione. Dal 21 luglio i professionisti interessati possono rivolgere le loro richieste anche online per l'accredito quali certificatori energetici. In attesa che venga individuato l'Organismo di accreditamento dei certificatori, l'attestato di certificazione energetica è sostituito da quello di qualificazione energetica, redatto da un tecnico abilitato e asseverato dal direttore dei lavori. La certificazione o qualificazione è richiesta anche per manutenzione straordinaria dell'involucro edilizio, recupero di sottotetti, sostituzione di caldaie. L'Atto di indirizzo e coordinamento del 4 marzo 2008 è più rigido delle norme nazionali sui requisiti per la climatizzazione estiva e sul ruolo delle fonti rinnovabili.
  • 5 - Piemonte. Il Piemonte è in mezzo al guado. C'è la legge 13/2007 che attende però le norme tecniche di attuazione che permetteranno il varo del meccanismo di certificazione. In esse saranno determinati, oltre a valori limite di riferimento, modelli di certificazione e modalità di svolgi mento del corso di aggiornamento, le modalità di svolgimento delle verifiche a campione fatte dalle province e le modalità per l'installazione di impianti fotovoltaici e il loro allacciamento alla rete. Anche in Toscana sono stati individuati alcuni riferimenti ai requisiti prestazionali (Dgr Toscana 322/2005): mancano però ancora norme applicative di dettaglio della direttiva 2002/91/Ce sui rendimenti energetici in edilizia, e quindi la certificazione è ancora al palo. Nel frattempo Empoli e altri 15 Comuni stanno varando un proprio regolamento per l'efficienza energetica.

 

di Silvio Rezzonico - Giovanni Tucci
da Il Sole 24ore del 28.07.08


La riqualificazione. Nessun certificato energetico per vendere o affittare immobili. Stop a una nuova tassa ma anche a un processo virtuoso.

ROMA - Per vendere o affittare immobili non servirà più il certificato energetico. Con la manovra, l'obbligo è stato cancellato da un emendamento del Governo.

Il certificato energetico è un documento, firmato da un professionista tecnico, che indica il consumo di energia di ogni immobile. Un po' come succede per gli elettrodomestici.

Con la manovra scomparirà l'obbligo di allegare il documento al rogito o al contratto d'affitto. Per gli immobili già esistenti questo vincolo è entrato in vigore a tappe: dal primo luglio scorso, ad esempio, il certificato è necessario per gli immobili anche di dimensione inferiore a mille metri quadri, venduti o affittati in blocco. Dal primo luglio 2009, tutte le abitazioni, anche singole, dovranno sottoporsi al check up energetico. Con costi variabili in base alle dimensioni dell'immobile e alla collocazione.

Sulla certificazione energetica il Governo ha agito come per gli impianti elettrici: in teoria, quello che la manovra ha spazzato via è solo la necessità di presentare il certificato per l'affitto o la vendita. Resta, in linea generale, l'obbligo di dotarsi del certificato secondo le scadenze prefissate. Di fatto, però, la manovra ha eliminato l'unica sanzione che spingeva verso la certificazione: la nullità dei contratti, di vendita o di affitto, stipulati senza il documento. Senza rischio e senza controlli, difficilmente i proprietari saranno incentivati a pagare per certificare l'efficienza dell'immobile. Il certificato resta quindi di fatto vincolante solo per i nuovi edifici, visto che è necessario per ottenere l'abitabilità.

L'operazione rischia di avere effetti contrastanti: da un lato si elimina l'ennesimo «balzello» che grava sugli immobili, dall'altro si interrompe un processo di sensibilizzazione, che grazie al certificato stava spingendo il mercato immobiliare a riqualificarsi. Protesta, ad esempio, Ermete Realacci, ministro-ombra dell'Ambiente per il Pd: «Questa misura, oltre a far rischiare al paese l'infrazione da parte dell'Unione europea, ci fa perdere un altro treno sulla via della qualità e dell'efficienza energetica delle costruzioni».

La manovra non sarà indolore per le Regioni che hanno già reso operativa la certificazione energetica. In questo campo, Bolzano ha fatto da apripista, applicando per prima la direttiva europea che la prevede, ma è ora seguita anche dalla Lombardia - giunta a 45mila edifici certificati - e da Liguria ed Emilia Romagna che proprio in questi giorni hanno definito i requisiti per i certificatori. «Così si vanifica lo sforzo di sensibilizzazione portato avanti dalle Regioni più virtuose» commenta amaro Massimo Buscemi, assessore alle reti, ai servizi e allo sviluppo sostenibile della Lombardia. Per Buscemi la mossa del Governo è «uno scivolone» perchè «è contraria alle direttive europee».

Due i rischi: da un lato quello di un modello a macchia di leopardo, con Regioni che continueranno a richiedere il certificato e altre che invece si bloccheranno, e dall'altro quello di interrompere bruscamente il processo di riqualificazione del patrimonio immobiliare svolto finora.

  • AL DI LÀ DEI CONTRATTI - In generale resta l'obbligo di dotarsi del documento entro le scadenze prefissate ma salta quella che era l'unica sanzione efficace

 

di Valeria Uva
da Il Sole 24ore del 19.07.08

 

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 altre normative citate:

 

 


 

vedi anche:

In GU il DPR sulla progettazione energetica

Certificazioni & requisiti professionali - di E.Milone

Manovra estiva e architetti

di Enrico Milone

L'architettura sostenibile trova regole e incentivi

Lazio - Legge regionale n.6/08 - agg.rass-stampa

Approvata la legge sull'architettura sostenibile

Regione Lazio - breve rassegna stampa

Luce, acqua e gas: allaccio senza «visto»

Nuovo Regolamento Impianti - breve agg. rass-stampa

Un labirinto di certificati per tutti gli impianti

Impianti negli edifici - agg. rassegna stampa


data pubblicazione: martedì 23 giugno 2009
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Architettura sul web Sull'energia un collage di regole