Case fantasma al countdown

Legge 122/2010 - agg. rassegna stampa

Più lontano il rinvio per le case fantasma

ROMA - La proroga per le case fantasma piace a pochi. L'ordine del giorno G111, proposto dal senatore Cosimo Izzo, approvato con la legge di stabilità e fatto proprio dal governo impegna l'esecutivo a prorogare di un anno la scadenza del 31 dicembre. Ma di fatto all'Economia fanno orecchie da mercante e istituzioni e categorie sembrano molto perplesse, nonostante le oggettive difficoltà. Restano così solo due settimane per mettersi in regola.

Il fatto è che in questi mesi, grazie anche alla pubblicità televisiva (convincente, chiara e un tantino minacciosa) dell'agenzia del Territorio sono stati molti i proprietari immobiliari che si sono decisi a regolarizzare edifici e ampliamenti non risultanti al catasto ma già individuati in mappa grazie all'aerofotogrammetria. I geometri non sono in grado di quantificare l'aumento del lavoro, «ma è stato sensibile - assicura Bruno Razza, il consigliere dell'ordine che segue la questione -. Tuttavia è chiaro che mancano ancora in molti, a pochi giorni dalla scadenza del 31 dicembre. Oltre la quale l'Agenzia attribuirà una rendita presunta le cui spese saranno a carico del proprietario, che sarà poi comunque costretto a presentare la sua dichiarazione».

Il primo problema è proprio quello dei ritardatari: Izzo ritiene i motivi siano le avversità climatiche e l'ignoranza degli appelli del Territorio (che durano da anni) e solo in piccola parte le irregolarità urbanistiche degli immobili.

Razza è di diverso avviso: «Sono parecchie, credo, le situazioni difficili da sanare sotto l'aspetto edilizio. E sinora quasi tutte le denunce arrivate nei nostri studi negli ultimi mesi, a seguito delle sollecitazioni del Territorio, non hanno questo problema. Segno che i ritardatari sono proprio quelli che sanno di non poter sistemare la faccenda. L'unica via per tirarli dentro è rassicurarli con una sanatoria». Ma su questo aspetto i Comuni hanno sempre fatto finta di non capire, mentre l'Economia si è ben guardata di impegnarsi in scivolosi condoni edilizi. Allo stato dei fatti, è quindi probabile che nei prossimi mesi si scovino quasi solo case abusive, lasciando ai sindaci la patata bollente: metterle a reddito fiscalmente o abbatterle.

L'altro problema è quello delle risorse: il Territorio, sinora, non ha voluto scegliere la possibilità, offerta dalla legge, di affidare in surroga ai professionisti (anzitutto i geometri) l'attribuzione delle rendite presunte.

La necessità di molte centinaia di migliaia di sopralluoghi da fare dopo il 31 dicembre rende difficile alle forze dell'agenzia gli adempimenti dai quali far poi scaturire il gettito in tempo per il periodo d'imposta 2011. Ma per ora l'Agenzia non vuole saperne di proroghe.
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  • IL QUADRO - Molte situazioni sono state risolte ma rimangono aperte le posizioni di coloro che devono affrontare problemi edilizi

 

di Saverio Fossati
da Il Sole 24ore del 17.12.10


Nel Lazio 41mila abusi negli ultimi sei anni

ROMA - Case irregolari, pensiline non autorizzate, fabbricati fantasma. In punta di piano regolatore non dovrebbero neppure esistere. O, al massimo, dovrebbero essere eccezioni isolate e prontamente represse. Nel Lazio sono diventate quasi una regola, secondo la prima relazione sullo stato dell'abusivismo edilizio in regione presentata ieri a Roma e realizzata in collaborazione con il Cresme. Negli ultimi sei anni nelle cinque province laziali sono stati commessi circa 41mila abusi. Un dato tra i peggiori in Italia, paragonabile solo a quelli di Campania e Calabria. Che incide in negativo soprattutto su due aree: la cintura del comune di Roma e il litorale.

Solo nella capitale sono stati commessi 14mila abusi dal 2004 al 2009: una media di 6,3 ogni giorno. E negli ultimi due anni e mezzo sono stati abbattuti 43mila metri cubi di edifici irregolari. Male anche la fascia costiera, interessata dal 22% degli episodi. Il secondo comune meno virtuoso è Terracina con 1.340 irregolarità negli ultimi sei anni. Guardando al solo 2009, in dodici mesi sono stati commessi 6.200 abusi, confermando il trend degli ultimi anni.

Il fenomeno si spiega in primo luogo con i trend demografici. Come dice il direttore del Cresme, Lorenzo Bellicini: «Lazio, Lombardia, Emilia Romagna e Veneto rappresenteranno nel 2011 il 64% dell'incremento demografico del paese: nel 2001 il dato arrivava al 40 per cento». La pressione dell'immigrazione, sia italiana sia straniera, nel Lazio ha creato spazi nuovi per l'abusivismo.

Pesa anche la gestione spesso dissennata degli strumenti urbanistici. A fronte di 313 comuni laziali dotati di Piano regolatore generale, ce ne sono 28 che agiscono in sua assenza. C'è poi una terza causa, individuata dall'assessore all'Urbanistica della regione, Luciano Ciocchetti: «In passato si è fatto l'errore di voler imbrigliare qualsiasi intervento. Questo approccio porta all'esplosione degli abusi. La nostra idea è consentire alcuni interventi di piccola entità per venire incontro ai cittadini». Il riferimento è alla revisione del piano casa regionale, al vaglio del consiglio regionale, che contiene una semplificazione.

Quanto alle strategie di contrasto, secondo il presidente della regione Lazio Renata Polverini «spesso si rilevano criticità nella trasmissione delle informazioni da comuni a regione. Entro i primi mesi dell'anno prossimo verrà avviato, con la collaborazione dei comuni stessi, un sistema informatizzato». Un sistema che, insieme a un impianto di rilevamento satellitare, permetterà di far partire un'azione di contrasto agli abusi.
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  • BILANCIO NEGATIVO - Il dato è tra i peggiori in Italia Nella Capitale la media è di 6,3 violazioni al giorno

 

di Giuseppe Latour
da Il Sole 24ore del 17.12.10


Case fantasma, apparizioni il 31/12 - Conto alla rovescia per la regolarizzazione con il Docfa. In scadenza il termine per gli immobili sconosciuti al catasto. Pressing per la proroga.

Entro il prossimo 31 dicembre, con utilizzo della procedura Docfa, è necessario iscrivere i fabbricati non risultanti in catasto, non conformi e quelli che hanno perduto i requisiti di ruralità, ma si apre la possibilità che la regolarizzazione sia postergata alla fine del prossimo anno (2011).

Detta proroga emerge dall'approvazione di un ordine del giorno alla finanziaria in cui si invita il governo a prevedere un rinvio del termine attualmente fissato al 31 dicembre prossimo, dall'articolo 19, commi 8 e 9, del dl n. 78 del 2010, convertito dalla legge n. 122/2010, per la regolarizzazione a cura dei contribuenti.

In effetti, l'Agenzia del territorio ha ultimato la verifica, prevista dal comma 7, del dl n. 78/2010 (ItaliaOggi, 30/09/2010), procedendo ad indicare i fabbricati non censiti in catasto e che hanno perduto i requisiti di ruralità, di cui ai commi 3 e 3-bis, dell'art. 9, dl n. 557/1993, nonché quelli che pur essendo censiti sono stati oggetto di variazioni non denunciate; l'identificazione è avvenuta il 29 settembre scorso, con la pubblicazione del relativo comunicato sul sito del Territorio.

La fase due, pertanto, dovrà essere conclusa dal contribuente entro il prossimo dicembre, fatta salva l'eventuale proroga citata, con riferimento ai fabbricati «fantasma» e a quelli «non conformi» nella consistenza e nella destinazione, che direttamente o mediante l'utilizzo di professionisti tecnici abilitati e utilizzando la procedura Docfa, di cui al comma 7, dell'art. 1, del dm n. 701 del 21994, dovranno risultare censiti, a pena regolarizzazione d'ufficio, applicazione delle sanzioni e addebito delle spese.

Decorso il termine per la regolarizzazione, gli uffici periferici procederanno in surroga alla registrazione in catasto, addebitando al contribuente sanzioni e costi per il servizio e attribuendo una rendita «presunta» sul cui valore dovranno essere assolti i relativi obblighi fiscali, sia ai fini dell'imposizione diretta che ai fini dei tributi locali, ai sensi del comma 10, dell'art. 19 del decreto in commento.

Peraltro, sul tema degli accertamenti, stante il fatto che all'operazione di verifica partecipano anche i Comuni, questi ultimi potranno stipulare specifiche convenzioni con gli ordini e/o albi professionali, come chiarito dallo stesso Territorio (cm 10/08/2010, n. 3/T § 3).

Sull'applicazione della procedura, però, emergono alcuni aspetti critici a suo tempo già evidenziati (ItaliaOggi, 30/09/2010), in tema di recupero di imposte e tributi non versati per gli anni pregressi, di possibile contestazione della rendita presunta eventualmente attribuita dagli uffici e sulla mancata possibilità di regolarizzare illeciti urbanistici.

Per quanto concerne l'attribuzione della rendita presunta siamo ancora in assenza di specifiche indicazioni sulla possibilità concessa al contribuente di contestare quella attribuita d'ufficio in via «transitoria», stante il fatto che nella procedura ordinaria è lo stesso interessato che propone la rendita, con la conseguenza che l'ufficio ha 1 anno (termine «ordinatorio») per contestarne l'entità; decorso l'anno, la rendita diviene definitiva.

Il secondo punto critico concerne la mancata previsione di una sanatoria (condono) sulle situazioni pregresse e sugli illeciti di natura urbanistica; in effetti le disposizioni richiamate permettono una mera regolarizzazione della omessa presentazione della denuncia di variazione e/o di nuova costruzione dell'immobile, ma non anche la regolarizzazione di abusi riguardanti la costruzione, recupero o estensione di immobili in assenza dei relativi permessi.

La conseguenza determina un forte deterrente per i contribuenti, in quanto non vi è certezza, una volta regolarizzato e censito il fabbricato, di non essere colpito dall'Amministrazione finanziaria e dai comuni nel recupero delle imposte e dei tributi pregressi, nonché il rischio di subire azioni, anche di natura penale, in ordine agli emergenti abusi di natura edilizia. Infatti, per ottenere la sanatoria edilizia è necessario che l'intervento sia conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della realizzazione dell'opera ed al momento della presentazione della domanda.

 

di Fabrizio G. Poggiani
da Italia Oggi del 10.12.10


Case fantasma. Regolarizzazione in tre mosse. Per fare pace con il Fisco si pagano le imposte degli ultimi cinque anni. Entro fine dicembre è possibile far emergere gli immobili non iscritti e quelli modificati.

Manca poco più di un mese alla scadenza del termine (31 dicembre) per la regolarizzazione delle due tipologie di fabbricati indicati dai commi 8 e 9 dell'articolo 19 del Dl 78/2010 e relativi a quelli mai dichiarati o già iscritti ma non aggiornati.

La prima tipologia, è quella riguardante i cosiddetti fabbricati "fantasma", perché pur insistendo su particelle di terreno censite al catasto dei terreni, non risultano iscritti in quello dei fabbricati, la cui emersione è dovuta a un'operazione straordinaria, effettuata dall'agenzia del Territorio in collaborazione con l'Agea (Agenzia per le erogazioni in agricoltura), disposta dall'articolo 2 comma 36 del Dl 262/2006. A seguito di questa operazione, sono emersi oltre due milioni di costruzioni mai dichiarate, che avrebbero originato 1,4 milioni di unità immobiliari censibili, secondo il direttore dell'Agenzia, Gabriella Alemanno e in parte già volontariamente dichiarate o censite d'ufficio.

Gli elenchi di questi immobili, sono stati pubblicati, in ordine di comune, sezione, foglio e numero di particella, sulla Gazzetta Ufficiale, e sono visibili nel sito www. agenziaterritorio. gov.it e presso i comuni e gli uffici provinciali dell'Agenzia.

Se un cittadino è proprietario di una particella con sovrastante fabbricato non dichiarato, dovrà accatastare l'immobile entro il 2010 e regolarizzare la posizione fiscale (Irpef e Ici) per gli anni pregressi salvo poi esaminare la partita con i comuni (...).

In primo luogo, quindi, dovrà incaricare un tecnico professionista, iscritto all'Albo degli ingegneri, architetti, geometri, dottori agronomi, periti edili e agrari, agrotecnici, di predisporre l'accatastamento dell'edificio, con programma Pregeo per l'aggiornamento della mappa mediante tipo mappale e programma Docfa per l'iscrizione al catasto fabbricati con proposta di rendita. Nel caso di una villetta o di un edificio rurale, il costo professionale è mediamente di 1.500 euro.

Dopo la denuncia, l'ufficio provinciale dell'Agenzia potrà richiedere il pagamento della sanzione per ritardata denuncia (300 euro, riducibili a 75 se versati entro 60 giorni dal ricevimento dell'avviso di pagamento). In secondo luogo, dovrà procedere alla regolarizzazione fiscale del periodo pregresso risalendo fino alla data di costruzione dell'edificio, non oltre però il quinto anno precedente, avvalendosi delle agevolazioni previste dal Dlgs 218/97 sull'accertamento con adesione e conciliazione, che riduce le sanzioni al 12,50% dell'imposta, non solo agli effetti Irpef, ma anche per l'Ici, se dovuta.

Nel caso di fabbricati rurali non è necessaria la regolarizzazione fiscale, in quanto ancorché dotati di rendita, il loro reddito è già compreso in quello dominicale dei terreni (circolare 50/E del 20 marzo 2000, per le imposte dirette e circolare 2037 del 6 febbraio 2001 della direzione centrale per la fiscalità locale, ufficio fiscalità comunale per l'Ici).

La seconda tipologia di fabbricati, interessata dal comma 9 dell'articolo 19 è quella relativa a unità immobiliari già censite, nelle quali siano state eseguite ristrutturazioni con opere che abbiano determinato l'incremento della consistenza e della rendita, come la formazione di un servizio prima mancante o in aggiunta a uno esistente, la costruzione di una veranda sul terrazzo, la trasformazione della soffitta collegata all'appartamento, in mansarda abitabile, o la trasformazione di un magazzino in negozio, e via dicendo. In questi casi, la regolarizzazione prevede gli stessi adempimenti sopra indicati, con la presentazione di una denuncia di variazione al catasto, sempre rivolgendosi a uno dei tecnici citati, il cui costo professionale dovrebbe essere contenuto in 600-800 euro, a seconda della dimensione dell'unità immobiliare , ma se si tratta di un capannone, il costo sale. Anche in questi casi, la regolarizzazione fiscale deve riguardare gli anni pregressi a partire dalla data di esecuzione dei lavori e comunque non oltre il quinto anno precedente.
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ISTRUZIONI PER L'USO - Aggiornamento del catasto fabbricati

  • VENDITA O AFFITTO - L'aggiornamento. La denuncia al catasto dei fabbricati consente di conseguire la conformità allo stato di fatto, richiesta dal comma 14 dell'articolo 19 del Dl 78/2010, nel caso di vendita di unità immobiliari, a pena di nullità dell'atto. Inoltre, qualora l'unità dovesse essere locata, i nuovi dati catastali risulterebbero indispensabili per la registrazione
  • PROCEDURA D'UFFICIO - In caso di inadempienza. Qualora gli obbligati non provvedessero al primo adempimento (denuncia al catasto), l'agenzia del Territorio interverrà per surrogazione, provvedendo all'accertamento diretto, o mediante convenzioni con gli Ordini dei tecnici allo scopo di attribuire una rendita catastale presunta, sulla base degli elementi disponibili, o -in casi particolari (complessi industriali) - con sopralluogo. In questi casi il costo dell'accatastamento d'ufficio, sarà a carico degli obbligati, oltre alle sanzioni per la mancata denuncia (300 euro per ogni unità)

Il percorso

1 - CATASTO

  • 01|LA VERIFICA. Chi sospetta di possedere un fabbricato non risultante in catasto (per esempio, può essere indicativo il fatto che non paghi alcuna imposta) deve procurarsi il numero di "particella" su cui insiste e verificarlo nel sito www. agenziaterritorio. gov.it
  • 02|LA REGOLARIZZAZIONE. I proprietari di una particella, con un fabbricato non dichiarato devono accatastarlo entro il 31 dicembre 2010. Va incaricato un tecnico professionista, iscritto all'Albo degli ingegneri, architetti, geometri, dottori agronomi, periti edili e agrari, agrotecnici. Adempimenti analoghi per unità immobiliari già censite, nelle quali siano state eseguite ristrutturazioni che hanno incrementato la rendita in misura consistente
  • 03|IL COSTO. Nel caso di una villetta o di un edificio rurale da accatastare, il costo professionale è 1.500 euro circa (600-800 euro per le semplici variazioni non comunicate). L'Agenzia potrà però richiedere il pagamento della sanzione

2 - FISCO

  • 01|CINQUE ANNI DI TASSE. A meno che il fabbricato sia stato ultimato da poco, si deve procedere alla regolarizzazione fiscale (Irpef e Ici), del periodo pregresso risalendo fino alla data di costruzione dell'edificio, non oltre però il quinto anno precedente (con sanzioni ridotte al 12,50)
  • 02|RURALI SENZA ONERI. Nel caso di fabbricati rurali non è necessaria la regolarizzazione fiscale

3 - COMUNE

  • 01|CASE CONTADINE. Per i fabbricati rurali basta la presentazione di una Dia in sanatoria (articolo 37 del Dpr 380/2001) con sanzione probabilmente non sopra i 516 euro
  • 02|GLI ALTRI FABBRICATI. Per i fabbricati di tipo civile o industriale si presenta la Dia in sanatoria ma si pagano anche i tributi di concessione e urbanizzazione se la costruzione è conforme ai piani comunali. Per i lavori che hanno portato a variazioni della rendita (non a nuove costruzioni) di norma basta la presentazione di una Dia in sanatoria e il pagamento di 516 euro
  • 03|L'ABUSO EDILIZIO. Se la costruzione non è conforme, scatterebbe la denuncia del comune all'Autorità giudiziaria, la demolizione e la condanna penale in presenza di vincolo ambientale

 

di Franco Guazzone
da Il Sole 24ore del 17.11.10


La pratica arriva in comune - Agli edifici rurali basta la Dia in sanatoria

Eseguito l'accatastamento, poiché copia della denuncia sarà trasmessa ai comuni dall'Agenzia per i controlli di conformità urbanistico - edilizia (articolo 19 comma 8 ultimo periodo), sarà bene che il contribuente si rivolga a un tecnico abilitato alla presentazione di progetti edilizi per predisporre la documentazione tecnica da allegare alla denuncia di inizio attività in sanatoria (progetti, calcolo, estratti di mappa, fotografie eccetera), a seconda del tipo di fabbricato da sanare.

Per i fabbricati rurali, che sono la maggior parte di quelli fantasma, è sufficiente la presentazione di una Dia in sanatoria che prevede la sanzione pecuniaria da 516 a 10.329 euro, applicabile al minimo, mentre non sono dovuti gli oneri di concessione e urbanizzazione, come previsto dall'articolo 9 della legge 10/77.

Invece, per i fabbricati di tipo civile o industriale, è necessario presentare la Dia in sanatoria col pagamento dei tributi di concessione e urbanizzazione solo se la costruzione è conforme alle destinazioni dello strumento urbanistico vigente, come ad esempio è il caso di box costruiti nel cortile di una casetta, o di ampliamento di una villetta col recupero del sottotetto.

Nel caso che la costruzione non fosse conforme, scatterebbe la denuncia del comune all'autorità giudiziaria, che potrebbe portare non solo alla demolizione del manufatto, ma anche all'arresto e condanna a due anni di carcere (articolo 44 e seguenti del Dpr 380/2001) se la zona fosse soggetta a vincolo ambientale.

Del resto, il comune non può rilasciare sanatorie nelle zone soggette a vincoli paesaggistici, se non è intervenuto il parere favorevole della Soprintendenza dei beni artistici e culturali competente per territorio, come previsto dall'articolo 147 del Dlgs n. 42/2004 (Codice dei beni culturali e del paesaggio).

Se i fabbricati fantasma sono risultati oltre due milioni, le unità immobiliari censite ma modificate nella consistenza e nella rendita non dichiarate sono certamente molte di più, se è vero che vengono stimate nel 10% delle unità censite, grazie alle agevolazioni concesse per le ristrutturazioni dall'articolo 1 della legge 449/97 e successive modificazioni, con la detrazione d'imposta del 36% sull'importo dei lavori.

In questi casi, tuttavia, di norma la sanatoria si esaurisce con la presentazione di una Dia in sanatoria e il pagamento del minimo delle sanzioni (516 euro).

Peraltro, anche in questi casi, qualora l'edificio di appartenenza dell'unità immobiliare sia soggetto a vincoli storico artistici, è necessario ottenere il consenso della Soprintendenza ai beni storici e culturali, se le opere hanno interessato le strutture o la facciata (apertura di finestre o porte). © RIPRODUZIONE RISERVATA

  • LA CONFORMITÀ - In caso di costruzioni civili o industriali vanno anche versati i tributi di concessione e urbanizzazione

 

di Franco Guazzone
da Il Sole 24ore del 17.11.10


Le case fantasma tra rendita presunta e regolarità edilizia

I proprietari delle case fantasma hanno meno di due mesi per mettersi in regola con il catasto. Poi, dal 1° gennaio 2011, interverrà l'agenzia del Territorio con l'attribuzione della rendita presunta. Dovrebbe chiudersi così l'operazione lanciata dal Dl 266/2006 e culminata con la pubblicazione dei 2 milioni di particelle catastali su cui sono stati individuati fabbricati mai accatastati.

A maggio erano state esaminate 519mila particelle: escluse quelle su cui sorgono baracche, tettoie o edifici in costruzione (che non vanno dichiarati) si era arrivati ad accatastare 322mila unità immobiliari, cui si aggiungevano le 208mila unità regolarizzate spontaneamente dai proprietari. Da allora il Territorio non ha fornito aggiornamenti, ma ha lanciato una serie di spot tv per spiegare i vantaggi di cui gode chi si mette subito in regola.

Il successo di tutta l'operazione, però, dipenderà dalla possibilità di attribuire entro il 2011 - come si propone di fare l'Agenzia - una rendita provvisoria a tutti i ritardatari. In pratica, bisogna definire un metodo per: a) stabilire se davvero il fabbricato individuato sovrapponendo le mappe e le foto aeree va accatastato; b) calcolare rapidamente la sua rendita catastale.

Gli uffici stanno conducendo una serie di sperimentazioni e la procedura sarà codificata entro fine anno dal direttore del Territorio. Ma è chiaro che una certa semplificazione sarà inevitabile, vista la mole di pratiche da affrontare: si potranno usare, ad esempio, le immagini di Google, e i sopralluoghi dei funzionari potranno limitarsi a un'osservazione dall'esterno, quando non sarà possibile entrare nei locali.

Per quanto presunta - e quindi in attesa di "conferma" - la rendita catastale consentirà di far emergere nuova base imponibile a fini Irpef e Ici. Vero è, come ha rilevato il servizio studi del Senato, che sarà difficile passare all'incasso già l'anno prossimo. Ma i comuni potranno comunque accertare imposte, sanzioni e interessi a decorrere dal 1° gennaio dell'anno in cui le particelle sono state pubblicate (2007, 2008 o 2009 secondo i casi). E la base imponibile non dovrebbe essere troppo penalizzata dall'abolizione dell'Ici sull'abitazione principale: tra gli edifici fantasma finora è stato rilevato il 33% di case, il 28% di magazzini, il 23% di garage e il 16% di altre tipologie edilizie.

Su tutti questi ragionamenti, però, pende la spada di Damocle della regolarità edilizio-urbanistica. Il Territorio non valuta se gli edifici sono abusivi, perché questo - come ha precisato il ministro Giulio Tremonti varando la manovra - è compito dei comuni. E finora molti sindaci hanno semplicemente ignorato l'esistenza di edifici non accatastati e potenzialmente abusivi.

Quando tutti gli immobili fantasma avranno una rendita, però, il nodo dovrà essere sciolto. In assenza di un condono edilizio, la legge consente di sanare (e tassare) gli abusi più lievi, e impone di demolire quelli più gravi. A meno di non chiudere ancora gli occhi, scegliendo la via del condono di fatto.
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  • IL CALENDARIO - Tra meno di due mesi partiranno le operazioni nei confronti dei proprietari che non hanno aggiornato le mappe

 

di Cristiano Dell'Oste
da Il Sole 24ore del 08.11.10


Case fantasma all'ultima chance. C'è tempo fino al 31 dicembre 2010 per l'autodenuncia. Sul sito del Territorio la mappatura dei fabbricati non dichiarati e sottratti al Fisco.

Immobili fantasma all'ultimo appello. Mancano poco più di due mesi per mettersi in regola con il catasto (e con il fisco): la dichiarazione di aggiornamento catastale potrà essere presentata fino al 31 dicembre, come previsto dall'articolo 19 della manovra d'estate; dopo di che, sarà l'Agenzia del territorio ad attribuire una rendita presunta (con spese a carico dell'interessato) e partiranno gli accertamenti con la collaborazione dei comuni.

La mappatura delle case fantasma. Secondo i dati diffusi alcuni mesi fa, le attività di foto-identificazione aerea dell'Agenzia del territorio (insieme ad Agea) avevano fatto emergere almeno 2 milioni di particelle con fabbricati non dichiarati sul territorio nazionale. Le province con maggiori irregolarità? Salerno, Roma, Cosenza, Napoli, Avellino, Lecce, Palermo, Catania, Bari, Vicenza. Fra le singole città, invece, spiccavano Napoli (6.891), Roma (6.372), Reggio Calabria (6.237), Taranto (2.103), Treviso (2.103).

La mappatura sul territorio nazionale si è ufficialmente conclusa il 29 settembre, con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale n. 228 del comunicato dell'Agenzia del territorio con l'individuazione di fabbricati/ampliamenti sconosciuti al catasto riguardanti 590 Comuni.

Ma la caccia agli immobili fantasma, anche a livello locale, non si ferma: per esempio, nella Capitale, Roma entrate attende per la fine dell'anno un nuovo elenco di rilevazioni che sarà sottoposto a verifiche da parte degli accertatori e costituirà presupposto per l'invio di nuovi inviti alla regolarizzazione.

I fabbricati non dichiarati sono on-line. Sul sito internet dell'Agenzia del territorio è possibile visionare le liste delle particelle di terreno sulle quali risultano fabbricati non dichiarati in catasto: dalla sezione «servizi per privati», si può arrivare all'elenco degli immobili identificati: la ricerca, spiegano dall'Agenzia del territorio - direzione generale catasto e cartografia, può essere fatta per provincia, comune e identificativo catastale della particella del catasto terreni (sezione, foglio, particella) su cui è stato identificato il corpo di fabbrica che non risulta dichiarato al Catasto.

Dal sito è inoltre possibile compilare moduli di segnalazione per far emergere eventuali errori: trattandosi di elaborazioni massive, avverte l'agenzia, è possibile che si presentino incoerenze nei risultati delle verifiche, con inclusione, in qualche caso, di immobili già censiti in catasto.

I controlli dell'Agenzia. Le verifiche dell'Agenzia sono già in corso. Ma la vera partita si giocherà da gennaio: per quanto riguarda i contribuenti che hanno presentato la dichiarazione in Catasto, precisa l'ente guidato da Gabriella Alemanno, verranno effettuati i controlli di rito anche tramite sopralluogo, se ne ricorrono le condizioni. Per gli inadempienti invece, l'Agenzia provvederà prima, con oneri a carico della parte, a iscrivere temporaneamente in Catasto l'immobile con una rendita presunta sulla base di elementi acquisiti in sopralluogo. Successivamente, qualora persista lo stato di inadempienza, l'Agenzia procederà alla redazione degli atti di aggiornamento catastale con oneri, sanzioni e interessi a carico della parte.

Le rendite verranno attribuite sulla base degli elementi in possesso dell'ufficio e di quelli che saranno acquisiti in sopralluogo. L'immobile verrà iscritto al catasto con una categoria e una classe proprie del quadro tariffario di classificazione presente nel comune di appartenenza. Sulla base della consistenza presunta (numero di vani per le categorie «A», metri cubi per le categorie «B» e metri quadri per le categorie «C») verrà attribuita la rendita presunta. Per le categorie speciali «D» e particolari «E», la rendita presunta verrà attribuita in base a una stima sommaria.

L'Anagrafe immobiliare integrata. Da gennaio partirà anche l'Anagrafe immobiliare integrata, che consentirà di conoscere lo stato di integrazione delle banche dati catastali con quelle della pubblicità immobiliare. © Riproduzione riservata

 

di Silvana Saturno
da Italia Oggi Sette del 18.10.10


CASE FANTASMA - Completati gli elenchi

Con la pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale del 29 settembre del comunicato dell'agenzia del Territorio si è completata la mappature dei comuni in cui si trovano fabbricati non risultanti al catasto. Si tratta di alcuni centri minori nei quali i rilievi aerei erano stati poco efficaci, per ragioni climatiche (si veda il «Sole 24 Ore» del 29 settembre [in calce, ndr]. I termini per la regolarizzazione sono fissati al 29 aprile 2011. I proprietari potranno verificare se il loro immobile è compreso negli elenchi comunali andando sul sito dell'agenzia, www. agenziaterritorio. gov.it.

 

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da Il Sole 24ore del 30.09.10


Immobili fantasma al countdown. Da regolarizzare entro l'anno i beni sconosciuti al catasto. La previsione contenuta nella manovra d'estate. Oggi si chiude l'indagine condotta dal Territorio.

Tre mesi di tempo per regolarizzare gli immobili fantasma. Oggi si chiude l'indagine condotta dall'Agenzia del territorio concernente l'individuazione degli immobili mai censiti in catasto. Ci sarà tempo fino al prossimo 31 dicembre per regolarizzare i fabbricati intercettati a cura dei proprietari, pena successivo accatastamento d'ufficio con oneri e sanzioni a carico dei contribuenti inerti.

Le disposizioni contenute nell'art. 19, del dl n. 78/2010 (manovra d'estate) prevedono che i titolari di diritti reali sugli immobili non dichiarati in catasto, compresi quelli non conformi o che hanno perduto i requisiti di ruralità, procedano all'accatastamento attraverso la procedura Docfa (Documento catasto fabbricati), mentre il comma 7, dispone la chiusura delle operazioni di ricognizione in data odierna (c.m. 10/08/2010 n. 3/T). Intanto sulla Gazzetta Ufficiale di ieri n.228/2010, l' Agenzia del territorio ha pubblicato il comunicato con l'Elenco dei comuni nei quali e' stata accertata la presenza di fabbricati che non risultano dichiarati al catasto.

I fabbricati interessati. La disciplina richiamata è quella del dl n. 262/2006, con particolare riferimento al comma 36, dell'art. 2, in forza del quale il Territorio procede, con riferimento ai dati in possesso dell'Agea (Agenzia per le erogazioni in agricoltura), dei telerilevamenti e dei sopralluoghi, ad individuare i fabbricati non censiti.

Di fatto, non si tratta esclusivamente di fabbricati non censiti ma anche di fabbricati sui quali, per esempio, sono stati effettuati lavori di ristrutturazione che vanno a incidere sulla determinazione della rendita, utilizzata per la determinazione del carico fiscale, sia in ordine all'imposizione diretta che ai fini dei tributi locali (Ici e Tia).

Inoltre, ancorché non espressamente richiamati, rientrano a pieno titolo i fabbricati che non rispettano più i requisiti di ruralità, di cui all'art. 9 (commi 3 e 3-bis) del dl 557/1993; sul punto è solo utile ricordare l'attuale disputa, anche giurisprudenziale, scaturita dalla nota sentenza della Cassazione a sezioni unite (n. 18565/2009), non sedata dall'interpretazione autentica, di cui al comma 1-bis, art. 23, dl n. 207/2008 («milleproroghe») e dalla nota 26/02/2010 n. 10933 del Territorio, con il permanere del dubbio se, per restare esenti da tributi locali, sia necessario l'accatastamento dei rurali nella categoria A/6, di fatto caduta in disuso e soppressa dal ministero delle finanze (c.m. 14/03/1992 n. 5/T), per gli abitativi e nella categoria D/10, per quelli strumentali.

Peraltro, si inseriscono in tale contesto, con termine fissato al 31 dicembre prossimo per la relativa regolarizzazione, anche quegli immobili già scoperti dal territorio e indicati nelle pubblicazioni degli anni dal 2007 al 2009, collocati su tutto il territorio nazionale, con esclusione delle province autonome di Trento e Bolzano.

La procedura. Dopo che il Territorio ha messo a disposizione dei comuni e degli interessati, sul proprio sito internet (www. agenziaterritorio. gov.it), l'elenco degli immobili da regolarizzare, con indicazione della presunta data a cui riferire la mancata presentazione della denuncia, i proprietari e i titolari di diritti reali hanno tempo fino a fine anno (2010) per procedere in proprio a censire il fabbricato, come stabilito dal comma 7, dell'art. 19 della manovra in commento.

Se il contribuente intende, anche tramite il tecnico di fiducia, regolarizzare il fabbricato, dovrà procedere a presentare la procedura Docfa, di cui al comma 7, art. 1, dm 701/1994, proponendo la categoria con indicazione della rendita.

Al contrario, decorsa la data indicata, le operazioni di iscrizione e di attribuzione della rendita (presunta) saranno effettuate direttamente dal Territorio, anche in collaborazione con i comuni e con gli ordini professionali, con addebito degli oneri relativi e applicazione delle relative sanzioni, peraltro non indicate neppure per rinvio, dalla manovra; per effetto di ciò si ritengono applicabili le sanzioni previste dall'art. 31, r.d.l. n. 652/1939, per le denunce presentate oltre i 30 giorni, da 258 a 2066 euro.

Le criticità. Per come scritta la norma e per quanto chiarito anche dal Territorio (c.m. 10/08/2010 n. 3/T) emergono alcuni dubbi, in tema di corretta applicazione della novellata disciplina.

Innanzitutto, il Territorio iscrive il fabbricato con attribuzione di una rendita «presunta», mentre nella procedura ordinaria è lo stesso interessato che propone la rendita che, decorso un anno (ordinatorio), diventa definitiva; sul punto mancano indicazioni per quanto tempo la rendita resta «transitoria» e sulla possibilità, da parte dell'interessato, di contestare la non coerenza della stessa, anche in autotutela.

Infine, scatteranno tutte le procedure di recupero dei tributi per le annualità pregresse, con applicazione delle relative sanzioni, anche per effetto di regolarizzazione «volontaria» dovendo tenere conto che, per il comma 36, dell'art. 2, legge 262/2006, le rendite catastali dichiarate o attribuite producono effetti fiscali (dirette e tributi locali) a decorrere dal 1° gennaio dell'anno successivo alla data a cui si può riferire la mancata presentazione della denuncia catastale, ovvero, in assenza di tale indicazione, dal 1° gennaio dell'anno di notifica della richiesta, mentre per gli ex rurali dalla data di perdita dei requisiti.

 

di Fabrizio G. Poggiani
da Italia Oggi del 30.09.10


Pressing sulle case fantasma. Per 1,5 milioni di fabbricati si profila la «rendita presunta» nel corso del 2011. Regolarizzazioni completata per 560mila abitazioni fantasma. Più controlli ai comuni sulle case non censite

Per ora solo una «casa fantasma» su quattro è stata denunciata spontaneamente. E c'è voluto quasi sempre un sollecito dell'agenzia del Territorio. Mancano tre mesi alla scadenza del 31 dicembre ma sembra chiaro che la grande massa dei due milioni di fabbricati in nero dovrà ricevere, nel 2011, una rendita catastale presunta, per raggiungere gli obbiettivi di gettito di un miliardo. Uno sforzo impossibile per la sola agenzia, che è autorizzata ad agire «in surroga» con l'aiuto dei professionisti tecnici. Poi la palla passerà ai comuni, per verificare una difficile regolarità urbanistica delle case emerse.

Ultimissimi tasselli al mosaico delle case fantasma: scade il 30 settembre il termine per il completamento delle operazioni di rilevamento dei fabbricati (o delle modifiche) nascosti al catasto e di quelli che hanno perduto i requisiti di ruralità. Ma per ora l'interesse a mettersi in regola resta basso: per tre fabbricati su quattro si profila un intervento dall'alto, con l'attribuzione di una rendita presunta e l'aiuto massiccio degli ordini professionali. Poi la palla passerà ai comuni, che dovranno verificare la regolarità urbanistica.

In realtà, oggi mancano all'appello solo poche decine di comuni, che all'epoca delle rilevazioni erano sfuggiti alle foto aeree, spesso per ragioni climatiche. Così (come impone l'articolo 19 del Dl 78/10), a breve uscirà il comunicato dell'agenzia del Territorio, che annuncerà la pubblicazione dei relativi elenchi sulla «Gazzetta Ufficiale», consultabili poi sul sito dell'agenzia.

Se la procedura sarà identica a quella fin qui seguita, verranno concessi ai possessori sette mesi per presentare le denunce, per evitare le sanzioni catastali per omessa dichiarazione. In questi casi, quindi, il termine del 31 dicembre per la regolarizzazione spontanea delle case fantasma non verrà rispettato. Ma il 99% dei proprietari, invece, dovrà cominciare a pensarci seriamente (per le modalità si veda l'altro articolo in pagina).

L'agenzia del Territorio, in collaborazione con l'Agea (Agenzia per le erogazioni in agricoltura) e con la ripresa di ortofoto aeree, sovrapposte alle mappe catastali, ha individuato dal 2007 al 2009 oltre due milioni di edifici non presenti sulla cartografia catastale e mai dichiarati. Nel medesimo periodo sono stati scovati circa 800 mila fabbricati ancora censiti come rurali ma che hanno perduto i requisiti richiesti. Di questi edifici gli elenchi sono reperibili sul sito dell'agenzia, dove è facile verificare se si possiede qualcosa di irregolare.

I problemi esistono. Però non nascono dal meccanismo di emersione. Ma dai numeri. L'operazione, infatti ha visto coinvolte 2.076.856 «particelle», cioè appezzamenti di terreno, che in media ospitano 1,4 fabbricati ciascuna. Tolti i fabbricati di nessun interesse fiscale (tettoie, case veramente rurali e simili), che al momento sono circa 448mila e che, in seguito agli esami in corso, dovrebbero raddoppiare, ci sono circa 2 milioni di fabbricati o porzioni di fabbricato da sistemare. Gettito fiscale previsto: un miliardo, in base alle affermazioni del direttore dell'Agenzia, Gabriella Alemanno, nell'audizione alla Camera del giugno scorso.

Il problema riguarda gli adempimenti spontanei, denunce fatte in modo autonomo o su semplice sollecito dell'agenzia: oggi superano di poco le 400mila particelle, corrispondenti a 560mila fabbricati, oltre un quarto del totale. Considerando che siamo ormai a tre mesi dalla scadenza di fine anno, la grande massa delle case fantasma sarà quindi destinata a subire la visita dei funzionari del catasto. Ma è un'ipotesi realistica? Ovviamente no, infatti l'agenzia sta trattando in queste settimane le convenzioni con i professionisti interessati (in prima fila i geometri) che possano articolare sul territorio un'azione così complessa. Del resto le pratiche completate dall'agenzia, al di fuori degli adempimenti spontanei, non sono più di 100mila.

I primi mesi dell'anno prossimo, quindi, vedranno il Territorio dispiegare tutte le forze in campo per mettere a tassazione per il 2010 tutte le case fantasma e le ex rurali. Un obiettivo non facile, che dovrebbe essere però facilitato dalla massiccia campagna televisiva che l'agenzia sta per lanciare, con la speranza di convincere i riottosi all'adempimento spontaneo.
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di Saverio Fossati - Franco Guazzone
da Il Sole 24ore del 29.09.10


Fisco e comuni presentano un conto salato

Mettersi in regola non è troppo costoso: la spesa per il professionista che si occupa del «tipo mappale» e della denuncia con proposta di rendita, mediamente, si aggira su 1500 euro, per unità di tipo ordinario, mentre per i fabbricati ex rurali, dovrebbe ridursi a circa 500 euro, essendo immobili già presenti in mappa.

Qualora gli obbligati non provvedessero, l'Agenzia interverrà per «surrogazione», con accertamenti diretti, sulla base di attribuzione di rendite presunte, anche con la collaborazione degli ordini professionali, con spese a carico dei possessori, oltre alle sanzioni.

Le altre imposte. Dopo l'accatastamento, però, è necessaria la regolarizzazione fiscale, in quanto dovranno essere recuperate le imposte dirette e l'Ici per gli anni pregressi, per i quali non è ancora scattata la prescrizione. Il decreto 262/2006 stabilisce, per i fabbricati fantasma, che la rendita assume efficacia dal 1°gennaio dell'anno successivo alla sua ultimazione, ovvero dal 1°gennaio dell'anno di pubblicazione degli elenchi sulla «Gazzetta Ufficiale», mentre per quelli che hanno perduto la ruralità la decorrenza risale alla data in cui hanno perduto i requisiti (...).

Regolarità urbanistica. Peraltro, il percorso di regolarizzazione non è finito, in quanto (comma 12 dell'articolo 19 del Dl 78/10) copia delle denunce presentate o accertate dovranno essere trasmesse entro 30 giorni ai Comuni di appartenenza, per i controlli urbanistico-edilizi.

Di conseguenza,o i possessori si attivano per ottenerla, in via ordinaria, pagando le relative sanzioni (articolo 37 del Dpr 380/2001), sempre che gli edifici non siano stati eretti in zone sottoposte a vincolo ambientale, di rispetto marittimo, fluviale, lacustre o stradale, oppure il comune procede ad avviare la procedura d'infrazione delle norme urbanistiche.

Per i fabbricati rurali, insistenti in zona agricola E (Dm 1444/68) degli strumenti urbanistici, la messa a norma può avvenire su iniziativa dei possessori con la presentazione di un progetto edilizio e il pagamento di una sanzione da 516 a 10.329 euro, generalmente applicata al minimo, senza conseguenze fiscali perché i fabbricati rurali non hanno rendita. Anche nel caso dei fabbricati di tipo urbano (abitazioni, box, depositi, capannoni, eccetera), costruiti in zone compatibili con la destinazione, le sanzioni sono analoghe, con l'aggiunta degli oneri di concessione ed urbanizzazione.

Invece, nel caso di fabbricati costruiti su aree incompatibili con la destinazione urbanistica, oltre all'applicazione delle sanzioni, esiste il rischio di demolizione del manufatto, oltre alle conseguenze penali personali del proprietario, del costruttore e del direttore dei lavori, che prevedono l'arresto fino a due anni.
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di Saverio Fossati - Franco Guazzone
da Il Sole 24ore del 29.09.10


Le planimetrie catastali consultabili on-line - Provvedimento agenzia del territorio.

Planimetrie catastali, consultazioni on-line. Via libera all'accesso al sistema telematico dell'Agenzia del territorio per la consultazione delle planimetrie catastali ai soggetti abilitati alla presentazione telematica degli atti tecnici di aggiornamento del catasto edilizio urbano, ai notai e ai segretari o delegati p.a. abilitati alla trasmissione telematica. La consultazione è consentita, dal provvedimento del 16 settembre, del direttore dell'Agenzia del territorio, Gabriella Alemanno per le unità immobiliari urbane ad esclusione di prigioni e riformatori, banche e i fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze. La consultazione telematica della planimetria sarà possibile con una sottoscrizione con firma digitale attraverso il sistema telematico dell'Agenzia del territorio.

Finora il sistema telematico consentiva la visura completa, quella storica, le visure certificate e le visure sintetiche. Inoltre le planimetrie erano visionate allo sportello dal proprietario o suo avente delega. Il decreto invece amplia le categorie riconoscendo la possibilità al:

a) professionista abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale, incaricato da parte di uno dei soggetti titolari di diritti reali sull'immobile, della redazione di atti tecnici di aggiornamento del catasto edilizio urbano, ovvero di adempimenti connessi alla stipula di atti concernenti l'immobile, nonché dall'autorità giudiziaria;

b) notaio o altro pubblico ufficiale incaricato della stipula di atti concernenti l'immobile.
L'incarico attribuito ai tecnici che hanno la riconosciuta la funzione di fare l'aggiornamento catastale deve essere conservato per cinque anni dal soggetto richiedente,

I dati acquisiti per via telematica, in relazione all'incarico ricevuto, possono essere utilizzati esclusivamente per i fini consentiti e nel rispetto di quanto previsto dalla normativa vigente in materia di riutilizzazione commerciale e di protezione dei dati personali. Il decreto stabilisce che L'inosservanza degli obblighi del presente provvedimento determina la sospensione o la chiusura del servizio, in relazione alla gravità dell'inadempimento, ferma restando l'applicazione dell'art. 76 del decreto del presidente della repubblica 28 dicembre 2000, n. 445.

Sarà l'Agenzia del territorio ad avere la facoltà di effettuare i controlli volti a verificare l'osservanza degli obblighi di cui al presente provvedimento.

 

di Cristina Bartelli
da Italia Oggi del 29.09.10


Case fantasma: da gennaio 2011 arriva la rendita. L'agenzia del Territorio si mobilita.

Non ci saranno prigionieri. Questa volta i proprietari delle "case fantasma", o almeno del terreno su cui sono state costruite, riceveranno una rendita presunta cui adeguarsi pagando il dovuto o cercando di opporsi. Non sono ancora note le modalità di calcolo che l'agenzia del Territoriointende adottare ma lo scopo del lavorìo di queste settimane è di trovare un sistema per elaborare in modo massivo le rendite da mandare ai più riottosi, quelli che non si saranno messi in regola entro il 31 dicembre 2010.

Come ha annunciato ieri al Tg1 il direttore dell'agenzia, Gabriella Alemanno, chi ha mancato gli appelli precedenti potrà approfittare di quello del 31 dicembre. Con il Dl 78/2010, infatti, era stato stabilito che gli immobili non dichiarati in catasto, e gli interventi edilizi su immobili già dichiarati, dovranno essere dichiarati entro il 2010. Questo adempimento è venuto dopo le «individuazioni» effettuate dal catasto e pubblicate sulla «Gazzetta ufficiale» in tre tornate, tra il 1?gennaio2007e il 31 dicembre 2009. Dato che la norma (legge 311/2004) fissava in sette mesi il termine per regolarizzarli, di fatto quello del 31 dicembre era una riapertura di una scadenza già superata.

I problemi, però, restavano molti: anzitutto alcuni proprietari delle «particelle» (cioè degli appezzamenti di terreno) su cui sorgevano gli immobili non sapevano di essere fuori dalle regole, magari perché avevano ereditato l'immobile edificato abusivamente dai nonni. O più semplicemente perché la particella risulta ancora intestata a persone defunte e gli eredi sono emigrati da decenni o addirittura nati e residenti all'estero (nelle campagne di alcune zone d'Italia è frequente).

Ma il problema più grosso sono le conseguenze dell'accatastamento. Al Territorio hanno assicurato che per chi si mette in regola le sanzioni saranno ridotte al minimo (258 euro) e si eviterà anche di pagare gli oneri per l'accatastamento «in surroga» (stimabili in 800-1.000 euro di media). Ma il fatto è che molti immobili non accatastati sono anche abusivi sotto il profilo edilizio e urbanistico: un profilo che la regolarizzazione catastale non può in alcun modo influenzare. Oggi chi regolarizza in Catasto un immobile abusivo non sanabile rischia anche la demolizione.

I proprietari, quindi, non avranno grandi incentivi a mettersi in regola con il Catasto entro la fine di quest'anno. Ma sfuggire alla morsa è difficile: per ora hanno già adempiuto i proprietari di circa circa 530mila unità immobiliari (su ogni particella ce ne sono, in media, 1,4). Ma ne restano ancora un paio di milioni, cui naturalmente va fatta una robusta tara di quelle non interessanti ai fini catastali (tettoie, case rurali eccetera). Il governo, però, ha fretta: il gettito deve arrivare, soprattutto ai comuni sotto forma di Ici, e in ballo potrebbe esserci un miliardo. Per questo gli incontri con le categorie professionali si stanno intensificando, in modo da far partire, a gennaio, una raffica di comunicazioni con le rendite presunte di chi non si è autodenunciato. Il meccanismo potrebbe anche funzionare con la richiesta immediata di un forfait accettabile, da considerare in acconto sulle imposte applicate alla rendita catastale definitiva, da trovare in collaborazione con i proprietari una volta che saranno stati stanati.
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di Saverio Fossati
da Il Sole 24ore del 11.09.10


Immobili. Piantine sempre in regola. Vendita della casa a rischio se non c'è conformità con i dati catastali. Per 3 milioni di case vendite congelate senza mappe in regola. Gli effetti della norma sulla congruità.

Niente rogito se la piantina dell'appartamento non è aggiornata. L'ultima tegola sul mercato immobiliare cade con la norma contenuta nella manovra che impone la massima coincidenza tra dati del catasto e stato reale delle proprietà immobiliari. Pena la nullità dell'eventuale compravendita. Obiettivo principale del legislatore è l'aggiornamento dei dati in catasto, magari facendo emergere qualche vecchio abuso. Interessati al nuovo adempimento sono circa tre milioni di unità - appartamenti, cantine,negozi,capannoni -con prospetti fuori norma o addirittura del tutto assenti (stimati in due milioni e mezzo). Si apre così la corsa all'aggiornamento: per un appartamento di 100 metri quadrati, che è la superficie media degli immobili scambiati nel 2009, bisogna mettere in conto più o meno 1.500 euro.

Due piccioni con una fava: stanare gli evasori e aggiornare le piantine di casa e gli atti catastali, costituendo un'anagrafe immobiliare che allinei i dati e le mappe (spesso in arretrato di decenni) con quelli, sostanzialmente esatti, delle conservatorie immobiliari (trascrizioni di rogiti e di diritti immobiliari). È lo scopo di quanto previsto dalla manovra estiva con l'articolo 19, comma 14, del Dl 78/10, convertito dalla legge 122/10. La disposizione impone, in caso di compravendite, donazioni e divisioni ereditarie, di rendere congrue con la realtà le planimetrie conservate in catasto, nonché i dati degli intestatari immobiliari. Per chi non si adegua, la minaccia è quella della nullità dei contratti.

Le nuove misure, nonostante l'indubbio vantaggio di mettere finalmente a disposizione un archivio di dati certi, sono destinate a creare non pochi grattacapi ai cittadini, rendendo le pratiche per rogitare più complesse e spesso più costose. È grave soprattutto il fatto che si vadano a coprire, a loro spese, danni in parte causati da antiche inefficienze della pubblica amministrazione e in parte dall'incuria di chi ha avuto in passato a che fare con gli immobili in questione. La sanzione della nullità, in caso di compravendita, comporta che l'acquirente debba restituire l'immobile e farsi dare indietro i soldi versati. Naturalmente va perso il denaro speso per il notaio,l'agente immobiliare e altri professionisti (il cui rimborso dipende dall'eventuale azione di risarcimento che sia intentata nell'occasione).

In sintesi, la norma afferma che negli atti di trasferimento di immobili vanno indicati i riferimenti ai dati identificativi catastali e alle planimetrie catastali e la dichiarazione di conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delleplanimetrie sulla base delle disposizioni vigenti.

Altrimenti l'atto è nullo.

Il notaio deve verificare la corrispondenza tra gli intestatari catastali dell'immobile e chi stipula l'atto. Esaminiano, uno per uno, i casi in cui questi requisiti possono mancare, tralasciando volutamente quelli in cui la colpa va attribuita al cittadino (abusi edilizi, mancata dichiarazione in catasto di immobili che hanno perso la ruralità), per prestare attenzione solo alle situazioni in cui il cittadino è in buona fede. Per semplificare, facciamo riferimento solo a compravendite, ma il discorso vale anche per le donazioni o le divisioni che coinvolgono beni immobili. Dall'applicazione della nuova normativa sono invece escluse le iscrizioni di ipoteca.

La planimetria catastale può mancare:

  1. perché non è stata mai fatta. Il caso è più comune di quanto si creda. Per esempio, negli anni Cinquanta e Sessanta capitava abbastanza spesso che i costruttori redigessero piantine "provvisorie" degli immobili messi in vendita, allegandole agli atti trascritti, che non hanno caratteristiche tecniche per essere valutate come regolari planimetrie. Occorre in questo caso incaricare un tecnico che rediga con programmi informatizzati ( Docfa) una planimetria regolare;
  2. perché la planimetria dell'immobile c'è, ma non quella invece delle cosiddette «pertinenze» della singola unità immobiliare in condominio (ad esempio, cantine, posti auto, soffitte). Si tratta di una situazione comunissima, che in passato molti notai hanno risolto attestando che in un precedente atto di proprietà si faceva cenno all'esistenza della pertinenza stessa. Non sempre è possibile identificare la pertinenza con certezza: spesso, infatti, non è reperibile una piantina con cantine o soffitte numerate, che renda chiaro quali siano i locali accessori attribuiti al singolo appartamento. Un caso piuttosto frequente è quello in cui i condomini, consapevolmente o meno, si scambiano le cantine o i box auto;
  3. perché la planimetria è stata a suo tempo presentata in catasto, ma non si trova più. Lo smarrimento dei documenti può essere dovuto al caos in cui versavano le pratiche cartacee. In qualche caso anche al tentativo di porvi ordine, «rasterizzando» le vecchie mappe, cioè acquisendole attraverso una scannerizzazione che permette di stimare le dimensioni dell'immobile. La «rasterizzazione» ha portato ulteriore confusione anche perché centinaia di migliaia di planimetrie erano state inviate in Albania per essere rasterizzate, incappando nella guerra civile, con le conseguenze che è facile immaginare. In tempi recenti, invece, le piantine sono riportate su immagini computerizzate e le cose funzionano meglio. Se si ha la prova della presentazione, secondo l'agenzia del Territorio, sarà il locale ufficio che dovrà provvedere a recuperarla o ridisegnarla, con ispezione sul posto. Il rischio è che, in attesa della disponibilità dei funzionari, si sia costretti a rimandare la compravendita. © RIPRODUZIONE RISERVATA
  • LE CONSEGUENZE - Il mancato adeguamento può costare la nullità del contratto con cui viene ceduto il fabbricato

I PASSAGGI 

  • La conformità dei dati. La dichiarazione dei contribuenti sul rogito deve riguardare anche la conformità con i dati catastali. Ciò significa che la destinazione d'uso dell'immobile (categoria catastale) deve essere quella dichiarata.Se l'immobile è un'abitazione,deve essere venduto come tale e non come ufficio (o viceversa). Se è un magazzino, non è vendibile come box. E così via. Ma la disposizione può essere più insidiosa. Se, in seguito a lavori, l'immobile è molto migliorato e dovrebbe avere un "classamento" più elevato, bisogna darne conto. Secondo la circolare 2/2010 dell'agenzia del Territorio,«l'obbligo della relativa dichiarazione si configura nell'ipotesi in cui le variazioni influiscono ed incidono sulla consistenza, la categoria e la classe dell'unità immobiliare, in sostanza sulla determinazione della rendita catastale». Insomma, si pretende che il contribuente si renda conto se il suo immobile è aumentato di valore per il fisco, in seguito a lavori da lui pagati. Il che in teoria è possibile (bisogna incaricare un tecnico che rediga con l'aiuto del programma informatico Docfa una valutazione catastale), ma appare un po' eccessivo.
  • Il controllo. Il notaio ha l'obbligo di «individuare gli intestatari catastali e verificare la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari». In caso contrario, va fatta la «voltura catastale», cioè il cambiamento della proprietà. La mancata congruenza tra intestazione in conservatoria dei registri immobiliari (aggiornata) e in catasto (atti non aggiornati e privi di valore di prova) è un fatto piuttosto banale. Anni fa il catasto era in arretrato di oltre 8 milioni di volture, cioè pratiche di cambiamento di intestazione presentate, ma non inserite dai funzionari. Poiché non si riusciva a stare dietro all'arretrato,si è pensato di fare solo le volture nuove, confidando che col passare degli anni la situazione si sarebbe messa a posto da sola. La nuova norma, su questo, non cambia nulla: da sempre i notai, nei trasferimenti immobiliari, hanno imposto ai cittadini la voltura catastale, quando necessaria. La novità sta invece nella circolare 10/2010, la quale afferma che qualora la mancata corrispondenza «derivi da una mancata registrazione, da parte dell'Ufficio,a fronte di una domanda di voltura presentata, sarà sufficiente produrre apposita istanza presso l'ufficio provinciale competente o al contact center, ovvero presentare una domanda di voltura di preallineamento (esente dalla corresponsione dei relativi tributi speciali catastali)». Perciò chi conserva con cura e attenzione le vecchie ricevute è avvantaggiato, chi le perde o le butta via è costretto invece a spendere di più.

 

di Giovanni Tucci
da Il Sole 24ore del 30.08.10


Le esenzioni. La delimitazione - Se l'intervento è modesto niente obbligo 

Nei trasferimenti di proprietà e diritti, a pena di nullità, deve essere riportata una dichiarazione delle parti coinvolte sulla «conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie». I notai, che hanno la responsabilità dell'inserimento di tale dichiarazione, impediranno senz'altro che la nullità si verifichi. Tuttavia, gli stessi notai non hanno l'obbligo di eseguire un'ispezione nell'alloggio per controllare la veridicità di quanto affermato dalle parti. La responsabilità della dichiarazione ricade, quindi, solo su chi conclude l'atto.

La nuova legge afferma poi che la dichiarazione «può essere sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale ». Considerato che l'intervento del tecnico ha un costo, è possibile che, ad esempio nel caso di una compravendita, venditore e acquirente si mettano d'accordo, anche solo per accelerare i tempi dell'atto e non avere seccature.

Dopotutto, le eventuali sanzioni sono piuttosto ridotte, a patto che la mappa non fedele non influisca sulla determinazione della rendita (il parametro fiscale). Si va da 10 a 103 euro (errata redazione delle planimetrie da allegare alla dichiarazione o variazione delle unità immobiliari urbane). È invece improbabile che si incorra nella falsa dichiarazione in atto pubblico, reato punito con la reclusione fino a due anni.

Tuttavia, il venditore si espone anche ad altri rischi: l'acquirente potrebbe affermare che la cosa venduta non corrisponde a quella promessa (con possibile richiesta della riduzione del prezzo e, nei casi più gravi, della nullità della vendita).

Quanto alla veridicità delle planimetrie, la circolare 2/2010 dell'agenzia del Territorio ha delimitato i casi in cui si può parlare di mancata corrispondenza delle mappe catastali con lo stato di fatto, soprattutto nei casi più comuni. Per abitazioni e uffici afferma infatti che «non hanno rilevanza catastale le lievi modifiche interne, quali lo spostamento di una porta o di un tramezzo che, pur variando la superficie utile dei vani interessati, non variano il numero di vani e la loro funzionalità ». Comportano, invece, l'obbligo di presentazione della dichiarazione di variazione «l'effettuazione di interventi con cui si realizza una rilevante redistribuzione degli spazi interni, ovvero si modifica l'utilizzazione di superfici scoperte, quali balconi o terrazze».

In altre parole, l'unificazione di due camere o la divisione di un vano comportano la variazione della planimetria. Lo stesso discorso vale se una camera si trasforma in bagno o viceversa, o una terrazza viene coperta e trasformata in una stanza. Invece, il semplice spostamento di una parete, o le aperture e le chiusure di porte o finestre non hanno rilievo. Nei casi previsti , occorrerà quindi presentare una denuncia di variazione delle planimetrie.

Attenzione, però: sebbene non abbia rilievo ai fini catastali, anche il semplice spostamento di pareti o soffitti può comportare illeciti di tipo urbanistico. Le norme statali (Dm Sanità 5 luglio 1975) e i regolamenti edilizi comunali prescrivono le misure minime per le stanze da letto e/o dei servizi igienici, la presenza di finestre che garantiscano un'aeroilluminazione minima, altezze minime dei locali, presenza di anti- bagni e così via.

Si vanno così a cancellare retroattivamente quelle prescrizioni del catasto (circolare delle Finanze del 14 ottobre 1989, n. 3/3405) che vietavano addirittura agli uffici di accettare denunce di variazione che non coinvolgessero consistenza (numero dei vani) e classamento, anche se si erano verificate modifiche interne all'unità immobiliare. Con la conseguenza che le planimetrie di moltissimi immobili non corrispondono in effetti nelle suddivisioni interne a quelle reali, senza che i contribuenti ne abbiano la minima colpa.

Si tratta di disposizioni oggi non più necessarie, perché l'onere di redigere le planimetrie è passato ai professionisti incaricati dal committente tramite programmi informatici (Docfa). Ovviamente, i tecnici rispondono della loro correttezza e gli uffici catastali, se vogliono, possono fare ispezioni sul posto. Quindi i funzionari catastali si sono sgravati da compiti che per inefficienza o per mancanza di personale non erano in passato in grado di svolgere.
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  • I CHIARIMENTI - Per l'agenzia Territorio non hanno rilevanza le lievi modifiche interne come lo spostamento di porte e tramezzi

 

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da Il Sole 24ore del 30.08.10


Aggiornamento forzato per le mappe catastali - Almeno tre milioni le case da «regolarizzare».

Un'altra tegola si abbatte sul già asfittico mercato immobiliare. Agli effetti della crisi - nel 2009 le compravendite delle abitazioni sono scese dell'11% rispetto all'anno precedente - si aggiunge ora l'ostacolo della piantina da aggiornare. Perché il passaggio di mano dell'appartamento con le carte non in regola rischia di finire in fumo. E così, i proprietari di circa tre milioni di unità immobiliari dovranno giocare d'anticipo e affidare il prima possibile a un professionista la revisione della mappa, in modo da presentarsi dal notaio con tutti i documenti a posto. Il costo dell'operazione dipende naturalmente dalle dimensioni: per un appartamento di 100 metri quadri con una piccola pertinenza, come una cantina o un box auto, bisogna mettere in conto più o meno 1.500 euro.

Fortuna che il parlamento, come ha sottolineato Corrado Sforza Fogliani, presidente di Confedilizia, «ha attenuato la portata della norma originaria contenuta nella manovra, imponendo l'obbligo di aggiornamento nei soli casi di interventi che abbiano comportato una variazione della rendita catastale». Insomma, chi si è limitato a spostare una porta o un tramezzo, senza alterare numero e funzionalità dei vani, non ha nulla da temere.

Quante siano le unità soggette al nuovo adempimento è difficile stabilirlo con precisione. Secondo l'Asppi, l'associazione dei piccoli proprietari, l'obbligo è più forte nel mezzogiorno, dove oltre il 30% delle planimetrie depositate al catasto non sembrerebbero conformi allo stato di fatto dell'immobile. Discorso diverso per quelle proprietà che, invece, una piantina non l'hanno mai avuta:più o meno -secondo alcune stime - due milioni e mezzo, soprattutto di vecchi immobili. A conti fatti (si vedano le cifre in basso), l'universo delle proprietà non in regola è verosimilmente costituito da circa tre milioni di unità.

I professionisti salutano la novità con favore, anche perché potranno aprirsi opportunità di lavoro nei casi in cui ci si rivolgerà al tecnico per verificare ed eventualmente riallineare le eventuali incongruenze. Prima di tutto, però, «è una norma di civiltà edilizia», precisa Bruno Razza del Consiglio nazionale dei geometri. Anche perché, in base all'esperienza professionale, le disposizioni incideranno soprattutto sugli edifici più vecchi, quelli costruiti fino alla metà degli anni '80. I costi - ad avviso di Razza - potranno variare inbase alle singole situazioni che presenteranno gli immobili. Stesso discorso anche sui tempi necessari. «Se non ci sarà bisogno di sanatorie edilizie e quindi di far intervenire anche il comune - sottolinea Razza - qualunque tecnico in quindici giorni riesce a risolvere questi casi. Se poi bisogna aggiornare anche le mappe con ampliamenti, l'iter è un po' più lungo, ma credo che un mese sia più che sufficiente».

Positivo il giudizio anche di Massimo Gallione, presidente del Consiglio nazionale degli architetti: «C'è un dato sull'abusivismo in Italia che è particolarmente pesante così come quello della mancanza di interventi sulla sicurezza. L'aggiornamento delle planimetrie è un primo passo per mettere a posto la situazione. La proprietà di un immobile significa anche dare garanzie a chi ci abita».
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di Andrea Maria Candidi - Giovanni Parente
da Il Sole 24ore del 30.08.10


ANALISI - Un rimedio complicato a difetti sconosciuti 

«E chi lo sapeva?». Saranno milioni, nei prossimi vent'anni, a ribattere seccati alle perplessità del notaio o degli acquirenti sulla «non conformità » della mappa catastale alla situazione reale. Le cifre parlano chiaro: due anni fa erano 2,4 milioni le planimetrie mancanti tra le abitazioni regolarmente accatastate (al netto delle case fantasma). In genere erano sostituite uno schizzo rapido per capire quanti fossero i vani, tracciato dall'abile mano dei tecnici nei lontani anni Trenta e Quaranta. Non c'era tempo e non c'erano i fondi, così parecchie unità immobiliari, benché dotate di rendita catastale, erano rimaste indietro.

Fino a oggi nessun problema: la fatidica formula «venduta nello stato di fatto e di diritto» aveva funzionato sino all'usura, gli acquirenti potevano anche andarsi a misurare le metrature di persona. Ma la manovra estiva ha rimesso in gioco un aspetto importante, che non ha tanto a che fare con la fiducia reciproca che ci deve essere in una compravendita immobiliare, quanto con la giusta pretesa dello Stato di vederci chiaro anche sul patrimonio immobiliare e di garantire maggiore trasparenza per tutti.

Il notaio è quindi chiamato a raccogliere una dichiarazione non formale, anche perchéè diversa dalla vecchia dichiarazione di conformità alle norme urbanistiche, sempre ampiamente opinabile data l'imperscrutabilità della giungla delle leggi edilizie. Nuove responsabilità e, in sintesi, nuove seccature per chi vende. E altri patemi per chi acquista. È vero che alla fine (tra una ventina di anni) tutti quelli senza planimetria, più o meno, saranno passati dallo studio di un notaio e avranno dovuto spendere quei 1.500 euro, con il risultato di avere finalmente un quadro completo. Ma quella che avrebbe dovuto essere una preoccupazione dello stato è stata dimenticata per decenni e ora, come al solito, viene pretesa sur le champ a carico dei diretti interessati.

E se saltasse fuori un abuso edilizio sconosciuto, magari di vent'anni fa? Ecco, appunto, proprio lì voleva arrivare la manovra d'estate. Con un grattacapo in più a carico dei proprietari, che quanto meno si risolverà con un bello sconto per l'acquirente.
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La platea - LE STIME. L'obbligo di presentare una planimetria aggiornata riguarda le unità immobiliari in compravendita il cui stato reale sia non conforme ai dati catastali. Non tutte le incongruenze, tuttavia, comportano la necessità dell'aggiornamento,ma solo quelle che determinano una variazione della rendita catastale. Per stimare il numero degli immobili astrattamente soggetti all'adempimento bisogna poi distinguere le unità immobiliari già dotate di planimetria da quelle che ne sono sprovviste del tutto. Per stimare le prime siamo partiti dall'universo delle unità scambiate in compravendita mediamente in un anno (poco più di un milione e 100mila nel 2009) e di quelle acquisite per successione (più o meno 300mila l'anno).Grosso modo un terzo di queste, anche secondo le stime dell'Asppi,il sindacato dei piccoli proprietari, necessitano dell'aggiornamento: poco meno di 450mila. A queste vanno poi aggiunte le unità del tutto prive di piantina, soprattutto quelle più vecchie, che ammontano a circa due milioni e mezzo.

 

di Saverio Fossati
da Il Sole 24ore del 30.08.10


Case fantasma, tesoretto da 2 mld. Tanto entrerà nel 2011 all'erario agli immobili scovati dal fisco. L'Agenzia del territorio fa partire l'operazione sanatoria: o autocertificazione o via all'accertamento.

Due miliardi di euro, come minimo. Ma c'è chi spera nel doppio, se non addirittura in 5 miliardi: stiamo parlando del gettito fiscale aggiuntivo che, annulamente e a partire dal 2011, deriverà allo Stato dall'emersione dei 2,1 milioni di "case fantasma" fotografate negli ultimi due anni - è il caso di dire, perchè si è trattato di rilievo fotogrammetrici - dall'Agenzia del Territorio.

Dal prossimo mese di gennaio, infatti, si chiuderanno i termini per l'appello alle autodenunce rivolto ai proprietari delle case non accatastate e rilevate dall'Agenzia, già in corso ma con pochi frutti, e inizieranno gli "accertamenti speditivi", come in gergo si chiamerà la campagna a tappeto con cui il Catasto notificherà ai titolari delle particelle catastali sulle quali sono state trovate le case-fantasma l'esistenza di una rendita presuntiva su cui pagare l'Ici.

Potenzialmente, una miniera d'oro per le casse dei Comuni - i quali applicheranno su questi immobili anche la Tarsu - e di riflesso minori esigenze di trasferimento di fondi dal centro, con notevole sollievo per l'erario.

È la novità principale emersa dal dibattito sul momento del mercato immobiliare in Italia dove ieri, a Cortina - nel quadro delle manifestazioni di Cortina InConTra - la direttrice dell'Agenzia del Territorio Gabriella Alemanno ha anche reso noto l'aggiornamento del trend delle compravendite immobiliari residenziali quest'anno. «I primi dati del secondo trimestre 2010 sull'andamento del mercato immobiliare confermano la ripresa in corso del numero delle compravendite, anche se sono meno lusinghieri rispetto al trimestre precedente: siamo sullo 0,5 per cento di compravendite in più rispetto ai dati dello stesso periodo 2009».

«Dal picco, di compravendite e quotazioni, registrato nel 2006», ha continuato la Alemanno, «il trend del mercato immobiliare è stato negativo fino a tutto il 2009.
Da quest'anno invece ha ricominciato a essere positivo anche se il secondo trimestre ha rallentato la crescita.

Nel complesso il mercato sta tenendo abbastanza, considerando il fatto che i prezzi degli immobili non sono diminuiti di molto: nel 2009 c'è stato un calo dello 0,8% dei valori medi rispetto all'anno precedente».

A risentire di più del momento di crisi è stato il mercato non residenziale: «In termini di volume - ha spiegato Gabriella Alemanno - siamo al -15% (2009 su 2008) con valori del -10% sugli uffici, -16% sui negozi e -18% sui capannoni».

Ma - al di là del trend di mercato - è chiaro che il 2011 immobiliare italiano sarà tutto all'insegna della valorizzazione erariale delle case fantasma che si profila.

Che impatto erariale potrà avere? Sarà una cifra più vicina ai 2 o ai 5 miliardi di nuove entrate? E che trattamento legislativo subirà?

In attesa che i fatti concreti diano una risposta, è certo che lo Stato dovrà decidere che configurazione giuridica dare a questa enorme massa di immobili emersa grazie alle fotografie aeree: nel momento in cui le si è accatastate e le si sottopone a tassazione, in qualche modo le si legittima, le si fa emergere dalla dimensione clandestina in cui hanno vissuto.

Questo integra gli estremi di un condono immobiliare ombra? Anche se non lo si è ancora detto in nessuna sede istituzionale, se non sarà condono ci somiglierà moltissimo. Altrimenti, è chiaro che gli immobili abusivi non potrebbero che... essere demoliti!

Ma il lavoro dell'Agenzia del Territorio si articolerà nei prossimi mesi anche in un'altra importante iniziativa, cioè nella conciliazione della banca dati del catasto, aggiornata con le case-fantasma, con quella delle conservatorie: in pratica, con un'unica interrogazione, il cittadino potrà sapere qual è la posizione catastale dell'immobile in questione e a chi appartiene.

Attualmente non è così, le interrogazioni devono essere due e i dati non sono incrociabili: a farlo provvederà appunto la cosiddetta anagrafe immobiliare integrata, uno strumento prezioso per tutti gli operatori immobiliari ma anche per i cittadini comuni.

Infine, un dato sorprendente per chi non è un addetto ai lavori: il valore stimato dall'Agenzia per l'intero patrimonio immobiliare italiano è di ben 6 mila e 200 miliardi di euro, quasi quattro volte il Prodotto interno lordo.

 

di Sergio Luciano
da Italia Oggi del 20.08.10


Case fantasma. Tempi stretti per il monitoraggio. Il Territorio detta le scadenze per i controlli dei comuni.

Sempre più centrale il ruolo dei Comuni nella lottaall'evasione fiscale. Le amministrazioni locali, infatti, possono fornire un'efficace collaborazione per avviare l'Anagrafe immobiliare integrata e per contribuire a migliorare e aggiornare la qualità dei dati catastali. L'Anagrafe, che sarà operativa dal 2011, consentirà di individuare correttamente gli immobili, la base imponibile e il soggetto titolare di diritti reali, in quanto soggetto passivo d'imposta. In questo senso si è espressa l'agenzia del Territorio con la circolare 3/2010 (...), che ha chiarito quali sono le linee direttive fissate dalla manovra finanziaria, finalizzate «all'aggiornamento e all'allineamento della banche dati catastali con quelle di pubblicità immobiliare». L'aggiornamento dei dati si ottiene anche imponendo l'obbligo di inserire negli atti e nelle richieste di registrazione dei contratti di locazione riferimenti e indicazioni di natura catastale. Nella circolare viene posto in rilievo che per la lotta all'evasione è fondamentale la collaborazione dei Comuni. Come previsto dalla norma, dunque, occorre assicurare agli enti l'accesso alle banche dati dell'Agenzia e all'anagrafe immobiliare integrata, a titolo gratuito, in base a un sistema di regole tecnico giuridiche che dovranno essere emanate con uno o più decreti del ministro dell'Economia e delle Finanze.

L'evasione nel settore immobi-liare, secondo l'Agenzia, si combatte anche con l'estensione agli uffici del Catasto dei poteri istruttori di accesso, ispezione e verifica degli immobili, che la legge prima riservava solo alle Entrate e alla Guardia di Finanza per l'accertamento delle violazioni in materia di Iva, che servono a far emergere i fabbricati non dichiarati al Fisco o che hanno subito interventi edilizi o variazioni di consistenza e destinazione.

In un comunicato stampa del 10 agosto, l'Agenzia ha infatti sollecitato i Comuni a concludere, entro il prossimo 30 settembre, le attività di mappatura delle casefantasma. E ha ricordato che, entro il 31 dicembre, i titolari di diritti reali sugli immobili saranno tenuti «a procedere alla presentazione a fini fiscali della relativa dichiarazione di aggiornamento catastale ». Del resto, l'articolo 19 consente ai titolari di diritti reali sugli immobili che non risultino dichiarati, individuati secondo le procedure previste dall'articolo 2, comma 36 del decreto legge 262/2006, di procedere alla regolarizzazione della loro posizione fiscale attraverso una dichiarazione da presentare all'Agenzia.

In questi casi i soggetti interessati sono tenuti a presentare la dichiarazione di aggiornamento catastale. L'agenzia del Territorio, successivamente alla registrazione degli atti, dovrà rendere disponibili ai Comuni le dichiarazioni di accatastamento per i controlli dì conformità urbanistico-edilizia. Dal 2011, per gli immobili non dichiarati o che abbiano subito interventi edilizi tali da comportare una riattribuzione della rendita scatteranno le sanzioni e agli immobili potrà essere attribuita una rendita presunta, sulla base di elementi tecnici forniti dai Comuni. È sempre conveniente però per i contribuenti, però, regolarizzare la loro posizione spontaneamente. Nella circolare viene precisato che nel caso in cui il soggetto obbligato non provveda entro il termine prescritto, le attività verranno svolte d'ufficio dalle strutture territoriali dell'Agenzia, con oneri a carico dell'interessato.
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di Sergio Trovato 
da Il Sole 24ore del 12.08.10


Case fantasma, mappa il 30/9/10 - I proprietari entro il 31/12 procederanno all'aggiornamento. Circolare dell'Agenzia del territorio ricorda e fissa le scadenza della manovra correttiva.

Anagrafe immobiliare dal 1° gennaio 2011. Individuazione delle modalità per consentire l'accesso ai comuni alle banche dati dell'agenzia del territorio, e recupero di gettito fiscale, mediante attività correlate, tra le altre cose, all'identificazione di immobili non dichiarati n catasto.

Emersione delle case fantasma che, ricorda l'Agenzia del territorio nella circolare n. 3 del 10 agosto 2010, dovrà essere conclusa, come indicato dalla manovra correttiva, entro il 30 settembre 2010. Mentre entro il 31 dicembre i proprietari degli immobili interessati dovranno provvedere a regolarizzare ai fini fiscali la propria situazione. Nella circolare, firmata da Gabrielle Alemanno, che illustra le nuove disposizioni in materia di aggiornamento del catasto contenute nell'art. 19 del citato dl 78. inoltre viene specificato che l'obbligo di riportare nell'atto di trasferimento dei diritti relativi alle «unità immobiliari urbane» il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione di conformità allo stato di fatto, introdotto dal dl 78/2010, come modificato dalla legge di conversione n. 122/2010, non riguarda le porzioni immobiliari del gruppo F (es. unità in corso di costruzione) e i beni comuni non censibili.

Le direttrici dell'intervento normativo. Premesso di avere fornito i primi chiarimenti sulla materia con la precedente circolare n. 2 del 9 luglio 2010, nella nuova circolare l'agenzia rileva anzitutto che l'intervento del legislatore si muove sulle seguenti quattro direttrici fondamentali:

  • l'attivazione, a decorrere dal 1° gennaio 2011, dell'Anagrafe Immobiliare Integrata prevista dall'art. 64 del dlgs n. 300/99
  • l'individuazione delle modalità per l'accesso alle banche dati dell'Agenzia da parte dei comuni e per l'attuazione del decentramento delle funzioni catastali
  • il recupero di gettito fiscale attraverso l'identificazione degli immobili non dichiarati in catasto
  • l'obbligo di inserimento, negli atti di trasferimento e nelle richieste di registrazione dei contratti di locazione, di determinati riferimenti catastali.

Individuazione degli «immobili fantasma». In relazione all'individuazione dei fabbricati non dichiarati in catasto, l'Agenzia ricorda di avere già condotto, sulla base delle disposizioni del dl 262/2006, un'attività di indagine confrontando le ortofoto digitali e la cartografia. Il dl 78 prevede ora il completamento di tali attività entro il 30 settembre 2010 e differisce al 31 dicembre 2010 il termine entro il quale i titolari dei diritti immobiliari oggetto di pubblicazione nella G.U. sono tenuti alla dichiarazione catastale. In caso di inadempimento degli interessati, l'agenzia procederà all'attribuzione di una rendita presunta, ponendo a carico dei soggetti inadempienti gli oneri relativi alle attività espletate d'ufficio; stesso discorso vale nel caso di variazioni della consistenza o della destinazione non denunciate in catasto. In questo contesto, la circolare evidenzia poi che il dl 78 ha attribuito all'Agenzia del territorio i poteri istruttori di cui agli artt. 51 e 52 della legge Iva (inviti, accessi, ispezioni e verifiche), demandando ad un successivo intervento specifici chiarimenti al riguardo.

Indicazioni negli atti immobiliari. Con le modifiche apportate dalla legge n. 122/2010, è stato stabilito che gli atti pubblici e le scritture private autenticate aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati esistenti, esclusi i diritti reali di garanzia, devono contenere a pena di nullità, per le unità immobiliare urbane, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. La dichiarazione può essere sostituita da un'attestazione di conformità di un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula degli atti, il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.

In relazione alle suddette innovazioni, dopo avere evidenziato l'opportuna esclusione dal loro ambito applicativo degli atti costitutivi di diritti reali di garanzia, quali le concessioni di ipoteca, l'Agenzia osserva che i nuovi adempimenti devono essere letti in correlazione con le norme catastali che individuano le fattispecie per le quali sussiste l'obbligo di presentazione della dichiarazione di variazione dello stato dei beni, con allegazione delle planimetrie catastali. Inoltre, poiché la norma fa riferimento alle «unità immobiliari», l'agenzia ritiene escluse dai nuovi adempimenti quelle porzioni immobiliari che necessitano di essere dichiarate per completare la conoscenza del patrimonio immobiliare. È il caso, in primo luogo, degli immobili elencati nelle categorie fittizie del gruppo F (aree urbane, unità collabenti, unità in corso di costruzione o di definizione, lastrici solari). Ciò vale anche per i cd. «beni comuni non censibili», ossia quei beni comuni a più unità immobiliari e privi di rendita, quali androni, scale, aree di passaggio, cortili, terrazze condominiali ecc.

Per quanto riguarda invece i «beni comuni censibili», come l'alloggio del portiere, l'Agenzia ritiene che la dichiarazione di conformità non sia necessaria quando il trasferimento delle relative quote e diritti avvenga unitamente al trasferimento dell'unità immobiliare oggetto di compravendita; la dichiarazione è invece obbligatoria qualora tali unità formino oggetto di autonomo trasferimento.

Infine, la circolare richiama l'attenzione sulla rilevanza catastale di tutti gli interventi che influiscono sul classamento e sulla rendita degli immobili, quali gli ampliamenti effettuati successivamente alla redazione della planimetria o le modifiche interne incidenti sulla consistenza; sono invece irrilevanti le modifiche esterne del fabbricato, ancorché effettuati dopo la redazione della planimetria, se non incidono sul perimetro dell'unità immobiliare oggetto di trasferimento.

 

di Roberto Rosati  
da Italia Oggi del 11.08.10


MANOVRA 2010 - Caccia all'evasione immobiliare. Fabbricati fantasma sotto tiro. E in vista maxi-sanzioni. Il quadro derivante dalla convergenza tra la legge 122/2010 e il dlgs sul federalismo municipale.

Una vera e propria caccia all'evasione tributaria nell'ambito immobiliare, dalla regolarizzazione dei fabbricati fantasma all'inasprimento delle sanzioni per l'omessa o parziale indicazione dei redditi da locazione. Questo è il quadro complessivo che sta emergendo, dopo il licenziamento della manovra finanziaria 2010, di cui al dl n. 78 del 2010 e la presentazione della bozza del decreto legislativo sul federalismo municipale (...).

Immobili fantasma. Con la manovra 2010, l'operazione di recupero gettito nel comparto immobiliare, partita nel 2006, viene concretizzata dai commi 7 e 9, dell'articolo 19 del d.l. 78/2010.

La recente manovra, al comma 7, dell'art. 19 concede un ulteriore termine al Territorio per definire l'operazione di intercettazione degli immobili non censiti, fissando al 30/09/2010 la data di pubblicazione e, con il successivo comma 9, dispone sulla necessità di procedere all'aggiornamento catastale, a cura dei contribuenti, degli immobili scovati nel triennio 2007/2009; se gli interessati non procedono entro fine 2010, l'iscrizione con rendita presunta viene effettuata d'ufficio.

Compravendita di immobili. Il comma 14, del citato articolo 19 introduce, con decorrenza dallo scorso 1° luglio ed a pena di nullità del contratto, l'obbligo di indicare i dati catastali (identificazione e planimetrie) negli atti di trasferimento, verificando l'allineamento a cura del notaio rogante, con rilascio di una dichiarazione di conformità a cura dei proprietari o di tecnici abilitati.

Restano esclusi dall'adempimento la costituzione e lo scioglimento dei diritti reali di garanzia (ipoteca), permanendo l'obbligo solo per gli altri trasferimenti (proprietà o diritti reali) e la costituzione di servitù sui fabbricati «esistenti», con la possibile mancata applicazione della sanzione di «nullità» dell'atto, in presenza di una possibile dichiarazione di conformità inesistente.

Registrazione contratti. Con il comma 15, dell'articolo 19 della manovra finanziaria è stato disposto l'obbligo di indicare i dati catastali sulle richieste di registrazione dei contratti di locazione e di affitto degli immobili; in assenza di tale indicazione, scattano le sanzioni dal 120 al 240% dell'importo dell'imposta di registro dovuta per la registrazione dell'atto.

Con il provvedimento dirigenziale dello scorso 25 giugno sono stati approvati, rispettivamente, la nuova versione del modello «69» nell'ambito del quale è stato inserito l'apposito quadro «D» da utilizzarsi per la registrazione dei nuovi contratti ed il nuovo modello «CDC», da utilizzarsi per la comunicazione dei dati catastali, in caso di cessioni, risoluzioni e proroghe di contratti già in essere.

Ritenuta 10%. Al fine di contrastare l'evasione nel comparto delle ristrutturazioni edili, l'articolo 25 della manovra 2010 ha introdotto, a decorrere dallo scorso 1° luglio, la ritenuta citata che deve essere trattenuta dalle banche e dalle poste italiane spa, quali sostituti d'imposta.

Con provvedimento dirigenziale del 30 giugno scorso (prot. 94288/2010) sono state individuate le tipologie di pagamenti e le modalità di esecuzione degli adempimenti relativi alla certificazione e alla dichiarazione delle ritenute operate a carico dei sostituti, ma soprattutto le spese sulle quali detta ritenuta deve essere operata (spese per il recupero del patrimonio edilizio e per il risparmio energetico), mentre con apposito documento di prassi, l'Agenzia delle entrate ha fornito i relativi chiarimenti (c.m. 40/E del 2010).

Locazioni in «nero». È di questi giorni l'emanazione del provvedimento sul federalismo municipale che, insieme all'applicazione di una cedolare secca del 20% sugli affitti, porta in dote una serie di sanzioni molto alte (fino alla quadruplicazione dell'imposta evasa) in presenza di contratti non registrati o simulati (importi dichiarati inferiori a quelli percepiti) o di comodati fittizi. Il provvedimento, anche in questo caso, fa salva dall'applicazione delle sanzioni per la regolarizzazione volontaria effettuata dal contribuente entro il prossimo 31 dicembre.

 

di Fabrizio G. Poggiani  
da Italia Oggi del 06.08.10


Come si chiude la partita - Case fantasma da regolarizzare entro l'anno. L'accatastamento non sana le irregolarità edilizio-urbanistiche che chiamano in causa gli enti locali.

Meno di cinque mesi per mettere in regola le case fantasma, con l'incognita della sanatoria edilizio-urbanistica. La manovra finanziaria (articolo 19, Dl 78/2010) impone ai proprietari degli edifici non dichiarati in catasto di eseguire gli atti di aggiornamento catastale entro il 31 dicembre. Dopodiché, a partire dal 1?gennaio 2011, interverrà d'ufficio l'agenzia del Territorio.

È l'ultimo capitolo dell'operazione avviata con il collegato alla manovra del 2007 (il Dl 262/2006), in seguito alla quale il Territorio ha evidenziato 2 milioni di particelle catastali su cui sorgono costruzioni non risultanti sulle mappe. Non tutte le particelle ospitano veri e propri immobili, perché in qualche caso si tratta di tettoie e opere provvisorie non censibili. Ad ogni modo, stime del Sole 24 Ore e del servizio studi della Camera ipotizzano che, alla fine, emergeranno da 1,3 a 1,4 milioni di immobili.

Elenchi online. Per sapere se sul proprio fondo ci sono costruzioni comprese negli elenchi del Territorio, il proprietario deve innanzitutto procurarsi i dati catastali degli immobili (sezione, foglio, particella). Poi ha due alternative: la verifica presso gli sportelli del comune o dell'ufficio provinciale dell'Agenzia; oppure, il controllo online sul sito  www. agenziaterritorio. gov.it. In questo secondo caso, bisogna accedere alla sezione «Servizi telematici » e poi «Elenchi dei fabbricati non censiti».

In caso di edifici non dichiarati, il possessore deve dare mandato di accatastare l'immobile a un tecnico professionista, iscritto all'Albo (ingegneri, architetti, geometri, dottori agronomi, periti industriali edili, periti agrari, agrotecnici).

L'accatastamento di un edificio non dichiarato richiede due operazioni: l'aggiornamento della mappa catastale, da effettuare - previo rilevamento del manufatto - col programma Pregeo 10 fornito dall'amministrazione; la denuncia al catasto dei fabbricati, col programma Docfa 4 e la proposta di rendita, ai sensi dell'articolo 1 del Dm 701/94.

Incarico al tecnico. I dati catastali e la rendita proposta dal tecnico potranno subito essere utilizzati per ogni necessità fiscale ( ad esempio, versamento dell'Ici o stipula di un atto di compravendita), anche se l'ufficio provinciale dell'agenzia nei 12 mesi seguenti potrà rettificarli. Nell'ipotesi di una villetta di 100 metri quadrati, si può stimare un costo professionale complessivo nell'ordine dei 1.300-1.500 euro, anche in rapporto alla conformazione del terreno.

Entro lo stesso termine dei fabbricati fantasma devono essere regolarizzate anche tutte le unità immobiliari, iscritte al catasto fabbricati, che abbiano subito modificazioni della consistenza o della destinazione d'uso, tali da comportare la modifica della rendita. Si tratta in genere di villette ampliate o di unità abitative in condominio ri-strutturate, magari con la formazione di un servizio igienico mancante,o l'aggiuntadi un bagno, la formazione di una veranda sul terrazzo sul balcone o il recupero del sottotetto, o ancora un cambio di destinazione d'uso con opere edilizie.

Proprio in seguito alla manovra finanziaria, l'agenzia del Territorio ha emanato la circolare 2/2010, con cui precisa che lo spostamento di una porta interna o di un tramezzo o non influiscono sulla consistenza e non richiede l'aggiornamento catastale. Tuttavia, qualora il proprietario per la stipula di un atto intenda comunque presentare la variazione, gli uffici saranno tenuti a riceverla, contrariamente a quanto disposto con la circolare 3/3405/1989.

Non citati dalla manovra, ma ugualmente da regolarizzare, ci sono poi i fabbricati rurali che hanno perduto i requisiti di ruralità (disciplinati all'articolo 9 del Dl 557/93, convertito dalla legge 133/94).

Gli abusi edilizi. La messa a norma catastale entro i termini stabiliti evita i costi dell'accatastamento d'ufficio, più elevati di quelli ordinari. Sullo sfondo, però, resta il problema delle irregolarità edilizio-urbanistiche, che non sono sanate dal semplice accatastamento.

Se le case fantasma sono abusive - e molte di esse inevitabilmente lo sono - il comune è e resta obbligato a intervenire, applicando le sanzioni e, nei casi più gravi, ordinando la demolizione.

Nel dibattito sul federalismo fiscale si è discusso a lungo dell'attribuzione ai comuni del gettito connesso alla regolarizzazione degli edifici fantasma. Ma questo presuppone la possibilità di condonare gli abusi edilizi, quanto meno quelli di minore entità.
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di Cristiano Dell'Oste - Franco Guazzone  
da Il Sole 24ore del 04.08.10


CONTRATTI A REGOLA D'ARTE - Rogiti con mappe allineate alla realtà 

Divieto di compravendita per beni non accatastati o con difetti di accatastamento: è quanto stabilito dall'articolo 19, comma 14 del Dl 78/2001, convertito nella legge 122. Le prescrizioni essenziali, oltre a quella di citare nel rogito i dati di identificazione catastale dei beni immobili oggetto del contratto, sono tre:

  • nell'atto, a pena di nullità, si deve fare espresso «riferimento alle planimetrie depositate in catasto» (la loro mancanza pertanto impedisce il rogito);
  • nell'atto, il venditore deve dichiarare, sempre a pena di nullità, «la conformità allo stato di fatto, dei dati catastali e delle planimetrie»;
  • prima di stipulare l'atto il notaio deve verificare «la conformità tra l'intestazione catastale e le risultanze dei registri immobiliari».

Gli atti interessati sono quelli che hanno per oggetto edifici (di qualsiasi natura) o loro porzioni e che, anzitutto, hanno efficacia sulla loro intestazione (e così: compravendite, divisioni, donazioni); inoltre, sono compresi nel perimetro applicativo della norma gli atti di costituzione e di trasferimento di diritti reali (come l'usufrutto e la servitù). La legge di conversione ha esonerato da questa disciplina gli atti di concessione di ipoteca.

La nuova norma non riguarda invece i terreni, i fabbricati rurali per i quali ricorrano i requisiti, oggettivi e soggettivi, di ruralità (articolo 9, comma 3, Dl 557/1993), i fabbricati fatiscenti, i fabbricati in corso di costruzione o venduti "al grezzo".

Quanto alla dichiarazione del venditore circa la «conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie», occorre sottolineare che vi è non conformità tutte le volte che la situazione del bene è difforme dalla sua raffigurazione catastale (per esempio, realizzazione di una veranda o di un secondo bagno, non riportati nella planimetria catastale; oppure mutamento d'uso). L'agenzia del Territorio, con la circolare 2/2010, ha specificato che non sono rilevanti le modifiche senza riflessi sulla rendita catastale.

D'altro lato, l'eventuale falsità di questa dichiarazione (sia dolosa che colposa) non impatta sulla validità dell'atto, salvo il caso di palese contrasto tra la dichiarazione e la realtà. Nella legge di conversione è stato previsto che la dichiarazione di conformità tra la situazione di fatto e la raffigurazione planimetrica depositata in Catasto possa essere anche rilasciata da un tecnico, con dichiarazione allegata al rogito.

Sempre l'articolo 19, al comma 15, prevede che nella "richiesta di registrazione" dei contratti, verbali o scritti, di locazione o affitto e dei contratti di cessione, risoluzione o proroga, anche tacita, occorre indicare i dati catastali degli immobili.

Gli immobili interessati sono tutti quelli esistenti nel territorio dello Stato, quindi senza distinzione tra terreni e fabbricati. La mancata o errata indicazione costerà cara perché è stabilita una sanzione tra il 120 e il 240% dell'imposta di registro.
© RIPRODUZIONE RISERVATA

 

di Angelo Busani  
da Il Sole 24ore del 04.08.10

 

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data pubblicazione: domenica 19 dicembre 2010
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