Nuovo cemento & case vuote (?)

Paradossi urbanistici - rassegna stampa

ROMA - Quarantamila alloggi invenduti chiesto l'intervento del Comune. La Confcommercio: usarli per l'housing sociale.

Da Ponte di Nona alla Romanina, da Acilia a Boccea, tutta la cintura urbana di Roma, fino a pochi anni fa un eldorado per una generazione di costruttori, è divenuta oggi un puzzle di pezzi mancati, case invendute, palazzi sfitti.

Sono 40mila secondo la Fedilter (l'associazione dell'edilizia commerciale e terziaria di Confcommercio Roma) gli immobili rimasti senza padrone nella Capitale. È vero che molti sono allo stadio di progetti, per quanto approvati, finanziati e in attesa solo di costruzione, ma è comunque un patrimonio prezioso anche per motivi sociali. Propone il presidente della Fedilter, Dario Coen: «Il Comune potrebbe utilizzarlo per metterlo a disposizione delle famiglie più bisognose». Ma come? Ricomprando queste case? Con quali fondi? «Secondo noi si potrebbero sì ricomprare, ma senza mettere mano al portafoglio bensì ripagando gli imprenditori edili con gli spazi delle caserme attualmente inutilizzati, magari affiancandogli il permesso di ampliarli e trasformarli in case, uffici, aree pubbliche. Il tutto con doppio vantaggio: che per le caserme stesse si aprirebbe infatti una via di riqualificazione».

Scorrendo le pagine del volume che racconta la storia dell'invenduto romano, si scopre che il 50% di questi 40mila immobili è costituito da case per il momento esistenti solo su carta e distribuite principalmente tra Acilia, Laurentina, Ostia, Romanina e Massimina. Sono abitazioni su cui i costruttori hanno già avuto i permessi e per cui hanno concluso la fase di progettazione in attesa dell'inizio dei lavori, metrature su cui un tempo molti avrebbero voluto mettere le mani, anche se solo con una firma su un pezzo di carta.

«Si tratta comunque di un dato significativo - spiega Coen - perché nel 2007, prima delle crisi edilizia - il 90% delle abitazioni venivano già vendute su carta». Il 30% sono invece costruzioni cantierizzate, cioè lavori che vanno avanti, giunti quasi al termine. Per queste, la concentrazione maggiore si registra nelle zone di Ponte di Nona, Boccea e Lunghezza. Mentre il restante 20% è costituito da appartamenti costruiti e terminati che però non riescono a trovare acquirenti e restano vuoti.

Il cuore del problema si concentra soprattutto nelle periferie, in quei quartieri dove un tempo venivano tirati su palazzi dalla notte alla mattina, divenuti in larga parte cattedrali nel deserto che nessuno ha intenzione di abitare.

L'istantanea della situazione la fornisce un report firmato dall'ufficio studi di Tecnocasa secondo il quale i tempi medi di vendita di una casa a Roma sono ormai saliti a 136 giorni, più di quattro mesi. Un dato che aumenta quando l'operazione si allarga a tutta la provincia dove ci vogliono in media 173 giorni (circa sei mesi). Una classifica che dimostra come la Capitale, nonostante la sua immensa offerta edilizia, sia divenuta uno dei mercati più difficili per la vendita di una casa.

Per far fronte al rischio di un crollo ancora più tragico di quello attuale, i costruttori e le agenzie intermediarie sono corsi ai ripari intervenendo sui prezzi e avviando una politica di ribassi che tuttavia non ha ancora incontrato le disponibilità della domanda, ridotte sensibilmente dalla crisi economica. Secondo Gabetti, se nel 2007 il prezzo medio a metro quadro per acquistare un appartamento a Roma era di 4.742 euro, lo stesso è sceso nel 2010 a 4.262, circa il 10% in meno.

Una percentuale che si è fatta ancora più marcata nel caso dei grandi quartieri alveare, nati ai margini della città, ma comunque venduti sul mercato a prezzi inizialmente elevati. «Negli ultimi due anni - rivela un agente attivo nella zona del Parco Leonardo, il grande centro urbano realizzato vicino l´aeroporto Leonardo da Vinci - abbiamo dovuto apportare ribassi del 20% sui prezzi iniziali. E nonostante questi in alcuni periodi le vendite sono calate anche del 90%. Siamo arrivati nei momenti peggiori a vendere tre/quattro appartamenti al mese».

Troppo poco per finire le scorte, piazzare tutto l'invenduto, e far ripartire una macchina che a Roma muove oltre 3 miliardi di euro ogni anno.

  • Per acquistare le case vuote, il Campidoglio potrebbe concedere le licenze di riutilizzo delle caserme dismesse 

 

di Daniele Autieri
da La Repubblica del 12.04.11


L'assalto del cemento alla Lombardia. "Ogni giorno si costruisce l'equivalente di sette piazze Duomo". L'allarme dell'Istituto nazionale di urbanistica e di Legambiente. Il record alla provincia di Monza e Brianza.

Il cemento dilaga in Lombardia e aumenta a un ritmo impressionante, l'equivalente di sette piazze Duomo al giorno. Legambiente e l'Istituto nazionale di urbanistica lanciano l'allarme: a Milano e in provincia il tributo quotidiano al cemento è di 20mila metri quadrati, secondo posto sotto Brescia, mentre nel rapporto tra aree urbane e verdi il record negativo spetta a Monza e Brianza dove le prime hanno superato il 50 per cento. Legambiente propone una legge che introduca oneri a carico di chi costruisce in zone aperte invece che in aree cittadine dismesse. L´assessore regionale Belotti: «Siamo favorevoli, ma subito non si può».

Come la lava di un vulcano il cemento avanza e "consuma suolo". Corre veloce, cancellando ambienti naturali e vegetazione spontanea, ma anche aree agricole. Ogni giorno in Lombardia vengono urbanizzati 117mila metri quadrati, una superficie pari a circa sette volte piazza del Duomo a Milano. La superficie che si perde invece ogni giorno in provincia è di circa 20mila metri quadrati.

Sono i dati contenuti nel rapporto 2011 sul consumo di suolo presentato da Legambiente, Istituto nazionale di urbanistica e il Centro di ricerca sui consumi di suolo di Milano. Il cemento inonda anche la città, sempre di più: il 78,1 per cento del territorio milanese è ormai costruito. E si procede al ritmo di due ettari al giorno, secondi solo a Brescia.

«Ci stiamo giocando un patrimonio di ambiente» dice il presidente di Legambiente Lombardia, Damiano Di Simine. Ma c'è anche un rischio economico: «Perdiamo la risorsa naturale più preziosa su cui si costruisce gran parte della ricchezza della nostra regione». A suo avviso in futuro andrà peggio, perché «nel Pgt che l'assessore Masseroli ha condito con richiami alla parola d'ordine "non consumeremo suolo", ci sono previsioni reali di consumo dell'1,5 per cento. Non è tanto in assoluto, ma per Milano lo è, visto che di superficie libera ne è rimasta poca». Per il direttore della Coldiretti Lombardia, Eugenio Torchio, non si può andare avanti così: «È come se sparissero ogni giorno i terreni di due aziende agricole».

In tutta la Lombardia, spiega il rapporto, un quarto delle superfici agricole produttive è andato perduto. Il cemento aumenta: la superficie urbanizzata a Milano è passata dai 56.660 ettari del 1999 ai 62.619 del 2007. Un incremento di 5.959 ettari, un +10,5 per cento in otto anni. E nonostante la crisi economica sembra che la costruzione di nuove autostrade, centri commerciali e capannoni non si fermi mai. Mattoni, cemento e asfalto: con tutte le infrastrutture in programma da costruire a Milano e provincia, ancora ne arriveranno.

Oggi è coperto dal cemento il 39,7 per cento del territorio della provincia milanese: il dato è - solo apparentemente - contenuto poiché comprende tutti i comuni del Parco Sud, ancora relativamente ricchi di aree verdi. Ma ci sono anche i picchi in negativo. Come quello di Sesto San Giovanni, ricoperta dal cemento per il 95,2 per cento del suo territorio. Grandi colate anche a Bresso (asfaltata per il 93 per cento), a Corsico (86,7). Seguono Cologno Monzese con l´82,1 e Pero con l'80,3. Il più in pericolo, nel panorama delle provincie lombarde, è il (restante) verde brianzolo: la provincia di Monza e Brianza si ritrova infatti una superficie urbanizzata che, con il 53,2%, supera la metà del totale.

Legambiente propone una ricetta per evitare di continuare a riempire di cemento il territorio: una legge di iniziativa popolare che ponga paletti introducendo, ad esempio, oneri a carico di chi, potendo riutilizzare aree dismesse della città, decide invece di costruire in aree aperte. «Siamo molto interessati» dice l'assessore regionale all'Urbanistica, Daniele Belotti. Il quale, però, spiega che siccome finora soltanto il 30 per cento dei 1.549 Comuni della Lombardia ha approvato il piano di governo del territorio, «una norma così non si può fare subito». E non si potrà fino al 31 dicembre 2012, termine della proroga ai Comuni per l´approvazione dei Pgt. Prima di allora non si può intervenire con alcuna legge "ad hoc" che aiuti a salvare il suolo dal cemento.

 

di Simone Bianchin
da La Repubblica del 07.04.11


GENOVA - Dibattito a Genova: come superare l'eccesso di cemento. Urbanistica. Cinque studi di progettazione della Lanterna propongono di abbattere l'1% degli edifici. Genova: demolire per rinascere. L'eccesso di cemento occupa il dibattito sul Puc e le denunce di Legambiente.

Troppi edifici. Stretta fra mare e collina e invasa dal cemento, Genova è di fronte a un bivio: demolire o soffocare. Tanto che cinque studi di progettazione della città della Lanterna hanno elaborato la proposta «Ge -1%»: secondo i promotori, la svolta per Genova passa attraverso l'abbattimento dell'1% degli edifici. Sembra una provocazione, ma, in realtà, è un progetto da discutere con la cittadinanza. Il tema è al centro del dibattito sul nuovo Puc e delle denunce di Legambiente. E l'obiettivo - riqualificare quel che c'è piuttosto che costruire - è condiviso anche dai costruttori dell'Ance.

A Barcellona, negli anni Novanta, l'abbattimento di alcuni isolati, nel centro storico, con il consenso della città, ha determinato un aumento di valore non solo nei quartieri "vecchi", ma in tutto il tessuto urbano. Così anche Genova, con i suoi edifici affastellati uno sull'altro, che si rincorrono dal centro ai quartieri di Quezzi o Sestri Ponente, è oggi di fronte a un bivio: demolire o soffocare.

L'ultima provocazione, che riprende un tema già presente nel dibattito cittadino, arriva da cinque studi di progettazione, tutti con sede nel capoluogo ligure, bacino di giovani talenti e di professionisti che si sono trasferiti in riviera da altre parti d'Italia: baukuh, Gosplan, Obr, Sp10studio, Una2. L'idea, che prelude a un progetto dal titolo «Ge -1%», ancora tutto da strutturare e da condividere con la cittadinanza, è fissata in un manifesto, segno di una nuova avanguardia culturale, che propone una svolta netta alla città.

L'analisi parte dai dati. Nel 2001, secondo il censimento, più del 10% delle case genovesi era sfitto mentre la popolazione dei residenti, negli ultimi 40 anni, ha visto un'emorragia di oltre 200mila persone. Da Ponente a Levante, la soluzione proposta dagli architetti è quindi "diluire". Demolire l'1% della volumetria esistente, cioè un decimo della percentuale di edifici vuoti, permetterebbe infatti di riprogettare spazi per la città e la socialità, di restituire il valore e la qualità che oggi manca al tessuto urbano. Si tratta di un'operazione da sviluppare con il consenso dei cittadini, che possono anche proporre gli immobili da abbattere, nell'ambito di un progetto definito.

La proposta, più strutturata rispetto a qualsiasi altra ipotesi avanzata in passato, «non è nuova sull'orizzonte di Genova - spiega Santo Grammatico, coordinatore di Legambiente Liguria - dove una perenne congestione di traffico di auto e motorini s'intreccia con la carenza di verde e spazi pubblici». L'eccesso di cemento è, inoltre, al centro del dibattito che accompagna, proprio in queste settimane, la revisione del piano urbanistico del 2000, dopo la presa d'atto a dicembre del preliminare. Un ripensamento che si fonda su alcuni cardini, fra cui sfilano - come ha più volte chiarito lo stesso sindaco, Marta Vincenzi - l'idea di una città "sostenibile", che costruisce sul costruito, impostata su una linea blu, cioè il mare, e una verde, la collina, con un'armonia da riequilibrare. Genova è poi capofila nel programma europeo «Smart city»: ha avviato collaborazioni pubblico-private e investito in progetti per ottenere cofinanziamenti nell'ambito dei bandi in arrivo da Bruxelles (oltre 11 miliardi entro il 2020 a livello europeo).

«La proposta avanzata dagli architetti genovesi - prosegue Legambiente - è da condividere. Crediamo che la stessa amministrazione, nel rivedere il piano urbanistico, stia lavorando per un concetto nuovo di città, anche se siamo perplessi rispetto alla possibilità di attuare scambi di volume fra alcune aree. La direzione verso cui andare è quella di una città più turistica, con insediamenti produttivi più sostenibili e una migliore mobilità. Rialberare significa anche restituire spazi alla socialità, che non è quella di centri commerciali e parcheggi». © RIPRODUZIONE RISERVATA

LA DISCUSSIONE

  • La situazione. Genova, con gli edifici uno sull'altro, è il risultato di uno sviluppo tumultuoso ormai arrestato: nel 2001, secondo il censimento, più del 10% delle case era sfitto
  • Le idee. Gli architetti di «Ge-1%» propongono di abbattere l'1% degli edifici. Il tema si intreccia con la campagna contro il cemento di Legambiente e con l'idea di una città sostenibile al centro della revisione del Puc

 

di Maria Chiara Voci
da Il sole 24ore Nord-Ovest del 06.04.11


GENOVA & URBANISTICA -  INTERVISTA - Paolo Carpi - Architetto: «Troppe case inutilizzate». Paolo Carpi, dello studio baukuh, è una delle anime del progetto «Ge -1%».

  • Da dove nasce l'idea? Dall'osservazione della realtà. Genova vive un paradosso. Da una parte soffoca, sotto il peso di una crescita disordinata, causata dallo slancio economico di un periodo di sviluppo ormai lontano. Dall'altra, negli ultimi 40 anni, la città si è via via spopolata e molti alloggi sono inutilizzati. Il disegno del tessuto urbano non è più attuale e non risponde ai bisogni dei cittadini. Così Genova rischia di morire. Per uscire da questa situazione, serve un progetto nuovo, che punti su una migliore qualità della vita. Attraverso una demolizione selettiva, è possibile ridisegnare gli spazi all'insegna del risparmio energetico, del verde, della difesa del paesaggio.
  • La città sta affrontando il percorso di revisione al Piano urbanistico. Come s'interseca il manifesto? Il nostro non vuole in nessun modo essere un'alternativa a un piano regolatore. È un progetto di cittadinanza, un'idea che indica una direzione e un'opportunità da cogliere e che, pertanto, deve essere dibattuta e condivisa dagli abitanti.
  • I cittadini come potranno partecipare? Diamo a tutti la possibilità di segnalare e postare sul nostro sito, con tanto di fotografie allegate, la proposta di un edificio da demolire. Organizzeremo anche momenti di confronto pubblico e chiederemo una partecipazione quando il progetto sarà completato.
  • Saranno, dunque, i genovesi a scegliere cosa demolire? Dar vita a un progetto pubblico non significa declinare la responsabilità di affrontare scelte precise su cosa abbattere e su come riempire il vuoto che ne deriverà. Stiamo lavorando per la creazione di un comitato scientifico a cui prenderanno parte non solo architetti, ma anche geologi, esperti di mobilità o di finanza. Figure essenziali per dar vita a un progetto realistico, che proporremo noi, e che poi condivideremo con la città. La casa è un bene fondamentale per tutti. Crediamo che solo con il consenso si possa raggiungere un obiettivo comune. © RIPRODUZIONE RISERVATA

 

di Maria Chiara Voci
da Il Sole 24ore Nord-Ovest del 06.04.11


GENOVA & URBANISTICA - INTERVISTA - Maurizio Senzioni - Ance: «Va rispettata la proprietà». Maurizio Senzioni è il presidente dell'Ance Genova.

  • Riqualificare più che costruire nuove metrature. Siete d'accordo? Nella sostanza, sì. Chiediamo, però, che la disciplina urbanistica sia efficace e coerente con gli obiettivi che si propone. La cosiddetta "variantona", che ha preceduto la redazione del nuovo Puc, non ci ha soddisfatto perché sul tema della riqualificazione e del costruire sul costruito non ha tenuto conto del problema della proprietà diffusa e delle norme tecniche introdotte da luglio 2009, che impongono verifiche strutturali e progettuali anche in caso di sopraelevazioni.
  • «Ge -1%» è una provocazione o un progetto condivisibile? Per noi è un tema di lavoro. Ance Genova Assedil ha censito già nel 2004 oltre 270 immobili e aree, pubbliche e private, nel comune di Genova, che necessitano di urgente riqualificazione, anche attraverso la demolizione e la ricostruzione. Abbiamo indetto un concorso di progettazione europeo, in collaborazione con l'Università e abbiamo offerto, nel 2008, le proposte al Comune e alle municipalità. Aspettiamo risposte».
  • Demolire non per ricostruire, ma per liberare spazi urbani: cosa ne pensa? Se c'è il consenso dei proprietari, non ci sono pregiudizi. Certo la proposta degli architetti, come in generale qualsiasi decisione urbanistica, deve fare i conti con la proprietà, che è un diritto fondamentale dei cittadini. Per questo credo che, nel comitato scientifico del progetto, sarà necessario e doveroso avere il supporto di legali ed esperti di diritto.
  • In ballo, c'è la prossima revisione del piano urbanistico comunale. Quali sono le richieste e le aspettative di chi rappresenta i costruttori? Che sia uno strumento di pianificazione e programmazione dello sviluppo della città, che riconosca spazio alle potenzialità delle imprese di costruzione e promuova investimenti sul territorio. Non ci aspettiamo linee che escludano possibilità di interventi, ma un piano per la città, che includa tutti gli operatori economici. Un'aspettativa che condividiamo con la Confindustria. © RIPRODUZIONE RISERVATA

 

di Maria Chiara Voci
da Il Sole 24ore Nord-Ovest del 06.04.11


Il decalogo della bellezza per far rinascere le città partendo dalle periferie. Italia Nostra: salviamole, sono di tutti.

ROMA - È L'Aquila la città esemplare dalle cui tragedie si misura il tracollo dell'urbanistica in Italia. Muove dalle macerie di quel centro storico la riflessione di Italia Nostra che, a due anni dal terremoto, ha convocato il convegno «La città venduta. Vent'anni di urbanistica contrattata» (...). E «L'Aquila come caso emblematico» è il titolo della relazione di Pier Luigi Cervellati che dà avvio al convegno, dopo l'intervento di Alessandra Mottola Molfino, presidente dell'associazione. Ma dal cuore martoriato del capoluogo abruzzese il passaggio al resto d'Italia è breve e il panorama è quello di un'urbanistica sempre più piegata a interessi particolari e non alla qualità del vivere.

Dalla riflessione alle proposte. Al convegno viene presentato un decalogo (...), redatto dallo stesso Cervellati, da Vezio De Lucia e Maria Pia Guermandi, che riassume i principi cui deve ispirarsi una corretta urbanistica. La città, si legge, non è una merce, è un bene comune, le sue trasformazioni devono essere definite dalle amministrazioni pubbliche e non affidate ai negoziati con i privati. Si proceda con il recupero delle periferie, si potenzi il trasporto pubblico e si facciano partecipare i cittadini e le associazioni alle scelte urbanistiche.

Il convegno cade in un momento delicato per Italia Nostra. Nello scontro sul libro, poi ritirato, che raccoglieva articoli di Antonio Cederna sono emerse questioni attuali: quei saggi erano affiancati, per iniziativa di Italia Nostra lombarda, da interventi critici verso Cederna stesso, che, ha detto Giulio Cederna, «stravolgevano tutte le impostazioni più care a mio padre». E fra queste proprio la natura radicalmente pubblica dell'urbanistica.

E questi principi Italia Nostra intende ribadire. A L'Aquila sta succedendo in forma estrema quel che accade altrove in Italia, dice Cervellati: un centro storico svuotato e una periferia che si ingrossa mangiando pezzi di campagna. Questo è il frutto, sostiene l'architetto, della libertà di cementificare, degli accordi fra amministratori e costruttori. Ma così si genera un circolo vizioso: «L'invenduto in Emilia Romagna dal 2008 è di 50 mila alloggi, una città per 120 mila persone, il doppio degli sfollati abruzzesi».

La storia dei guasti prodotti dall'urbanistica contrattata è stilata da Edoardo Salzano, mentre Giovanni Losavio indica l'incostituzionalità di tante procedure. Ma poi si passa ai dossier sulle città, scelte in un ventaglio bipartisan. Giuseppe Boatti esamina Milano, dove il recente Piano di governo del territorio consolida una tradizione di deregulation in cui «i privati gestiscono tutto». L'espansione di Roma, «infinita, ma senza futuro», fissata dal piano regolatore voluto da Francesco Rutelli e Walter Veltroni, passa sotto la lente di Paolo Berdini. Torino, Catania e l'Emilia Romagna chiudono un quadro in cui la pianificazione urbanistica non è più, ricorda Salzano citando Cederna, «un'operazione di interesse collettivo che mira a impedire che il vantaggio dei pochi si trasformi in danno ai molti, in condizioni di vita faticosa e malsana».

  • 70 milioni Roma. Tanti i metri cubi costruiti in città con il nuovo piano regolatore
  • 35 milioni Milano. Le previsioni di cubatura stando al Piano di governo del territorio
  • 5 milioni Le case vuote in italia. 245 mila a Roma, 81 mila a Milano, 98 mila a Napoli

 

di Francesco Erbani
da La Repubblica del 06.04.11


COSTRUZIONI - Ultimi ritocchi ai piani casa. I ritocchi recenti alle normative locali. I piani casa inseguono termini più ampi e regole meno severe. Vincoli allentati nella legge del Piemonte Scadenza vicina in Lombardia e Sardegna.

Mentre si avvicina la scadenza per la presentazione delle domande in Lombardia, Sardegna e Veneto, debuttano in Piemonte le nuove regole su ampliamenti, demolizioni e ricostruzioni. Novità anche in Liguria, in Molise e in Valle d'Aosta (per gli alberghi). Ancora in corso, invece, l'iter delle modofiche nel Lazio.

Tre modi diversi di declinare il piano casa. Ci sono regioni (poche) in cui il numero di domande si è mosso dallo zero assoluto registrato in quasi tutti gli altri territori: è quello che accade in Veneto e Sardegna. Ci sono altre regioni in cui il termine per la presentazione dei progetti è ormai scaduto (Emilia Romagna) o in vista della scadenza (Lombardia, Campania, Veneto e Sardegna, dove sono allo studio proroghe). E ci sono regioni, infine, in cui c'è ancora tempo per intervenire e in cui il cantiere legislativo è ancora in pieno fermento, tra correzioni e tentativi di rilancio (in Piemonte, Valle d'Aosta e Molise).

Non va poi dimenticato che in Valle d'Aosta, in Alto Adige e - in parte - in Trentino e in Umbria, le norme varate non sono affatto eccezionali o transitorie, ma stabili, tanto che i loro effetti sul lungo periodo sono ancora da scoprire.

Nell'infittirsi delle modifiche, talora su dettagli, talaltra su questioni importanti, spicca per complessità e per data recente quella portata dalla legge 2 marzo 2011, n. 2, in Piemonte, che ha completamente riscritto le regole e ha dilazionato, da fine 2011 a fine 2012, del termine di presentazione delle domande (ma, di fatto i lavori possono iniziare entro i tre anni successivi). Come conseguenza i comuni possono - entro il 18 maggio 2011 - sia stabilire zone escluse nel loro territorio sia vietare in tutto o in parte del territorio comunale le demolizioni e ricostruzioni.

Gli ampliamenti volumetrici restano consentiti per il residenziale solo in edifici uni e bi-familiari. È possibile la chiusura di loggiati e porticati in fabbricati con tipologia costruttiva a schiera, previa presentazione di un unico progetto per tutti. Meno limiti all'incremento, che vede come solo tetto un massimo di 1.200 metri cubi totali a intervento compiuto (grosso modo quasi 400 metri quadrati). Gli altri limiti prima previsti (+20% del volume, con incremento massimo di 200 metri cubi) valgono ora solo per gli immobili che erano stati già "allargati" in applicazione di deroghe consentite dagli strumenti urbanistici, o comunque in aggiunta alle deroghe già esistenti: quindi si possono sommare i volumi consentiti dalla nuova legge a quelli permessi da norme precedenti.

Viene ribadita la vecchia disposizione che consente la sopraelevazione di un piano, con il criterio di rispettare però l'indice di permeabilità dei suoli. Si addolciscono i requisiti di risparmio energetico da rispettare. Prima si trattava di ridurre di almeno il 40% il fabbisogno di energia primaria dell'unità edilizia complessiva. Ora invece occorre rispettare solo certe trasmittanze termiche (0,25 per i muri, 0,23 per i pavimenti, 1,7 per le finestre, espresse in W/m2K), esclusivamente per la parte ampliata. Inoltre è agevolata anche la realizzazione di nuove unità abitative, pur nel rispetto delle distanze legali e di quelle dalle strade: in tal caso occorre però rispettare gli standard a parcheggio (1 metro quadro ogni 10 metri cubi di costruzione). Più limitati i cambiamenti per le demolizioni e ricostruzioni. Invariato il tetto del 25% in più e non mutano i requisiti di risparmio energetico (valore 1,5 del Protocollo Itaca Sintetico 2009). Si possono però realizzare le opere anche su particelle catastali contigue. Resta la necessità degli standard a parcheggio, ma se non è possibile reperire lo spazio si può monetizzarne la mancanza.

Il piano casa viene infine ampliato non solo agli edifici artigianali e produttivi, ma anche a quelli direzionali e turistico-ricettivi (questi ultimi erano stato "espulsi" da una precedente modifica). In tutti sono possibili sia ampliamenti che demolizioni e ricostruzioni con il tetto del 20% di superficie, con incremento massimo di 2.000 metri quadrati (che scendono a 1.500 per gli immobili turistici). Nei fabbricati produttivi e direzionali è possibile creare soppalchi interni con aumento fino al 30% della superficie, in quelli turistici recuperare i sottotetti secondo le stesse deroghe per le altezze minime dei locali consentite, per le abitazioni, dalla legge regionale n. 21/1998. I cambi d'uso sono possibili, ma solo se previsti dagli strumenti urbanistici e l'uso residenziale, negli edifici direzionali e turistici, deve restare prevalente.

Modificata anche la legge sul recupero dei sottotetti: diviene possibile negli edifici ultimati entro il 31 dicembre 2010 (e non più entro il 31 dicembre 2008).
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  • LA MODIFICA - A Torino attenuati i requisiti energetici: ora è sufficiente rispettare livelli minimi di isolamento senza ridurre i consumi

 

di Silvio Rezzonico - Giovanni Tucci
da Il Sole 24ore del lunedì del 21.03.11


Altre correzioni - In Liguria debuttano i premi maggiorati

Anche in altre regioni continuano le modifiche ai piani casa. In Liguria la nuova legge n. 4/2011 ammorbidisce vari limiti precedenti. Gli ampliamenti sono possibili su edifici fino a 1.500 metri cubi (circa 500 metri quadrati) e non più fino a mille metri cubi. In particolare, per quelli tra i 1.000 e i 1.500 metri cubi gli incrementi massimi sono di 170 metri cubi. Divengono ammessi i cambi d'uso anche per la parte preesistente. Solo gli ampliamenti in sopraelevazione debbono rispettare indicazioni tipologiche, formali e costruttive degli strumenti urbanistici e, soprattutto, i requisiti minimi di rendimento energetico previsti per le nuove costruzioni.

È possibile un ampliamento ulteriore del 10% se ci si adegua alle norme antisismiche e di risparmio energetico, senza che sia più necessaria la dotazione di impianti di produzione di energia da fonti rinnovabili. È aggiunto poi un nuovo incremento del 5% qualora si esegua anche uno solo di questi interventi: e pannelli fotovoltaici sul tetto (almeno 1kW); r serbatoi interrati per il recupero delle acque pluviali (capacità almeno 10 metri cubi); t ripristino di suolo agricolo incolto circostante di superficie 10 volte l'immobile ampliato (compresi muretti in pietra); recupero vegetale di aree circostanti rovinate da incendi prima del 30 giugno 2009 di almeno 20 volte la superficie immobiliare; i recupero di almeno 300 metri di antichi sentieri e mulattiere che servono l'immobile. Infine è aggiunto un ulteriore 3% per gli edifici residenziali oltre i 500 metri sul livello del mare in comuni non costieri. Gli interventi di demolizione e ricostruzione residenziali serbano la percentuale del 35% in più, con il nuovo limite di 700 metri cubi al massimo per gli edifici oltre i 2.000 metri cubi.

Le sostituzioni edilizie di edifici incongrui a destinazione diversa dalla residenziale vengono anch'esse premiate dal 35% in più di volume (prima non lo erano), ma dovranno avere volumetria non oltre i 10mila metri cubi e non cambiare d'uso per vent'anni. Le convenzioni necessarie, in caso di trasformazione a residenziale, prevedono un 20% di edilizia convenzionata realizzato o "monetizzato".

Altre modifiche "minori" in Molise (legge 2/2011) e in Sardegna (legge 1/2011) riguardanti soprattutto l'obbligo di standard a parcheggi. La Valle d'Aosta (legge 1/2011) va più a fondo, liberalizzando con più decisione gli ampliamenti di tutti i tipi di immobili turistici (alberghi, residence, affittacamere e campeggi) nonché degli esercizi di somministrazione di cibi e bevande (bar e ristoranti) e sostenendo gli interventi con mutui agevolati fino a 20 anni di durata più due di preammortamento (e non più di 15 anni).
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di Silvio Rezzonico - Giovanni Tucci
da Il Sole 24ore del lunedì del 21.03.11


In discussione. Il Lazio affida il rilancio ai cambi d'uso semplificati. Le iniziative allo studio delle giunte.

Ancora un tentativo (forse l'ultimo) per smuovere le domande presentate dai proprietari: molte regioni hanno rimesso mano al piano casa con norme meno restrittive e proroghe dei termini per cercare di rilanciare le iniziative edilizie dei privati, e altre stanno pensando di farlo. Una mossa che deve fare i conti, inevitabilmente, con i tempi lunghi della produzione legislativa e con un contesto economico tutt'altro che favorevole all'avvio dei lavori da parte delle famiglie.

Tra le regioni che si preparano al varo delle novità c'è il Lazio. «Il disegno di legge è ancora fermo in commissione perché abbiamo ricevuto molti emendamenti dall'opposizione - spiega il vicepresidente della regione, Luciano Ciocchetti - e pensiamo di arrivare al voto a giugno: dal momento della pubblicazione, però, prevediamo tre anni di tempo per presentare domanda». Il disegno di legge allo studio nel Lazio prevede alcune opportunità in più rispetto alla legge attuale: secondo le norme proposte, possono usufruire degli ampliamenti anche gli edifici di dimensioni maggiori di mille metri cubi e sono consentiti cambi d'uso in aree dismesse. «In queste aree consentiamo di ampliare e cambiare la destinazione d'uso senza ricorrere a una variante, ma solo in sei mesi - aggiunge Ciocchetti - purché venga destinato il 30% degli alloggi a canone concordato».

Nelle intenzioni dell'amministrazione, il provvedimento vuole essere un aiuto al rilancio del settore edilizio che, secondo l'assessorato, «negli ultimi due anni ha perso 12mila posti di lavoro». Far ripartire l'edilizia è la speranza anche della regione Piemonte, che ha varato la nuova legge sul piano casa all'inizio di marzo: «Abbiamo rivisto la normativa soprattutto per quel che concerne gli edifici mono e bifamiliari - sottolinea il vicepresidente della giunta Ugo Cavallera -. L'ampliamento del 20% è ora consentito anche per la realizzazione di una nuova unità abitativa. Inoltre l'adeguamento alle nuove norme antisismiche e di efficienza energetica non vengono più richiesti per l'intero edificio, ma soltanto per la parte di ampliamento».

Tra le regioni che hanno novità allo studio, c'è anche la Sardegna, che si sta concentrando su un prolungamento dei termini. Il 16 marzo il disegno di legge è stato deliberato dalla giunta regionale, e passa ora al consiglio: la proposta è quella di uno spostamento al 30 giugno 2012 del termine entro cui si potrà presentare la concessione edilizia.

In questo scenario c'è anche chi - al contrario - ha scelto di non concedere altro tempo al piano casa. È il caso dell'Emilia Romagna, dove i termini sono scaduti lo scorso 31 dicembre. Al momento quella emiliana è l'unica regione a non aver prorogato la scadenza (anche Umbria e Toscana, che vararono le proprie leggi quasi in contemporanea all'Emilia, hanno dilatato il tempo a disposizione dei privati), ma dagli uffici non arrivano indicazioni di un ripensamento: a oggi il piano casa è una partita chiusa e non c'è allo studio nessun altro provvedimento.

Uno scenario simile a quello dell'Emilia Romagna potrebbe delinearsi nelle prossime settimane anche in una regione come la Lombardia, che pure sul piano casa aveva puntato molto in termini di comunicazione e aspettative di rilancio dell'edilizia. Come spiegano dagli uffici all'urbanistica, «al momento non sono allo studio proroghe dei termini previsti dalla legge 13/2009». La scadenza per la presentazione delle domande, quindi, resta il prossimo 15 aprile. Intanto la regione continua con il monitoraggio delle istanze presentate ai comuni: al 14 marzo si contavano 289 domande complessive, delle quali 147 Dia e 142 permessi di costruire. Non molti in più rispetto al 30 novembre scorso quando erano stati registrati 232 interventi.
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  • CONTROTENDENZA - In Emilia Romagna la «finestra» per le istanze si è chiusa con il 2010 e non sono allo studio altre riaperture

 

di Eleonora Della Ratta
da Il Sole 24ore del lunedì del 21.03.11


L'allarme - Legambiente: "Dal '93 consumati 4.800 ettari di verde"

In QUINDICI anni 4.800 ettari di aree verdi consumati nella Capitale. È stata Legambiente, con un'indagine presentata a Palazzo Valentini, a lanciare l'allarme: dal 1993 al 2008, i suoli a uso urbano nel Comune di Roma sono aumentati del 12% a scapito di terreni agricoli e aree naturali. La popolazione nella capitale è aumentata di quasi 31mila abitanti, con una media di 150 metri quadrati di suolo trasformati per ogni nuovo residente. Scomparsi 4.384 ettari di aree agricole, il 13% del totale, e 416 ettari di bosco e vegetazione. Per Lorenzo Parlati, presidente di Legambiente Lazio, «il quadro è allarmante», anche perché a Roma e a Fiumicino, in base ai piani regolatori, è prevedibile un ulteriore consumo di 9.700 ettari.

  • Il rapporto - Nel 2009 Roma capitale per sfratti e case sfitte. Roma Capitale anche per numeri di sfratti e di case sfitte. Nel 2009 le case vuote in città erano 245.142 e, nello stesso periodo, gli sfratti eseguiti sono stati 8.729. A denunciarlo è stata Legambiente, che ha fornito le cifre 2009 nell'ambito della presentazione del rapporto annuale "Ambiente Italia 2011". Lo studio è stato illustrato a palazzo Valentini dal presidente di Legambiente, Vittorio Cogliati Dezza e dal presidente della Provincia, Nicola Zingaretti. I numeri di Roma sono enormi, se si considerano le seconde città italiane delle due classifiche: per quanto riguarda le case sfitte dopo la capitale viene Cosenza che ne conta 165.398, per gli sfratti Firenze con 2.895.

 

pag. V - Roma
da La Repubblica del 05.03.11


DEMOLIRE E RICOSTRUIRE - FORUM - Cattura valore: finora solo insuccessi

Grazie alla cattura di valore sono state realizzate a Copenaghen le prime due linee della metropolitana, per un costo di 1.530 milioni di euro. Una Spa Comune-Stato ha venduto a operatori privati aree lungo il percorso del metró, prima rese edificabili, ricavandone le risorse necessarie.

Il Comune di Torino ci proverà per il prolungamento della linea 1 del suo metró, e per realizzare la linea 2.

Questa strada va esplorata, sapendo però che non sarà una passeggiata. Il Quadrilatero Marche-Umbria, che la sperimenta da anni con le "aree leader", è impantanato. E bloccate sono anche le gare di Roma per la linea D del metró e per il prolungamento della B.

Lo stesso Campidoglio prova la "moneta urbanistica" per demolire e ricostruire il quartiere Iacp di Tor Bella Monaca. Una sfida tutta da verificare.

 

pag. 1
da Edilizia e Territorio n. 8 del 28feb/05mar 2011


DEMOLIRE E RICOSTRUIRE - Il flop della sostituzione edilizia - La demolizione e ricostruzione non decolla né nei quartieri ex Iacp né con i bonus del piano casa. Ora ci prova Roma con Tor Bella Monaca: cubature in cambio di alloggi. Pochissimi i tentativi di abbattimento e riqualificazione nei quartieri Erp: pesa la mancanza di fondi ora parte la sfida tutta nuova di Tor Bella Monaca. Sostituzione edilizia, le ragioni di un fallimento. Cecchi (Federcasa): Difficoltà a gestire inquilini e proprietari - Buzzetti (Ance): Via i vincoli di sagoma e Pua semplici.

Nonostante il tema venga periodicamente rilanciato nel dibattito pubblico, da ultimo con l'accordo Stato-Regioni dell'aprile 2009 per il piano casa, la demolizione e ricostruzione in Italia è un fenomeno ancora sostanzialmente sconosciuto.

Parlando dei quartieri 167 (case popolari), l'unico caso rilevante resta quello delle Vele di Scampia, a Napoli, ma dopo 15 anni solo tre palazzi su sette sono stati abbattuti, e negli altri quattro ci sono 200 famiglie abusive. Due piccole iniziative sono state realizzate negli anni scorsi dall'Aler Milano (Sesto San Giovanni, 14 milioni di euro, e Vimodrone, 450 mln), ma il progetto più ambizioso, Lorenteggio, giace inattuato da anni.

Un flop anche il piano casa. Pure nelle due regioni dove la legge ha funzionato, Veneto e Sardegna, solo una sparuta minoranza di domande ha riguardato la demolizione e ricostruzione, e per piccoli edifici monofamiliari o con pochi alloggi e quasi sempre disabitati.

Due iniziative interessanti partono però a Roma. Una è stata lanciata con enfasi dal sindaco Alemanno, per demolire e ricostruire il quartiere 167 di Tor Bella Monaca. L'altra, avviata nel 2006, è in approvazione: un programma complesso su via di Pietralata, con decine di proprietari e demolizioni-ricostruzioni diffuse.

Il sindaco di Roma, Gianni Alemanno, tenta una nuova carta, la "moneta urbanistica" (diritti volumetrici in cambio di case popolari), per riqualificare radicalmente uno dei tanti quartieri di edilizia popolare di Roma, Tor Bella Monaca. Ma la sfida è ardua.

Si contano finora sulle dita di una mano le operazioni avviate in Italia per demolire e ricostruire quartieri di edilizia popolare: l'operazione su Scampia, a Napoli, è ferma a metà del guado (si veda il servizio a destra), e nulla di simile si è fatto su storici (e brutti) quartieri Erp come lo Zen a Palermo, Corviale a Roma, le "lavatrici" a Genova, il Pilastro a Bologna, Quarto Oggiaro a Milano.

E meglio non sta andando con il piano casa, dove si puntava a demolizioni e ricostruzioni fatte da singoli proprietari privati grazie al premio di cubatura: si tratta di poche decine di casi in tutta Italia e perlopiù su edifici monofamiliari non abitati.

LA SFIDA DI ROMA. L'idea di Alemanno è innovativa (si veda qui sotto), anche se siamo alle battute iniziali. I costruttori per ora sono cauti, ma le loro associazioni, a microfoni spenti, fanno notare come l'operazione sia finanziariamente molto onerosa, specie in una fase come questa di rapporti difficili con le banche e di mercato immobiliare incerto. Si chiede alle imprese di investire a lunghissimo termine, perché bisogna prima costruire le nuove case popolari dove alloggiare gli inquilini dei palazzoni da abbattere, e solo dopo si possono realizzare gli alloggi da mettere sul mercato. Un altro problema è che l'operazione può funzionare solo se il quartiere offre una riserva di aree libere sufficiente per ospitare le cubature aggiuntive.

D'altra parte sono tutte impantanate le iniziative analoghe di "moneta urbanistica" lanciate in Italia: le aree leader per il Quadrilatero (gare mai aggiudicate) e le iniziative dello stesso Comune di Roma per finanziare con cessione di diritti volumetrici la linea D e il prolungamento della metropolitana B (si veda su «Edilizia e Territorio» n. 6 a pagina 9). Staremo a vedere.

I QUARTIERI ERP. Quando si parla di demolire e ricostruire i quartieri periferici brutti e degradati il riferimento è anzitutto ai grandi complessi "167" di edilizia residenziale pubblica. I pochi casi di demolizione e ricostruzione realizzati finora, Scampia e i due nel milanese di cui raccontiamo qui sotto, sono stati finanziati da risorse pubbliche per l'Erp. «Le risorse - dice Carlo Cecchi, presidente di Federcasa, l'associazione nazionale degli ex Iacp - sono praticamente azzerate: il piano da 378 milioni che sta per andare al Cipe consentirà di realizzare solo 12.900 alloggi, una goccia nel mare delle 650mila domande inevase (già verificate) per la casa popolare. In assenza di fondi, non ci sono molte alternative a quello che tenta Roma su Tor Bella Monaca».

Oltre alla carenza di risorse, tuttavia, uno dei nodi chiave è la difficoltà di gestire il trasferimento degli inquilini delle case popolari. «I vecchi palazzi Erp - spiega Cecchi - mescolano quasi sempre proprietà ex Iacp e proprietà di singole famiglie sugli alloggi alienati. Questo complica enormemente le cose, perché bisogna mettere d'accordo tutti». «In teoria - spiega Massimo Ghiloni, Ance - c'è una norma della legge 166/2002 che nei "piani di riabilitazione urbana" consente di espropriare il privato se c'è una maggioranza del 51 per cento. Ma è molto, molto difficile».

DEMOLIZIONI SINGOLE. Il piano casa, come si diceva, nella "sostituzione edilizia" ha funzionato ancor meno che per gli ampliamenti (si veda il servizio a pagina 4 e quelli sul numero 37/2010, pagine 4-5). «In generale - spiega Ghiloni - le demolizioni e ricostruzioni singole non si fanno perché nel Testo unico edilizia c'è ancora una norma che impone di rispettare la sagoma dell'edificio originario». «Queste operazioni - dice Paolo Buzzetti, presidente Ance, i privati le possono fase se: 1) non c'è il vincolo della sagoma; 2) c'è la possibilità del cambio di destinazione d'uso; 3) c'è stabilmente un premio di cubatura, non solo per pochi mesi come nel piano casa. E invece oggi ci sono ancora troppi vincoli. C'è un'esigenza di semplificazione anche nei tempi dei piani attuativi. Serve una spinta da parte del Governo, anche se il punto non è stravolgere i piani regolatori».

La Finco (la federazione dell'indotto dell'edilizia) propone anch'essa di rendere stabile il bonus del piano casa ma di aumentarlo al 50 per cento. Sarebbe molto efficace - sottolineano - anche introdurre una detrazione del 55% per la "riqualificazione sismica" degli edifici, anche per la D&R.

I PIANI COMPLESSI. Una delle difficoltà emerse, anche nel piano casa, è quella della delocalizzazione, cioè di dove collocare le cubature premiali. Spesso è infatti impossibile aumentare del 30-40% sullo stesso sedime, e allora è impensabile che sia lo stesso proprietario a trovarsi le aree di atterraggio, anche perché comunque serve la variante al Prg.

E allora non si scappa: le operazioni più complesse ed efficaci di sostituzione edilizia richiedono un'attenta regia pubblica, un programma lanciato dal Comune e gestito pazientemente da tecnici capaci, come sembra dimostrare l'interessante caso del Prin di Pietralata, sempre a Roma (si veda a pagina 5 [in calce, ndr]).
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di Alessandro Arona
da Edilizia e Territorio n. 8 del 28feb/05mar 2011


DEMOLIRE E RICOSTRUIRE - Roma, triplicare le cubature per remunerare l'investimento. Parte l'operazione sull'area Peep.

Circa un miliardo di euro di investimenti privati per demolire e ricostruire un intero quartiere della periferia di Roma. A lanciare l'ambizioso progetto di sostituzione edilizia - completamente sperimentale in Italia - è stata la Giunta del Comune di Roma capitale guidata dal sindaco Gianni Alemanno che, mossa dalla voglia di lasciare un segno in quella che considera «una periferia degradata di stampo sovietico», ha messo nero su bianco un programma di recupero che, nel giro di sette anni, dovrebbe azzerare il quartiere di Tor Bella Monaca e riedificarlo ex novo con risorse private.

Come? Rendendo edificabili le aree (oggi agricole da Prg) adiacenti al quartiere di edilizia residenziale pubblica e offrendo agli imprenditori edili la possibilità di remunerare la ricostruzione totale (nel numero complessivo) degli alloggi Erp demoliti grazie alla costruzione di nuovi appartamenti da vendere a prezzi di mercato. La prospettiva è quella di creare un nuovo quartiere con mix di edilizia pubblica e privata che consenta, da un lato di favorire integrazione sociale per le fasce a basso reddito, evitando ghetti, e dall'altra di intercettare le risorse private necessarie alla realizzazione di un quartiere alla periferia sudest di Roma che, a fine processo, si estenderà nel raggio di quasi 100 ettari.

Entrando nel dettaglio delle procedure, la Giunta capitolina, nei giorni scorsi, ha dato il via libera al primo step per l'avvio del programma di sostituzione edilizia, l'adozione della variante al piano di zona relativo all'attuale Tor Bella Monaca (con contestuale variante al Prg). La delibera, che la Giunta conta di approvare definitivamente, compreso l'ok regionale, entro luglio, si rendono edificabili le aree (di proprietà comunale) attorno all'attuale quartiere residenziale, aumentando così la capacità edificatoria dell'area.

La superficie utile del primo lotto di Tor Bella Monaca (quattro torri per un totale di 1.000 residenti) viene triplicata, passando dagli attuali 62.500 metri quadri di Sul esistente a 187.500 mq da ricostruire.

Relativamente all'estensione geografica del quartiere, invece la superficie complessiva passerà dagli attuali 77,7 ettari (il primo lotto con le quattro torri esistenti) a 96,7 ettari (+20% circa). Ora, la variante al piano di zona (che come si diceva è anche una variante al piano regolatore generale) dovrà essere sottoposta all'attenzione dell'assemblea capitolina e successivamente passerà in Regione Lazio per il parere definitivo. Secondo l'assessore capitolino all'Urbanistica, Marco Corsini, l'ok definitivo alla variante dovrebbe arrivare entro l'estate.

Parallelamente, il Campidoglio è già al lavoro per redigere il piano attuativo (propedeutico all'accordo di programma) del progetto di sostituzione edilizia di Tor Bella Monaca, che si baserà sull'idea urbanistica proposta dall'architetto Leon Krier. Anche in questo caso, il piano, una volta approvato dalla Giunta comunale, dovrà passare all'assemblea capitolina e poi alla Regione Lazio. Il tutto, secondo Corsini, potrebbe avvenire «nel giro di un anno».

Intanto però, la Giunta comunale ha intenzione di partire con la gara d'appalto in project financing per individuare il promotore dell'iniziativa. Ai privati sarà chiesto di presentare una proposta per la demolizione e ricostruzione di questo primo lotto del nuovo quartiere e per la riorganizzazione dei servizi e dei collegamenti viari. Tenendo presente che, prima di demolire gli attuali alloggi Erp, si dovrà procedere alla realizzazione di nuovi appartamenti, per evitare che ci siano famiglie senza casa. In pratica, chi vince il bando dovrà prima edificare i nuovi alloggi Erp, consegnarli all'amministrazione comunale e, successivamente realizzare gli appartamenti privati da vendere a prezzi di mercato e ripianare, finalmente, l'investimento attivato. Parallelamente all'avvio della costruzione del primo nuovo lotto, il Campidoglio provvederà a pubblicare il secondo bando pubblico per la realizzazione della restante parte del programma.

Alla fine, l'intero quartiere di Tor Bella Monaca passerà dagli attuali due milioni di metri cubi a 3,5 milioni di metri cubi. I metri quadrati di Sul passeranno da 228mila circa a 678mila, i residenti da 28mila a 44mila. Tra le richieste del bando pubblico ci sarà anche quella di specificare come il promotore intende smaltire i detriti urbani derivanti dalla demolizione degli alloggi esistenti. La selezione delle proposte si baserà anche sul livello di eco-sostenibilità dei progetti. Il Campidoglio conta di concludere il progetto nel giro di sette anni, visto che «l'operazione è stata avviata in tempi assolutamente record rispetto al primo annuncio dato la scorsa estate», ha commentato Corsini. L'operazione complessiva vale oltre un miliardo di euro, la realizzazione del primo nuovo lotto 350 milioni. © RIPRODUZIONE RISERVATA

 

di Giulia Del Re
da Edilizia e Territorio n. 8 del 28feb/05mar 2011


DEMOLIRE E RICOSTRUIRE - Due esperienze in corso da parte dell'Aler Milano

Per arrivare alla demolizione e ricostruzione di immobili dell'Aler ci vuole una lunga preparazione - che non sempre dà esiti positivi - legata soprattutto a un intenso lavoro di costruzione del consenso. Con questa consapevolezza l'ente per l'edilizia residenziale pubblica di Milano si è mosso, riuscendo nel 2010 a dare il via a due interventi di non grandi dimensioni. Mentre continua a lavorare su una maxioperazione che rinnoverebbe completamente il quartiere meneghino di Lorenteggio e le sue 2.772 abitazioni, ma siamo ancora lontani da una fase operativa.

Un raddoppio degli alloggi che passano da 24 a 50 e la completa demolizione della cosiddetta "Casa di Plastica": sono questi gli ingredienti di un intervento dell'Aler a Sesto San Giovanni comune della cintura di Milano. L'edificio risalente agli anni settanta ma realizzato con materiali sperimentali era in uno stato di abbandono, occupato abusivamente e in alcune sue parti pesantemente deteriorato. L'intervento da 14 milioni di euro con un cofinanziamento regionale non gode di bonus volumetrici ma raddoppia gli alloggi senza aumentare la Slp esistente, grazie alla razionalizzazione degli ambienti, e dovrebbe essere completato per il 2013. Si tratta insomma di una operazione che non presentava particolari delicatezze visto che era un edificio abbandonato.

Per l'intervento che ha invece preso il via a Vimodrone (Milano) è stato necessaria una fase di coinvolgimento degli inquilini, ora superata. L'operazione da 40 milioni di euro - in gran parte risorse Aler - si sviluppa su due aree e prevede che da 178 alloggi si arrivi a 337. In pratica i due ambiti avendo tempi di partenza sequenziali consentono il trasferimento degli inquilini che così non hanno il timore per la loro casa. Per questa realizzazione (si prevede di lanciare la gara di costruzione entro la fine dell'anno), l'Aler sfrutta gli incentivi consentiti dal Pgt in caso di prestazioni energetiche elevate e può godere di un incremento del 40% rispetto alle volumetrie di partenza.

Il premio volumetrico nel Pgt potrebbe aiutare anche il progetto Lorenteggio, fermo da anni, quartiere con case dalle prestazioni energetiche ridottissime. «Sarà un'operazione molto complessa - spiega il presidente di Aler Milano, Loris Zaffra - che richiederà l'utilizzo dei premi volumetrici ma anche una forte compartecipazione per la parte finanziaria». © RIPRODUZIONE RISERVATA

 

di M.Car.
da Edilizia e Territorio n. 8 del 28feb/05mar 2011


DEMOLIRE E RICOSTRUIRE - Scampia si è fermata - In piedi 4 edifici su 7. Incompiuta l'operazione avviata a Napoli nel 1995.

Periferia degradata e disagiata alle porte di Napoli: così è conosciuto il territorio di Scampia, uno dei quartieri più popolosi della città. Al centro del rione svettano le Vele, i palazzoni a forma triangolare da 14 piani, simbolo di abbandono, incuria e illegalità. In sedici anni, da quando cioè è partito (1995) il piano di riqualificazione dell'area, tre dei sette grossi edifici sono stati abbattuti. Tutte le sette Vele sono state svuotate dei loro abitanti, trasferiti grazie a un piano di costruzione di 1.000 nuovi alloggi, quasi completato. Tuttavia il progetto per la riconversione delle quattro Vele rimaste è ancora al palo, mentre 200 dei 700 alloggi rimasti sono stati occupati abusivamente.

Le Vele, note anche come "167" (legge 167 del 1962), nascono da un progetto dell'architetto Franz Di Salvo, che prevedeva la costruzione di grandi unità abitative con attrezzature collettive. Nel 1978 vennero completati i lavori, ma a pochi mesi dal terremoto del 1980, l'allora sindaco di Napoli, Maurizio Valenzi, permise agli sfollati l'occupazione degli immobili, trasformando l'intera area in un ghetto sovrappopolato e con un tasso di criminalità da record. È il 1995 quando l'amministrazione comunale, guidata da Antonio Bassolino, vara un piano di riqualificazione, prevedendo l'abbattimento di tre delle sette Vele e la ristrutturazione, per uso non più residenziale, delle altre. «Il programma varato nel 1995 - spiega Enrico Martinelli, responsabile del settore Valorizzazione delle periferie urbane di Napoli - indicava alcuni interventi costanti e altri soggetti a variabili. Oltre all'abbattimento, si decise, con i soli fondi pubblici di realizzare 1.000 nuovi alloggi in altre aree del quartiere di Scampia per i ben 5.000 residenti distribuiti nei sette edifici. Per le altre quattro strutture, invece, si pensò di studiare piani di recupero ad hoc, in attesa di vedere come il tessuto sociale rispondesse alle scelte dell'amministrazione».

Per gli interventi furono reperiti inizialmente 175 miliardi delle vecchie lire, di cui 135 dallo Stato e 40 dalla Regione Campania, a cui si aggiunsero, in corso d'opera, 20 miliardi di fondi comunali. L'investimento totale, quindi, è stato di circa 195 miliardi di lire (100,7 milioni di euro). Nel 1998 viene demolita la prima Vela, la F, nel 1999 la seconda, la G. Per la terza, la H, bisognerà attendere il 2003. Il piano per i nuovi alloggi, invece, oggi è completo all'80%: 180 nuove abitazioni sorgono proprio sulle ceneri dei palazzoni abbattuti, così come gli ulteriori 188 in costruzione e che saranno completati entro l'estate. Vi verranno trasferite le ultime 120 famiglie che ancora oggi abitano legittimamente le Vele, anche se nel frattempo 200 appartamenti già svuotati sono stati rioccupati da abusivi.

Dove un tempo si trovava la vela H, invece, la Pacifico Costruzioni Spa sta costruendo (grazie a 24 milioni di euro di fondi europei) una sede distaccata della facoltà di Medicina dell'università Federico II di Napoli. Poco distante è in corso anche la realizzazione di Piazza della socialità, uno spazio quadrangolare con annesso un teatro all'aperto e un polo commerciale per un investimento privato di otto milioni, l'unico finora attivato a Scampia, e un contributo comunale di 4,3 milioni.

Ma per dare al quartiere una vera opportunità di sviluppo, è necessario intervenire sulle quattro strutture ancora in piedi. Come sottolinea Vincenzo Acampora, presidente dell'Iacp di Napoli: «Senza questo ulteriore intervento si rischia di vanificare gli sforzi compiuti fin'ora. Lo sviluppo economico e sociale di quelle zone è l'unico mezzo per sottrarle all'illegalità. Servono strutture per il tempo libero, locali commerciali, aree verdi, a beneficio di un territorio caratterizzato per l'85% da edilizia residenziale pubblica». D'accordo Michelangelo Russo, docente del dipartimento di Progettazione urbana e di urbanistica della Federico II di Napoli: «La riqualificazione può avvenire solo attraverso una diversa dimensione d'insieme. Il criterio che può sovvertire l'attuale tendenza è la creazione di un mixitè funzionale e sociale, riportando il quartiere nella città».

Oggi è in itinere un piano di riqualificazione che dovrà essere approvato dalla Giunta comunale e che ipotizza due scenari diversi, sia in caso di abbattimento delle attuali quattro Vele che di un loro recupero. Il piano prevede, su 11 ettari, la realizzazione di un polo agro-ambientale per la promozione delle eccellenze locali, con parti espositive, un laboratorio di ricerca, aule per la formazione e parcheggi. Accanto, una cittadella della pubblica amministrazione per gli uffici comunali con esigenza di spazi collettivi. «Stiamo realizzando il piano con l'università Federico II di Napoli e quella del Sannio - conclude Martinelli - vorremmo mettere a bando un'idea progettuale che deleghi al privato la decisione di abbattere gli edifici attuali o recuperarli, a seconda delle economie di scala richieste per la realizzazione del progetto. Questo dovrà essere finanziato esclusivamente con fondi privati, stimati in circa 200 milioni».

E proprio mentre ci si interroga sul futuro delle Vele, il soprintendente ai Beni architettonici di Napoli, Stefano Gizzi, ha avviato la procedura per la dichiarazione di interesse culturale per i quattro edifici, proprio per evitare l'abbattimento delle costruzioni realizzate. Ma per mettere in pratica quella che a oggi è poco più che un'idea sarà necessario il via libera del ministero ai Beni culturali.
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di Brunella Giugliano
da Edilizia e Territorio n. 8 del 28feb/05mar 2011


DEMOLIRE E RICOSTRUIRE - Piano casa, pochi esempi e solo su edifici singoli. Nonostante il premio di cubatura anche in Veneto, regione con il record di domande (21.613), sono del tutto marginali le iniziative di sostituzione. A Padova una ventina di interventi, abitazioni unifamiliari e non occupate - Le voci di progettisti, imprese e tecnici locali.

C'è il piano casa dell'articolo 2, gli ampliamenti che, almeno in Veneto, sembra riscuotere un buon successo, e il piano casa dell'articolo 3 quello della demolizione e ricostruzione, che invece stenta a decollare. Non sono disponibili dati precisi ma la sensazione che si ricava parlando con gli uffici dell'edilizia privata di alcuni capoluoghi veneti è che le istanze presentate siano praticamente quasi solo relative agli ampliamenti (articolo 2).

Le domande presentate in Veneto in base al piano casa sono in tutto 21.613. La provincia di Padova è quella con il maggior numero di istanze, 4.584, Belluno l'ultima con 998.

Il capo settore dell'Edilizia privata a Padova ingegner Armandino Stoppa spiega: «Abbiamo iniziato a suddividere le pratiche presentate a seconda del tipo di intervento, ampliamento, quindi articolo 2 o demolizione e ricostruzione, articolo 3 anche se talvolta la classificazione non è così semplice e devo dire che in effetti le domande imperniate sull'articolo 3 sono poche, non più di una ventina. Ma la predisposizione del progetto in questo caso è più complessa, e magari altre pratiche arriveranno in futuro. Invece noto con sorpresa, ma anche con sollievo che il livello dei ricorsi con il piano casa non è esploso come temevamo».

L'architetto Mario Micalizzi, socio dello Studio Micalizzi Ruzza Architetti Associati, è uno dei professionisti che ha utilizzato l'articolo 3 del piano casa: «La concessione è al rilascio - spiega - e siamo stati tra i primi a esplorare bene le possibilità di questo strumento. Noi lavoriamo soprattutto per le imprese di costruzioni e le immobiliari, quindi le condizioni necessarie perché sia economicamente fattibile un intervento di demolizione e ricostruzione sono un po' diverse rispetto a un privato. I costi hanno la loro importanza. Per questo gli immobili più adatti sono piccoli edifici con poche unità abitative, vuoti, con un unico proprietario e che possibilmente insistano su un'area tale che ci permetta di non saturare subito l'indice di edificabilità».

E il piccolo edificio di Via Landucci poco fuori dal centro storico di Padova in zona Sant'Osvaldo è perfetta. «Sì perché ci permette - spiega Micalizzi - di usufruire dell'aumento di cubatura permesso dagli indici di edificabilità, al quale aggiungiamo il premio di cu- batura consentito dal piano casa. Un extra che rende economicamente più interessante l'intervento nonostante i maggiori costi dovuti all'adozione del risparmio energetico».

In realtà la difficoltà è quella di "bilanciare" bene il livello di sostenibilità dell'immobile (con i costi che ne conseguono) con il premio di cubatura che si vuole ottenere. «In effetti se si volesse usufruire del 40% pieno - spiega Micalizzi - bisognerebbe adottare tecnologie così costose, ad esempio pompe di calore, da rendere poco conveniente la cosa, almeno per chi deve poi rivendere l'immobile. In realtà si può arrivare agevolmente al 30%».

Anche Franco Calore, uno dei titolari della impresa di costruzioni Rodi Srl che realizzerà l'intervento di Via Landucci a Padova, spiega: «È un intervento di demolizione e ricostruzione che avremmo potuto realizzare anche senza il piano casa perché gli indici di edificabilità ce lo permettevano, ma visto che l'articolo 3 ci ha dato questa opportunità la abbiamo colta, sommando così i due incrementi di cubatura. Per me sono due i punti chiave: è necessaria una complessa serie di calcoli per stabilire la percentuale esatta di risparmio energetico, quindi abbiamo un costo di spesa tecnica maggiore e una maggiore burocrazia nella gestione della pratica. Per raggiungere il premio massimo di cubatura serve un intervento con materiali e tecnologie il cui costo fa facilmente superare il prezzo di realizzo al quale io posso vendere con un adeguato guadagno».

A Mestre invece, su circa 400 istanze presentate solo 5 riguardano la demolizione e ricostruzione ex articolo 3. E due sono seguite dal geometra Massimiliano De Martin titolare dello Studio Tecnico Graphia. «Per entrambi gli interventi - spiega - i lavori non sono ancora partiti, ma i titoli abilitativi sono al rilascio. I tempi sono abbastanza lunghi, non tanto per la parte urbanistica quanto per la parte che riguarda la sostenibilità, nel mio caso bioedilizia. Gli uffici non sono ancora perfettamente rodati nel verificare questo tipo di pratiche». I due progetti sono a Mestre e a Marghera e riguardano due piccoli edifici residenziali: il primo era affittato fino a poco tempo fa, ora è libero e la famiglia proprietaria ha deciso per la ricostruzione. Il secondo riguarda un'abitazione unifamiliare di due piani, però occupata dagli stessi proprietari: sarà demolita e sopraelevata con una nuova coibentazione e l'applicazione delle tecniche della bioedilizia.

«A Mestre - spiega De Martin - a causa del tessuto urbano particolare, è difficile applicare la demolizione e ricostruzione senza incappare in altre limitazioni, come quella della distanza dai confini, ma sulla costa, ad esempio, alberghi e camping possono utilizzarla in pieno». © RIPRODUZIONE RISERVATA

Sono tre le principali norme del piano casa veneto.

  • Art. 2: ampliamento fino al 20% del volume degli edifici residenziali e del 20% della superficie coperta per gli altri (un altro +10% se si ricorre a energie rinnovabili).
  • Art. 3, c. 2: Integrale demolizione e ricostruzione degli edifici anteriori al 1989 (qui a destra un edificio di Padova su cui è stata presentata la domanda) con ampliamento fino al 40% del volume se residenziali, e del 40% della superficie coperta se a uso diverso, ma solo se situati in zona territoriale propria e solo se con tecniche di edilizia sostenibile.
  • Art. 3, c. 3: La percentuale può essere elevata fino al 50% nel caso in cui l'intervento di demolizione e ricostruzione comporti una ricomposizione planivolumetrica con forme architettoniche diverse da quelle esistenti, con modifica dell'area di sedime e oggetto di un piano attuativo.

 

di Franco Tanel
da Edilizia e Territorio n. 8 del 28feb/05mar 2011


DEMOLIRE E RICOSTRUIRE - CHIAVI DI LETTURA - Una rassegna delle leggi regionali sul piano casa. Il bonus volumetrico parte dal 35% e arriva al 60% in casi speciali

Partendo da una base del 35% di premialità volumetrica per le demolizioni e ricostruzioni, alcune leggi regionali sul piano casa prevedono bonus fino al 50-60% in casi particolari, quali il miglioramento delle prestazioni energetiche, la delocalizzazione, l'inserimento in un programma di riqualificazione urbana.

LE REGOLE DELLO STATO. L'originaria nozione di ristrutturazione edilizia (articolo 31, legge 457/1978), comprendeva anche gli interventi di demolizione e successiva ricostruzione di un fabbricato, purché tale ricostruzione fosse "fedele", cioè desse luogo a un immobile identico al preesistente per tipologia edilizia, sagoma e volumi. Attualmente, per effetto della normativa introdotta dall'art. 1, Dlgs 27 dicembre 2002 n. 301, il vincolo della "fedele ricostruzione" è venuto meno, e conseguentemente la nozione di ristrutturazione edilizia prevista dal Dpr 380/2001 (per quanto riguarda gli interventi di demolizione e ricostruzione a essa riconducibili), resta distinta dall'intervento di nuova costruzione per la necessità che la ricostruzione corrisponda (quanto meno nel volume e nella sagoma), al fabbricato demolito.

Sono fatte salve comunque le innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica, che non è soggetta a una valutazione di compatibilità con la disciplina urbanistica, ma a essa si somma, venendo a determinare il quadro della regolamentazione degli interventi edilizi eseguibili sul territorio.

LE MISURE STRAORDINARIE. A livello locale il quadro normativo dell'istituto è più complesso in quanto alla disciplina ordinaria, che comprende a volte la possibilità di eseguire traslazioni di sedime e diverse ricomposizioni planivolumetriche degli edifici, si sommano le misure straordinarie e urgenti nel settore edilizio, finalizzate a contrastare la crisi economica e a favorire non solo l'adeguamento del patrimonio edilizio esistente alla normativa antisismica, ma anche il miglioramento della qualità architettonica e la sostenibilità energetico-ambientale di cui all'Intesa Stato-Regioni e Enti locali del 1° aprile 2009 (piano casa). Misure adottate da ciascuna Regione (e Provincia autonoma) con sostanziali differenze in ordine agli interventi realizzabili in deroga agli indici urbanistici, alle tipologie di immobili, ai requisiti energetico-ambientali da raggiungere, alla possibilità di sopraelevare o di delocalizzare le costruzioni originarie in altra zona urbanistica.

LE LEGGI REGIONALI. In tema di demolizioni e ricostruzioni di edifici esistenti, le previsioni locali arricchiscono l'istituto della ristrutturazione non solo con le misure straordinarie del piano casa (cioè temporizzate) ma anche a regime (Calabria, Emilia Romagna, Friuli V.G., Lazio, Piemonte, Puglia, Umbria, Valle d'Aosta e Provincia di Trento), che consistono generalmente nell'ammettere interventi di sostituzione edilizia con ampliamento degli immobili ricostruiti in deroga agli indici degli strumenti urbanistici, anche attraverso la sopraelevazione (eccetto che in Lazio, Puglia, Toscana e Umbria) o la delocalizzazione in altra zona, fino al raggiungimento dell'incremento massimo previsto dalla legge e dimostrando il miglioramento della prestazione energetica o della qualità architettonica e ambientale (cfr. leggi regionali: Abruzzo 16/2009 art. 16; Basilicata 25/2009 art. 3; Campania 19/2009 art. 5; Calabria 21/2010 art. 5; Emilia Romagna 6/2009 art. 54; Friuli V.G. 19/2009 Capo VII; Lazio 21/2009 art. 4; Liguria 49/2009 art. 6; Lombardia 13/2009 art. 3; Marche 22/2009 art. 2; Molise 30/2009 art. 3; Piemonte 20/2009 art. 4; Puglia 14/2009 art. 4; Sardegna 4/2009 art. 5; Sicilia 6/2010 art. 3; Toscana 24/2009 art. 4; Umbria 13/2009 art. 35; Valle d'Aosta 24/2009 art. 3; Veneto 14/2009 art. 3; legge prov. Bolzano 1/2009 art. 51 e delibera prov. 1609/2009; legge prov. Trento 4/2010 art. 15 e delibera prov. 1531/2010).

Solamente per la Provincia autonoma di Bolzano non è ammesso alcun ampliamento in caso di demolizione totale (l'ampliamento infatti è possibile solo se non viene demolita più del 50% della cubatura esistente fuori terra, cfr. pt. 4) delibera prov. 1609/2009).

Diversamente nelle Regioni Abruzzo, Basilicata, Calabria, Campania, Friuli V.G., Emilia Romagna, Marche, Molise, Lazio, Liguria, Piemonte, Puglia, Toscana e Valle d'Aosta è possibile procedere con la demolizione e successiva ricostruzione fruendo dell'incremento del 35 per cento.

La Provincia autonoma di Trento ammette interventi di sostituzione edilizia e di demolizione e ricostruzione, con possibilità di incrementare la volumetria esistente solamente del 15% (Lp 4/2010), ma a tale misura si sommano i bonus volumetrici progressivi per l'utilizzo di tecniche di edilizia sostenibile che possono arrivare per gli interventi di sostituzione edilizia sino a 225 mc (art. 86 Lp 1/2008 e All. 2 delibera prov. 1531/2010).

In Umbria, invece, gli edifici a destinazione residenziale possono essere demoliti e ricostruiti con un incremento del 25% della superficie esistente (limite che passa al 35% se l'intervento riguarda almeno tre edifici ricompresi in un Piano attuativo o Programma urbanistico); stessa percentuale del 25% per la Sicilia (con possibilità di arrivare al 35% di incremento volumetrico mediante l'utilizzo di fonti rinnovabili che assicurino l'autonomia energetica dell'edificio). La sostituzione edilizia con incremento fino al 30% è ammessa in Lombardia all'esterno dei centri storici (che può arrivare al 35% se viene assicurato un congruo equipaggiamento arboreo al lotto di intervento) e in Sardegna (con limite al 35% in caso di contenimento del consumo energetico dell'edificio). In Veneto sono ammessi interventi di demolizione integrale e ricostruzione, mediante tecniche di edilizia sostenibile, di edifici in zona propria con incrementi fino al 40%, che arrivano al 50% per ricomposizioni planivolumetriche o architettoniche di edifici ricadenti in Piani attuativi.

IL FATTORE RISPARMIO ENERGETICO. Alcune Regioni prevedono altresì maggiori incrementi premiali legati al miglioramento della prestazione energetica dell'edificio ricostruito calcolata secondo gli standard previsti dalla normativa vigente: in Basilicata è ammessa la ricostruzione con aumento della superficie complessiva esistente fino al 40% con l'utilizzo della bioedilizia, impianti fotovoltaici e incremento del verde privato; anche nel Lazio è possibile raggiungere il 40% attraverso il ricorso alla procedura del concorso di progettazione, con l'assistenza degli ordini professionali competenti; mentre la percentuale sale fino al 45% in Valle d'Aosta (nell'ambito dei programmi integrati per la riqualificazione ambientale e urbanistica del territorio), in Puglia (per i Programmi integrati di rigenerazione urbana) e fino al 50% in Molise (per miglioramento prestazioni energetiche e produzione di acqua calda sanitaria da fonti rinnovabili).

LE DELOCALIZZAZIONI. Alcune Regioni prevedono non solo la possibilità di modificare l'area di sedime dell'edificio ricostruito, ma di delocalizzarlo in altra zona compatibile: In Abruzzo è possibile incrementare la superficie dell'edificio ricostruito fino al 65% se l'area di sedime dell'immobile demolito viene ceduta gratuitamente al patrimonio del Comune; in Emilia Romagna e Friuli V.G. il bonus attribuito a edifici riconosciuti incongrui o da delocalizzare dagli strumenti urbanistici è del 50 per cento.

Anche la Sardegna ha previsto specifici incrementi premiali per il trasferimento di volumetria all'infuori delle fasce costiere o in prossimità di emergenze ambientali, archeologiche o storico-artistiche, a condizione che il lotto originario sia ceduto gratuitamente al Comune per destinarlo a finalità pubbliche (gli incrementi volumetrici vanno dal 40 al 45% a seconda dell'indice di prestazione energetica).

Il Lazio prevede la traslazione, previa localizzazione, delle volumetrie degli edifici demoliti in altre aree esterne a quelle vincolate per interventi ricadenti in Programmi ambientali di ripristino integrato (con bonus volumetrici dal 50 al 60 per cento).
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  • I record in Abruzzo, Friuli V.G., Emilia, Lazio e Sardegna

 

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da Edilizia e Territorio n. 8 del 28feb/05mar 2011


DEMOLIRE E RICOSTRUIRE - Il modello del Print di Pietralata ora pronto al via - Proprietari coordinati: l'esperimento romano.

Decine di proprietari singoli che demoliscono e ricostruiscono con premio di cubature e con delocalizzazione, un quartiere caotico ridisegnato e dotato di servizi, un consorzio nato dal basso che coordina proprietari e costruttori, un onere straordinario pari a due volte e mezzo quello ordinario ma che nonostante tutto non manda in tilt l'operazione.

È un'esperimento tutto da approfondire quello del Print di Pietralata, a Roma. Lo facciamo insieme all'architetto Maurizio Moretti, coordinatore tecnico per la progettazione urbanistica del Consorzio Print Pietralata, l'ente che insieme all'Isveur (Ance Roma) ha coordinato i progetti e coordinerà gli interventi. Il Print dovrebbe andare in Consiglio comunale nelle prossime settimane.

LO STRUMENTO. I Print sono uno strumento del Prg di Roma (entrato in vigore a metà 2008), previsto su 190 aree, in gran parte nella città già costruita, con l'obiettivo di sistemare i molti quartieri di Roma cresciuti nel dopoguerra in modo caotico o abusivo, e senza servizi. Il Prg prevede sui Print una possibilità realizzativa teorica di 8 milioni di mq di Slp, in gran parte da demolizione e ricostruzione. Sono previsti premi di cubature a partire dal 30% e un contributo straordinario pari ai 2/3 del plusvalore immobiliare derivante da tali bonus volumetrici. I Print possono essere attivati dai Municipi, dai privati rappresentanti il 51% della proprietà, o infine dalla Giunta comunale. Vanno comunque costruiti in dettaglio insieme agli uffici comunali e poi approvati in Consiglio.

Nel 2006 l'allora amministrazione di Walter Veltroni lanciò, in anticipo sul Prg, i bandi per 4 Print "sperimentali", di cui Pietralata è quello in fase più avanzata.

L'AREA DI PIETRALATA. Il Print investe un'area di 206mila mq, di cui 118mila a "tessuto edificato". Si tratta di un quartiere con molte attività produttive "incongrue", strade strette e senza marciapiedi, mancanza di parcheggi, di verde, di spazi pubblici, di servizi, addirittura di reti fognarie.

DEMOLIZIONI E RICOSTRUZIONI. Il Print prevede la demolizione di edifici per un totale di 36mila mq di Slp, l'80% non residenziali e il 20% residenziali. Si tratta in sostanza di capannoni per attività produttive incongrue, abbandonate o no, con vicino le case delle famiglie dei gestori. Le nuove realizzazioni previste dal piano, sulle aree da demolizione e anche su aree libere limitrofe, ammontano a 86mila mq di Slp, di cui 77mila residenziali (89,5%), cinquemila commerciali e 9.500 terziario non commerciale. Il premio di cubatura è in media del 40-45%, dunque circa 50mila mq di Slp di costruzione è da D&R con bonus volumetrico, mentre i restanti 36mila circa sono da nuova costruzione.

PREMI DI CUBATURA. Quello base da Prg per demolizioni e ricostruzioni (nei Print) è del 30%, che aumenta però al 40% se si accettano spostamenti di sedime all'interno di una riqualificazione urbanistica, e a 45% se si aggiunge anche il miglioramento energetico. «Quasi tutti i proprietari - spiega Moretti - hanno aderito a entrambe le opzioni». «Il problema della ricollocazione degli abitanti - aggiunge - non si è posto, sia perché il residenziale è solo il 20% del demolito, e sia perché sono gli stessi proprietari che partecipano all'operazione, traendone un profitto». Le cubature da ricostruire, in alcuni casi i proprietari le realizzano in proprio, affidando i lavori a imprese, in altri cedono subito i diritti volumetrici a costruttori.

CONTRIBUTO STRAORDINARIO. Il valore base da pagare al Comune era 950 euro per ogni mq di Slp aggiuntiva, abbassata o alzata in base a vari parametri. «La media - spiega Moretti - è venuta fuori di circa 700 euro/mq. Nonostante la crisi è un onere ancora sopportabile, l'operazione regge. Certo, il valore va sempre determinato con attenzione, se è troppo alto salta tutto.

IL RISULTATO. Il nuovo assetto, grazie alle demolizioni, prevede l'arretramento del fronte stradale, nuove residenze e molte opere pubbliche. Grazie al contributo straordinario si realizzeranno urbanizzazioni per 37 milioni di euro, in tutto 51 milioni insieme agli oneri ordinari (47 milioni da fare a scomputo). Il Consorzio Pietralata, da solo, garantisce opere per 34 milioni. Saranno realizzate strade, piazze, parchi, parcheggi, fognature, un asilo, un centro anziani, e anche duemila alloggi in social housing.

 

di Alessandro Arona
da Edilizia e Territorio n. 8 del 28feb/05mar 2011


Lazio - Piano Casa, gli emendamenti del cemento. Modificati gli articoli: si costruirà accanto ai boschi. E condomini nelle ex fabbriche. Piano casa, nuova colata di cemento "Si costruirà anche vicino ai boschi". Gli emendamenti in Regione. Il capogruppo del Pd Montino attacca la giunta: "Così si stravolge il territorio"

Ex centri commerciali e capannoni industriali che diventano condomìni, costruzioni ammesse anche nei boschi e perfino nel proprio giardino, accanto alla cuccia per il cane. Sono le conseguenze di alcuni emendamenti al Piano Casa presentati dall'assessore regionale Luciano Ciocchetti, che le opposizioni, dal Pd ai Verdi, definiscono un vero colpo di mano.

Un "sacco" annunciato. Si potrà costruire nei boschi. E anche nel proprio giardino, accanto alla cuccia per il cane. Ed ex centri commerciali e capannoni industriali diventeranno condomini.

La novità è in un pugno di emendamenti al Piano Casa, racchiusi in sei cartelle, presentati dall'assessore regionale Luciano Ciocchetti, che le opposizioni, dal Pd ai Verdi, definiscono un vero e proprio colpo di mano.

I boschi, finora salvaguardati in quanto non potevano essere conteggiati nella ipotetica cubatura, diventano aree dove è possibile aprire cantieri. Ci si potrà fare casa tra querce o castagni. Le antenne delle emittenti radiofoniche e televisive restano lì dove si trovano, cioè a Monte Mario, a Rocca di Papa e negli altri siti. E intanto via libera alla costruzione di impianti e attrezzature sportive "nonché strutture ad essi collegate" nei parchi e nelle aree protette.

Non basta. C'è l'assalto alle coste: potranno nascere, in deroga alle disposizioni attuali previste dai piani paesistici, porti e porticcioli, con, naturalmente, le immancabili strutture ad essi collegate.

Ma non è finita: si potrà costruire anche in giardino, i capannoni industriali in disuso diventeranno case, si potrà cambiare in corso d'opera ogni destinazione d'uso, perfino i mega centri commerciali, se non rendono abbastanza, si ricicleranno in altro, cioè abitazioni.

E anche i siti industriali o produttivi dismessi saranno trasformati in alveari di bicamere. Mentre perfino i progetti già programmati per la riqualificazione dei quartieri in base agli accordi previsti con l'art 11, potranno, seppur in corso d'opera, essere rivisti e modificati perché sono consentiti cambi di destinazione d'uso, sempre per realizzare altre "camere e cucina". Insomma una vera e propria deregulation urbanistica.

Infine in deroga alla legge regionale paesistica sulle fasce di rispetto chi abbatterà una casa a ridosso della battigia, potrà ricostruirla, più grande del 150%, oltre i trecento metri anche se non si tratta di un terreno edificabile.

C'è di più. Come denuncia il capogruppo dei Verdi Angelo Bonelli «Ciocchetti azzera il divieto di sanare costruzioni abusive nelle Zone di Protezione Speciale, come i monti della Tolfa, i Lepini e i laghi di Bracciano e Martignano, istituite dopo il 2004, per le quali non era possibile concedere sanatorie agli abusi anche se realizzati prima dell'istituzione delle Zps».

INTERVISTA - Parla il capogruppo del Pd alla Pisana, Montino: "Così dalle coste ai parchi si stravolgerà il territorio"

  • Montino, sui nuovi emendamenti sarà battaglia? «Questo non è più un provvedimento sull'emergenza abitativa» afferma il capogruppo del Pd alla Pisana «e non sta neanche nello spirito dell'accordo tra Regioni e governo che aveva come obiettivo una risposta diffusa a settori ampi della popolazione che hanno bisogno di adeguare la propria casa anche per dare un alloggio ai figli»
  • Invece che cosa è diventato? «Una grande scorpacciata edilizia finalizzata solo per pochi e ben individuati soggetti, che dà un colpo definitivo alla qualità delle città e del territorio».
  • Quali sono gli interessi ben definiti? «E' ritornato in auge un patto, che era stato sconfitto dagli elettori cinque anni fa, tra Storace e Ciocchetti per introdurre una deregulation per i proprietari di capannoni industriali e commerciali dismessi, che ora con una semplice Dia possono trasformarli in appartamenti. Non uno o dieci, ma addirittura quattrocento e più case alla volta. E questo può cambiare radicalmente la vivibilità di Roma e della regione».
  • Secondo il Pd quali altri problemi comportano gli emendamenti? «L'altra anomalia è la monetizzazione totale dello standard dei servizi che, invece dei essere realizzati possono essere liquidati, se il territorio non li può ospitare, con un contributo a favore dei Comuni, creando di fatto un deficit di scuole, asili, verde e parcheggi, tornando così alle vecchie borgate».
  • Anche le coste sono in pericolo? «Secondo la proposta se si è proprietari di palazzine sulla costa, si possono demolire e ricostruire anche in aree non edificabili oltre i 300 metri dalla battigia, con un premio di cubatura del 150%. Dunque quattro appartamenti possono diventare dieci. La nostra opposizione sarà intransigente. Mi auguro che la Polverini aiuti a smascherare questo nuovo ritorno del cemento selvaggio».


di Paolo Boccacci
da La Repubblica del 19.02.11

 

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data pubblicazione: mercoledì 13 aprile 2011
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