Il piano casa posa i primi mattoni

Piani casa regionali - agg. rassegna stampa

Edilizia. Il piano casa posa i primi mattoni. I comuni cominciano a raccogliere le domande di ampliamento in base alle norme regionali. L'attuazione delle norme. Dal Veneto alla Toscana al via le prime domande sui lavori del piano casa. A sei mesi dall'intesa stato-regioni del 1° aprile, arrivano le prime pratiche presentate in base al piano casa.

Piccoli numeri nei comuni del Veneto e della Toscana, che testimoniano però l'interesse del "popolo delle villette" per le possibilità di ampliamento, demolizione e ricostruzioni.
Intanto, si completa gradualmente il mosaico normativo a livello locale: in sette delle 12 regioni che hanno varato finora le proprie leggi i comuni - da Milano a Torino - sono alle prese con le delibere attuative del piano. Mentre nelle altre regioni, nelle commissioni o nei consigli, prosegue l'iter per l'approvazione dei disegni di legge.

Eccole, le prime pratiche. Una decina a Padova, altre dieci a Verona. Otto a Grosseto, una a Siena. Sono le domande presentate ai comuni in base ai piani casa regionali: denunce di inizio attività e istanze di permesso di costruire con cui i cittadini chiedono l'ormai celebre «ampliamento». Due stanze in più per la propria abitazione, un portico che si trasforma in veranda, un sottotetto che diventa abitabile.

Piccoli numeri, per adesso. Che fanno sembrare siderali i 60 miliardi di giro d'affari stimati dal Cresme a marzo, subito dopo l'annuncio del piano del governo. Ma Lorenzo Bellicini, direttore dell'istituto e autore di quel calcolo, mette in guardia da conclusioni semplicistiche: «Le famiglie non hanno fretta di avviare i lavori, vuoi perché la stagione non è la migliore, vuoi perché il quadro normativo non è ancora definitivo». Il momento della verità, insomma, arriverà solo tra molto tempo. «Se a luglio dell'anno prossimo la situazione non si sarà evoluta in modo significativo - prosegue Bellicini - allora dovremo rivedere le stime».

Appare chiaro, comunque, che quest'anno la misura non avrà effetti rilevanti sul rilancio dell'edilizia. Non è un caso che i costruttori continuino a chiedere al governo di emanare il decreto legge di semplificazione delle procedure, bloccato in conferenza stato-regioni dalla scorsa primavera.

Anche le regioni, comunque, sono venute meno ai propri impegni. Finora le leggi sul piano casa sono state approvate solo in 12 regioni, e in sette di queste non è ancora scaduto neppure il termine assegnato ai comuni per pronunciarsi sulle nuove norme (si veda la scheda a fianco).

Valga per tutti il caso di alcuni comuni della Toscana, prima regione ad approvare la legge, a maggio. A Firenze non sono ancora state presentate istanze di ampliamento, a Siena ce n'è una sola, a Grosseto si arriva a otto: tre pareri preventivi e cinque pratiche edilizie. Case che "crescono" del 20%, quasi sempre, e un solo caso, a Marina di Grosseto, di demolizione e ricostruzione con bonus del 35 per cento.

Colpa di una legge regionale troppo limitante? Anche in questo caso, è presto per dirlo. E, d'altra parte, i piccoli numeri non vanno letti neppure come un indizio di disinteresse da parte del popolo delle villette. Se mai, testimoniano l'attenzione di un'avanguardia di piccoli proprietari, che ha affrontato leggi, delibere e regolamenti ancora freschi di stampa (o quasi).

In Lombardia, ad esempio, le istanze potranno essere presentate solo dal 16 ottobre, dopo le eventuali decisioni dei comuni. E finora nessuno dei grandi centri ha deliberato sull'applicazione della legge: a Milano, ad esempio, la giunta ha individuato 11 aree "tutelate", ma sul punto dovrà pronunciarsi il consiglio comunale. Anche in Veneto la situazione è ancora in una fase intermedia. I comuni hanno tempo fino al 30 ottobre per deliberare, e finché non lo fanno la legge regionale vale solo per la prima casa. Mentre in Abruzzo, dove la normativa si applica solo dopo il via libera del consiglio comunale, nessuna città oltre i 30mila abitanti si è ancora espressa.

L'interesse, in ogni caso, resta elevato. Geometri e architetti affollano i convegni sul piano casa e la gente cerca di capire cosa potrà davvero fare per ingrandire la propria abitazione. «Abbiamo ricevuto oltre 600 richieste di informazioni e abbiamo attivato uno sportello dedicato - spiega Paolo Gamba, assessore all'edilizia privata del comune di Belluno -. Nella maggior parte dei casi sono edifici residenziali, ma per un 15% si tratta di fabbricati produttivi».

Varate le leggi regionali, insomma, la parola passa ai comuni, che cercano di bilanciare tutti gli interessi. A Bologna, ad esempio, è stata protetta l'area della collina. Mentre a Verona l'assessore all'urbanistica, Vito Giacino, che pure avrebbe voluto una legge regionale meno restrittiva, ha scelto di escludere dagli interventi le ville Liberty e i parchi. In qualche caso, poi, i regolamenti comunali risultano addirittura più permissivi delle leggi regionali, come rileva Paolo Rava, assessore all'edilizia del comune di Forlì: «La nostra normativa prevede dal 2002 l'ampliamento fino al 25% in caso di ristrutturazione».
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  • QUASI IN CANTIERE - A Padova, Verona e Grosseto le avanguardie del «popolo delle villette»: ancora piccoli numeri ma l'interesse c'è

IL QUADRO

Regioni in cui il piano casa è diventato operativo

  • Emilia Romagna - Legge 6/2009 (articoli 51-56). Il termine ai comuni per limitare l'applicazione della legge è scaduto. Domande possibili fino al 31 dicembre 2010.
  • Toscana - Legge 24/2009. Ai comuni non è assegnato un termine per pronunciarsi, ma i lavori sono possibili solo se il regolamento comunale consente le «addizioni funzionali». Domande presentabili entro il 31 dicembre 2010.
  • Umbria - Legge 13/2009. Il termine assegnato ai comuni per escludere l'applicazione della legge è scaduto. Le domande possono essere presentate entro il 30 dicembre 2010.
  • Valle d'Aosta - Legge 24/2009. I comuni non hanno la possibilità di limitare la legge. La facoltà di fare domanda non ha limiti di tempo.
  • Provincia di Bolzano - Dgr 1609/2009. Il termine concesso ai comuni per limitare l'applicazione della legge è scaduto. I lavori devono iniziare entro il 31 dicembre 2010.

Regioni in cui i comuni possono ancora deliberare

  • Abruzzo - Legge 16/2009. Entro il 27 dicembre 2009 i comuni possono decidere di far valere la legge sul proprio territorio o limitarla: in assenza di delibera comunale, la legge non si applica. Dia o permesso di costruire presentabili fino al 27 dicembre 2011.
  • Basilicata - Legge 25/2009. I comuni possono escludere alcune zone del territorio o estendere le misure agli edifici ante-1942 entro il 6 novembre. Domande possibili fino all'8 agosto 2011.
  • Lazio - Legge 21/2009. Entro il 4 dicembre i comuni possono decidere di escludere o limitare l'applicazione delle regole regionali. La norma non ha scadenza (tranne che per la sostituzione edilizia degli edifici oltre i 3mila metri cubi, per cui c'è tempo fino al 4 dicembre 2011).
  • Lombardia - Legge 13/2009. Fino al 15 ottobre i comuni possono individuare aree in cui la legge non si applica, ridurre gli oneri di urbanizzazione o stabilire le zone produttive in cui è possibile effettuare interventi. Domande presentabili dal 16 ottobre al 15 aprile 2011.
  • Piemonte - Legge 20/2009. Fino a domani, 29 settembre, i comuni possono escludere l'applicazione della legge in certe zone o dettare parametri diversi da quelli stabiliti in sede regionale. Oggi è convocato il consiglio comunale di Torino. Domande da presentare entro il 31 dicembre 2011.
  • Puglia - Legge 14/2009. Entro il 2 ottobre i comuni possono escludere parte del proprio territorio o variare altezze e distanze massime. Domande presentabili entro il 3 agosto 2011.
  • Veneto - Legge 14/2009. Entro il 30 ottobre i comuni devono deliberare sulle modalità di applicazione della legge (altrimenti la normativa vale solo per la prima casa). Se un comune non si pronuncia, entro 15 giorni la giunta regionale nomina un commissario che convoca il consiglio comunale in una seduta speciale. Venerdì scorso la regione ha emanato la circolare esplicativa. Dia o richiesta di permesso di costruire proponibili fino all'11 luglio 2011.

Regioni che non hanno ancora varato la legge

  • Calabria - Ddl varato in giunta.
  • Campania - Legge non ancora varata. Il consiglio regionale è convocato mercoledì 30 settembre per riprendere la discussione.
  • Friuli Venezia Giulia - Ddl varato in giunta, deve passare al vaglio della commissione.
  • Liguria - Ddl all'esame della commissione consiliare.
  • Marche - Ddl all'esame della commissione consiliare.
  • Molise - Bozza di Ddl all'esame della giunta.
  • Sardegna - Ddl approvato in giunta e in commissione.
  • Sicilia - Ddl approvato in giunta e due Ddl di iniziativa consiliare.

Enti che non adotteranno l'intesa sul piano casa

  • Provincia di Trento. Ha annunciato di non voler recepire l'intesa stato-regioni. Con la legge 2/2009, però, ha varato un piano di contributi destinato agli interventi di ampliamento, demolizione e ricostruzione.

Dalla legge al progetto - Dieci passi per valutare se è possibile

  • 1 - La legge. Verificare se la regione in cui si trova l'immobile ha già approvato la legge per attuare l'intesa stato-regioni del 1° aprile.
  • 2 - Il comune. Controllare se la legge fissa un termine entro il quale il comune può escludere l'applicazione delle norme sul proprio territorio.
  • 3 - La zona. Accertarsi che l'immobile si trovi in una zona in cui la legge regionale (o il comune) consentono di intervenire. I centri storici sono quasi sempre esclusi.
  • 4 - L'edificio. Controllare se l'immobile ha le caratteristiche previste dalla legge regionale: generalmente sono ammessi edifici mono e bifamiliari.
  • 5 - Il tecnico. Rivolgersi a un geometra, un ingegnere o un architetto per verificare se i lavori rispettano le distanze minime tra le costruzioni e le altezze massime.
  • 6 - La spesa. Stimare una spesa indicativa. Oltre ai costi di costruzione, vanno contati gli oneri di urbanizzazione e l'eventuale obbligo di reperire aree a parcheggio.
  • 7 - Il progetto. Far preparare il progetto dei lavori ed elaborare un capitolato dettagliato, sulla base del quale chiedere i preventivi.
  • 8 - La domanda. Presentare al comune la Dia o la richiesta di permesso di costruire. Gli uffici potranno bocciare il progetto ma solo entro 30 giorni, in caso di Dia, o chiedere nuova documentazione.
  • 9 - Il vicino. Il vicino di casa che si ritiene danneggiato può chiedere l'interruzione dei lavori. Per evitare un lungo contenzioso, meglio trovare un accordo.
  • 10 - Le imposte. Se i lavori ingrandiscono una casa che non è abitazione principale, bisogna calcolare l'aumento dell'Ici. Anche la Tarsu (tassa rifiuti) va aggiornata.

 

di Eleonora Della Ratta - Cristiano Dell'Oste
da Il Sole 24ore del 28.09.09


Demolire e ricostruire è la vera opportunità

Negli ultimi tempi l'attenzione si è concentrata soprattutto sugli interventi di ampliamento degli edifici abitativi. In realtà, la possibilità di riqualificare il patrimonio edilizio italiano è legata soprattutto agli interventi di demolizione e ricostruZione.

Già nei primissimi giorni dopo la firma dell'intesa stato-regioni del 1° aprile, però, alcuni costruttori hanno evidenziato l'insufficienza di un premio di volume del 35%, quale quello concesso - in via ordinaria - per gli interventi di sostituzione edilizia. Altri hanno, invece, evidenziato la difficoltà di raggiungere le prestazioni energetiche dalle leggi regionali.

In realtà, se gli standard energetici sono ragionevoli - e il Dlgs 311/2006, richiamato da molte normative locali, lo è - la tecnologia è tutta disponibile, e comporta costi di costruzione non troppo distanti da quelli tabellati. Pur con tutte le differenze territoriali tra una regione e l'altra, valori indicativi di costo compresi tra i 1.000 e i 1.350 euro al metro quadrato sono plausibili per un fabbricato efficiente.

Viceversa, i vincoli di contesto possono giocare un ruolo determinante nel bloccare la fattibilità dell'operazione. Il rispetto delle altezze massime o delle distanze minime, di fatto, potrebbe impedire al costruttore di beneficiare interamente del bonus volumetrico. Anche se l'ostacolo maggiore, alla fine, rischia di essere un mero calcolo economico. Il bonus di cubatura, infatti, aumenta il valore di mercato dell'immobile in ragione del prezzo di mercato corrente nell'area in cui l'immobile è situato. Ma la "porzione aggiunta" deve ripagare una serie di altri elementi: la decostruzione, la corretta dismissione di tutti i materiali (che possono anche essere pericolosi, si pensi ad esempio alle vecchie coibentazioni in amianto), la totale ricostruzione, gli altri oneri derivati (urbanizzazione, reperimento degli spazio per parcheggi) e i rischi finanziari connessi all'operazione, che comunque ha un orizzonte di 18-36 mesi.

Per bonus del 35-40% in volumetria, pur con tutti i limiti di una generalizzazione, l'operazione ha senso economicamente in aree i cui prezzi di vendita sono nell'ordine dei 5.000 euro al metro quadrato. Nel caso di incrementi volumetri maggiori - previsti in casi particolari da alcune leggi - il prezzo di equilibrio si riduce indicativamente intorno ai 3.500-4.000 euro al metro quadrato.

Certo, va considerata anche la possibilità di beneficiare delle detrazioni fiscali del 36% e del 55%, ma non la si può dare per garantita, perché vale solo in caso di fedele ricostruzione (si veda Il Sole 24 Ore del 31 agosto scorso [in calce, ndr]).

Ovviamente ci saranno casistiche di edifici fatiscenti, inutilizzabili, che in questo contesto beneficeranno in un'operazione che andava fatta comunque, prima o poi, e che a questo punto riceve un'incentivazione. Ma per i fabbricati in utilizzo, in altre parole "vendibili sul mercato", il processo di demolizione-ricostruzione è praticabile soltanto a certe condizioni:
• quando avviene in aree sufficientemente pregiate, per le quali il prezzo di vendita elevato garantisca i ritorni dell'operazione;
• quando beneficia di incentivi extra (premi di volumetria oltre il 40%, detrazioni fiscali, piani integrati concordati con i comuni);
• quando il promotore del progetto non è un costruttore, che vuole rivendere l'edificio, ma un privato che lo ricostruisce per abitarci.
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di Dario Bellatreccia
da Il Sole 24ore del 28.09.09


Immobili. Il «piano casa» a Milano esclude 11 aree. Approvata la delibera di Giunta - A Torino ordinanza in arrivo.

MILANO - Continua il cammino del «piano casa». Venerdì scorso il comune di Milano ha stabilito che saranno undici le aree cittadine che verranno escluse dagli effetti del piano casa e dalla legge regionale approvata in luglio. A deciderlo è stata la giunta comunale con una delibera applicativa, proposta dall'assessore allo Sviluppo del territorio Carlo Masseroli, nella quale sono state segnalate le zone dove non sarà possibile eseguire le agevolazioni previste dalla legge. Le undici aree sono: i quartieri Cimiano, Aspari, Pisacane, Lincoln, Postelegrafonica, QT8 e Washington, oltre al Villaggio dei giornalisti, all'area Porpora, alla zona del Sarto e al borgo Pirelli.

Il provvedimento passerà all'esame del consiglio comunale, che dovrà approvarlo entro il 15 ottobre (altrimenti la legge regionale varrà su tutto il territorio cittadino): «Con questa decisione abbiamo tutelato zone omogenee da proteggere - osserva Masseroli - dove sarà possibile aumentare le cubature solo in caso di demolizione e ricostruzione».

Anche il comune di Torino sta aspettando l'approvazione in consiglio dell'ordinanza che ha indicato le zone escluse dall'impiego delle nuove norme (la ratifica dovrebbe arrivare entro martedì). In Veneto, il presidente della regione Giancarlo Galan ha emanato venerdì scorso una circolare esplicativa della legge regionale a sostegno del piano casa, con l'obiettiva di fare chiarezza sull'applicazione della normativa.

La Sardegna ha incominciato giovedì 24 settembre a esaminare in consiglio regionale il piano casa, su iniziativa del presidente della Commissione urbanistica Matteo Sanna, che ha presentato i risultati, in genere positivi, delle audizioni. Quanto alla regione Campania, nella notte di venerdì scorso il provvedimento è stato approvato in commissione. Secondo il presidente dell'organo, Pasquale Sommese, il testo potrebbe ottenere il via libera mercoledì prossimo.
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di Francesco Padulano
da Il Sole 24ore del 27.09.09


Immobili. A ciascuno il suo piano casa. Il piano casa si fa in tre: ampliamenti, mutui, affitti. Bonus ai proprietari e alloggi a canone sociale. Proprietari e famiglie bisognose i beneficiari degli interventi. Le opzioni del governo per rilanciare l'edilizia.

L'ultimo in ordine di tempo è l'annuncio di cento new town, città-quartiere con alloggi da vendere alle giovani coppie grazie a mutui a tasso agevolato. Con questo progetto - il cui esame è iniziato giovedì scorso in consiglio dei ministri - i piani casa messi in cantiere dal governo sono saliti a tre. Il primo è quello destinato ai proprietari di villette e appartamenti collocati in piccole palazzine: la definizione dei dettagli è demandata alle normative locali e in 12 regioni presto si potrà dare il via ai lavori; nelle altre, invece, bisognerà attendere il varo delle leggi.

Il secondo piano casa è quello avviato a luglio con lo stanziamento di 350 milioni di euro per l'edilizia sociale. I beneficiari, in questo caso, non sono i piccoli proprietari, ma tutti quei soggetti che non riescono a sostenere la rata del mutuo o il canone d'affitto: giovani, anziani, famiglie sotto sfratto, immigrati. L'obiettivo è realizzare 100mila alloggi in cinque anni e nei prossimi giorni dovrebbe essere definito il gruppo di lavoro che si occuperà dei fondi immobiliari.

È stato pensato per le giovani coppie, invece, l'ultimo piano, quello che punta sulla realizzazione delle new town. Il progetto, ancora tutto da definire nei dettagli, prevede l'utilizzo di aree demaniali e di edifici ex Iacp, che potrebbero essere venduti ai giovani o sostituiti da nuove costruzioni.

Uno, nessuno, centomila. Come le maschere di Vitangelo Moscarda nel romanzo di Pirandello, i piani casa si moltiplicano e si confondono. C'è quello riservato ai proprietari di villette e palazzine, che a voler essere precisi non dovrebbe neppure chiamarsi piano casa, ma piano per il rilancio dell'edilizia. Poi c'è quello destinato a chi una casa non ce l'ha, che prevede la costruzione di 100mila alloggi di edilizia sociale nei prossimi cinque anni. E la scorsa settimana ne è stato annunciato un altro per realizzare 100 new town, nuove città-quartiere con alloggi da vendere alle giovani coppie grazie a mutui agevolati.

La logica dei tre interventi è diversa, così come i beneficiari e il grado di attuazione. Il più avanzato è il piano per le villette e le palazzine. Dopo l'intesa con il governo del 1° aprile, 12 regioni hanno varato le leggi per disciplinare l'ampliamento o la ricostruzione degli edifici residenziali. Il cuore della manovra è la possibilità di costruire in deroga ai piani regolatori. Con un doppio obiettivo: rispondere al bisogno di casa delle famiglie (o quanto meno alla voglia di veranda) e procacciare nuove commesse alle imprese edili colpite dalla crisi.

Apprezzate dall'Ance e dalle associazioni locali dei costruttori, le norme regionali hanno scatenato le critiche di Legambiente e del Wwf, allarmati dal rischio di una nuova colata di cemento sull'Italia. Ma, a dir la verità, fino a oggi di cantieri non se ne sono visti molti. Anche escludendo le regioni che non hanno ancora varato una legge (e avrebbero dovuto farlo entro il 30 giugno), per dare il via ai lavori bisogna attendere quasi sempre la pronuncia dei comuni (si veda l'articolo a destra [in calce, ndr]). Così che la maggior parte delle leggi sarà operativa dopo la stagione dei cantieri. Per dare un giudizio sulla bontà delle norme locali, perciò, bisognerà attendere qualche tempo. L'intesa del 1° aprile prevedeva anche un decreto legge di semplificazione delle procedure edilizie: il governo avrebbe dovuto emanarlo entro il 10 aprile, ma si è arenato alla conferenza stato-regioni.

Il secondo piano casa ha un obiettivo ambizioso - 100mila alloggi in cinque anni - ed è disciplinato dal Dpcm del 16 luglio scorso. Il governo per ora ha stanziato 350 milioni di euro, 200 per i piani regionali d'emergenza e 150 per il sistema dei fondi immobiliari. La media è di appena 3.500 euro per appartamento, ma l'esecutivo conta di innescare un effetto moltiplicatore: ci sarà un fondo nazionale, che sosterrà una rete di fondi locali promossi da fondazioni ed enti locali. E saranno questi soggetti - con il contributo del non profit - a realizzare i nuovi alloggi ad affitto moderato. La prima scadenza è la costituzione del gruppo di lavoro sui fondi immobiliari, che è quasi pronto, anche se le regioni aspettano l'incontro con il governo che dovrebbe tenersi questa settimana.

Funzionerà? Il segretario generale del sindacato inquilini Sunia, Franco Chiriaco, ha commentato che «se le promesse fossero mattoni, il problema della casa in Italia non esisterebbe». Frase che richiama alla mente, tra l'altro, i tanti piani annunciati nell'ultimo decennio - da destra e da sinistra - con stanziamenti previsti e mai utilizzati. Come i 550 milioni del collegato alla Finanziaria 2008 (Dl 159/2007), in cui rientrano i 200 milioni dell'ultimo Dpcm.

Quel che è certo è che l'Italia deve colmare un ritardo accumulatosi dagli anni 90, quando si è ridotto l'impegno pubblico nel social housing. Secondo lo studio presentato ad aprile da Finlombarda, nel nostro paese solo il 4% degli alloggi è in affitto sociale, contro la media europea del 16% e le punte di Olanda (35%) e Germania (30%). E il fatto che in Italia il 73% delle famiglie abbia una casa di proprietà non deve far dimenticare quanti non riescono a sostenere né il mutuo né l'affitto: i nuclei in lista per le case popolari sono 650mila.

L'ultimo piano casa è arrivato in consiglio dei ministri giovedì scorso, dove secondo il ministro del Welfare, Maurizio Sacconi, si è fatto «solo un primo accenno». Nelle intenzioni del premier, Silvio Berlusconi, il piano sarebbe destinato alle giovani coppie, cui proporre mutui agevolati con una rata inferiore all'affitto medio. Le case sarebbero collocate in un centinaio di new town da realizzare su aree demaniali, ma si potrebbero anche sfruttare edifici ex Iacp. Il responsabile casa dell'Anci, Roberto Tricarico, ha bocciato il progetto, consigliando al governo di concentrarsi sul recupero delle fabbriche abbandonate e dei centri storici. Anche gli interventi di quest'ultimo piano, comunque, dovranno passare attraverso la messa a punto con le regioni e i comuni. Tutti da definire, ovviamente, tempi e dettagli operativi.
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  • CANTIERI AL VIA - La facoltà di ingrandire villette e palazzine, lanciata a marzo, sta entrando solo adesso nella fase operativa
  • L'EREDITÀ DEL PASSATO - Nell'ultimo decennio tutti i tentativi di rilanciare l'edilizia sociale sono falliti tra burocrazia e fondi insufficienti

Le iniziative e i destinatari

1 - IL PIANO VILLETTE

  • Come funziona. I privati possono ampliare fino al 20% la volumetria esistente, anche in deroga al piano regolatore comunale.
  • Quando sarà operativo. La cornice del piano è nell'intesa stato-regioni del 1° aprile, ma sono le singole regioni a dover regolare la materia: finora l'hanno fatto in 12 (si veda l'articolo a destra).
  • Quali sono le risorse. Scopo dichiarato del piano è rilanciare l'edilizia mobilitando i risparmi delle famiglie, dalle quali dovrebbero provenire le risorse.

2 - L'EDILIZIA SOCIALE

  • Come funziona. L'obiettivo è costruire in cinque anni 100mila alloggi da dare in affitto a canone moderato.
  • Quando sarà operativo. Devono ancora essere definiti il budget disponibile per ogni misura attuativa, i comitati di controllo, le caratteristiche dei beneficiari e altri elementi attuativi.
  • Quali sono le risorse. Duecento milioni di euro per i piani regionali d'emergenza e 150 milioni per i fondi immobiliari, cui dovranno aggiungersi altre risorse pubbliche, private e non profit.

3 - LE NEW TOWN

  • Come funziona. Prevista la realizzazione di 100 nuovi nuclei urbani (new town). Gli alloggi saranno venduti ai giovani con mutui agevolati inferiori ai canoni di locazione.
  • Quando sarà operativo. Nel Consiglio dei ministri di giovedì scorso è stato fatto soltanto «un accenno iniziale» al piano. I tempi di attuazione sono ancora da definire.
  • Quali sono le risorse. Le new town potrebbero essere realizzate su aree demaniali inutilizzate, oppure le case ex popolari potrebbero essere vendute ai giovani sposi o sostituite da nuovi edifici.

 

di Cristiano Dell'Oste
da Il Sole 24ore del 07.09.09


Progetti di ampliamento possibili in 12 regioni

Cautela. È la parola d'ordine per chi voglia approfittare dei vantaggi delle leggi regionali sul piano casa, che disciplinano ampliamenti e ricostruzioni in villette e palazzine. Se la regione in cui si trova l'immobile si è dotata di una normativa specifica (si veda la tabella qui sopra) la prima verifica da fare, con o senza l'aiuto di un professionista, riguarda le condizioni e i limiti per ogni tipo di intervento.

La zona, innanzitutto: i centri storici o i nuclei antichi sono quasi sempre esclusi da ogni tipo di intervento, così come le aree con vincoli molto rigidi. In tal caso vale la pene valutare in concreto la fattibilità del recupero volumetrico dei sottotetti, agevolato da altre norme regionali e, in genere, meno costoso sia sotto il profilo delle opere edili che sotto quello degli oneri burocratici.

Poi bisogna guardare al tipo di immobile: raramente le addizioni volumetriche e le sostituzioni edilizie sono possibili nei condomini e spesso esistono tetti di volumetria o superficie su cui è possibile intervenire.

A questo punto, coinvolgere un professionista che potrebbe essere incaricato del progetto diventa indispensabile. Innanzitutto, gli va chiesta una valutazione se le opere prevedibili rispettino le distanze legali tra le costruzioni e le altezze massime degli edifici fissate dagli strumenti urbanistici locali ed eventualmente derogate dalle nuove leggi. Bisogna poi verificare se la regione impone l'adeguamento degli spazi per i posti auto, prevedendo magari, in mancanza di aree utili, una compensazione in denaro. Infine, la richiesta di due o tre schizzi sulle alternative progettuali e di un'altrettanto vaga idea dei costi minimi e massimi.

In questa fase, chiedere la redazione del progetto e di un capitolato, potrebbe essere prematuro. In quasi tutte le regioni, infatti, i comuni hanno tempo fino a una certa data per escludere o limitare gli interventi in parti del proprio territorio. I termini sono scaduti in Alto Adige e in Umbria, ma nelle altre regioni variano da settembre a dicembre. Fanno eccezione la Val d'Aosta (dove non esistono) e la Toscana (dove in ogni momento i consigli comunali possono prevedere o escludere l'agevolazione).

Scaduto il termine assegnato al comune, avviene il grande passo: la redazione del progetto, che va subito presentato in un incontro informale ai funzionari tecnici del comune, per un parere sulla sua congruità. Al via libera, si presenta la Dia (Denuncia di inizio attività) o la richiesta di permesso di costruire e si pagano i relativi oneri.

Ciò fatto, c'è la redazione del capitolato. Quest'ultimo, quasi sempre, dovrà essere diviso in tre documenti: quello delle opere edili, quello delle finiture (pavimenti, piastrelle, infissi) e quello degli impianti. Infatti in caso di ampliamenti - ma soprattutto in caso di sostituzioni edilizie - è indispensabile toccare certi livelli di risparmio energetico. Raggiungibili sia con opere strutturali (coibentazioni, finestre con doppi e tripli vetri) sia con sistemi attivi (caldaie a condensazione, valvole termostati che sui caloriferi o riscaldamento pavimento, contatori calore e pannelli solari termici).

Quindi, sulla base dei capitolati (che tanto più sono dettagliati, tanto meglio è), si potranno chiedere i preventivi a varie imprese edili e confrontarli. Una buona idea potrebbe essere coinvolgere anche una Esco per la parte del risparmio energetico, cioè un'impresa che garantisce il conseguimento degli standard di consumo promessi, a proprio rischio e pericolo, predisponendo la certificazione energetica dell'edificio.
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REQUISITI ENERGETICI

  • I costi in più. Oltre ai costi per le opere edili, progettando i lavori disciplinati dal piano casa bisogna tenere conto di quelli necessari a raggiungere le prestazioni energetiche richieste. Il progettista potrà dare al cliente un'idea più concreta, voce per voce, dei costi basandosi sui prezziari locali delle opere edili (sui quali è spesso possibile strappare un 10-15% di sconto dalle imprese).
  • Il progettista energetico. Talora, oltre al progettista tradizionale, può essere opportuno coinvolgere quello esperto in prestazioni energetiche, che potrà anche eseguire una "diagnosi energetica", cioè un'analisi dei consumi dell'edificio e degli interventi per ridurli, con un rapporto costi-benefici che tiene conto di quanto tempo ci vorrà per ammortizzare l'investimento.

La mappa. Lo stato di attuazione dell'intesa del 1° aprile nelle diverse regioni

 

di Silvio Rezzonico - Giovanni Tucci
da Il Sole 24ore del 07.09.09 


Ampliamenti. Ancora incompleto il piano incentivi. Manca il Dl sulla semplificazione.

Mentre Berlusconi annuncia il terzo piano casa, destinato ai giovani, l'attuazione degli altri due progetti resta incompleta. Se le misure per nuovi alloggi a canone moderato sono approdate in Gazzetta («Piano casa 1»), resta da completare il «Piano casa 2», ovvero gli incentivi per ampliare le villette e per la sostituzione edilizia. I premi di volume sono il punto centrale dell'intesa tra Stato e Regioni firmata il primo aprile scorso con l'obiettivo di sostenere e rilanciare subito uno dei motori dell'economia: l'edilizia.

Manca innanzi tutto il decreto legge promesso dal Governo sulla semplificazione dei permessi. Sul testo non è mai stato raggiunto l'accordo con le Regioni: troppo distanti le posizioni sulle autorizzazioni paesaggistiche e sulle procedure per i progetti in zona sismica. E ormai il provvedimento sembra su un binario morto.

Ma anche le Regioni, che si erano impegnate a varare le leggi entro il 30 giugno sono in ritardo. A oggi sono solo dodici le discipline regionali pubblicate sui Bollettini. Prima a tagliare il traguardo la «rossa» Toscana, seguita poi in ordine sparso da Umbria, Lombardia, Veneto, provincia di Bolzano, Piemonte, Valle d'Aosta, Puglia e Basilicata. Al fotofinish prima delle ferie estive sono arrivate anche Lazio e Abruzzo.

Altre sette Regioni hanno semplicemente varato in Giunta un disegno di legge. Si tratta di Liguria, Friuli Venezia Giulia, Sardegna e Marche. Particolarmente difficile la situazione in Campania, dove la proposta Bassolino si è arenata prima delle ferie, sepolta da centinaia di emendamenti. In Sicilia, il nuovo assessore ai Lavori pubblici, Nino Beninati, ha presentato una seconda proposta (...). Anche la Calabria è riuscita ad approvare in Giunta il 7 agosto un testo che si caratterizza per aver abbinato agli ampliamenti le misure antisismiche. Favoriti anche gli insediamenti produttivi: basterà la semplice denuncia di inizio attività per nuovi insediamenti industriali. Ancora assente il Molise.

Di fatto però i lavori non possono iniziare: le Regioni (fanno eccezione Toscana e provincia di Bolzano) hanno concesso un termine ai Comuni per limitare l'applicazione dei premi di cubature sul proprio territorio. Ed è quindi opportuno attendere queste scadenze prima di presentare le domande.
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L'ATTUAZIONE

  • Regioni con leggi approvate. Abruzzo, Basilicata, Emilia Romagna, Lazio, Lombardia, Piemonte, Puglia, Toscana, Umbria, Valle d'Aosta, Veneto, Provincia di Bolzano.
  • Leggi in discussione. Calabria, Campania, Friuli Venezia Giulia, Liguria, Marche, Sardegna, Sicilia.
  • Autonomie assenti. Molise, provincia autonoma di Trento (ma non intende applicare il piano casa).
  • Leggi operative. Toscana e provincia autonoma di Bolzano

 

di Valeria Uva
da Il Sole 24ore del 02.09.09


Immobili. Il piano casa cerca il bonus fiscale. Le ricostruzioni beneficiano del 36% e del 55% se sono fedeli all'originaleLe detrazioni Irpef in alcuni casi possono affiancare gli incentivi volumetrici previsti dalle norme locali.

I lavori del piano casa cercano il raddoppio degli incentivi. Il bonus principale previsto dalle leggi regionali è la possibilità di ingrandire gli edifici in deroga agli strumenti urbanistici comunali. Ma in alcuni, limitati casi è possibile beneficiare anche delle detrazioni fiscali del 36% sui lavori di recupero edilizio e del 55% sugli interventi di risparmio energetico, riducendo il carico Irpef o Ires.

Innanzitutto, è bene notare che ai fini del 36% e del 55% gli interventi devono essere effettuati su parti di edifici già esistenti, quindi, già censiti al Catasto ovvero per le quali è già stato richiesto l'accatastamento.

Maggior volume escluso. L'ampliamento volumetrico degli edifici residenziali previsto dall'intesa Stato-Regioni del 1° aprile - e recepito in tutti i piani casa regionali approvati finora - non può beneficiare delle due agevolazioni fiscali, in quanto si tratta di interventi su nuove parti di edifici. L'aggiunta di una nuova ala a una villetta monofamiliare, quindi, è esclusa. E così pure i lavori sul sottotetto di un edificio residenziale, con l'innalzamento della falda del tetto di un metro o meno o la sopraelevazione vera e propria, cioè l'aggiunta di un piano.

Lo stesso vale anche per gli edifici non residenziali, con l'eccezione della realizzazione di posti auto, anche comuni, per i quali il 36% è concesso per legge.

Lo sconto Irpef del 36%, poi, sarebbe possibile per i costi «degli interventi di ampliamento degli edifici esistenti, purché con tale ampliamento non si realizzino unità immobiliari utilizzabili autonomamente: a titolo esemplificativo, è ammesso alla detrazione fiscale il costo sostenuto per rendere abitabile un sottotetto esistente, purché ciò avvenga senza aumento della volumetria originariamente assentita» (circolare ministeriale 11 maggio 1998, n.121/E).

L'esempio del sottotetto è stato recepito anche nelle istruzioni successive emanate dalle Entrate e ha acquisito valenza generale, con la conseguenza che qualsiasi ampliamento gode del 36% solo se effettuato nei limiti della volumetria concessa al momento dell'edificazione del fabbricato.

Sempre a proposito di interventi sui sottotetti, la detrazione del 55% per coibentare il tetto o le pareti, è possibile solo se il sottotetto su cui si interviene è già dotato di un impianto di riscaldamento. In caso contrario, si potrà richiedere la detrazione del 55% solo per l'installazione di un impianto solare termico.

Il nodo della sostituzione. Possono essere compresi tra gli interventi di ristrutturazione agevolabili al 36% quelli consistenti nella demolizione e nella ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica (articolo 3, comma 1, lettera d, Dpr 380/2001). Dopo la demolizione, anche l'incentivo fiscale del 55% si può ottenere solo con la fedele ricostruzione, in quanto nelle altre ipotesi si ha una nuova costruzione e non sono agevolati «gli interventi relativi ai lavori di ampliamento» (circolare agenzia delle Entrate 31 maggio 2007, n.36/E).

Non sono fiscalmente agevolati, quindi, questi lavori:
1) la demolizione e la ricostruzione di edifici residenziali, con sagoma e volume diversi e con l'incremento volumetrico del 35% o nella misura prevista dalle normative locali;
2) la demolizione del tetto e la sua ricostruzione con l'innalzamento della falda, neanche se la nuova struttura opaca orizzontale (la nuova copertura) rispetta i parametri di trasmittanza termica richiesti dal decreto del ministro dello Sviluppo economico 11 marzo 2008.

La ricostruzione identica. Può essere in parte agevolata al 36% o 55%, invece, la demolizione di edifici seguita dalla fedele ricostruzione e dall'aggiunta di una nuova ala. I costi sostenuti per quest'ultima non possono essere fiscalmente incentivati, ma quelli necessari per la fedele ricostruzione possono ottenere gli sconti fiscali del 36 per cento. Addirittura, lo sconto può arrivare al 55%, se vengono rispettati i requisiti per il risparmio energetico per la sostituzione dell'impianto di climatizzazione invernale, le strutture opache verticali (pareti e cappotti isolanti), le strutture opache orizzontali (coperture e pavimenti), le finestre comprensive di infissi o la riqualificazione energetica generale dell'edificio.

Da notare, infine, che l'installazione di pannelli fotovoltaici per la produzione di energia elettrica - agevolata, ad esempio, dalla legge regionale 14/2009 del Veneto - può rientrare nell'agevolazione Irpef del 36%, ma in questo caso l'elettricità prodotta non può essere incentivata attraverso il cosiddetto conto energia: i due incentivi sono alternativi.
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  • LA LIMITAZIONE - Quasi impossibile sfruttare gli sconti per gli interventi di ampliamento sulle villette

I casi possibili

  • Ampliamenti. Le detrazioni del 36% e del 55% sono escluse se si relaizzano
  • «nuove costruzioni», compresi gli ampliamenti. Fa eccezione il caso in cui l'ampliamento rientri nella volumetria inizialmente assentita.
  • Ricostruzioni. La ricostruzione di un edificio beneficia delle detrazioni fiscali solo se è «fedele». in caso di ricostruzione con ampliamento, si può avere la detrazione sulla parte di ricostruzione identica all'edificio demolito.
  • Cambi d'uso. I cambi d'uso, in genere, hanno le detrazioni del 36% e del 55 per cento. Lo scoglio, qui, è edilizio: quasi tutte le leggi sul piano casa vietano di cambiare la destinazione degli edifici oggetto dei lavori.

L'altra possibilità. Pochi paletti per i cambi d'uso. Le variazioni di destinazione

Le detrazioni del 36% e del 55% sono possibili anche nei casi in cui gli interventi comportano il cambio di destinazione d'uso. Un'opzione, quella della modifica di utilizzo, esclusa da quasi tutte le leggi regionali sul piano casa, ma non dalla legge lombarda 13/2009, che la regola all'articolo 2.

Per il 55%, l'indicazione è contenuta nella risoluzione dell'agenzia delle Entrate 11 luglio 2008, 295/E, nella quale il permesso di costruire per la ristrutturazione dello stabile, mediante demolizione e fedele ricostruzione, autorizzava anche il cambio di destinazione d'uso, da magazzino a civile abitazione. Considerando che l'agevolazione del 55% può riguardare edifici o unità immobiliari di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, l'interpretazione delle Entrate vale per tutti i passaggi da non residenziale (ad esempio, commerciale o uso ufficio) a residenziale, ma anche viceversa. Se vengono rispettati i requisiti per il risparmio energetico, l'incentivo del 55% spetta anche se il cambio di destinazione d'uso deriva da lavori edilizi interni, senza necessità che vi sia la demolizione, seguita dalla fedele ricostruzione.

Anche per la detrazione del 36% è possibile effettuare il cambio di destinazione d'uso, ma quella "di arrivo" può essere solo residenziale. Con la risoluzione 8 febbraio 2005, n.14/E, le Entrate hanno chiarito che lo sconto Irpef del 36% spetta nei casi di ristrutturazione di fabbricati strumentali rurali (quindi a uso non residenziale) che, solo al termine dei lavori, assumono la destinazione d'uso abitativa, a patto che il mutamento della destinazione sia presente nel provvedimento urbanistico autorizzativo.
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  • IL VINCOLO - L'ostacolo principale è però rappresentato dalle leggi regionali che quasi sempre vietano la modifica

 

di Luca De Stefani
da Il Sole 24ore del 31.08.09

 

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data pubblicazione: domenica 4 ottobre 2009
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