Rinvio per le case fantasma

Dl Milleproroghe - agg. rassegna stampa

Case fantasma: catasto aperto

C'è più tempo per denunciare nuove costruzioni e ampliamenti che non risultano al catasto. L'ultima versione disponibile del testo del Dl "milleproroghe" parlava di uno slittamento di due mesi, al 28 febbraio, ma all'agenzia del Territorio non sono convinti che si tratti solo di due mesi, anche se certo non potrà arrivare al 31 dicembre 2012.

Il termine per la denuncia delle case fantasma era stato fissato a fine anno dal Dl 78/2010, nel tentativo di avere finalmente un quadro completo del patrimonio immobiliare. Un risultato importante non solo da punto di vista fiscale (il gettito atteso è di parecchie centinaia di milioni) ma anche della trasparenza del mercato. Si stima in circa 2,2 milioni le costruzioni che potrebbero tornare alla legalità, al netto di quelle discrasie tra mappa e foto aeree che però non sono fiscalmente rilevanti. Una parte di esse è già stata accatastata, poco meno della metà, e per le altre (almeno un milione) sarebbe scattata, dal 1° gennaio, l'attribuzione della rendita presunta. Proprio su questo aspetto al Territorio si sta lavorando per trovare un sistema che permetta di ridurre all'essenziale il sopralluogo sul posto, elemento praticamente indispensabile. «Comunque non ci sarà una rendita attribuita sulla base delle sole foto aeree - assicurano all'agenzia -, anche per evitare il contenzioso». La proroga, intanto, secondo l'agenzia, permetterà di acquisire centinaia di migliaia di accatastamenti effettivi e non presunti.

Per il senatore Cosimo Izzo, vicepresidente del gruppo Pdl e autore dell'ordine del giorno che ha portato alla decisione governativa, si tratta di «Un importante risultato, che risponde alle attese di migliaia di proprietari, dagli ordini professionali e dagli uffici competenti stessi».
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  • Voglia di casa. Sono stimate in circa 2 milioni le costruzioni che potrebbero tornare alla legalità. Una parte di esse è già stata accatastata ma si tratta di meno della metà. Per le altre (almeno un milione) l'attribuzione della rendita presunta scatterà non più dal 1° gennaio ma dal 28 febbraio. Nel testo definitivo del Dl lo slittamento potrebbe essere anche maggiore

di Saverio Fossati
da Il Sole 24ore del 24.12.10


Il decreto milleproroghe - Rinvio per le case-fantasma

ROMA - Due mesi in più per l'emersione delle case fantasma, che avranno tempo fino al 28 febbraio per presentarsi al Catasto senza incappare nelle sanzioni. (...)

La novità sugli immobili è spuntata nel decreto legge milleproroghe approvato ieri dal Consiglio dei ministri, con un testo ancora in fase di "affinamento" e limature. Di fatto, rimane una corsa contro il tempo, perché dal 1° gennaio l'agenzia del Territorio potrà comunque attribuire la rendita presunta a chi non si è presentato, e applicare le sanzioni. (...)

  • CASE FANTASMA. Prorogato al 28 di febbraio il termine per denunciare al catasto le unità immobiliari prive di rendita. L'agenzia del Territorio potrà comunque dal 1° gennaio procedere all'attribuzione della rendita presunta


di Marco Mobili - Gianni Trovati
da Il Sole 24ore del 23.12.10


MILLEPROROGHE - Più tempo per accatastare la casa. L'emersione dei fabbricati fantasma possibile fino al 28 febbraio. Via libera del Cdm al decreto legge.

Più tempo per l'accatastamento delle case fantasma (...) nel decreto milleproroghe approvato ieri dal Consiglio dei ministri (...).

Due mesi in più anche per l'operazione di emersione delle c.d. «case fantasma». Il mille proroghe prevede infatti lo spostamento della originaria scadenza, fissata dall'articolo 19 del dl 78/2010 al 31 dicembre, al 28 febbraio 2011. In previsione della notevole mole di operazioni di attribuzione della rendita presunta dei suddetti fabbricati da parte dell'Agenzia del territorio, il milleproroghe introduce anche la possibilità di notifica di tali atti mediante affissione all'albo pretorio dei comuni presso i quali sono ubicati gli immobili, con ciò derogando alla normale attività di notifica della stessa al proprietario. Conseguentemente i termini per il ricorso contro detta attribuzione di rendita decorreranno dalla comunicazione di tale affissione nella Gazzetta Ufficiale che dovrà essere effettuata tramite apposito comunicato, da parte dell'Agenzia del territorio.

Sempre in tema di emersione delle c.d. «case fantasma» il milleproroghe prevede inoltre che, in deroga alle vigenti disposizioni, la rendita catastale presunta e quella successivamente dichiarata come rendita proposta o attribuita come definitiva, produrranno i loro effetti fiscali fino dalla loro iscrizione in catasto, con decorrenza dal 1° gennaio 2007. È fatta ovviamente salva la possibilità per il contribuente di dimostrare, in sede di autotutela, una diversa decorrenza rispetto a quella sopra indicata e definita ex lege. (...)

 

di Andrea Bongi
da Italia Oggi del 23.12.10


«Case fantasma». Restano da accatastare un milione di edifici. Il 31 dicembre scade il termine per la regolarizzazione - Poi scatterà la rendita presunta. Un milione di edifici da accatastare. Da gennaio partirà l'operazione di verifica con sopralluoghi sul territorio.

Entro il 31 dicembre gli immobili "fantasma" devono essere denunciati all'agenzia del Territorio altrimenti scatta la rendita presunta. Ad oggi mancano all'appello almeno un milione di edifici.

Ne mancano almeno un milione. E per l'agenzia del Territorio si profila un 2011 da stress, per attribuire le rendite catastali alle case che sinora non sono state denunciate spontaneamente o a seguito di accertamenti dell'agenzia.

Entro il 31 dicembre, infatti, i proprietari di immobili che non risultavano sulle mappe catastali o con variazioni non accatastate, devono denunciarle agli uffici dell'agenzia del Territorio, come stabilito dal Dl 78/2010. In realtà l'attività di rilevamento, realizzata soprattutto con l'aerofotogrammetria e la sovrapposizione delle foto aeree alle mappe in possesso dell'agenzia, dura da anni. La manovra estiva ha solo accelerato i tempi. A fine rilevamento, nel settembre 2009, erano emerse oltre 2 milioni di «particelle», cioè appezzamenti di terreno) sui quali trovano circa 2,8 milioni (secondo le stime dello stesso catasto) di edifici nuovi o ampliati.

Si è molto parlato di prorogare il termine del 31 dicembre ma, di fatto, (si veda Il Sole 24 ore del 17 dicembre scorso), l'Economia e l'agenzia non hanno, a oggi, intenzione di farlo.

I dati comunicati dall'agenzia, lo scorso aprile, parlavano di 1,2 milioni di particelle prese in esame, delle quali oltre mezzo milione era stato soggetto a uno screening preciso. E il risultato era che 322mila unità immobiliari erano state accatastate d'ufficio. Gli adempimenti spontanei, invece, erano stati 209mila. Poi c'erano gli "errori", cioè edifici che non erano tali (tettoie e simili), quantificabili in poco più di 400mila.

Trattandosi di un dato che non sembra impossibile proiettare su questi ultimi mesi d'attività, e considerando che l'agenzia segnala una crescita degli adempimenti spontanei, si può ipotizzare che sinora le particelle esaminate nel profondo siano arrivate almeno a 1,2 milioni, cioè al doppio, compresi gli adempimenti spontanei. Mentre non è probabile che siano cresciuti altrettanto gli "errori", dato che la pulizia delle banche dati è già stata effettuata dall'agenzia del Territorio proprio nei primi mesi. Ma anche ipotizzando che ne siano stati eliminati per non rilevanza fiscale 600mila unità (o presunte tali), ne restano, a essere ottimisti, almeno un milione.

Questo dato prudenziale, in assenza di elaborazioni ufficiali dell'agenzia, nasconde un'incognita, che è quella degli edifici che di fatto non siano effettivamente tassabili (ma che a questo punto non dovrebbero essere moltissimi). Ma soprattutto rende inevitabili i sopralluoghi, che le esigue forze dell'agenzia del Territorio dovrebbero completare entro il 2011 per consentire la messa a tassazione.

Intanto, però, ci sono ancora nove giorni (compreso oggi) per mettersi in regola, rivolgendosi a un tecnico professionista, iscritto a un albo (ingegneri, architetti, geometri, dottori agronomi, periti industriali edili, periti agrari, agrotecnici). L'accatastamento di un edificio richiede due operazioni: l'aggiornamento della mappa catastale (con programma Pregeo 10 fornito dall'amministrazione) e la denuncia al catasto dei fabbricati, col programma Docfa 4 e la proposta di rendita. I costi possono variare da 500 a 1.500 euro, a seconda dell'impegno richiesto al professionista, ma chi non adempie subirà una rendita presunta (il cui costo verrà poi addebitato dall'agenzia) e dovrà poi comunque presentare la sua, se non vorrà adattarsi alla prima che sarà inevitabilmente imprecisa (spesso per eccesso).

I dati catastali e la rendita proposta dal tecnico potranno subito essere utilizzati per ogni necessità fiscale (ad esempio, versamento dell'Ici o stipula di un atto di compravendita), anche se l'ufficio provinciale dell'agenzia nei 12 mesi seguenti potrà rettificarli.

Entro lo stesso termine dei fabbricati fantasma devono essere regolarizzate anche tutte le unità immobiliari, iscritte al catasto fabbricati, che abbiano subito modificazioni della consistenza o della destinazione d'uso, tali da comportare la modifica della rendita. Al riguardo, l'agenzia del Territorio ha precisato, con la circolare 2/2010, che lo spostamento di una porta interna o di un tramezzo o non influiscono sulla consistenza e non richiedono l'aggiornamento catastale.

Da ultimo, va ricordato che se le case fantasma sono abusive: il comune dovrebbe poi intervenire, applicando le sanzioni e, nei casi più gravi, ordinando la demolizione. Questo è l'altro grande nodo irrisolto dell'operazione e spiega anche perché siano ancora molte, a sette mesi di distanza dall'avvio dell'emersione forzata, le case da censire. È più che probabile che uno dei risultati finali, e non certo il meno importante, sia la mappatura delle costruzioni abusive nel nostro paese.
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  • LA PROCEDURA - Per presentare la denuncia di nuova costruzione o di variazione ci si deve rivolgere a un professionista iscritto a un albo

I numeri dell'operazione

  • 1 milione. Sono le unità immobiliari che resteranno, presumibilmente, ancora da regolarizzare a fine dicembre 2010. La stima deriva dall'attività che in questi ultimi mesi ha visto impegnata l'agenzia del Territorio sulla massa iniziale, che l'agenzia stessa stimava in 2,8 milioni di unità. Il dato è stimato al netto di adempimenti spontanei, accertamenti d'ufficio e casi non rilevanti
  • 2,8 milioni. All'inizio delle operazioni di accertamento, e dopo un'attività durata anni, di registrazione delle discrasie tra mappe catastali e rilevazioni effettuate con fotografie aeree, erano emerse 2 milioni di «particelle» (cioè appezzamenti di terreno) sui quali insistevano, in media, 1,4 edifici nuovi o ampliati per ciascuna. La stima era quindi di 2,8 milioni di edifici da regolarizzare
  • 257 milioni. È l'importo delle rendite catastali relative agli immobili accertati dall'agenzia del Territorio all'epoca degli ultimi dati ufficiali, lo scorso aprile. Di fatto, dato che erano state recuperate già mezzo milione di unità immobiliari e quasi altrettante erano state escluse perché fiscalmente non rilevanti, è probabile che l'importo cresca anche del triplo, ma resta l'incognita delle case abusive
  • ENTRO IL 31 DICEMBRE. L'ultimo termine per regolarizzare le case fantasma è il 31 dicembre 2010, come dettato dal Dl 789/2010. In questi ultimi giorni si sono susseguite le voci di una proroga, che però non hanno trovato l'avallo né del ministero del'Economia né dell'agenzia delle Entrate. La regolarizzazione si fa riovolgendosi a un professionista abilitato che presenta una nuova denuncia

 

di Saverio Fossati
da Il Sole 24ore del 21.12.10


Case fantasma con i giorni contati. Regolarizzazioni entro il 31 dicembre con procedura Docfa. Imminente la scadenza per gli immobili non iscritti al catasto. Sanzioni da 258 a 2.066

Entro il prossimo 31 dicembre i proprietari e/o i titolari di diritti reali sugli immobili non iscritti in catasto o non conformi dovranno procedere alla regolarizzazione degli stessi, al fine di evitare la surroga del Territorio, con il recupero di spese e sanzioni.

Con il comunicato dello scorso 29 settembre, l'Agenzia del territorio ha confermato l'avvenuta ultimazione del censimento dei fabbricati che, per effetto del mancato accatastamento o per la perdita di determinati requisiti (ruralità, per esempio, di cui all'art. 9, dl 557/1993), non risultano ancora iscritti o, se iscritti, risultano non conformi allo stato di fatto (si veda ItaliaOggi, 10/12/2010).

La disciplina alla base dell'operazione di regolarizzazione è stata avviata nel 2006 con l'introduzione del comma 36, dell'articolo 2, dl 3/10/2006 n. 262, convertito dalla legge n. 286/2006 e dispone sulla procedura da mettere in atto al fine di contenere l'evasione immobiliare; il Territorio individua i fabbricati irregolari e pubblica l'elenco degli immobili intercettati individuando, ove possibile, la data cui riferire la mancata presentazione degli atti di aggiornamento catastale.

Di conseguenza, i titolari dei diritti reali e/o i proprietari degli immobili, in tal caso, devono procedere alla regolarizzazione e, in caso di inerzia, è la stessa Agenzia che procede in surroga e con addebito degli oneri a carico degli interessati.

Con i commi da 7 a 13, dell'art. 19, dl 78/2010, l'operazione appena indicata è stata riproposta, con due date importanti da tenere in considerazione: il 30 settembre, data entro la quale il Territorio doveva comunicare l'elenco dei fabbricati irregolari non censiti e il 31 dicembre prossimo, quale data per l'effettuazione della regolarizzazione degli immobili a cura dei proprietari.

Pertanto, entro il 31 dicembre prossimo (fatta salva proroga) è stato disposto che i titolari di diritti reali e proprietari devono procedere, anche tramite professionisti tecnici abilitati, a regolarizzare la posizione utilizzando la procedura Docfa («documento catasto fabbricati»), di cui al dm 19/04/1994 n. 701, che consente di ottenere, immediatamente e alternativamente all'atto di presentazione e senza sopralluogo, l'inserimento nella banca dati catastale dell'identificativo catastale e l'attribuzione della rendita o l'aggiornamento delle denunce già presentate.

Entro la fine dell'anno, infatti, sarà possibile regolarizzare (catastalmente parlando) i fabbricati oggetto di diversi interventi edilizi che abbiano comportato variazioni, sostanziali nella consistenza o nella destinazione, non dichiarate in catasto.

Per quanto concerne l'applicazione delle nuove disposizioni, il Territorio (circolare 9/07/2010 n. 2/T) ha già fornito le prime indicazioni sul tema, con particolare riferimento a quanto disposto dal comma 14, dell'articolo 19, dl n. 78/2010, con effetto dallo scorso 1° luglio.

Mancata regolarizzazione. Per quanto concerne la mancata regolarizzazione della dichiarazione di aggiornamento entro il termine del prossimo 31 dicembre, il comma 10, dell'articolo 19 più volte richiamato dispone, innanzitutto, che in caso di inerzia del contribuente, il Territorio procede in surroga alla iscrizione e/o variazione, con attribuzione di una rendita presunta da iscrivere in via «transitoria» in catasto.

Come annunciato in sede di commissione di finanze della camera dei deputati, il termine fissato alla fine di quest'anno non è altro che una riapertura dei termini fissati dal dl 262 del 2006, che aveva stabilito, in sette mesi dalla data di pubblicazione del comunicato del Territorio, il termine ultimo per la regolarizzazione.

Decorso, pertanto, il termine del 31 dicembre prossimo, per i fabbricati non censiti, non conformi e per gli ex rurali, ovvero per quei fabbricati che non rispettano più i requisiti richiesti dal comma 3 (abitativi) e 3-bis (strumentali) dell'art. 9, dl 557/1993, le operazioni di iscrizione e di attribuzione della rendita (presunta e transitoria) saranno effettuate direttamente dal Territorio, anche in collaborazione con i comuni e anche in convenzione con gli iscritti agli ordini dei professionisti tecnici (ingegneri, architetti, agronomi, geometri ecc.), con riaddebito delle spese e, soprattutto, delle sanzioni.

Per quanto concerne l'aspetto sanzionatorio, il decreto in commento non ha indicato alcunché con la conseguenza che si ritengono applicabili le sanzioni indicate dall'articolo 31, del regio decreto legge 13/09/1939 n. 652, riferite alla presentazione della denuncia oltre i 30 giorni, quantificabili da un mimino di 258 euro a un massimo di euro 2.066.

Nonostante quanto disposto e chiarito anche dal Territorio (circolare 10/08/2010 n.3/T), permangono problematiche inerenti la contestazione della rendita attribuita al fabbricato regolarizzato d'ufficio, in quanto è solo con la procedura prevista dal dm n. 701/1994 che la stessa si consolida dopo il decorso di 1 anno, stante il fatto che la stessa è proposta dal contribuente; pende, peraltro, sulla rendita la natura «transitoria» che presuppone, a prescindere dall'attribuzione d'ufficio, che il titolare dei diritti reali e/o il proprietario possa intervenire nuovamente in rettifica, chiedendo una modifica nel caso la stessa non rappresenti correttamente la tipologia e le caratteristiche dell'immobile regolarizzato, senza dover rispettare un termine preciso. © Riproduzione riservata

 

di Fabrizio G. Poggiani
da Italia Oggi del 20.12.10


Interscambio di dati Territorio-enti locali

L'accertamento catastale scatterà, in caso di inadempimento, a partire dal prossimo anno, anche grazie all'aiuto dei comuni, basando la propria attività sull'interscambio di dati prelevabili anche dalla costituenda anagrafe immobiliare integrata.

Dal 1° gennaio 2011, infatti, l'Agenzia del territorio costituirà e gestirà «l'Anagrafe immobiliare integrata» (Aii) che individuerà, per ogni proprietario o titolare di diritti reali, l'immobile posseduto, evidenziando le relative peculiarità (tipologia, rendita e quant'altro); detta banca dati costituirà un supporto alla ricognizione immobiliare, soprattutto ai fini del recupero del gettito evaso.

Al fine di agevolare l'utilizzo delle banche catastali e cartografiche, il Territorio garantirà il relativo accesso gratuito ai comuni, che dovrà avvenire nel rispetto di un sistema di regole tecnico-giuridiche delineate con appositi provvedimenti ministeriali, a cura del ministero dell'economia e delle finanze, previa intesa con la conferenza stato-città e autonomie locali.

Tali provvedimenti dovranno garantire, soprattutto, l'interscambio dei dati inseriti nelle banche dati tra il Territorio e gli enti locali, al fine di garantire un migliore e più tempestivo aggiornamento dei dati immobiliari, sia per quanto concerne il catasto terreni che quello edilizio urbano.

Peraltro, i comuni potranno stipulare specifiche convenzioni con gli ordini professionali (Agenzia del territorio, circolare 10/08/2010, n. 3/T § 3) al fine di sviluppare al meglio l'accertamento catastale, di cui al comma 11, dell'articolo 19, dl 78/2010.

Per quanto concerne i poteri istruttori degli uffici è opportuno ricordare, inoltre, le novità introdotte dal citato articolo 19, con particolare riferimento al comma 13, con le quali si assegnano all'Agenzia i poteri istruttori disposti dalle disposizioni contenute nell'articolo 51, dpr n. 633/1972 e in materia di accessi, ispezioni e verifiche, di cui al successivo articolo 52, del medesimo decreto Iva.

Di conseguenza, i funzionari del Territorio, dotati di maggiore autonomia e di libertà di azione attraverso l'ampliamento dei poteri, potranno utilizzare ulteriori funzioni nell'attività di contrasto all'evasione immobiliare.

Resta tuttora aperta, però, la diatriba concernente gli sviluppi della regolarizzazione, in quanto detto intervento non è stato accompagnato da nessuna sanatoria in termini tributari, con la conseguenza che gli uffici delle Entrate e dei comuni saranno autorizzati, nel rispetto dei termini prescrizionali, a emettere avvisi di accertamento per le imposte (Irpef e Ici) dovute sugli immobili per gli anni pregressi.

Inoltre, non sarà possibile regolarizzare i cosiddetti «illeciti di natura urbanistica» (per esempio, il recupero edilizio effettuato senza autorizzazione), stante il fatto che la condizione sine qua non per accedere a tale sanatoria è che l'intervento effettuato sia conforme alla disciplina urbanistica vigente sia al momento della realizzazione dello stesso che alla data di presentazione della domanda, come prescritto dal comma 1, dell'art. 36, dpr 380/2001.

 

di Fabrizio G. Poggiani
da Italia Oggi del 20.12.10

 

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data pubblicazione: domenica 26 dicembre 2010
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