Piano casa Toscana

Legge regionale 08.05.09 n.24 - rass.stampa

Le leggi. La Toscana fa da sé su piano-casa e immigrazione. Norme criticate dalla destra.

Sul fronte legislativo, non si può certo dire che i rapporti tra la Giunta Martini e il Governo Berlusconi siano idilliaci. A separare i due esecutivi è il colore politico, ma anche una reciproca insofferenza per i primati e le fughe in avanti, che in più di una oeeasione entrambi i "contendenti" hanno attuato.

L'ultimo braccio di ferro riguarda la legge toscana sull'immigrazione, confezionata dalla Giunta regionale e approvata dal Consiglio lo scorso 1 giugno, col voto contrario del centro-destra. (...)

La legge sull'immigrazione, peraltro, ha seguito di poche settimane un'altra norma toscana che sembra fare lo sgambetto, seppur in modo elegante, al Governo: si tratta della legge sul piano-casa, mirata a disciplinare l'ampliamento e la demolizione/ricostruzione delle abitazioni in attuazione dell'intesa Governo-Regioni di fine marzo. Quella legge - che la Toscana ha approvato a tempo di record, il 5 maggio scorso, prima regione in Italia - in realtà limita fortemente le possibilità di intervento sulle villette e sui piccoli condomini, per effetto dell'introduzione di una serie di vincoli (il primo dei quali è l'impossibilità di derogare alle previsioni dei piani regolatori). Di fatto, dunque, l'operazione ideata dal Presidente del Consiglio per sostenere l'edilizia è stata recepita dalla Toscana in versione "dimagrante", al punto che i costruttori ipotizzano che, nella migliore delle ipotesi, interesserà il 4% del patrimonio abitativo regionale.

La Toscana ha combattuto battaglie anche con un Governo amico come quello Prodi, in seguito all'approvazione, nell'estate 2007, di una disciplina regionale sui contratti pubblici che limitava fortemente il subappalto, in contrasto (addirittura) col parere dell'ufficio legislativo regionale. Il Governo Prodi presentò ricorso contro la legge Toscana (furono impugnati alla Corte costituzionale nove articoli per invasione delle competenze statali), ma il motivo del contendere cadde a seguito di una sentenza della Consulta che, pur pronunciandosi sulla normativa di un'altra Regione, spinse la Toscana a cancellare di fatto la sua legge.
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pag. 21
da Il Sole 24ore Toscana del 06.07.09


Il piano casa fa flop, la villetta resta così. A Firenze nessun boom di richieste. L´Ance: "Legge regionale troppo severa". Casa, a Firenze il piano di Berlusconi è un flop - Appena 22 Dia in più rispetto al giugno 2008 I costruttori: maglie strette.

Il piano casa di Berlusconi a Firenze si sta rivelando un flop. È dai primi di giugno che si possono presentare semplici "Dia" (dichiarazioni d´inizio attività) agli uffici comunali per ampliare la villetta o il terratetto secondo le regole stabilite dalla legge toscana dopo l'accordo Stato-Regioni, ma di fatto in pochi si sono fatti avanti, sicuramente non c'è stata la corsa al geometra e ai muratori. È dal numero di Dia arrivate in Comune che salta fuori il dato: furono 520 a giugno del 2008, sono state 542 a giugno di quest'anno, nonostante le nuove possibilità. Secondo i costruttori, è colpa della legge regionale «troppo restrittiva».

Il piano casa di Berlusconi, ad un mese dall'entrata in vigore della legge regionale che gli ha dato applicazione, a Firenze si sta rivelando un mezzo flop. E' dal confronto del numero di dia (le dichiarazioni di inizio attività) presentate agli uffici comunali dell'urbanistica che salta fuori il dato: furono 520 nel mese di giugno 2008 - quando non c'era nessun piano casa - sono state appena 22 in più, 542, nello stesso mese di quest'anno (la legge è entrata in vigore ai primi di giugno). Un aumento che gli uffici dell'edilizia privata non ritengono imputabile alle possibilità introdotte dalla legge e che comunque non si può ritenere un boom. Di fatto in pochi, nonostante il risalto all'iniziativa dato dal governo, si sono fatti avanti per aumentare le cubature delle villette uni e bifamiliari fino a 200 metri cubi o per sfruttare la possibilità di demolire e ricostruire edifici residenziali ampliandoli del 35% e anche oltre usando tecniche di bioedilizia. Anzi a dispetto degli inviti del premier per ora non c'è stata nessuna corsa al geometra né ai muratori per rifare il terratetto o ingrandirsi la villetta, per quanto, fino al 31 dicembre 2010, non ci sia bisogno di un permesso a costruire difficile da ottenere ma di una semplice dia che non ha bisogno di autorizzazioni ed è soggetta solo ad un controllo a campione.

Cos'è successo? Perché il piano pensato per rimettere in moto l'economia morsa dalla crisi non sta facendo proseliti? Sono gli stessi uffici comunali di via del Castagno, che avevano messo le mani avanti chiedendo rinforzi di personale nel momento in cui ci fosse stato il boom delle dia da controllare, a chiederselo. E la prima risposta arriva proprio dalle maglie troppo strette contenute nella legge toscana che ha recepito l'accordo Stato-Regioni dopo la cancellazione del primo e più "permissivo" decreto del governo: nel testo della Regione si escludono dalla fascia urbana dove è possibile costruire i centri storici nella definizione più estensiva. A Firenze, secondo il Prg, è centro storico la zona monumentale e anche quel che c'è dentro la cerchia dei viali, l'Oltrarno e poi Brozzi, Peretola, parte del Galluzzo, una fetta di Gavinana, buona parte del Campo di Marte, l'area delle Cascine, Rifredi, l'asse Libertà-Bolognese, la zona di Porta Romana. Ed è off limits anche la fascia collinare. «E' un flop annunciato - confessa Riccardo Spagnoli, presidente fiorentino dell'Ance - la legge regionale ha soffocato le aspettative dei cittadini sugli edifici privati ed ha pure escluso dal novero degli edifici che si possono ingrandire quelli di natura industriale, un vero e proprio cappio». Le speranze dell'Ance sono ora affidate al cosiddetto «piano casa regionale» che porta in dote investimenti edilizi per 130 milioni di euro.

 

di Ernesto Ferrara
da La Repubblica del 05.07.09


Il caso Toscana

  • La legge. La Toscana ha approvato il piano casa regionale con la legge 24/2009
  • Gli ampliamenti. Aumento del 20% della superficie (massimo 70 metri quadrati) su edifici fino a 350 metri quadrati. L'indice di prestazione energetica deve essere inferiore di almeno il 20% rispetto al limite previsto per le nuove costruzioni dal 2010.
  • Demolizioni e ricostruzioni. Incrementi del 35% della superficie, con l'indice di prestazione energetica inferiore del 50% al limite per le nuove costruzioni dal 2010.
  • Limiti. Gli interventi di ampliamento sono consentiti solo nei Comuni i cui regolamenti prevedono la possibilità di effettuare addizioni funzionali. Non può essere modificata la destinazione d'uso degli edifici. Vanno rispettate le distanze minime delle altezze massime dei fabbricati.

 

pag. 13 - Dossier del Lunedì
da Il Sole 24ore del 29.06.09


 

TOSCANA

  • Legge in vigore
  • Bonus condizionati ad indici severi di risparmio energetico

 

pag. 5
da Il Sole 24ore del 21.06.09


AMPLIAMENTI RESIDENZIALI

  • Incrementi e tipologia. +20% superficie (max 70 mq) su edifici mono e bifamiliari e condomini fino a 350 mq.
  • Criteri ambientali o energetici. Indice prestazione energetica superiore del 20% a quello previsto per le nuove costruzioni nel 2010.
  • Agevolazioni sui contributi costruzione. Nessuna
  • Titolo abilitativo. Dia

 

DEMOLIZIONI E RICOSTRUZIONI RESIDENZIALI

  • Incrementi. +35% superficie
  • Criteri ambientali o energetici. Indice prestazione energetica superiore del 50% a quello previsto per le nuove costruzioni nel 2010.
  • Agevolazioni sui contributi costruzione. Nessuna.
  • Titolo abilitativo. Dia.
  • Interventi su immobili non residenziali. No.
  • Interventi nei centri storici. No.

 

pag. 4
da Il Sole 24ore del 05.06.09


Il «caso» Toscana. Via ai lavori? Solo se lo prevede il sindaco. L'intervento deve essere consentito dagli strumenti urbanistici comunali.

Una legge restrittiva e inutile. Oppure, al contrario, lassista e permissiva. Sulla legge regionale toscana 24/2009 - l'unica finora emanata in attuazione dell'intesa stato-regioni - nelle scorse settimane sono circolati giudizi contrastanti. Ma cosa prevede davvero la norma?

La sostanza può riassumersi così: se gli strumenti urbanistici comunali consentivano già addizioni funzionali agli edifici - anche limitatissime - si potranno fare gli incrementi volumetrici fino al 20 per cento. Se invece i comuni avevano escluso ogni tipo di addizione funzionale (caso piuttosto raro, tranne certe zone protette o certi edifici) l'incremento sarà impossibile.

Per capire come si arriva a questa interpretazione, bisogna rifarsi all'articolo 79 della legge sul governo del territorio toscano (n.1/2005) che inserisce tra gli interventi di ristrutturazione edilizia «le addizioni funzionali di nuovi elementi agli organismi edilizi esistenti, che non configurino nuovi organismi edilizi, ivi comprese le pertinenze». Per intendersi, con «addizioni» in questo caso non si intendono solo i cosiddetti «volumi tecnici» (casotti caldaia e ascensore, tettoie agricole e così via), ma anche gli ampliamenti di volume veri e propri (una nuova stanza, una sopraelevazione o un box).

Insomma, i comuni avrebbero già potuto, nell'ambito della propria autonomia, utilizzare lo strumento degli ampliamenti. Anche quando non lo hanno fatto, in genere si sono riservati la possibilità di cambiare idea, "importando" nei loro strumenti urbanistici la definizione di ristrutturazione edilizia prevista dalla legge toscana. In tal caso saranno "costretti" a consentire gli aumenti volumetrici. Quindi, secondo la giunta regionale, gli incrementi ci saranno (si parla addirittura del 40% del patrimonio edilizio coinvolto).

Sciolto questo nodo, si può affermare che la legge recepisce abbastanza fedelmente il contenuto dell'intesa stato-regioni. Gli ampliamenti fino al 20% sono consentiti non solo per gli edifici mono e bifamiliari, ma anche per gli altri, purché con superficie utile lorda non superiore a 350 metri quadrati. Le demolizioni e ricostruzioni possono prevedere fino al 35 per cento di superficie in più (il 15% per gli edifici a destinazione mista residenziale-commerciale, e solo per la parte abitativa).

Le principali esclusioni riguardano i centri storici (zone A), gli edifici con vincolo storico-artistico o in zone di inedificabilità assoluta, parchi e riserve. Dall'incremento vanno sottratte le superfici abusive, anche se in seguito condonate. Vanno comunque rispettate le distanze legali tra costruzioni, le altezze massime dei fabbricati e le dotazioni di opere di urbanizzazione primaria. Ma il principale requisito resta il risparmio energetico: in caso di ampliamenti, l'indice di prestazione energetica delle volumetrie aggiunte deve essere migliore del 20% rispetto a quelli previsti per le nuove costruzioni dal 2010 in poi. In caso di demolizioni e ricostruzioni si pretende il 50% in più per tutto l'edificio, e occorre anche puntare sul condizionamento estivo.

In compenso la nuova legge prevede che tutte queste misure siano valide per gli interventi per cui sia stata presentata una Dia entro fine 2010: quindi oltre i 18 mesi indicati dall'intesa con il Governo. Nella legge non si fa alcun cenno ai contributi di costruzione dovuti, alle norme anti-sismiche o alle autorizzazioni paesaggistiche: valgono in questo caso le altre norme vigenti.
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di Silvio Rezzonico - Giovanni Tucci
da Il Sole 24ore del 25.05.09


La nuova legge. La casa posso o non posso ingrandirla? Ecco la risposta. Piano casa, ecco chi può ampliare. Villette e piccoli condomini: crescita massima del 20%. Se si abbatte un alloggio si può ricostruire con un incremento del 35 per cento.

Il piano casa toscano è pronto, il primo in Italia dopo l´accordo Stato-Regioni seguito alla cancellazione del decreto Berlusconi. La legge è stata approvata martedì scorso. Ville ma anche normali condomini possono ingrandirsi o cambiare del tutto. Quali e come? I lavori possono iniziare alla svelta tramite semplice Dia, non ci sarà, fino al 31 dicembre 2010, necessità del permesso a costruire. L´agevolazione riguarda ville o villette per una o due famiglie, 600.000 in Toscana, di qualsiasi grandezza iniziale esse siano. Ma solo i condomini che non superino i 350 metri quadri di superficie lorda. Tutti, ville e condomini, potranno crescere del 20% per famiglia ma in ogni caso non più di 70 metri quadri in totale. Si potrà anche demolire la casa e ricostruirla nella stessa area, più grande del 35%. Tutti a consegnare le Dia domani? Non precipitatevi, consiglia la Regione. Si deve aspettare che la legge vada sul gazzettino ufficiale e ci resti 15 giorni: si va ai primi di giugno. Poi sarà meglio farsi aiutare da tecnici comunali o da un professionista, le regole sono complesse. Le punizioni per chi sgarra, visto l´eccezionalità della Dia per rilanciare l´economia in crisi, restano quelle previste per gli interventi con permesso, compresa la demolizione.

«Il piano casa toscano prevede semplificazione ma anche paletti per conciliare il sostegno ai cantieri con il rispetto della pianificazione urbanistica locale, del paesaggio e della legge regionale sul governo del territorio e sull´edilizia del 2005», dice l´assessore regionale all´urbanistica Riccardo Conti. Bisogna, tra l´altro, dimostrare di intervenire garantendo una buona qualità architettonica, per esempio ingrandire in armonia con l´esistente, non sul lato principale, meglio se con del verde. Se ne deve occupare il progettista. Non si devono superare né le distanze né le altezze minime previste dai piani comunali. Si deve garantire il risparmio energetico. Le nuove costruzioni non devono avere barriere architettoniche. Se già si è goduto di un condono, la superficie condonata va a sottrarsi al 20% di ampliamento permesso: se è stato condonata una superficie del 10% del totale, si potrà crescere solo del 10%, se il condono era per il 30% non si aumenta più.

Gli edifici da modificare devono essere già accatastati prima del 31 marzo 2009. Se un edificio ha al pianterreno dei negozi può essere abbattuto e ricostruito più grande del 35% a meno che i negozi non superino il 25% della superficie totale. Il 35% si calcolerà però togliendo al totale i metri quadri dei negozi che saranno ricostruiti tal quali. Ognuno, nei limiti detti sopra, può ampliare la propria casa, ma non modificarne la destinazione d´uso e le unità immobiliari devono restare le stesse. In caso di demolizione e ricostruzione possono aumentare ma non essere mai più piccole di 50 metri quadri l´una: l´intervento è possibile solo dove i piani comunali già lo prevedono, la differenza è che ora è concesso il 35% in più. Anche gli interventi di ampliamento possono eseguirsi solo in edifici per cui la pianificazione comunale preveda la ristrutturazione con addizioni funzionali o incrementi di volume. Se l´edificio è fuori dal centro abitato deve comunque essere dotato di fogne e acqua e deve stare fuori da aree a pericolosità geomorfologica elevata o molto elevata e a pericolosità idraulica molto elevata. Nel caso di demolizione e ricostruzione, anche se il pericolo idraulico non è molto ma solo elevato, ci vorranno verifiche di sicurezza. Infine, sempre per parlare di case, Gabetti annuncia che a Firenze i prezzi del mercato immobiliare sono scesi solo del 2,7%.

  • I vincoli  - Dove non si può intervenire né per allargare né per demolire. Ecco DOVE non si possono fare interventi né di ampliamento né di demolizione e ricostruzione. Su edifici abusivi. Nei centri storici classificati dai piani comunali come A o assimilabili (per essere sicuri bisogna andare a vedere gli strumenti urbanistici dei Comuni. Su edifici che i piani comunali (al solito vanno visti) definiscono di valore storico, culturale o architettonico. Su quelli vincolati dalle Belle Arti. Se sorgono in aree di inedificabilità assoluta, tanto per fare un esempio, le aree di golena dei fiumi. Se si trovano in parchi o riserve regionali e nazionali. Oppure in aree soggette a piano attuativo, ovvero un insieme di edifici progettati in modo omogeneo in base alla pianificazione comunale. Dopodichè c´è una differenza. Gli ampliamenti si fanno sia in città che in campagna. Le demolizioni e ricostruzioni solo dentro i centri abitati: per evitare, si spiega In Regione, il rischio di deformazione del paesaggio, metti il mutamento di sagoma di un edificio arrampicato in cima a una collina del Chianti, anche se non di pregio.

 

di Ilaria Ciuti
da La Repubblica del 07.05.09


Al traguardo. Varata la prima legge. Toscana, centri storici esclusi

FIRENZE - La Toscana taglia per prima il traguardo del "piano-casa", ma sceglie le maglie strette per attuare l'intesa Stato-Regioni firmata il 31 marzo scorso. La legge, approvata ieri a maggioranza dal Consiglio regionale (il Pdl si è astenuto), spinge sull'efficienza energetica e sulla semplificazione procedurale, ma limita gli interventi di ampliamento (fino al 20% della superficie utile lorda, con un tetto di 70 metri quadrati) e di demolizione e ricostruzione (con "premio" del 35% della superficie utile lorda) ai soli casi in cui questi interventi sono già ammessi, come tipologia edilizia, dagli strumenti urbanistici comunali.

Alt, dunque, agli interventi "in deroga" alla pianificazione urbanistica, che costituivano la filosofia del piano-casa pensato dal premier Silvio Berlusconi, sì al rispetto delle indicazioni dei piani strutturali e dei regolamenti urbanistici, che in molti Comuni già prevedono "premi" di cubatura in caso di ampliamento e di sostituzione edilizia. «Questa legge - sostiene l'assessore toscano all'Urbanistica, Riccardo Conti - è una boccata d'ossigeno per l'edilizia, nasce da un accordo con i Comuni e dimostra la nostra volontà di difendereun territorio che è ben pianificato». «La legge è troppo restrittiva, si è persa un'occasione per spingere la ripresa economica», replica il Pdl.

La legge ammette gli interventi di ampliamento e di sostituzione edilizia nelle abitazioni (esclusi capannoni, negozi, uffici) mono o bifamiliari, o di altro tipo ma con superficie utile lorda non superiore a 350 metri quadrati situati nei centri abitati, e li vieta nei centri storici, per gli edifici di valore storico, culturale e architettonico, per quelli vincolati, o situati in parchi e riserve o in aree per le quali gli strumenti urbanistici prevedono piani attuativi, e per quelli non accatastati o abusivi.

Nel caso di edificio condonato, la parte condonata va sottratta dalla superficie ampliabile. È sempre vietato il cambio di destinazione d'uso, mentre l'aumento del numero di unità immobiliari è ammesso solo se, in caso di demolizione e ricostruzione, si realizzano abitazioni di almeno 50 metri quadrati (nel caso di ampliamento del 20% il cambio di destinazione è vietato per cinque anni).

Tutti gli interventi "straordinari" previsti dalla legge toscana saranno realizzabili con dichiarazione di inizio attività da presentare entro il 31 dicembre 2010. Obbligatorio utilizzare tecniche costruttive che assicurano il risparmio energetico.
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di Silvia Pieraccini
da Il Sole 24ore del 06.05.09

 

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data pubblicazione: martedì 28 luglio 2009
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