Case fantasma, proroga al 30 aprile

Milleproroghe Legge 10/2011 - agg. rassegna stampa

L'ora X per le case fantasma. Conto alla rovescia per mettere in regola 186mila case fantasma. Da maggio al via i controlli dell'agenzia del Territorio su 186mila immobili.

Ci sarà tempo fino al 30 aprile per mettere in regola le 186mila case fantasma nel Lazio. Poi scatterà l'operazione antievasione dell'agenzia del Territorio: a ognuna sarà data una rendita catastale su cui riscuotere Ici e Irpef, arretrati e sanzioni. La provincia con più violazioni è Roma (quasi 69mila), ma se si rapporta il numero alla popolazione, in testa ci sono Viterbo (101 ogni mille abitanti) e Rieti (89).

Dal litorale romano alle campagne del Viterbese, si avvicina l'ora X per le 186mila case fantasma individuate nel Lazio dall'agenzia del Territorio. Dopo i tempi supplementari del milleproroghe - che prolunga fino al 30 aprile il termine entro il quale i proprietari possono mettersi in regola - a maggio scatterà l'operazione a tappeto dell'Agenzia: tutte le irregolarità saranno esaminate e a ogni edificio sarà attribuita una rendita catastale presunta, sulla base della quale il Comune e le Entrate potranno riscuotere l'Ici e l'Irpef, con tanto di arretrati, sanzioni e interessi.

La provincia con il maggior numero di violazioni è Roma (quasi 69mila), ma se si rapporta il numero di case fantasma alla popolazione, si scopre che le zone con la più alta densità di irregolarità sono la provincia Viterbo (101 ogni mille abitanti) e quella di Rieti (89).

Tutti questi dati, però, vanno "pesati" tenendo conto della situazione della capitale, dove gli edifici fantasma veri e propri sono pochi (solo 2,3 ogni mille abitanti), perché nel tessuto urbano sono più frequenti le piccole violazioni: ampliamenti abusivi, verande non autorizzate, soffitte trasformate in mansarde e così via. Se si esclude il comune di Roma, infatti, le case fantasma nel territorio provinciale salgono a 44 ogni mille abitanti e quelle a livello regionale passano da 32 a 61. Come dire: senza la capitale, nella campagna laziale le violazioni rapportate ai residenti sono più frequenti che in Campania (dove ce ne sono 48 ogni mille abitanti).

I dati dell'Agenzia restituiscono l'immagine di un territorio nel quale - troppo spesso - i controllori si sono voltati dall'altra parte. Nelle cinque province della regione c'è il 9% di tutte le irregolarità censite in Italia, e lo stock laziale è il terzo dopo quello di Sicilia (288mila) e Campania (282mila).

Non tutte le situazioni individuate dal Territorio contengono effettivamente edifici non accatastati, perché le foto aeree potrebbero anche aver identificato come anomalie semplici teloni, baracche o cantieri di immobili in costruzione. Nella maggior parte dei casi, però, si tratta realmente di edifici sconosciuti al catasto, che spesso hanno anche problemi di regolarità edilizia e urbanistica (ad esempio perché sono stati costruiti su aree inedificabili, oltre la volumetria consentita o per destinazioni d'uso non previste dai piani regolatori). E proprio quello degli abusi è il nodo più intricato da sciogliere: semplicemente, molti di coloro che non hanno dichiarato in catasto le case fantasma non l'hanno fatto perché gli immobili sono abusivi e perché l'accatastamento - in assenza di un condono, che ora non c'è - equivale a un'auto-denuncia.

Dei 2 milioni di case fantasma individuate a livello nazionale, si stima che a fine aprile ne rimarranno da esaminare circa 800mila. Proiettando la stessa tendenza su base regionale, questo vorrebbe dire 75mila immobili. Quale che sia il numero effettivo, comunque, il problema dei sindaci non cambierà: gli stessi controllori che ieri non hanno vigilato, ora dovranno decidere se abbattere gli abusi più gravi o far finta di non vederli e riscuotere le imposte locali.
© RIPRODUZIONE RISERVATA

 

di Cristiano Dell'Oste
da Il Sole 24ore Roma del 02.03.11


Dolce casa, quanto mi costi. Più alto il prezzo per regolarizzare le case fantasma. Ici e Irpef vanno pagate dal 2007Imposte e sanzioni pesanti per chi non regolarizza i fabbricati fantasma. Sanatoria. C'è tempo fino al 30 aprile per regolarizzare gli immobili non dichiarati in catasto, poi il Territorio attribuirà a tutti una rendita presunta.

Lo Stato alza la posta sulle case fantasma. Dopo le supersanzioni legate al federalismo municipale, tocca al milleproroghe: il maxiemendamento votato dal Senato concede sì un mese in più ai proprietari per mettersi in regola - dal 31 marzo al 30 aprile - ma addossa ai ritardatari quattro anni di imposte arretrate, con l'aggiunta di sanzioni e interessi.

Risultato: a maggio i funzionari dell'agenzia del Territorio cominceranno le operazioni a tappeto per attribuire una rendita presunta agli edifici non ancora accatastati, e gli effetti fiscali decorreranno dal 1° gennaio 2007, a meno che il titolare non riesca dimostrare in qualche modo che l'edificio è stato costruito dopo il 2006 (ad esempio, recuperando la Dia o il permesso di costruire, o magari usando bollette e contratti per luce, acqua e gas).

Questo ribaltamento di prospettiva si abbinerà a uno snellimento dell'iter di notifica: le rendite saranno affisse nell'albo pretorio di ogni Comune, con avviso pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale, e potranno anche essere visionate negli uffici e sul sito internet dell'Agenzia.

Il conto varierà caso per caso, ma sarà salato. Ad esempio, il proprietario di una villetta non accatastata nelle campagne laziali - usata come seconda casa per il fine settimana - dovrà pagare Ici e Irpef dal 2007 al 2010: il tutto per un totale che lievita fino a 7.500 euro, anche definendo l'accertamento senza ricorso (...).

Dal particolare al generale, si può calcolare che siano in gioco circa 765 milioni di euro tra imposte arretrate, interessi e sanzioni, che diventano 915 milioni conteggiando anche l'Ici e l'Irpef dovute per il 2011. A questo risultato si arriva partendo dalle ultime stime, secondo cui a fine aprile rimarranno ancora 800mila situazioni anomale da esaminare su un totale di 2 milioni individuate dal Territorio incrociando foto aeree e mappe del catasto.

Proiettando sulle ultime particelle catastali i risultati della prima campagna di accertamenti, si possono stimare il numero, la tipologia e la rendita media degli edifici fantasma: 160mila abitazioni, 140mila magazzini, 115mila garage e 50mila immobili di tipo diverso. Da qui il totale di 765 milioni: un importo che farebbe molto comodo all'erario statale e alle casse comunali, ma che - comunque - non va considerato come un dato acquisito.

Prima di tutto, si tratta di vedere se i sindaci cominceranno a riscuotere il dovuto e a coltivare la propria base imponibile; cosa che finora è successa raramente, soprattutto nelle zone ad alta densità di violazioni, come le province di Avellino, Benevento, Vibo Valentia, Nuoro, Viterbo e Potenza, dove ci sono più di 100 segnalazioni ogni mille abitanti. Inoltre, bisogna considerare che molte case fantasma sono costruite su terreni di proprietà altrui (emigranti o persone defunte da decenni senza che nessuno abbia fatto le volture), con la conseguenza che potrebbe rivelarsi difficilissimo risalire al soggetto "giusto". La pubblicazione sull'albo pretorio del Comune risolve il problema della notifica, ma la riscossione - in qualche caso - potrebbe essere una strada impraticabile.

Tutta questa partita, poi, si intreccia con le sanzioni irrogate dal Territorio, che si aggiungono a quelle del fisco in caso di immobili non dichiarati. La normativa attuale fissa un range da 258 a 2.066 euro. L'ultima bozza del decreto sul federalismo municipale, però, ipotizza di moltiplicare per quattro le sanzioni e ne assegna il 75% ai sindaci: la posta per i Comuni, quindi, va da 380 milioni a 3 miliardi di euro (si veda Il Sole 24 Ore del 31 gennaio scorso [in calce, ndr]).

Anche in questo caso, però, alzare la posta in palio servirà a poco se i protagonisti non cambieranno stile di gioco. Gli stessi amministratori che hanno assistito senza battere ciglio alla proliferazione delle case fantasma presto dovranno decidere se demolire gli abusi edilizi o fingere di non vederli (almeno nel caso dei più lievi) per incassare le imposte.
© RIPRODUZIONE RISERVATA

  • IL NUMERO - 765milioni di euro. E' l'importo che si può recuperare dalle case fantasma tra Ici e Irpef dal 2007, con sanzioni e interessi
  • Stock arretrato. Restano ancora circa 800mila fabbricati da dichiarare
  • Scelte difficili. I sindaci dovranno decidere se abbattere le violazioni urbanistiche

 

di Cristiano Dell'Oste
da Il Sole 24ore del lunedì del 21.02.11


Fino al 30 aprile si può aggiornare la planimetria

Da fine dicembre al 31 marzo; da fine marzo al 30 aprile: i proprietari delle case fantasma guadagnano un mese in più per accatastare gli edifici non dichiarati. Il decreto milleproroghe (Dl 225/2010) non è ancora convertito in legge, ma il testo non cambierà alla Camera, dove inizia domani il suo cammino. Ecco allora qualche indicazione per gli ultimi ritardatari.

La prima mossa è verificare sul sito dell'agenzia del Territorio (o all'ufficio provinciale) se l'immobile di cui si è titolari è uno di quelli sui quali sono state rilevate anomalie: per farlo, serve l'identificativo della particella catastale (la porzione di mappa) su cui si trova il fabbricato.

A volte la sovrapposizione tra fotografie aeree e mappe catastali ha evidenziato come irregolari situazioni che non lo sono: tettoie mobili, teloni per l'agricoltura, lavori edilizi appena iniziati. In questi casi di "falso allarme", basta inviare all'ufficio provinciale dell'Agenzia il «modulo di segnalazione di incoerenza», con l'assistenza di un tecnico, come un geometra.

In caso di "vere" violazioni, invece, bisogna incaricare il professionista di eseguire l'aggiornamento del catasto terreni (con il programma Pregeo) o della dichiarazione dell'immobile al catasto edilizio urbano (con la procedura informatica Docfa). Sono queste dichiarazioni - Pregeo e Docfa - a dover essere presentate entro il 30 aprile per rientrare nel termine.

Per un immobile di 100 metri quadrati, la parcella del tecnico si può stimare in circa 1.300-1.500 euro, a cui bisogna aggiungere le sanzioni per il ritardato accatastamento, in genere applicate al minimo dal Territorio: oggi quelle per il Docfa vanno da 258 euro a 2.066 euro per unità immobiliare. Il vantaggio è che con il Docfa si propone una rendita e si evita la richiesta automatica dei quattro anni di imposte attretrati, che scatta quando viene attribuita la rendita presunta: così, invece, il fisco dovrà agire singolarmente.

I proprietari di immobili non dichiarati, però, devono porsi anche il problema della regolarità edilizio-urbanistica, su cui vigila il Comune e non l'agenzia del Territorio. Oggi si possono sanare solo le irregolarità formali, cioè gli interventi che sono stati realizzati senza Dia o permesso di costruire pur essendo in linea con la legge, il piano regolatore e i regolamenti locali. In questi casi si può ottenere la sanatoria ordinaria, pagando un'oblazione che va da 516 euro in su.

Al contrario, gli abusi sostanziali (realizzati su aree inedificabili, oltre la volumetria consentita o per destinazioni d'uso non previste) non possono essere sanati con le norme ordinarie: per farlo, servirebbe un condono, che al momento non c'è.

(...) Chi accatasta un immobile abusivo si espone a sanzioni e rischi di demolizioni, e può solo sperare che il Comune scelga di non intervenire: il che spiega perché tanti proprietari non si siano ancora messi in regola. © RIPRODUZIONE RISERVATA

  • ULTIMO OSTACOLO - La procedura al Territorio non esclude sanzioni né demolizioni per gli abusi edilizi di tipo «sostanziale»

 

di Cristiano Dell'Oste
da Il Sole 24ore del lunedì del 21.02.11


Immobili fantasma. Il catasto costerà caro ai ritardatari - Tasse arretrate per 900mila case.

Semplificata la stangata del fisco sulle case fantasma denunciate dopo il 30 aprile, data prorogata dalla legge di conversione del milleproroghe. Lo dice il nuovo comma 5 bis dell'articolo 2 del milleproroghe. Sono interessate almeno 900mila unità immobiliari, fabbricati "fantasma" esistenti sul terreno e mai dichiarati, oppure già censiti ma che hanno subito variazioni nella consistenza o nella destinazione, per opere edilizie non dichiarate al Catasto.

Di fatto, all'originaria scadenza del 31 dicembre erano state accatastate circa la metà del 2 milioni di unità "fantasma", secondo stime del Sole 24 Ore, ed è probabile che entro aprile si decidano da 100 a 200mila altri proprietari. Per gli altri c'è il problema dell'abusivismo: la denuncia al catasto va in automatico anche in comune, con rischio di demolizione, e questo spiega le esitazioni. Ma a chi non provvedesse all'adempimento entro il nuovo termine l'agenzia del Territorio, in attesa dell'attribuzione definitiva della rendita, provvederà ad assegnarne una presunta, anche mediante convenzioni con gli Ordini professionali tecnici, abilitati ad operare negli atti catastali (ingegneri, geometri, architetti, periti edili ed agrari, dottori agronomi e agrotecnici). Risulta infatti che l'agenzia del Territorio abbia già contattato gli ordini professionali, con i quali sono in corso trattative avanzate per la stipulazione delle necessarie convenzioni, previste dall'articolo 19, comma 11, del Dl 78/2010, che potrebbero essere sottoscritte alla svelta, per poter attribuire la rendita presunta, operazione che molto spesso richiederà almeno un sopralluogo esterno.

Le rendite saranno affisse all'albo pretorio di ciascun Comune, con avviso pubblicato sulla Gazzetta ufficiale, ma potranno essere visionate anche presso gli uffici provinciali dell'agenzia e sul sito agenziaterritorio.gov.it. E potranno essere impugnate dalle parti, entro 60 giorni dalla pubblicazione in Gazzetta dell'avviso di affissione degli elenchi all'albo pretorio.

Ma alla proroga è stata aggiunta una disposizione chiave: per chi si mette in regola dopo il 30 aprile 2011 le rendite comunque attribuite produrranno effetti fiscali a partire dal 1° gennaio del 2007, salva la prova contraria fornita dagli interessati, con la procedura dell'autotutela, da produrre a dimostrazione di una diversa decorrenza: concessione edilizia, Dia e altri titoli abilitativi che dimostrino che l'edificio è stato ultimato dopo il 2006. Ma forse potrebbero essere presi in considerazione anche contratti stipulati con le aziende pubbliche fornitrici dei servizi elettrici, gas, telefono e dichiarazioni Ici.

Questo però vuol dire, oltre a Ici ed eventuale Irpef e Ires del 2011, altri quattro anni di imposte con sanzioni e interessi. I tributi verranno però corrisposti salvo conguaglio, cioè sulla base della rendita presunta, ma all'attribuzione della rendita definitiva dovranno essere ricalcolati.

Da ultimo, il comma 5 bis afferma che le procedure di attribuzione della rendita (affissione, eccetera) si applicano anche agli immobili i cui elenchi sono stati mandati ai comuni tra giugno e settembre 2010, che in questo modo avranno avuto anch'essi sette mesi a disposizione per la regolarizzazione.
© RIPRODUZIONE RISERVATA

  • PROBLEMI EDILIZI - Chi non ha ancora denunciato l'immobile sa che rischia la demolizione perché in molti casi è stato edificato abusivamente

VANTAGGIO PUNTUALITÀ - L'automatismo scatta dopo il 30 aprile. Nel nuovo comma 5 bis è nascosto un piccolo vantaggio per chi regolarizza la casa fantasma nei termini. Mentre infatti per i ritardatari la richiesta dei quattro anni di arretrato scatterà in automatico, la formulazione della norma permette di escludere che questo valga anche per chi non ha avuto una rendita presunta ma ne ha invece proposta una. In questi casi il fisco dovrà quindi individuare singolarmente i casi e il quantitivo preciso di arretrati da chiedere.

 

di Saverio Fossati - Franco Guazzone
da Il Sole 24ore del 17.02.11


CASE FANTASMA - Emersione prolungata al 30 aprile

(...) Un mese in più (dal 31 marzo al 30 aprile) per l'emersione della case fantasma e ritocchi alla procedura per l'assegnazione della rendita presunta che sarà assegnata dagli uffici del Territorio in caso di mancata emersione: questa sarà affissa nell'albo pretorio del Comune e transiterà sulla Gazzetta Ufficiale. (...)

 

pag. 33
da Il Sole 24ore del 11.02.11


L'Agenzia del territorio fa il punto a Roma - Alemanno svela le case fantasma

La manovra finanziaria del 2010 porta con sé una serie di effetti positivi in materia immobiliare, fra cui l'anagrafe. Ne è convinta Gabriella Alemanno, direttore dell'Agenzia del territorio, secondo cui «l'integrazione fra i dati del catasto e della pubblicità immobiliare è assolutamente importante, perché dà certezza degli aspetti inventariali di una casa, ma anche della sua proprietà, con una valenza fiscale».

E non è tutto: per ciò che riguarda il problema dei fabbricati «fantasma», infatti, ha dichiarato a ItaliaOggi, a margine del convegno promosso ieri a Roma da Arel per fare il punto sull'entrata in vigore della norma, alla fine del 2010, «non necessariamente espressione di abusivismo edilizio, bensì anche di variazioni o ampliamenti, l'aspetto della regolarizzazione ai fini urbanistici spetta ai comuni». Gli edifici ancora invisibili al catasto, secondo le rilevazioni fornite dall'agenzia, sono per il 33% abitazioni, 28% magazzini, 23% garage, il 6% è in corso di costruzione e poi c'è un 10% classificato come «altro». Dal 2007, uso delle ortofoto digitali, sovrapposte alle cartografie catastali, ha permesso l'emersione di moltissimi fabbricati non dichiarati, un'azione utile per l'ente sotto il profilo fiscale, ma anche per le amministrazioni locali per la verifica di conformità di tali costruzioni. (...)

 

di Simona D'Alessio
da Italia Oggi del 04.02.11


Il tesoro delle case fantasma. Con le supersanzioni per i ritardatari ai sindaci andranno fino a 3 miliardi.

Tocca ai comuni l'assalto finale alle case fantasma. La regolarizzazione degli immobili rimasti finora sconosciuti al catasto si chiuderà a fine marzo [fine aprile, ndr], grazie ai tempi supplementari del milleproroghe, ma rimarrà comunque un pacchetto di 800mila situazioni "sospette" da esaminare. Ecco perché, per incentivare l'impegno dei sindaci, il decreto sul federalismo municipale raddoppia in due mosse i premi per l'emersione, mettendo sul piatto un importo che - nella migliore delle ipotesi - può arrivare a 3 miliardi di euro.

Prima di tutto, il decreto moltiplica per quattro le sanzioni che il Territorio dovrà irrogare dal 1° aprile [1° maggio, ndr] per gli immobili non dichiarati, così come per le variazioni di destinazione e di consistenza (non solo le case fantasma, quindi, ma anche le abitazioni diventate uffici e le migliaia di verande, portici e ampliamenti non accatastati). Inoltre, secondo passo, stabilisce che il 75% dell'importo delle sanzioni (e non più il 50%, come nelle versioni precedenti) andrà al comune nel cui territorio si trova l'edificio "incriminato".

Dati ufficiali non ce ne sono, ma le ultime stime lasciano pensare che siano state esaminate 1,1 milioni di «particelle» - le porzioni di mappe catastali - su un totale di 2 milioni, e che fino al 31 marzo si possa arrivare a 1,2 milioni. Da qui, le 800mila particelle che ancora mancherebbero all'appello. Se fosse confermato il trend dei primi accertamenti d'ufficio del 2010, questa cifra dovrebbe corrispondere a 500mila immobili da accatastare (non tutte le particelle, infatti, contengono edifici fantasma: ci sono anche tettoie mobili, teloni per l'agricoltura, lavori edilizi appena iniziati).

Con le nuove super-multe da 1.032 a 8.264 euro per edificio, il potenziale delle sanzioni va da 380 milioni a 3 miliardi di euro, da dividere in parti rigorosamente diseguali tra i sindaci. Premiando, ovviamente, i comuni in cui le irregolarità sono più diffuse. Basta pensare che in Campania e in Sicilia si trova il 30% di tutte le particelle individuate e nelle province di Avellino, Benevento, Vibo Valentia, Nuoro, Viterbo e Potenza ci sono più di 100 segnalazioni ogni mille abitanti.

I numeri effettivi dipendono dal livello delle sanzioni che il Territorio deciderà di applicare: finora la prassi ha tenuto al minimo il conto, ma va considerato che dal 1° aprile [1° maggio, ndr] la scoperta di nuovi immobili sarà frutto di un'indagine, che le sanzioni devono in qualche modo "remunerare".

Quel che è certo, è che gli importi in gioco sono tutt'altro che trascurabili, soprattutto nei comuni ad alta densità di irregolarità. Per esempio, ad Ariano Irpino, il Territorio ha messo a fuoco 4.849 particelle a rischio: se il tasso di accertamenti-accatastamenti fosse identico a quello nazionale, le sanzioni frutterebbero da 900mila a 7 milioni di euro. Non male, per un comune di 23mila abitanti, dove i tributi locali non arrivano a 7 milioni all'anno.

L'emersione degli immobili non dichiarati, poi, si porta dietro la possibilità di accertare i tributi per i periodi d'imposta precedenti, che può far lievitare gli introiti.

Altro discorso, invece, è quello del gettito a regime. Nel 2010, i tecnici del Territorio hanno attribuito a ogni immobile fantasma una rendita catastale media di 587 euro. I risultati di questa prima tornata di accertamenti d'ufficio, però, dimostrano che solo il 33% degli edifici fantasma sono case (tra cui molte abitazioni principali esenti da Ici), mentre il resto è costituito da magazzini (28%), garage (23%), edifici in costruzione (6%) e altre tipologie di immobili (10%).

Per arrivare a un bilancio definitivo, quindi, bisogna aspettare la chiusura dell'operazione. E comunque, il recupero del gettito sarà una partita in salita. Accatastare un immobile non vuol dire sanarlo sotto il profilo urbanistico-edilizio, e senza un condono gli abusi più gravi restano tali. Ed è logico supporre che gran parte degli immobili che non hanno sfruttato l'opportunità della sanatoria catastale a basso prezzo presentino più di un problema (si trovano in zone vincolate, oppure su aree demaniali...). Molti sindaci, una volta incassate le sanzioni, si troveranno quindi di fronte a un bel rebus: riscuotere i tributi, far intervenire le ruspe o far finta di non vedere? Fino a ieri la risposta coinvolgeva solo considerazioni di buon governo del territorio e consenso elettorale. Con il federalismo sarà in gioco anche l'equilibrio contabile.
© RIPRODUZIONE RISERVATA

  • DATA CHIAVE - Dal 1° aprile [1° maggio, ndr] i funzionari dell'agenzia del Territorio avvieranno le operazioni su circa 500mila edifici non registrati

Le tappe fondamentali - I passaggi chiave dell'operazione «case fantasma»

  • 2 milioni - LE «PARTICELLE». Tra il 2007 e il 2009 il Territorio ha pubblicato 2.076.693 particelle (cioè, porzioni di mappa) su cui sono stati identificati fabbricati non dichiarati al catasto
  • 31 marzo [30 aprile, ndr] - LA SCADENZA - Il milleproroghe ha prolungato al 31 marzo il termine entro cui i proprietari possono eseguire l'adempimento spontaneo minimizzando le sanzioni
  • 800mila - GLI EDIFICI. È probabile che alla fine di marzo restino 800mila particelle da esaminare: da aprile i funzionari del Territorio applicheranno rendite presunte e sanzioni
  • 8.264 € - LE SANZIONI. L'ultima versione del decreto sul federalismo moltiplica per quattro le sanzioni per ogni edificio (da 1.032 fino a 8.264 euro), di cui il 75% ai comuni
  • 3 miliardi - IL GETTITO MASSIMO. Va da 380 milioni a 3 miliardi di euro la quota spettante ai comuni sulle sanzioni applicate dall'agenzia del Territorio ai titolari di edifici non dichiarati

 

di Cristiano Dell'Oste - Gianni Trovati
da Il Sole 24ore del 31.01.11


EFFETTO EMIGRAZIONE - Ricerca difficile se il terreno è abbandonato

Non li beccheranno mai. Sono i proprietari delle case fantasma costruite su terreni altrui senza che nessuno se ne accorgesse. Com'è possibile? Semplice. Tra la fine del XIX e la metà del XX secolo, milioni di contadini hanno lasciato l'Italia e il loro piccolo appezzamento. Molti non sono mai tornati né tantomeno i loro eredi, ormai cittadini stranieri. Nessuno ha fatto le volture e decine di migliaia di terreni (o forse più) sono ancora intestati a persone morte da decenni. Ma nel frattempo, in campagna e con il passare degli anni, i vicini e i parenti hanno cominciato a considerare i terreni abbandonati di loro proprietà, senza neppure usucapirli. E in molti casi hanno anche costruito qualcosa, senza mai denunciarlo proprio perché il terreno non era loro. Gli accertamenti, però, verranno fatti a carico del proprietario delle particelle, che certo non protesterà né potrà ricevere notifiche.

Diventerà quasi impossibile, a questo punto, tassare questi immobili. L'unica possibilità sarà, per i comuni, abbattere le eventuali case abusive ma senza incassare un euro di Ici. Chissà se mai lo faranno.
© RIPRODUZIONE RISERVATA

 

di Saverio Fossati
da Il Sole 24ore del 31.01.11


Immobili da regolarizzare. Per le case fantasma arriva l'appello decisivo. Accertamento d'ufficio per chi non provvede. Restano due mesi per completare l'emersione ma il problema della conformità ai piani urbanistici potrebbe bloccare l'operazione per 800mila fabbricati.

Ci sono ancora due mesi per mettersi in regola: le case fantasma, futuro serbatoio fiscale dei comuni, stanno emergendo ma ne restano almeno 800mila da registrare. Il termine, fissato dall'articolo 19 del Dl 78/2010 è stato spostato al 31 marzo 2011 dal Dl 225/2010 (il "milleproroghe") [al 30 aprile - Legge 10/2011, ndr].

Si tratta di fabbricati presenti sul territorio ma non nelle mappe catastali, emersi in seguito alle operazioni (soprattutto rilievi fotografici aerei) decise con il Dl 262/2006 ed eseguite in quattro anni di lavoro, dall'agenzia del Territorio in collaborazione con l'Agea (Agenzia per le erogazioni in agricoltura). Le "ortofoto" sono state sovrapposte alla mappe catastali e sono così emerse le differenze: ampliamenti e nuove costruzioni su ben 2 milioni di «particelle» catastali (cioè appezzamenti di terreno) con un potenziale di 2,8 milioni di unità immobiliari da regolarizzare.

Per chi non fosse ancora stato messo sull'avviso da comunicazioni del Territorio o del comune, la verifica è possibile consultando gli elenchi delle «particelle», comune per comune, che si trovano sul sito agenziaterritorio.gov.it.

La prima mossa, per i proprietari che possiedono un immobile in una di queste particelle, è la denuncia all'ufficio provinciale dell'agenzia del Territorio, incaricando un tecnico professionista, iscritto agli Albi di ingegneri, architetti, geometri, agrotecnici, periti edili e agrari, dottori agronomi, che aggiornerà la mappa catastale e assegnerà una rendita proposta a ciascuna delle unità immobiliari (o agli ampliamenti) dichiarati, con il programma Docfa 4 (lo prevede l'articolo 1 del Dm 701/94).

Successivamente i proprietari, in possesso della rendita catastale, dovranno provvedere a sanare la posizione fiscale ai fini delle imposte dirette e dell'Ici, per il periodo pregresso, cioè a partire dalla data di effettivo utilizzo del fabbricato, risalendo fino al quinto anno precedente e utilizzando le procedure del «ravvedimento operoso» (articolo 13 del Dlgs 471/97), che riducono l'importo delle sanzioni.

Se gli interessati non provvederanno alla denuncia, l'accertamento dei fabbricati sarà eseguito per «surrogazione», dell'agenzia del Territorio, con spese a carico dei proprietari, oltre alla sanzione per la mancata denuncia (in genere con la sanzione minima di 300 euro per ogni unità, riducibili a 75 se versati entro 60 giorni dalla richiesta).

La terza ma non meno importante regolarizzazione, è quella urbanistico-edilizia, che dovrà essere effettuata presso i comuni di appartenenza degli edifici, i quali riceveranno per via telematica copia della denuncia o dell'accertamento catastale, ai fini dei controlli di conformità urbanistica.

Da una prima statistica pubblicata dall'agenzia del Territorio, è risultato che nella maggior parte dei casi, i fabbricati fantasma sono rurali (abitazioni, stalle, depositi agricoli, eccetera), la cui regolarizzazione potrà essere facilmente ottenuta, mediante la presentazione di una Dia in sanatoria, pagando la sanzione dal minimo di 516 al massimo di 10.329 euro (di norma applicata al minimo), in base all'articolo 37 del Dpr 380/2001, in esenzione dagli oneri di urbanizzazione (articolo 9 legge 19/77), a condizione che l'edifico sia conforme alla destinazione prevista dal piano regolatore.

Analogo trattamento, ma con l'aggiunta del versamento degli oneri di urbanizzazione, per i fabbricati di tipo civile o industriale, edificati su aree conformi alla destinazione urbanistica del piano regolatore.

Invece, se questa conformità non sussiste, perché l'area è compresa in zone di rispetto marittimo, lacuale, fluviale o stradale, o si fosse in presenza di costruzioni edificate in aree soggette a vincolo ambientale, i proprietari potrebbero essere denunciati alla magistratura, con l'obbligo di demolizione degli edifici, oltre al pagamento delle sanzioni penali e addirittura alla detenzione per due anni (articolo 44 e seguenti, del Dpr 380/2001).

Per questo motivo, una parte dei fabbricati fantasma non saranno mai spontaneamente denunciati e in alcuni casi, potrebbero anche essere autodemoliti dai proprietari, specie nel caso di immobili di scarso rilievo, per evitare sanzioni e denunce. Del resto in questi casi, anche i sindaci si troverebbero in imbarazzo per l'apertura delle infrazioni a carico di propri amministrati, i cui nominativi sono noti, risultando dalle intestazioni delle particelle, al catasto dei terreni.
© RIPRODUZIONE RISERVATA

  • LE CONSEGUENZE - I proprietari dovranno fare i conti con il Fisco Gli enti locali potranno incassare gli oneri di urbanizzazione
  • LA RICERCA - Per scoprire se la proprietà non risulta sulle mappe del Territorio occorre consultare il sito dell'agenzia
  • IL CALENDARIO - 31 marzo [30 aprile, ndr]. Termine per la dichiarazione spontanea al catasto

ISTRUZIONI PER L'USO - I riferimenti

  • NORME. Ad avviare l'individuazione delle case fantasma è stato il Dl 262/2006, che ha affidato all'agenzia del Territorio e all'Agea il compito di cercare tutti i fabbricati che non risultano in catasto . Il termine per denunciarli, fissato dal Dl 78/2010, che stabilisce anche le sanzioni, era il 31 dicembre 2010, prorogato al 31 marzo dal Dl 225/2010 «milleproroghe»
  • PRASSI. La procedura catastale è lunga e complessa ma l'agenzia del Territorio ha chiarito, con la circolare 2/2010, che lo spostamento di una porta interna o di un tramezzo non influiscono sulla consistenza e non richiedono dunque l'aggiornamento catastale

 

di Franco Guazzone
da Il Sole 24ore del 23.01.11


ILLECITI EDILIZI - La palla passa  ai comuni

Nella regolarizzazione i comuni giocano una partita fondamentale, quella che avrebbero però dovuto giocare decenni fa, quando sono cominciate a fiorire le costruzioni abusive.

L'assenza di controlli sul territorio ha favorito la nascita di gran parte delle case fantasma. Ora i comuni hanno copia degli elenchi e, quando un contribuente ne regolarizza una, il Territorio lo comunica.

A questo punto i comuni non possono esimersi dal verificare la regolarità urbanistica degli immobili. Ora ci sono tutti gli strumenti per fare i controlli.

 

di Saverio Fossati
da Il Sole 24ore del 23.01.11


Catasto, in regola entro il 31 marzo [30 aprile, ndr]. Più tempo alla regolarizzazione dei fabbricati non censiti. Il decreto legge milleproroghe all'esame del Senato ha ampliato i termini della procedura.

Per la regolarizzazione dei fabbricati non censiti c'è tempo fino al prossimo 31 marzo [30 aprile, ndr] per procedere alla relativa regolarizzazione a cura dei proprietari e/o titolari dei diritti reali.

Questa la boccata di ossigeno, concessa dal dl n. 225/2001 ai proprietari e/o titolari dei diritti reali sugli immobili che non risultano iscritti in catasto o che hanno perduto i requisiti di ruralità, di cui all'art. 9, dl n. 557/1993, riguarda esclusivamente gli immobili inseriti negli elenchi dell'Agenzia del territorio tra l'1/1/2007 e il 31/12/2009.

Per quanto concerne il termine per la regolarizzazione, il comma 36, dell'art. 2, dl n.262/2006, convertito nella legge 286 del 2006, aveva fissato in sette mesi lo stesso, con ulteriore proroga al 31/12/2010 a cura dell'articolo 19, del dl 31/05/2010, n. 78; con il comma 1, dell'art. 1, del dl n. 225/2010 (cosiddetto decreto «milleproroghe»), all'esame del Senato, il legislatore ha previsto un ulteriore slittamento al prossimo 31 marzo [30 aprile, ndr], con un mese in più a disposizione (29/4/2011) per i proprietari e i titolari di diritti reali di immobili, intercettati e indicati sul recente comunicato del territorio (Gazzetta Ufficiale 29/9/2010).

Il nuovo termine è utilizzabile anche dai contribuenti proprietari di immobili che, ancorché dichiarati in catasto, hanno subito variazioni sostanziali di destinazione e/o di consistenza, con possibile variazione della rendita attribuita, mentre il nuovo termine non si rende operante, come detto, per gli immobili inseriti negli elenchi successivamente alla data del 31/12/2009, per i quali resta operante il termine ordinario di sette mesi (si veda il termine del 29/4/2011, disposto per gli immobili indicati nella recente lista del 29 settembre scorso).

Di conseguenza, posta la possibilità di far slittare ulteriormente detti termini attraverso l'emanazione di appositi decreti, come indicato dal decreto di proroga, si conferma anche la possibilità che detto termine possa slittare ulteriormente fino alla fine di quest'anno.

La regolarizzazione, però, concerne soltanto l'accatastamento, che dovrà essere effettuato ai sensi del comma 7, dell'art. 1, del decreto ministeriale 19/4/1994 n. 701, tramite professionisti tecnici abilitati utilizzando la nota procedura Docfa, ma non prevede una specifica sanatoria né per gli abusi edilizi, né per l'omissione, parziale e/o totale, del versamento di imposte (Irpef) e di tributi (Ici).

Di conseguenza, la procedura permette di regolarizzare, entro le nuove scadenze, esclusivamente l'omessa presentazione della denuncia della nuova costruzione e/o della variazione della consistenza e/o della destinazione, con l'ulteriore incognita se, in caso di inerzia da parte del proprietario e/o titolare, la rendita attribuita in via «transitoria» sia contestabile e nel rispetto di quale termine, in assenza di specifiche indicazioni.

Una volta aggiornati i dati catastali, attraverso l'interscambio operante tra il Territorio e i comuni, questi ultimi potranno effettuare le relative verifiche di conformità a livello urbanistico della costruzione e, soprattutto, procedere al recupero dei tributi (Ici, in particolare) non versati per gli anni non ancora prescritti, con emissione dei relativi avvisi di liquidazione; con la stessa emersione, anche le Entrate potranno potenzialmente procedere a richiedere le imposte pregresse dovute sui valori degli immobili regolarizzati.

Detta situazione potrà risultare un forte deterrente per i contribuenti, sia per l'emersione di possibili abusi edilizi che per il potenziale recupero delle imposte, dei tributi, delle sanzioni e degli interessi dovuti per i periodi pregressi, ricordando che le disposizioni di riferimento fanno retrocedere la validità della nuova rendita a decorrere dal 1° gennaio dell'anno successivo alla data a cui riferire la mancata presentazione della denuncia catastale o, in mancanza, dal 1° gennaio dell'anno di notifica della richiesta, attualmente da considerare come inserimento negli elenchi pubblicati a cura del Territorio.

Peraltro, resta impregiudicata la previsione, in caso di inerzia del contribuente, che alla regolarizzazione faccia fronte lo stesso Territorio, anche mediante l'utilizzo di professionisti tecnici iscritti agli Ordini professionali (Agenzia del territorio, circolare n.3/T del 2010), in surroga e con spese a carico dei contribuenti, con applicazione delle relative sanzioni, di cui all'art. 31, rdl n. 652 del 1939; sul punto è opportuno ricordare che l'accertamento scatterà a partire dal 1° aprile prossimo e che è in fase di attuazione la cosiddetta «Anagrafe immobiliare integrata» (A.I.I.) che permetterà di individuare, per ogni proprietario o titolare di diritti reali, tutte le caratteristiche degli immobili posseduti.

 

di Fabrizio G. Poggiani
da Italia Oggi del 21.01.11

 

invia la tua opinione!

 


 


 

 

 


 

vedi anche:

Legge Milleproroghe 2011

di Enrico Milone - L. 10/2011

Rinvio per le case fantasma

Dl Milleproroghe - agg. rassegna stampa

Case fantasma al countdown

Legge 122/2010 - agg. rassegna stampa

Manovra economica convertita in legge

di Enrico Milone - Legge 122/2010

Che c'è nella manovra economica?

di Enrico Milone - DL 78/2010

Due milioni di immobili fantasma

aggiornamento rassegna stampa

Sfida finale alle case abusive

Case fantasma ed ex rurali - agg. rassegna stampa

Case fantasma, controlli al palo

censimento fabbricati non dichiarati - agg.rass.stampa

Due milioni di case-fantasma

Censimento fabbricati non dichiarati - breve rass.stampa


data pubblicazione: lunedì 14 marzo 2011
architettiroma è su twitter architettiroma è su facebook le istruzioni per iscriversi al feed RSS Iscriviti alla newsletter di architettiroma.it
Architettura sul web Case fantasma, proroga al 30 aprile