MS senza DIA, ma con il progetto

DL incentivi - agg. rass.stampa [21/02-05-10]

Decreto incentivi - IL SÌ DEFINITIVO

Il nuovo giro di vite sul contrasto all'evasione internazionale è legge dello stato. L'aula del Senato, con il via libera alla trentatreesima fiducia posta dal Governo dall'inizio della legislatura, ha approvato ieri definitivamente il Dl incentivi. (...)

Sui lavori di ristrutturazione degli immobili, in fase di conversione del Dl, si riducono i vincoli regionali e per i lavori straordinari viene introdotta la perizia asseverata da professionisti abilitati.
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LAVORI IN CASA - Manutenzione senza dia. Una serie di interventi edilizi minori possono essere eseguiti senza alcun titolo abilitativo; tra questi, però, è indicata la manutenzione straordinaria, al cui interno si classifica gran parte delle opere di recupero edilizio comunemente svolte in casa. Per la manutenzione straordinaria, tuttavia, è prevista l'effettuazione, anche per via telematica, della comunicazione dell'inizio dei lavori all'amministrazione comunale, che di fatto è molto simile alla dia: un professionista dovrà predisporre relazione e documenti

di Marco Mobili
da Il Sole 24ore del 20.05.10

Immobili. Lavori in casa, serve il progetto. Con le correzioni al Dl incentivi, relazione tecnica al posto della Dia. Sulla semplificazione resta l'ostacolo delle norme locali. Lavori in casa subito al via ma servirà il progetto. Eliminata la Dia, c'è l'obbligo della relazione.

La semplificazione delle pratiche edilizie per i piccoli lavori in casa "ritrova" il progetto. Il testo del decreto incentivi approvato dalla Camera, infatti, introduce l'obbligo di allegare alla comunicazione al comune una relazione tecnica. Un documento redatto da un professionista che contenga anche gli elaborati progettuali necessari. Secondo le categorie, la relazione costerà un po' meno della Dia, alla quale - comunque - si avvicina molto per i contenuti.

Sulla semplificazione, però, si allunga l'ombra delle norme locali. È vero che il nuovo testo del decreto punta a scavalcare le leggi più restrittive varate da alcune regioni, ma i proprietari di casa dovranno fare i conti con le richieste dei singoli comuni, che potrebbero porre paletti e ostacoli ulteriori.

Semplificazione, per adesso, fa rima con confusione. Il tentativo di alleggerire la burocrazia per i piccoli interventi di edilizia domestica ha aperto mille incertezze tra i cittadini, ma anche tra gli amministratori locali. Nei giorni scorsi il Sole 24 Ore ha contattato un campione di 80 comuni, fingendo di dover effettuare un intervento di manutenzione straordinaria all'interno di un alloggio. L'inchiesta è stata effettuata interpellando soltanto comuni delle regioni che non hanno leggi specifiche e in cui si applica immediatamente il Dl 40/2010.

Il risultato è che nel 7,5% dei casi i tecnici comunali non hanno fornito una risposta univoca, mentre nel 36% hanno richiesto la presentazione della Dia, la denuncia d'inizio attività (il dettaglio dell'indagine è nell'articolo in basso [in calce, ndr]). Una situazione di incertezza generata dal quadro ancora in evoluzione delle norme nazionali, ma anche dall'estrema frammentazione delle disposizioni locali.

Una relazione in più. La versione iniziale del Dl 40/2010, varato alla fine di marzo, introduceva una semplice comunicazione al comune - al posto della Dia - per i lavori di manutenzione straordinaria "leggera", e per alcuni altri piccoli interventi. Padroni in casa propria, per riprendere un vecchio slogan politico.

Nel percorso di conversione in legge, però, la Camera ha introdotto l'obbligo di allegare alla comunicazione una relazione firmata da un tecnico abilitato, che «asseveri» (cioè certifichi) la conformità dei lavori al piano regolatore e al regolamento edilizio comunale.

Manca ancora l'ok del Senato, che deve arrivare entro il 25 maggio, ma il ministero dell'Economia sembra orientato a non ammettere modifiche.

Semplificazione annullata, dunque? Non esattamente, perché, rispetto alla Dia classica, il proprietario potrà fare a meno di aspettare 30 giorni prima di dare il via ai lavori. Dove rischia di essere tutto come prima, invece, è sul fronte dei costi per il proprietario. Architetti e geometri sono convinti che la concorrenza ridurrà gli importi (si veda l'articolo a destra [in calce, ndr]) ma - ad oggi - la relazione tecnica non si discosta troppo dalla Dia in termini di contenuti. Per lo spostamento di una porta o l'abbattimento di una parete, quindi, dovrebbero servire indicativamente 300 o 400 euro, fino ad arrivare ad alcune migliaia di euro per gli interventi più articolati.

Un adempimento inutile, secondo gli amanti del laissez faire. Troppo poco, secondo alcuni tecnici - come l'Ordine degli architetti di Roma - che lamentano l'assenza, dalla relazione tecnica, della direzione lavori e del collaudo finale.

Leggi locali superate. Un'altra novità introdotta alla Camera è la prevalenza delle nuove regole nazionali sulle leggi regionali. A parte le regioni a statuto speciale e le province autonome, le altre potrebbero solo potenziare la semplificazione: estendendo la comunicazione ad altri interventi, oppure imponendo l'obbligo della relazione tecnica per altri interventi liberalizzati, o ancora stabilendo altri contenuti per la relazione tecnica.

Non potrebbero, invece, pretendere la Dia per la manutenzione straordinaria. Il che pone un bel problema a tutte quelle regioni a statuto ordinario che, oggi, chiedono la Dia: Campania, Emilia Romagna, Liguria, Lombardia, Toscana e Umbria.

La questione è dubbia sotto il profilo costituzionale (si veda il Sole 24 Ore di lunedì 10 maggio [in calce, ndr]). La prima impressione, però, è che si andrà verso un graduale adeguamento. L'assessore emiliano all'Urbanistica, Gian Carlo Muzzarelli, ha convocato i propri tecnici per fine mese - quando il Dl sarà definitivo - e ha ipotizzato di introdurre un modello unico di relazione. La Lombardia, invece, subito dopo l'emanazione del decreto si era appellata alla clausola delle «più restrittive disposizioni previste dalla disciplina regionale», che sul territorio impone il titolo abilitativo (Dia o permesso di costruire). Ora però questa clausola è saltata e gli uffici del Pirellone stanno rivalutando il tutto: «Attendiamo la conversione in legge per prendere una posizione definitiva», fanno sapere. Tra le regioni che non hanno leggi specifiche, il neo-assessore piemontese Ugo Cavallera valuterà la possibilità di «ampliare la portata della semplificazione». E anche in Veneto gli uffici tecnici stanno studiando degli adeguamenti della normativa regionale.

Se le leggi regionali saranno in qualche modo scavalcate dalla semplificazione, non così le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali: ed è proprio su questo fronte che potrebbero annidarsi le complicazioni (e le confusioni) maggiori.
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Le spese. La parcella del professionista sarà simile a quella della denuncia inizio attività
Le eccezioni. Bisognerà comunque seguire le prescrizioni di Prg e regolamenti edilizi

Ogni opera ha il suo iter - Adempimenti, tempi e costi professionali per i diversi tipi di intervento

ATTIVITA' LIBERA

Manutenzione ordinaria
Interventi per eliminare le barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di rampe o ascensori esterni
Opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo
Serre mobili stagionali e movimenti di terra per l'agricoltura
Documenti: nessuno
Tempi d'attesa: zero

COMUNICAZIONE E RELAZIONE TECNICA

Manutenzione straordinaria che non riguardi le parti strutturali dell'edificio, non comporti aumento del numero delle uniotà immobiliari, non incrementi i parametri urbanistici (superfici e volumi)
Opere per esigenze temporanee
Pavimentazione e finitura di spazi esterni
Pannelli solari, termici e fotovoltaici e fuori dai centri storici
Aree ludiche e arredi di aree pertinenziali
Documenti: comunicazione dell'inizio dei lavori, con allegate le autorizzazioni necessarie secondo le normative di settore.
Per la sola manutenzione straordinaria bisogna:
- indicare anche l'impresa cui sono affidati i lavori
- allegare una relazione con gli elaborati progettuali, preparata da un tecnico abilitato
Tempi di attesa: zero

DENUNCIA D'INIZIO ATTIVITA' (DIA)

Manutenzione straordinaria che riguardi le parti strutturali dell'edificio, comporti aumento del numero delle unità immobiliari, o incrementi i parametri urbanistici (superfici e volumi)
Documenti: denuncia d'inizio attività + relazione con gli elaborati progettuali, preparata da un tecnico abilitato + certificato di collaudo finale
Tempi d'attesa: 30 giorni dalla Dia

di Eleonora Della Ratta - Cristiano Dell'Oste - Michela Finizio
da Il Sole 24ore del 17.05.10

Il documento - Senza invio la multa è solo di 258 euro

«Il mio studio ha quattro pareti: sfido qualunque comune cittadino a dirmi con sicurezza quali sono portanti e quali no». Giancarlo Maussier, presidente di Federarchitetti Roma, ricorre a una provocazione per spiegare perché c'è bisogno del progettista anche per i piccoli lavori. Altro che lobby, quindi. Secondo i tecnici, la relazione con gli elaborati progettuali è il minimo indispensabile per evitare pericolosi fai-da-te tra le mura di casa. «L'intervento di un tecnico rientra nella logica delle cose, perché c'è in gioco anche la sicurezza pubblica», aggiunge Fausto Savoldi, presidente del Consiglio nazionale dei geometri.

Il testo varato dalla Camera chiede che la relazione abbia «data certa» (anteriore almeno di un giorno all'apertura del cantiere) e che l'autore sia un tecnico abilitato senza rapporti di dipendenza con l'impresa o con il committente. Quanto al progetto, rileva Savoldi, «servono "gli opportuni elaborati progettuali", quindi nei casi più semplici, come lo spostamento di una porta, potrebbe bastare una dichiarazione o una piantina». Non dovrà essere allegato, invece, il Durc dell'impresa appaltatrice, della quale basterà indicare il nome. «E questo è un grave errore - osserva Maussier - perché si aprono le porte al lavoro nero. Così come è un errore aver previsto una sanzione di 258 euro per chi non fa la comunicazione: un importo così basso potrebbe indurre qualcuno a rischiare».

La parcella a carico del proprietario, secondo i tecnici, dovrebbe essere un po' più bassa di quella richiesta per la Dia "classica". «Gli adempimenti per il professionista sono sostanzilamente gli stessi - osserva Maussier - ma è probabile che la relazione sia pagata meno della Dia, vuoi per la concorrenza tra i tecnici, vuoi perché l'importo è sempre il frutto di una trattativa con il proprietario». Concorda Savoldi: «La libera competizione tra i tecnici limerà i prezzi al ribasso, senza dimenticare che questi compensi vengono concordati prima di effettuare ai lavori».

Per avere un'idea, le attività professionali (progettazione architettonica e degli impianti, coordinamento della sicurezza, direzione dei lavori, rilascio del certificato energetico, calcoli, collaudo ed eventuale aggiornamento catastale) in Lombardia possono arrivare a pesare per il 15% del valore dei lavori, per interventi nell'ordine dei 50mila euro; nel Lazio, invece, l'incidenza si abbassa intorno al 10 per cento.
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di Eleonora Della Ratta - Cristiano Dell'Oste - Michela Finizio
da Il Sole 24ore del 17.05.10

Sul campo. L'indagine su un campione di 80 grandi e piccoli centri. Comuni tra incertezze e regole locali: «Dovrebbe portarci la pratica, però...»

Non l'indicativo, né l'imperativo: il "modo verbale" delle pratiche edilizie è il condizionale. A usarlo sono gli stessi dipendenti comunali, interrogati sui documenti necessari per una ristrutturazione interna alla propria abitazione. Dopo un paio di telefonate, superato l'ostacolo del centralino, se si è fortunati si può parlare direttamente con un tecnico. Le risposte, però, potrebbero lasciare senza parole: «Per sicurezza, lei dovrebbe portarci la Dia, ma faccia come crede, capisce quello che intendo?», consiglia serenamente un impiegato di un piccolo comune affacciato sul Mar Jonio, in provincia di Reggio Calabria.

Il Sole 24 Ore nei giorni scorsi ha contattato - in incognito - gli uffici comunali di 80 comuni collocati nelle regioni in cui si applica da subito la semplificazione delle pratiche edilizie (Abruzzo, Basilicata, Calabria, Lazio, Marche, Molise, Piemonte, Puglia, Sicilia e Veneto). La domanda era semplice: «Senza intaccare parti strutturali dell'abitazione, devo demolire un tramezzo che divide il salotto da un piccolo studiolo per ampliare la zona giorno. Quali documenti è necessario presentare al comune?».

L'intervento di manutenzione straordinaria rientra tra quelli liberalizzati dal Dl 40/2010, ma l'incertezza regna negli uffici comunali. Locuzioni come «per questo momento», «ad oggi», «ancora non è in vigore» vengono utilizzate per sottolineare il limbo normativo. Senza contare che se a Vicenza serve ancora la Dia, a pochi chilometri di distanza, in provincia di Verona, potrebbe bastare una comunicazione semplice.

Prima regola, dunque, non accontentarsi mai della prima risposta, perché non tutti sono informati circa le evoluzioni della normativa. A Caresanablot, Piemonte, l'impiegato è sicuro «ci vuole la Dia perché è manutenzione straordinaria». Anche a Potenza, per telefono, danno ancora le vecchie istruzioni: «Per questa tipologia di interventi serve la Dia». Basta però fare qualche domanda in più e, interpellando il collega, il funzionario si corregge: «In effetti da alcuni giorni a questa parte basta una comunicazione scritta». Altrove, invece, è sufficiente fare riferimento al decreto di cui si è letto sui giornali, per sentirsi rispondere: «Quel discorso che ha letto non è ancora in vigore» oppure «deve prima pronunciarsi la regione al riguardo. Per ora noi continuiamo ad applicare le vecchie disposizioni».

Insomma, ogni comune fa storia a sé. Per esempio, a Latina la procedura è piuttosto semplice: il proprietario può ritirare presso gli uffici comunali i modelli prestampati per la comunicazione dei lavori, compilarli e consegnarli all'ufficio protocollo. Lo stesso accade se la casa si trova a Roma, ma a Frosinone ad esempio non basta: «Ci serve una dichiarazione in carta semplice, a cui deve allegare il Durc della ditta che esegue i lavori», spiegano allo sportello unico dell'edilizia privata. In Sicilia, invece, si fa riferimento all'articolo 9 della legge regionale 37/1985: a Trapani bisogna muoversi per tempo e si devono presentare 15 giorni prima dell'inizio dei lavori la planimetria, le relazioni tecniche e il Durc dell'impresa; un geometra che firmi la relazione tecnica è fondamentale anche a Palermo o in altri comuni siciliani, ma c'è tempo fino al giorno di inizio dei lavori o al massimo a tre giorni prima.

Anche se non serve la Dia, alcune amministrazioni comunali pretendono altri documenti: oltre al Durc dell'impresa, a Castrovillari richiedono un certificato che dia conto delle modalità di smaltimento del materiale di risulta (e alla fine dei lavori un altro che certifichi l'avvenuto smaltimento); a Verona serve la relazione di un tecnico per il rispetto delle condizioni igienico-sanitarie; a Novara l'impiegato si riserva di chiedere l'indicazione planimetrica e i dati catastali; a Reggio Calabria è necessario dichiarare che non si modificheranno i colori esterni dell'edificio, in osservanza del piano-colore comunale; a Montebelluna, addirittura, chiedono un elaborato grafico in cui viene evidenziata in giallo la parete da abbattere.
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ADEGUAMENTO LENTO - Spesso è difficile ottenere informazioniaggiornate e i funzionari restano ancorati alle prassi consolidate
ALTRI DOCUMENTI - Planimetria, Durc e certificatodi smaltimento dei detriti sono tra gli atti che vengono richiesti

di Eleonora Della Ratta - Cristiano Dell'Oste - Michela Finizio
da Il Sole 24ore del 17.05.10

Decreto incentivi. Piccoli lavori senza Dia ma servirà il progetto. Il testo di conversione del Dl 40/2010 votato dalla Camera. Possibili conflitti con le norme regionali contrastanti.

Attività edilizia libera sì, ma con la relazione del progettista. È una delle principali modifiche introdotte alla Camera in sede di conversione del Dl 40/2010, che ora lascia meno spazio alle leggi regionali e prevede una sanzione specifica per chi non effettua la comunicazione al comune (il testo passa al Senato, e dovrà essere convertito entro il 25 maggio).

Il nuovo articolo 6 del testo unico dell'edilizia (Dpr 380/2001) è stato riscritto distinguendo meglio l'attività completamente libera, per la cui realizzazione non è necessario «alcun titolo abilitativo», da quella subordinata alla preventiva comunicazione al comune dell'avvio dei lavori (si veda il box [in calce, ndr]).

La prima novità di rilievo attiene proprio alle modalità della comunicazione, che prima poteva essere effettuata direttamente dall'interessato anche in via telematica e che ora, per gli interventi di manutenzione straordinaria, deve essere accompagnata da una relazione tecnica «provvista di data certa e corredata dagli opportuni elaborati progettuali, a firma di un tecnico abilitato, il quale dichiari preliminarmente di non avere rapporti di dipendenza con l'impresa né con il committente e che asseveri, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti e che per essi la normativa statale e regionale non prevede il rilascio di un titolo abilitativo».

Una novità, questa, che da un lato tutela il rispetto della disciplina urbanistica edilizia, recependo le posizioni assunte dagli organismi professionali dei tecnici competenti alla progettazione (architetti, geometri, ingegneri), ma che, dall'altro, limita sensibilmente la liberalizzazione perseguita dal Dl 40/2010.

La seconda e forse più rilevante modifica introdotta dalla Camera riguarda la competenza legislativa regionale. Il testo originario del Dl ne garantiva l'assoluto rispetto, facendo espressamente salve le previsioni regionali esistenti, il che conduceva a escluderne l'applicazione nelle regioni dotate di disposizioni sulle procedure edilizie. Il nuovo testo, invece, si limita a riconoscere alle regioni il potere di:

estendere la liberalizzazione a interventi edilizi ulteriori;
individuare ulteriori casi per i quali è obbligatorio trasmettere la relazione tecnica;
stabilire ulteriori contenuti della relazione.

La nuova disciplina trova allora applicazione nelle regioni che oggi assoggettano a Dia la manutenzione straordinaria? La questione è rilevante perché leggi regionali che chiedono la Dia esistono in Campania, Emilia Romagna, Liguria, Lombardia, Sardegna, Toscana e Umbria, più le province di Trento e Bolzano.

Il governo del territorio è materia di competenza concorrente: allo stato spetta la definizione dei principi; alle regioni il compito di attuarli con le proprie leggi. C'è dunque da chiedersi se la norma sull'attività edilizia libera sia una norma di principio. E, in caso affermativo (cosa tutt'altro che certa, specie per i profili più di dettaglio del Dl), c'è da chiedersi se la sua introduzione a posteriori faccia cedere le disposizioni regionali esistenti. Allo stato attuale, è facile prevedere che i nodi saranno sciolti dai Tar (nelle liti che potranno insorgere tra cittadini e comuni) e dalla Corte costituzionale (a cui potrebbero rivolgersi le stesse regioni).

L'ultima novità di rilievo è la previsione di una sanzione amministrativa pecuniaria pari a 258 euro per la mancata comunicazione dell'inizio dei lavori, ovvero la mancata trasmissione della relazione tecnica.

È evidente che la disposizione si applica solo nel caso in cui ricorrano tutti gli altri presupposti previsti dal Dl rispetto alla conformità dell'intervento alle disposizioni di legge e regolamentari locali: quindi, nel caso in cui ci si sia solo "dimenticati" di trasmettere la relazione. Diversamente, se alla dimenticanza si accompagna la violazione di leggi o regolamenti, si applicheranno le sanzioni ordinarie previste dall'ordinamento. Peraltro, l'eseguità della sanzione e la scarsa frequenza dei controlli in alcune realtà locali potrebbero spingere alcuni interessati a correre il rischio di doverla pagare, anziché affrontare i costi professionali per la predisposizione della relazione.
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Gli interventi

Attività edilizia libera

Manutenzione ordinaria
Interventi per eliminare le barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di rampe o di ascensori esterni o di manufatti che alterino la sagoma dell'edificio
Opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo, esclusa la ricerca di idrocarburi, al di fuori del centro edificato
Movimenti di terra e serre mobili per l'agricoltura

Attività subordinata a comunicazione

Manutenzione straordinaria, compresa l'apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardi le parti strutturali dell'edificio, non comporti aumento del numero di unità immobiliari e non implichi incremento di superfici e volumi
Opere dirette a soddisfare esigenze contingenti e temporanee
Opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni e aree di sosta, contenute entro l'indice di permeabilità stabilito dal comune
Pannelli solari, fotovoltaici e termici, senza serbatoio esterno, a servizio di edifici e al di fuori dei centri storici
Aree ludiche, senza fini di lucro ed elementi di arredo delle aree pertinenziali

di Guido A. Inzaghi
da Il Sole 24ore del 10.05.10

Sì al decreto incentivi: meno vincoli sulla casa. Sì della Camera al decreto legge sugli incentivi. Basterà un avviso per la manutenzione straordinaria in casa. Serve anche la perizia del professionista.

La Camera ha approvato in prima lettura il decreto legge sugli incentivi. Meno vincoli per i lavori di manutenzione straordinaria: basterà una comunicazione con una perizia del professionista.

ROMA - La liberalizzazione degli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria delle case esce rivista e corretta dal primo via libera della Camera al decreto incentivi.

Sull'intero provvedimento si sarebbe potuto fare di più, almeno secondo Giovanni Fava (Lega) relatore al Dl per la commissione Attività produttive. Per Fava si è persa un'occasione per migliorarlo, non solo perché in aula il dibattito è rimasto frustrato dalla fiducia posta dal governo, ma ancor prima in commissione con l'atteggiamento assunto dall'opposizione sulle ammissibilità. Atteggiamento che ha impedito di inserire misure ritenute da tutti i gruppi necessarie «Come quella sulle emissioni CO2» sottolinea Fava, e che ora si dovranno comunque affrontare in altri provvedimenti già varati dall'esecutivo.

Nel maxiemendamento su cui il governo ha incassato il primo via libera della Camera, il pacchetto casa è quello più "innovato", anche sul fronte delle agevolazioni. Come sottolineato da Rossella Rodelli Giavarini, presidente di Confindustria Finco, è stato allargato il campo di applicazione dell'eco-bonus di 5-7mila euro per l'acquisto di case energeticamente efficienti anche al patrimonio esistente.

Più articolata la riscrittura della norma sull'attività edilizia libera. Il nuovo testo dell'articolo 5 del Dl - inviato ora all'esame del Senato per l'approvazione definitiva da realizzare entro il prossimo 25 maggio - nel sopprimere la clausola che obbligava al rispetto dei vincoli regionali, prevede anche che le regioni a statuto ordinario possano estendere la semplificazione a interventi edilizi ulteriori rispetto a quelli già previsti.

Così come individuare ulteriori interventi per i quali, invece, è necessario trasmettere la relazione tecnica - di nuova istituzione - in caso di interventi di manutenzione straordinaria. Restano, invece, da rispettare gli eventuali paletti messi dagli strumenti urbanistici comunali.

L'altra novità sulla liberalizzazione per la casa riguarda, infatti, l'introduzione della relazione tecnica asseverata da un professionista abilitato, accompagnata dagli elaborati progettuali. Relazione che dovrà essere inviata al comune, contestualmente alla comunicazione telematica di inizio lavori. Il nuovo adempimento, se non dovesse essere rispettato, comporterà l'applicazione di una sanzione pari a 258 euro. Che si riduce di due terzi se la comunicazione è effettuata spontaneamente quando l'intervento di manutenzione è ancora in corso. (...) © RIPRODUZIONE RISERVATA