Case fantasma, è arrivata l'ora X

Circolare 4/2011 - agg. rassegna stampa

La passione italiana per l'abuso edilizio - CASE FANTASMA

Gli italiani stanno sempre stretti in casa loro. Un garagino, una rimessa, una stanzetta in più alla villetta, persino un bagnetto o una verandina che spuntano come un bubbone dalla facciata, è così che ci siamo abituati ai nostri abusi quotidiani.

Ma questa volta, con la gigantesca opera di emersione delle case fantasma, dovremmo essere al redde rationem. L'Italia reale è stata fotografata e sovrapposta a quella ufficiale, quella delle mappe catastali. Ed è stato come sovrapporre la foto di un cinquantenne imbolsito a quella di quando aveva vent'anni. Milioni di allargamenti leciti e illeciti hanno denunciato l'inerzia dei Comuni, che dopo l'orgia di sanatorie del 1985 hanno chiuso per 25 anni ambedue gli occhi. Tra due giorni, scaduto l'ultimo termine per regolarizzare (e sottoporre a tassazione) la fungaia edilizia, inizieranno i controlli a tappeto su chi non si è autodenunciato. Settecentomila case, secondo le ultime stime. Probabilmente abusive in tutto o in parte. In più, l'agenzia del Territorio farà controlli periodici per fare emergere i nuovi abusi. E ai Comuni basterà un controllo online per agire immediatamente. Chissà se adesso lo faranno.

 

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da Il Sole 24ore del 30.04.11


Sanzioni catastali più leggere sulle case fantasma. Immobili. Una circolare dell'agenzia del Territorio fornisce le indicazioni per l'applicazione delle penalità catastali. Case fantasma, sanzioni «miti». I maxi-importi scattano solo per le violazioni commesse dal 1° maggio 2011.

Le maxi sanzioni per il ritardo nell'accatastamento non verranno, di fatto, applicate ai controlli sulle case fantasma che partiranno il 3 maggio. L'agenzia del Territorio ha stabilito che si applicheranno solo sulle violazioni commesse dal 1° maggio.

I ritardatari non verranno seppelliti dalle sanzioni catastali, anche se dovranno fare i conti con Ici e Irpef arretrati. Chi non ha ancora affidato ai tecnici abilitati la denuncia della propria casa fantasma ormai è fuori termine: anche se avrebbe tempo sino a lunedì (il termine del 30 aprile, cadendo di sabato, slitta al 2 maggio), nessun professionista accetterebbe l'incarico, dato che si tratta di un lavoro piuttosto complesso.

L'attenzione si sposta qui di sui ritardatari: cosa rischiano? Non molto di più, in realtà, di chi si è messo in regola per tempo. Partiamo dalle sanzioni catastali: il decreto legislativo 23/2011 le ha elevate da un minimo di 1.032 euro a un massimo di 8.264 euro. Ma l'agenzia del Territorio, con la circolare 4/2011 del 29 aprile, ha dato disposizione a uffici provinciali, direzioni regionali e centrali specificando che questi importi scatteranno solo se la violazione è stata commessa dopo l'entrata in vigore della norma, cioè dal 1° maggio 2011. La violazione è intesa come la mancata dichiarazione dei nuovi immobili entro 30 giorni «dal momento in cui sono divenuti abitabili o servibili all'uso». Quindi, la maxi sanzione si applicherà solo ai proprietari di immobili ultimati dopo il 1° aprile 2011 e non denunciati nei 30 giorni successivi. Di conseguenza, in tutti gli altri casi, resteranno applicabili i vecchi importi, da un minimo di 258 a un massimo di 1.032 euro, e in più sarà evidentemente possibile sfruttare il ravvedimento operoso, con abbassamento delle sanzioni a un ottavo dell'importo.

Il principio del «favor rei» (Dlgs 472/97) ha ispirato la scelta dell'agenzia: a questo principio si lega quello dell'irretroattività della norma sanzionatoria, in base al quale nessuno può essere assoggettato alla sanzione per una violazione commessa prima dell'entrata in vigore della nuova sanzione. L'agenzia ha poi voluto specificare espressamente che queste disposizioni si applicano anche ai fabbricati mai dichiarati di cui all'articolo 19 della legge 122/2010, cioè appunto le «case fantasma».

Si era anche parlato, nei giorni scorsi, di invitare gli uffici periferici ad applicare comunque il minimo delle sanzioni previste. Ma dato che con il chiarimento della possibilità di applicare il principio del favor rei, di fatto, la stragrande maggioranza delle 700mila case fantasma non regolarizzate non sarebbe stata colpita dalle nuove sanzioni, generalizzare il minimo sarebbe parsa una presa in giro per chi si era almeno data la pena di fare l'accatastamento entro il termine del 30 aprile/2 maggio. In sostanza, questa nuova disposizione regola le questioni sanzionatorie di competenza dell'agenzia. Cioè quelle per il ritardato accatastamento. Ma restano aperte quelle dei Comuni (che ricevono dal Territorio l'elenco delle case regolarizzate) e dell'agenzia delle Entrate (che può avere accesso in ogni momento alle banche dati catastali). Azioni di recupero delle imposte arretrate con sanzioni e interessi che riguardano tanto chi ha rispettato il termine quanto chi se ne è infischiato (si veda Il Sole 24 Ore del 28 aprile scorso). Per non parlare delle violazioni edilizio-urbanistiche non sanabili, che potrebbero condurre sino alla demolizione.
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LA PAROLA CHIAVE - Abitabilità/agibilità. L'agenzia del Territorio ha richiamato il concetto di casa «abitabile o servibile» per definire il momento da cui vanno conteggiati i 30 giorni entro i quali si deve procedere a denunciare in Catasto le nuove costruzioni. Questa disposizione, che risale al 1939, va però intesa alla luce delle norme vigenti. E il riferimento oggi comunemente usato è quello del rilascio del certificato di agibilità (un tempo esisteva quello specifico di «abitabilità» per le sole abitazioni) da parte del Comune.

 

di Saverio Fossati
da Il Sole 24ore del 30.04.11


Il vizio dell'abusivismo - Prova d'appello per comuni distratti

Erano tantissime ma sono ancora tante. Le case fantasma, sin dalla loro prima evocazione, nel lontano 2003, si tiravano dietro le catene dell'abusivismo edilizio. Non tutte, certo, ma molte. E i numeri alla fine stanno dando ragione ai più pessimisti: lunedì scadrà l'ultimo termine per regolarizzarle ma è molto probabile che ne mancheranno all'appello circa 700mila. Intese come unità immobiliari, quindi gli edifci veri e propri potrebbero essere decisamente meno. Ma per dare un'idea, messe tutte insieme avrebbero le dimensioni di una cittaduzza come Napoli.

Le prime avvisaglie sono state date dal nostro giornale già nel 2003: dal confronto tra le abitazioni rilevate nel consimento Istat del 2001 e quelle ufficialmente assoggettate a Ici emergeva un'impressionante discrepanza: in pratica risultavano 2,7 milioni di abitazioni «probabilmente abusive». Guarda caso, le unità immobiliari che, secondo le stime derivanti dai dati forniti dall'agenzia del Territorio, sono adesso oggetto della campagna di controlli, sono 2,8 milioni.

Comunque l'idea di ricondurre alla legalità il mattone clandestino era diventata concreta solo con la Finanziaria 2005 (legge 311/2004): qui erano stati elaborati strumenti per coinvolgere i Comuni (diretti interessati alla riscossione dell'Ici) con indagini mirate alla singola unità e su intere microzone catastali ed era stata data via libera ai rilievi aereofotogrammetrici. Milioni di immagini dall'alto avevano rimappato l'Italia: dalla sovrapposizione di queste foto con le carte catastali erano emersi 2 milioni di «particelle», cioè appezzamenti di terreno, su cui risultavano edifici fuori posto. La stima era, appunto, quella di 2,8 milioni di unità immobiliari da regolarizzare. A oggi, dopo aver considerato che una certa aliquota di case fantasma rappresenta in realtà tettoie o fabbricati rurali non accatastabili, restano circa 2 miloni di unità, delle quali, entro lunedì, si stima che circa 1,3 milioni saranno state regolarizzate. Ne resterebbero quindi 700mila, moltissime delle quali abusive. Una cifra comunque incredibile per un Paese civile.

Come è potuto accadere? Va detto che questa storia si intreccia a quelle dei condoni edilizi. Dopo la mega sanatoria del 1985, infatti, gli italiani non hanno affatto perso il vizio del mattone fuorilegge. Così, dato che i successivi condoni erano comunque meno generosi, più macchinosi e più costosi, moltissimi hanno scelto di restare nell'ombra, nella sicura convinzione che il Comune non avebbe mai fatto nulla. Convinzione rivelatasi esatta: praticamente nessuna casa abusiva è mai stata abbattuta una volte edificata. Il che è avvenuto quasi sempre fuori dai centri urbani, dove un minimo di sorveglianza c'è: e infatti le case fantasma nei Comuni capoluogo sono, in genere, pochissime.

Così, però, la massa è cresciuta come una metastasi edilizia sui terreni in campagna e sulle coste e in un quarto di secolo ha raggiunto le incredibili proporzioni definite dalle indagini del Territorio. Ora, però, quando queste 700mila case verranno raggiunte dalle rendite e dalle tasse, i Comuni dovranno farci i conti e, se irregolari, abbatterle. Cioè fare quello che avrebbero dovuto fare da sempre.
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  • L'anticipazione. Il Sole 24 Ore aveva scoperto le case fantasma già nel 2003, quando erano stati confrontati i dati catastali e quelli del censimento Istat del 2001

 

di Saverio Fossati
da Il Sole 24ore del 30.04.11


Case fantasma con maxi sanzioni. A partire da domani scatta la quadruplicazione degli importi. Una circolare dell'Agenzia del territorio sulla stretta sui fabbricati non censiti al catasto.

Maxisanzioni a partire da domani per i proprietari delle case fantasma. Scattano, infatti, sanzioni quadruplicate in caso di inadempimento degli obblighi dichiarativi degli immobili e delle variazioni di consistenza e di destinazione degli stessi, se la violazione è commessa a partire da tale data.

Con la circolare n. 4/T (protocollo n. 26755) di ieri, l'Agenzia del territorio è intervenuta per definire la disciplina sanzionatoria prevista dal comma 2, dell'articolo 12, del d.lgs. 14/03/2011 n. 23, per l'inadempimento degli obblighi dichiarativi, dei fabbricati non censiti in catasto o che hanno perduto determinati requisiti, come quelli rurali, di cui all'art. 9, d.l. n. 557/1993.

Circolare che arriva sul filo di lana della scadenza di oggi per la regolarizzazione. Ancora non esistono stime su quanti immobili sono stati sanati ma nella sola giornata di ieri, in una città come Torino erano arrivati agli uffici 600 Docfa. Non solo. La sanatoria potrebbe anche rivelare nuove sorprese perchè molti proprietari di immobili non rientranti nel censimento degli immobili fantasma presi da timore hanno comunque provveduto a regolarizzare la propria situazione.

Definito così, almeno per il momento, il quadro degli oneri a carico dei proprietari e/o titolari di diritti reali degli immobili che non hanno provveduto alla regolarizzazione dei propri fabbricati.

Preliminarmente, il Territorio ha precisato che gli obblighi di dichiarazione erano già stati indicati dagli articoli 20 e 28, del regio decreto legge 13/04/1939 n. 652, convertito con modificazioni dalla legge 11/08/1939, n. 1249 e successive modificazioni ed integrazioni. Per quanto concerne gli obblighi posti a carico dei proprietari, l'agenzia ricorda che questi ultimi sono "obbligati" a denunciare, nei modi e nei termini stabiliti, le variazioni dello stato degli immobili dalli stessi posseduti e che, in caso di inadempimento, si rendono applicabili le sanzioni in presenza di omessa dichiarazione delle nuove costruzioni entro 30 giorni dal momento in cui sono divenute abitabili o servibili all'uso cui sono destinate, di omessa dichiarazione dei fabbricati che passano da una categoria esente ad una soggetta ai tributi entro i 30 giorni successivi dal momento in cui sorge l'obbligo dichiarativo e di omessa dichiarazione di variazione delle unità immobiliari entro il medesimo termine di 30 giorni decorrente dal momento in cui la variazione si è concretizzata.

Il chiarimento si è reso opportuno in relazioni alle disposizioni introdotte dal citato comma 2, dell'art. 12, d.lgs. n. 23/2011 che prevedono la quadruplicazione delle sanzioni previgenti, nel rispetto dei principi di legalità e del favor rei, per i quali si rende necessaria la determinazione della disciplina sanzionatoria da parte del legislatore ed il rispetto del principio dell'irretroattività della norma sanzionatoria (tempus regit actum) in base alla quale nessun cittadino può essere assoggettato a sanzioni se non in forza di disposizioni entrate in vigore prima della commissione della violazione e/o del reato o se il fatto non costituisce più una violazione punibile, sulla base di una diversa previsione legislativa.

Per quanto concerne la contestazione dell'inadempimento degli obblighi dichiarativi a cura del Territorio si potranno verificare situazioni ante e post 30 aprile, per le quali la stessa agenzia ha ritenuto di diversificare l'applicazione delle sanzioni.

Di conseguenza, il Territorio ha ritenuto corretto rendere irretroattiva la disciplina sanzionatoria che rende più gravosa l'applicazione della sanzione già applicabile, stabilendo nel prossimo 1° maggio lo spartiacque, con la conseguenza che solo a partire da tale data si applicheranno i nuovi e maggiori importi fissati dal d.lgs. n. 23/2011 mentre, per le violazioni commesse in data anteriore, "_indipendentemente dalla data di accertamento della violazione ...", si renderanno applicabili gli importi indicati dalla disciplina previgente.

Infine, il documento di prassi precisa che, anche per i fabbricati mai dichiarati in catasto, la violazione decorre al decorso dei 30 giorni dal momento in cui gli immobili sono divenuti utilizzabili (abitabili o servibili all'uso a cui sono destinati) nel caso di omessa denuncia in catasto.

 

di Fabrizio G. Poggiani
da Italia Oggi del 30.04.11


La scadenza. Case fantasma alla prova degli arretrati d'imposta. Accatastamento entro il 2 maggio.

C'era chi sperava di finirla lì, con l'accatastamento. Ma le prospettive per chi ha risposto all'appello del'agenzia del Territorio si presentano fosche, con sanzioni e interessi Ici e Irpef sino a cinque anni indietro. Paradossalmente, stando alla lettera della norma (Dl 78/2010 e 225/2010 con relative leggi di conversione), chi verrà "beccato" dopo il termine del 30 aprile (di fatto il 2 maggio) pagherà meno arretrati. Infatti, per chi si regolarizza nei termini non scattano le sanzioni catastali ma per Ici e Irpef la norma non dice nulla, quindi si seguono le vie ordinarie dell'accertamento, risalendo sino a cinque periodi d'imposta precedenti (quindi al 2006). Mentre per chi fa passare il termine è previsto che la rendita catastale attribuita dal Territorio dispieghi i suoi effetti fiscali dal 1° gennaio 2007 (anche se pagherà in più una sanzione catastale di almeno 1.032 euro).

Mettiamoci ora nei panni del cittadino che ha regolarizzato in tempo il suo immobile. Da quest'anno la casa (prima abitazione), una villetta di 5 locali e servizi, in zona periferica del Comune di Monza, censita in categoria A/7, classe 2, di 7 vani, con rendita di 1.103 euro, il nostro dovrà indicare nel quadro B del 730, la rendita rivalutata del 5% (1.158,15 euro). Ma non pagherà nulla, neppure per l'Ici.

Invece, per i cinque anni pregressi, le cose sono molto più complicate. Infatti, per quanto riguarda le imposte locali, gli uffici tributi dei Comuni, sono collegati con l'archivio catastale, per cui entro 30 giorni dalla presentazione o accertamento delle rendite dei fabbricati, l'agenzia del Territorio rende disponibili sul portale dedicato, i dati di classamento dei fabbricati, complete delle intestazioni, che vengono giornalmente verificate e confrontate con gli archivi di tutti i tributi locali.

Di conseguenza, i dati sono utilizzati per compilare gli avvisi di liquidazione e accertamento, per tutti gli anni pregressi, sulla base della rendita catastale (Ici, imposta di scopo), ovvero della superficie catastale (Tarsu, Tia, Tosap, eccetera). Analoga la procedura anche per le imposte dirette, in quanto l'agenzia delle Entrate può facilmente accedere alle banche dati catastali e ottenere l'elenco completo delle ex case fantasma emerse, con identificativi e rendita. In ogni caso, qualora il contribuente non impugnasse l'accertamento, e decidesse di utilizzare la procedura dell'adesione (Dlgs 218/97), potrebbe fruire della riduzione delle sanzioni al 12,50%, sia per l'Irpef che per l'Ici.

Quindi, tornando al nostro contribuente e tenendo conto che per l'Irpef la prima casa non pesa e per l'Ici è stata esclusa dalla tassazione dal 2008, sono da versare quelle del 2006 e 2007 (si veda la tabella qui sopra). Nel caso invece di contribuenti proprietari di capannoni o di seconde case, non ci sono sconti per Irpef e Ici e gli importi salgono notevolmente.

Infine, resta sempre la regolarizzazione urbanistico-edilizia, in quanto le comunicazioni relative ai nuovi accatastamenti o accertamenti di fabbricati, sono fatte dall'agenzia del Territorio ai Comuni, «per i controlli di conformità urbanistico-edilizia», ai sensi del comma 8 dell'articolo 19 del Dl 78/2010. E qui si stringerà il nodo, soprattutto per gli stabili eretti su area soggetta a vincolo ambientale o paesaggistico, o entro le fasce di rispetto marittimo, lacuale o fluviale, che non possono in alcuno modo rientrare nella sanatoria di cui all'articolo 37 del Dpr 380/2001.
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I numeri

  • 2 milioni - LE CASE FANTASMA. Le unità immobiliari scoperte grazie alla sovrapposizione tra mappe e foto aeree, depurate dai fabbricati senza interesse
  • 1,3 milioni - GLI IMMOBILI EMERSI. Secondo le stime più recenti, al 2 maggio queste saranno le unità immobiliari messe in regola, cioè il 65% circa
  • 700 milioni - LE NUOVE RENDITE. A tanto potrebbe ammontare la base imponibile recuperata a fine operazione

 

di Saverio Fossati - Franco Guazzone
da Il Sole 24ore del 28.04.11


Case fantasma - Gli aggiornamenti catastali entro il 30 aprile

I proprietari e titolari di diritti reali sugli immobili che non risultano censiti in catasto o che hanno perso determinati requisiti, come quelli di ruralità, dovranno presentare la dichiarazione di aggiornamento entro il prossimo 30 aprile (che cade di sabato).

Con il comma 5-bis, dell'articolo 2, del dl 29/12/2010 n. 225, convertito con la legge del 26/2/2011 n. 10, in vigore dal 27 febbraio 2011, il legislatore ha ulteriormente prorogato al 30 aprile prossimo, il termine fissato inizialmente al 31/12/2010, dall'articolo 19, dl n. 78/2010 e successivamente individuato nel 31 marzo scorso, per la regolarizzazione dei cosiddetti immobili fantasma.

Peraltro, sul punto siamo ancora in attesa della norma di interpretazione autentica che confermi la presenza della ruralità delle costruzioni al solo rispetto dei requisiti indicati dalle disposizioni appena richiamate, a prescindere dall'accatastamento degli stessi nelle categorie «A/6» e «D/10», peraltro non assegnabili e/o cadute in disuso (sul tema, si veda Agenzia del territorio, circolare n. 96/T del 1998, n. 7/T del 2007, nota n. 10933 del 2010, audizione del Direttore del 22/2/2011 e Agenzia delle entrate, circolare n. 50/E del 2000)

Infatti, il 16 febbraio scorso alla Camera dei deputati è stato licenziato il testo unificato delle proposte di legge AA.CC. 41-320-321-605-2007-2115-2932, recante «Disposizioni in favore dei territori di montagna» che è attualmente all'esame del Senato (A.S. 2566); la definitiva prescrizione sancita da detta interpretazione è che «? non si considerano fabbricati le unità immobiliari, anche iscritte o iscrivibili nel catasto fabbricati, indipendentemente dalla categoria catastale, per le quali ricorrono i requisiti di ruralità, di cui all'articolo 9 del decreto legge 30 dicembre 1993 n. 557, convertito, con modificazioni, dalla legge 26 febbraio 1994, n. 133 e successive modificazioni?».

Come detto, il decreto «milleproroghe» ha fatto slittare ulteriormente il termine per la regolarizzazione al prossimo 30 aprile, dovendo evidenziare che non si tratta di una vera e propria sanatoria, con la conseguenza che restano aperti problemi inerenti al potenziale recupero di imposte, sanzioni, interessi e tributi pregressi da parte dell'Amministrazione finanziaria e degli enti comunali; si ricorda, infatti, che il decreto di proroga ha anche disposto che gli effetti «fiscali» delle nuove rendite attribuite, fatta salva la possibilità di dimostrare in autotutela ed a cura del contribuente una diversa decorrenza, decorrono dall'1/1/2007.

Entro la nuova scadenza, i titolari di diritti sugli immobili dovranno presentare, ai fini tributari, la relativa dichiarazione di aggiornamento catastale, mentre il Territorio, in data successiva, comunicherà agli enti comunali le dichiarazioni di accatastamento al fine di effettuare tutti i controlli di conformità necessari e fornirà al collegio provinciale dei geometri (ItaliaOggi, 15/4/2011) l'elenco delle particelle risultate non conformi, in quanto il Consiglio nazionale (mediante convenzione ad hoc) si è reso disponibile a garantire il buon esito dell'operazione di regolarizzazione, utilizzando uno specifico software, stante il fatto che l'agenzia potrà surrogarsi al contribuente inerte, naturalmente con addebito delle spese a carico di quest'ultimo (Agenzia del territorio, circolare 3/T del 2010).

Infine, appare chiaro che, oltre all'addebito delle spese appena indicate per il professionista che procede nella regolarizzazione della costruzione, alle imposte (e tributi) pregresse, scatteranno le sanzioni, di cui all'art. 31, r.d.l. n. 652 del 1939, a cui si aggiungono gli oneri determinati (Italia Oggi, 20/04/2011) dal Territorio con il provvedimento del 19/04/2011, protocollo n. 24826.

 

di Fabrizio G. Poggiani
da Italia Oggi del 21.04.11


Il calcolo della rendita sulle case fantasma. Rendita per 700mila case. Percorso rapido per i tecnici messi in campo dal Territorio.Fissate le regole per l'attribuzione dei valori ai fabbricati fantasma dopo il 30 aprile.

Sta per abbattersi la bufera delle rendite sulle 6-700mila case fantasma (su due milioni) che, secondo le stime, non verranno dichiarate entro il 2 maggio. Tecnici dell'agenzia del Territorio e professionisti assegneranno d'ufficio i valori fiscali.

L'agenzia del Territorio detta i criteri per l'attribuzione della rendita presunta alle case fantasma. Mancano pochi giorni all'inizio delle operazioni a tappeto per inquadrare chi non ha voluto mettere in regola i fabbricati mai dichiarati al catasto. Il termine è il 30 aprile (2 maggio) 2011, come stabilito dall'articolo 19 del Dl 78/2010 e dal Dl 225/2010. Ma all'appello mancheranno circa 6-700mila unità sui due milioni scovate dall'agenzia.

Per gli inadempienti, infatti, il Territorio provvederà a determinare la rendita presunta dei fabbricati, anche in collaborazione con gli Ordini professionali dei tecnici, abilitati a operare negli atti catastali, iscritti agli albi degli ingegneri, architetti, geometri, dottori agronomi, periti edili e agrari e agrotecnici. Per ora è stata firmata l'intesa con i geometri (si veda Il Sole 24 Ore del 15 aprile scorso [in calce, ndr]).

Ieri, con il Provvedimento Direttoriale del 19 aprile 2011, sono stati dettati i criteri per la determinazione della rendita presunta, sulla base degli elementi acquisiti da sopralluogo esterno, o forniti dai Comuni. In particolare, i tecnici d'ufficio (o incaricati), dovranno prima assegnare la categoria, prevista dal quadro generale delle categorie, in base alle caratteristiche dell'unità, quindi, per quelle del gruppo A (abitazioni), calcolare la consistenza, dividendo la superficie complessiva al lordo delle murature, per il vano medio (di norma 13/15 mq. comprensivi degli accessori diretti e complementari), e quindi moltiplicarla per la tariffa di classe mediana, risultante dal quadro tariffario, pubblicato il 27 settembre 1991.

Stessa operazione per il Gruppo B (scuole e ospedali), dove però la consistenza dovrà essere calcolata in base al volume vuoto per pieno, mentre per il Gruppo C (negozi e box), la consistenza corrisponderà alla superficie complessiva al lordo delle murature, con la riduzione al 50% per il retro dei negozi, il 25% per le cantine e le soffitte, ma anche in questi casi con l'aggiunta di una percentuale per tener conto delle parti comuni (2 o 3%).

Da ultimo per le categorie D (capannoni e alberghi) ed E (immobili speciali), dovrà invece essere stabilito il valore complessivo, retrodatato al biennio 1988-89, al quale dovrà essere applicato il tasso di redditività del 2%. Per la determinazione del valore al 1988-89 si dovrà fare una stima censuaria, valutando la costruzione e gli altri manufatti, ai quali si dovrà aggiungere il valore degli impianti fissi esistenti nel capannone (gru a ponte, pese a ponte, caldaie per la produzione di vapore, catene di montaggio, eccetera) e per finire si dovrà aggiungere il valore dell'area nuda. Al valore totale così ottenuto, si dovrà applicare il tasso di redditività del 2%, per il Gruppo D e del 3% per il gruppo E, ottenendo così la rendita catastale ricercata.

In ogni caso le rendite così ottenute saranno retrodatate al 1°gennaio 2007, con il pagamento di arretrati Irpef e Ici e relative sanzioni, a meno che gli interessati, dimostrino che la costruzione è stata realizzata in data posteriore.

Ai costi per l'operazione (si veda la tabella qui a fianco), che l'agenzia addebiterà ai proprietari, si aggiungeranno anche le sanzioni per il ritardo nell'accatastamento, quadruplicate rispetto a quelle originarie e che possono arrivare, nel massimo, a superare i 10mila euro. © RIPRODUZIONE RISERVATA

  • GLI ONERI - Oltre a rimborsare i costi sostenuti dall'agenzia i proprietari pagheranno arretrati d'imposta Ici e Irpef ed elevate sanzioni catastali

LA PAROLA CHIAVE - Rendita catastale. La rendita catastale è il risultato di un complesso meccanismo che parte dalle tariffe d'estimo e dovrebbe indicare la redditività (e quindi, a grandi linee, la base imponibile annuale) di un immobile. Il primo passo è l'individuazione della categoria catastale in cui inquadrare l'immobile, poi la classe (all'interno della categoria, in numero variabile a seconda del Comune) e, infine, si passa alla consistenza, cioè il numero di vani, che non corrisponde esattamente alle "stanze" comunemente intese (per esempio un bagno conta per 1/3). Il numero totale dei vani rappresenta la «consistenza». Tutti dati che, di regola, si trovano nel rogito ma che alle case fantasma verranno attribuiti d'ufficio. A questo punto si individua la tariffa d'estimo corrispondente, in quel Comune, alle relative categoria e classe, e la si moltiplica per la consistenza. Il risultato è la rendita catastale.

 

di Saverio Fossati - Franco Guazzone
da Il Sole 24ore del 20.04.11


Case fantasma, conti salati. Istruttoria, notifica e sopralluogo a 230 euro. Il protocollo del Territorio sulle somme a carico dei proprietari degli immobili.

Con la regolarizzazione d'ufficio degli immobili fantasma, che scatterà dopo il prossimo 30 aprile, oltre agli onorari professionali per le attività svolte e le sanzioni, il Territorio presenta il conto degli oneri a carico dei proprietari: 230 euro per istruttoria, sopralluogo e notifica, a cui si aggiungono euro 50 (gruppi A, B e C) o 100 (gruppi speciali D o E) per le attività estimali effettuate per ogni unità censibile.

Con un provvedimento di ieri, protocollo n. 24826, l'Agenzia del territorio ha definito i costi relativi all'attribuzione della rendita presunta, ai sensi del comma 10, dell'art. 19, dl 31/05/2010 n. 78, da porre a carico dei proprietari e dei titolari dei diritti reali sugli immobili che non avranno ottemperato, entro il prossimo 30 aprile, alla regolarizzazione degli edifici non censiti o che hanno perduto i requisiti di ruralità, di cui ai commi 3 e 3bis, dell'art. 9, dl n. 557/1993.

Il provvedimento risulta estremamente comprensibile e, preliminarmente, definisce le modalità con cui l'agenzia procederà all'attribuzione della rendita «presunta» dei fabbricati irregolari, confermando che la stessa terrà conto del classamento della costruzione che a sua volta tiene conto sia della categoria che della classe e della consistenza di ciascuna unità immobiliare, calcolata tenendo conto della superficie desumibile dai rilievi aereo-fotografici e dagli elementi rilevati in sede di sopralluogo esterno, dei numeri di piani o dell'altezza. Sul tema si ricorda che, per quanto concerne la categoria «A», la consistenza in vani è determinata mediante il rapporto tra la superficie complessiva dell'unità immobiliare e la superficie media del vano catastale, mentre per le unità del gruppo «B», la consistenza viene espressa in metri cubi e determinata tenendo conto della superficie e dell'altezza media delle medesime unità. Pertanto, se il proprietario o il titolare dei diritti reali sugli immobili non procede, in via autonoma, alla regolarizzazione entro il prossimo 30 aprile, ai sensi del comma 5-bis, dell'art. 2, dl n. 225/2010, convertito dalla legge n.10/2011 (c.d. «milleproroghe»), per la categoria ordinaria (A, B e C) la rendita presunta sarà determinata come appena indicato (lettera b, comma 1, art. 1 del provvedimento), mentre per le categorie a destinazione speciale (D o E), la rendita sarà determinata applicando al valore dell'unità immobiliare un tasso di redditività differenziato pari al 2% (gruppo D) o 3% (gruppo E).

Il provvedimento, inoltre, evidenzia che il costo per la regolarizzazione d'ufficio non terrà conto solo dei costi per le attività svolte (professionali) e delle sanzioni prescritte per dette irregolarità, ma anche di ulteriori oneri per le attività svolte dagli uffici, con rinvio al listino indicato nell'allegato al provvedimento; detti costi sono stati determinati «a forfait» per le attività istruttorie (euro 130), per i sopralluoghi (euro 80) e per la predisposizione e notifica dell'atto di accertamento (euro 20), mentre per ogni unità immobiliare, per effetto delle attività estimali, gli oneri ammonteranno a euro 50 per ogni unità regolarizzata appartenente ai gruppi ordinari (A, B e C) e a euro 100 per quelle unità inseribili nei gruppi speciali o particolari (D e E).

 

di Fabrizio G. Poggiani
da Italia Oggi del 20.04.11


Geometri al lavoro sulle case fantasma

Accordo geometri-agenzia del Territorio per attribuire le rendite catastali alle case fantasma. In alcune province selezionate i professionisti collaboreranno con l'Agenzia guidata da Gabriella Alemanno per attribuire la rendita presunte alle case non iscritte al catasto e non auto-denunciate entro la scadenza del 30 aprile.

L'accordo siglato a Roma la scorsa settimana da Alemanno e dal presidente del Consiglio nazionale geometri, Fausto Savoldi, prevede che i geometri collaborino a titolo gratuito. In particolare, i professionisti effettueranno un sopralluogo analogo a quello che sarà svolto dai dipendenti dell'Agenzia, provvedendo, anche, alla compilazione di una scheda tecnica contenente gli elementi utili alla determinazione della suddetta rendita.

Per garantire la massima qualità e uniformità dei risultati, l'Agenzia e il Cnggl hanno previsto, nell'accordo, ulteriori attività congiunte di formazione e di supporto ai tecnici che andranno a svolgere i sopralluoghi.

«Tutte le attività svolte dai geometri, a titolo gratuito, saranno di importante ausilio all'Agenzia per compiere, nei termini previsti, le operazioni di accertamento, finalizzate al recupero di gettito nel settore immobiliare» ha spiegato Alemanno. E Savoldi ha annunciato: «I geometri approfitteranno di quest'occasione per istruire i giovani e i praticanti sulle procedure di aggiornamento».
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da Edilizia e Territorio n. 15-16 del 18/30.04.11


Immobili. Aiuto dai geometri sulle case fantasma. Intesa con l'agenzia del Territorio.

Per le case fantasma l'agenzia chiama a raccolta i geometri. Abbandonata l'idea di fare da solo, il Territorio ha scelto la strada della convenzione con l'ordine professionale, a costo zero e con buone prospettive di risolvere in tempi ragionevoli il problema delle centinaia di migliaia di case che non saranno regolarizzate entro il 30 aprile.

Il 30 aprile (di fatto il 2 maggio) è il termine per accatastare i fabbricati nuovi (o le variazioni) che non risultano al catasto e che sono emersi grazie all'azione di accertamento dell'agenzia del Territorio. La stima è di circa 2 milioni di unità immobiliari, al netto di immobili che non hanno rilevanza catastale. Di questi, almeno la metà sono già stati regolarizzati e a fine aprile si arriverà forse a 1,3 milioni. Lo zoccolo duro è rappresentato da quelli che hanno problemi con la normativa urbanistica. Ma anche da quelli senza padrone, cioè di proprietà di persone defunte da anni e i cui eredi non si sono preoccupati volturare, spesso perché discendenti di emigrati e del tutto inconsapevoli delle proprietà in Italia.

I punti qualificanti del protocollo d'intesa firmato il 13 aprile prevedono che entro fine mese agenzia e geometri si impegnino a sensibilizzare i proprietari per incrementare le denunce spontanee e per svolgere attività propedeutiche all'attribuzione della rendita.

Passato il 30 aprile, il Territorio, attraverso gli uffici provinciali, fornirà al collegio provinciale dei geometri l'elenco delle particelle catastali non regolarizzate. Il consiglio nazionale si impegna a garantire che i geometri di supporto nell'operazione siano selezionati «sulla base di una riconosciuta esperienza» e non abbiano subito condanne penali o sanzioni disciplinari.

L'incarico sarà sottoscritto dal direttore provinciale dell'agenzia. A questo punto il professionista riceverà il software Sogei necessario a redigere le proposte di aggiornamento catastale. Entro 60 giorni dalla data di consegna dell'elenco delle particelle i geometri dovranno consegnare all'agenzia le rendite proposte, mentre il Territorio si riserva di controllare il loro operato. In ogni caso, le operazioni dovranno concludersi entro il 31 ottobre 2011.

«Oltre a essere molto vicini professionalmente all'agenzia - dice Bruno Razza, del consiglio nazionale geometri - noi possiamo trovare l'approccio giusto con i proprietari che non avranno regolarizzato l'immobile. Ad aiutarci è il nostro radicamento sul territorio». L'operazione, spiega Razza, è molto semplificata dal software e si potrà fare speditamente: «Io potrei fare 5-10 rendite al giorno. Per una villetta di 10 vani catastali serve da mezz'ora a un'ora. Non occorre misurare con precisione ma sopralluogo e foto sono comunque indispensabili: avendo già ricavato metratura e vani medi dalle ortofoto, con il sopralluogo si individuano i piani e diventa possibile elaborare una rendita presunta, che credo sarà leggermente alta, per spingere i proprietari all'accatastamento». Rimane il problema, riconosce Razza, delle aree con abusi edilizi.

«Per noi è comunque un importante veicolo promozionale, un'opportunità di lavoro. Speriamo nel ritorno per l'accatastamento dopo l'attribuzione della rendita presunta. Inoltre, compenseremo la gratuità attribuendo crediti formativi».
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  • IL SOFTWARE - Con le ortofoto sono definiti metrature e vani medi Il sopralluogo verifica i piani e prepara la rendita presunta

 

di Saverio Fossati
da Il Sole 24ore del 15.04.11


PROFESSIONI - Immobili fantasma, Geometri in campo. Accordo con l'Agenzia del territorio.

Un accordo per la valutazione delle «case fantasma». Lo hanno siglato l'Agenzia del territorio e il Consiglio nazionale dei geometri per facilitare le procedure di attribuzione della rendita catastale presunta agli immobili mai dichiarati in Catasto, per i quali i contribuenti non hanno provveduto all'adempimento spontaneo alla data del 30/4/11.

L'intesa è stata firmato ieri dal direttore dell'Agenzia, Gabriella Alemanno, e dal presidente del Consiglio nazionale geometri Fausto Savoldi. In particolare, i geometri, in alcune province selezionate congiuntamente, dovranno collaborare con l'Agenzia nelle attività propedeutiche all'attribuzione della rendita presunta. I professionisti, nel dettaglio, effettueranno un sopralluogo analogo a quello che sarà svolto dai dipendenti dell'Agenzia, provvedendo anche alla compilazione di una scheda tecnica contenente gli elementi utili alla determinazione della rendita. La collaborazione verrà svolta a titolo gratuito. Per garantire uniformità dei risultati, l'Agenzia e il Consiglio nazionale hanno previsto anche ulteriori attività congiunte di formazione e di supporto ai tecnici che andranno a svolgere i sopralluoghi. Sono, infine, previste anche iniziative condivise di comunicazione mirate a sensibilizzare i cittadini interessati all'adempimento spontaneo entro il 30 aprile prossimo. «Sono grata al Consiglio nazionale per la sensibilità dimostrata nel porre in essere una collaborazione così significativa nel contrasto all'evasione ed elusione fiscale», ha dichiarato Alemanno, «infatti, tutte le attività svolte dai geometri, a titolo gratuito, saranno di importante ausilio all'Agenzia per compiere, nei termini previsti, le operazioni di accertamento, finalizzate al recupero di gettito nel settore immobiliare». «Riteniamo un dovere la collaborazione con l'Agenzia e in genere con gli organismi dello stato», ha sottolineato invece Savoldi, «i geometri approfitteranno di quest'occasione per istruire i giovani ed i praticanti sulle procedure di aggiornamento degli archivi catastali».

 

di Mario Valdo
da Italia Oggi del 15.04.11


INCHIESTA - Il risveglio del catasto arma in più dei sindaci. Il Territorio fabbrica i nuovi «mattoni» del fisco federalista. Case fantasma e revisione delle rendite gli strumenti a disposizione dei Comuni.

L'agenzia del Territorio taglia il traguardo dei dieci anni di attività alla vigilia di un'operazione cruciale: l'attribuzione della rendita catastale alle case fantasma. Le verifiche a tappeto partiranno dal 2 maggio e rappresentano il banco di prova delle crescenti responsabilità che l'Agenzia ha assunto sul fronte della ricostruzione della base imponibile. Basti pensare che dalla Finanziaria 2005 le rendite catastali sono cresciute complessivamente di 1,12 miliardi. E proprio su questo ruolo "fiscale" porrà sempre più l'accento il federalismo municipale, che vedrà l'Agenzia in posizione di advisor dei sindaci per lo sviluppo della fiscalità immobiliare locale. Il tutto senza trascurare, però, il classico ruolo "inventariale", uscito rafforzato dalla manovra d'estate dell'anno scorso.

Smaltite le montagne di arretrati che intasavano gli uffici del vecchio catasto, l'agenzia del Territorio taglia il traguardo dei dieci anni di attività con nuove missioni: case fantasma, rendite catastali, federalismo municipale. Intorno a queste parole chiave si gioca l'azione di un organismo tecnico che sarà chiamato - sempre più spesso - ad accompagnare lo sviluppo della nuova fiscalità immobiliare affidata ai Comuni.

Addio a code e arretrato. Da quando è stata istituita, nel 2001, l'Agenzia ha lavorato per rendere più nitida e aggiornata la fotografia del patrimonio immobiliare, continuando un percorso iniziato dopo il condono edilizio del 1985. «Con la procedura manuale noi geometri facevamo la fila davanti agli uffici dalle quattro di mattina e si producevano solo arretrati», ricorda Bruno Razza, membro del Consiglio nazionale. La svolta è avvenuta in due mosse: la trasmissione telematica (che evita le file) e l'approvazione automatica (che azzera la discrezionalità degli uffici). Grazie a questi strumenti, i professionisti sono parte attiva nella gestione del catasto. Tanto che oggi il 90% degli atti di aggiornamento passa attraverso i geometri.

Lo stesso processo ha riguardato il Notariato, vero precursore nel campo dell'informatica tra le categorie professionali. Fin dal 2001 i notai sono collegati in rete con il Territorio e operano con l'adempimento unico. Oggi, di cartaceo, resta solo il deposito degli atti alla conservatoria, ma anche questo passaggio potrebbe essere presto superato. «A Bologna, Firenze, Lecce e Palermo si sta sperimentando la dematerializzazione: l'Agenzia ha fatto un gran lavoro e spero che all'inizio del 2012 si possa partire su tutto il territorio nazionale», spiega Maurizio D'Errico, consigliere del Notariato.

A rendere ancora più aggiornato il catasto contribuisce anche l'obbligo di verificare che la planimetria corrisponda allo stato di fatto degli immobili al momento del rogito, previsto dal Dl 78/2010. «Una norma di civiltà», la definisce D'Errico, che perfezionerà le situazioni catastali di pari passo con le compravendite immobiliari.

Obiettivo 2 maggio. Non tutti gli obiettivi lanciati negli ultimi dieci anni, comunque, sono stati raggiunti. Il progetto di affidare il catasto ai Comuni, dopo essere stato affossato dai ricorsi al Tar, è uscito dall'agenda politica. Con una scelta che tutto sommato non dispiace ai geometri, come osserva Razza: «L'importante per noi è che tutto resti su un'unica piattaforma informatica e normativa. Vediamo già abbastanza frammentazione negli sportelli comunali per l'edilizia».

Molto più importante per i professionisti pare allora l'altro "grande incompiuto" degli ultimi anni: il Mude, modello unico digitale per l'edilizia previsto nel 2006 da una norma di fine legislatura. Spiega Mario Picardi, primo direttore dell'Agenzia: «Il Mude eviterebbe al cittadino di dover provvedere ai due adempimenti oggi previsti, Dia e aggiornamento catastale, e consentirebbe automaticamente al catasto di conseguire l'aggiornamento, a opera realizzata».

Il prossimo banco di prova, comunque, non sarà né il Mude, né il catasto ai Comuni. Dal 2 maggio i funzionari del Territorio dovranno partire con le operazioni a tappeto per attribuire una rendita catastale presunta a tutti gli "immobili fantasma" non dichiarati dai proprietari: circa 800mila, su un totale di 2 milioni inizialmente identificati.

La parola ai sindaci. Una volta dotati di una rendita catastale, gli immobili fantasma potranno essere tassati, ma i Comuni - oltre a incassare l'Ici - dovranno decidere cosa fare con quelli abusivi sotto il profilo edilizio: abbatterli o far finta di nulla? Su questo dilemma si giocherà gran parte della credibilità di molti sindaci. Gli stessi che non hanno vigilato sul territorio. Gli stessi che - salvo rare eccezioni - non hanno utilizzato gli strumenti introdotti dalla Finanziaria 2005 per adeguare: la revisione delle microzone (comma 335) e il riclassamento (comma 336). Il tutto mentre in tante città ci sono centinaia di edifici accatastati come ultrapopolari (A/5) con rendite ridicole.

L'Agenzia non è coinvolta nelle scelte politiche, ma potrebbe essere chiamata in causa come advisor tecnico, dato che il federalismo fiscale incentiverà gli amministratori locali a "coltivare" la propria base imponibile. Sempre che, a livello politico, non si riapra il dossier della revisione degli estimi. «Negli anni successivi alla sua istituzione - ricorda Picardi - l'Agenzia si è dedicata a un'impegnativa attività di analisi, studio e verifiche».

Quel materiale è rimasto confinato al circuito accademico, anche perché, dal 2008, l'abolizione dell'Ici sulla prima casa ha fatto venir meno l'esigenza di superare estimi ormai lontani dai valori reali o fortemente sperequati. Picardi, però, è convinto che le cose cambieranno: «La nascita dell'imposta municipale propria e i riflessi negativi dell'attuale sistema estimale sulle imposte indirette sui trasferimenti immobiliari, prima o dopo, faranno avvertire la necessità di mettere mano ai criteri di determinazione della base imponibile immobiliare. In tal caso, gli studi e le analisi torneranno sicuramente utili». © RIPRODUZIONE RISERVATA

2001-2011 - L'inchiesta sulle agenzie

  • IL PRIMO DIRETTORE. Mario Picardi è stato parecchi anni al Territorio, dalla nascita dell'agenzia sino al 2008. Sotto la sua direzione l'agenzia ha recuperato l'enorme arretrato degli aggiornamenti catastali e ha concluso l'operazione di ispezione del territorio che ha portato a scoprire le "case fantasma"
  • LA DIGITALIZZAZIONE. Tra i primi obiettivi del Territorio c'è stata la scomparsa della carta, risultato in gran parte centrato con i modelli Docfa e Docte (rispettivamente per fabbricati e terreni) inviati online dai professionisti e contenenti tutte le denunce di modifiche e di nuove costruzioni
  • LE CASE FANTASMA. Per anni i velivoli impiegati dal catasto hanno sorvolato l'Italia, fornendo in decine di migliaia di foto il quadro aggiornato della situazione immobiliare del Paese. Sovrapponendole alle mappe ufficiali sono emersi 2 milioni di situazioni irregolari. E dal 2 maggio chi non si sarà messo in regola verrà sanzionato
  • I DATI NEL ROGITO. I dati in possesso dell'agenzia del Territorio sono diventati componenti essenziali delle compravendite. Nel rogito vanno iscritti tutti i dati catastali, il prezzo effettivamente pagato ma soprattutto la dichiarazione del venditore sulla conformità della situazione reale dell'immobile alle planimetrie catastali

I numeri

  • 340mila - MAPPE VETTORIALI. I tecnici del Territorio in dieci anni hanno trasferito in formato vettoriale 340mila mappe della cartografia cartacea
  • 7,2 mln - I DOCUMENTI TELEMATICI. Ogni anno vengono eseguiti da notai, geometri e altri professionisti più di 7 milioni di pratiche online, tra Docfa, Pregeo e modello unico
  • 1,12 mld - LA RENDITA IN PIÙ. A partire dal 2005 è di oltre un miliardo l'incremento delle rendite catastali (base imponibile per quasi tutte le imposte sul mattone)
  • 120 mln - LE VISURE. In dodici mesi sono circa 120 milioni le visure e le ispezioni ipotecarie effettuate via internet da professionisti e semplici cittadini

 

di Cristiano Dell'Oste - Saverio Fossati
da Il Sole 24ore del lunedì del 04.04.11


INTERVISTA - Gabriella Alemanno: Con i sindaci collaborazione a senso unico

Gabriella Alemanno, da sempre nella pubblica amministrazione, si è fatta le ossa ai Monopoli ed è alla guida dell'agenzia dal 2008.

  • Come vi state preparando alla stretta sulle case fantasma? L'operazione sta per partire, siamo già attrezzati per la determinazione della rendita presunta. Stiamo per stipulare un protocollo d'intesa con i geometri in base alle esigenze condivise: i geometri sono per noi un punto di riferimento importante, sempre e comunque, così come i notai.
  • Ma intanto anche per alcune case già censite manca ancora la planimetria interna. Si tratta del 4-5% di 60 milioni di unità immobiliari. Si puntava sul comma 340 della legge 311/2004, che prevedeva una revisione generale della tassa rifiuti attraverso la richiesta delle planimetrie mancanti. Ma i Comuni non ce le hanno mandate. E non mi dicano che non lo sanno: nessun Comune mette dati sul sistema d'interscambio. La nostra tecnologia è fatta per sopportare flussi di dati enormi, e loro in effetti li chiedono, ma non c'è alcun ritorno. Vedremo adesso con l'imposta municipale propria.
  • E la cartografia? Abbiamo 341mila carte digitalizzate, proprio per dar corso all'indagine sui fabbricati fantasma, perciò oggi non c'è un francobollo scoperto sulla cartografia catastale. Del resto l'aerofotogrammetria era usata già dagli anni 30, noi siamo stati i primi al mondo. Il vantaggio è l'aggiornamento automatico da parte dei professionisti, con Pregeo 10.
  • In effetti l'organico dell'Agenzia non consentirebbe certo un rilievo diretto da parte dei dipendenti... Abbiamo forti carenze sul personale più tecnico: ci vogliono le conoscenza amministrativo-tributaria, e all'Osservatorio sul mercato immobiliare servono statistici ed economisti.
  • Le vostre stime sul mercato immobiliare sono giudicate un po' basse dagli operatori. Noi lavoriamo sui prezzi reali, non so se siano più giusti i nostri o i loro, comunque i nostri report fanno richiamo, anche l'Abi li utilizza. Ci vorrebbe la legge come in Francia, che impone di mettere le fonti nei "borsini". Ci accrediteremo sicuramente anche per i consumatori, a giugno lo vedremo. Questo nell'ambito della finalità sociale dell'Agenzia, cui credo molto e che cerco di implementare, sia verso i cittadini che verso la Pa. Noi non reperiamo solo gettito, lo facciamo per equità e per governare il territorio.
  • Appunto, per recuperare gettito non ci sono solo le case fantasma. È dal 2005 che utilizziamo gli strumenti della legge 311/2004, con i commi 335 e 336. E da allora le rendite catastali si sono incrementate di 1,12 miliardi. La scelta di avviare revisioni massive su intere microzone è produttiva perché consente di ottimizzare le risorse, come a Milano. E anche il contenzioso è andato bene, con 1.200 ricorsi, che stanno andando abbastanza bene per l'Agenzia, su 16mila avvisi di accertamento per 40mila unità. A Roma è appena partita la revisione su 17 microzone e 220mila unità, decisamente più articolata, dal centro storico allargato alle microzone delle ville dell'Appia. Certo per ora sono pochi i Comuni ad avere fatto questa scelta: noi l'abbiamo proposta anche all'Anci, ma capisco che può essere una scelta politicamente complessa per i sindaci. Anche se è uno strumento importante di equità fiscale.
  • E la riforma del catasto? Lasciamo fare all'autorità politica. © RIPRODUZIONE RISERVATA

 

di Saverio Fossati
da Il Sole 24ore del lunedì del 04.04.11


ANALISI - Così il mercato italiano sta diventando trasparente

Oltre metà della ricchezza degli italiani è rappresentata da immobili così come circa la metà degli investimenti fissi del Paese sono in immobili. Basterebbero queste due elementari osservazioni per capire l'importanza economica e sociale che l'agenzia del Territorio riveste.

Il suo lavoro può essere svolto grazie una rete capillare basata su una squadra, composta da oltre 10 mila persone, in ciascuna delle 103 province, la maggior parte delle quali è costituita da qualificati "esperti" tecnici di immobiliare. A questi si affiancano le numerose altre competenze nelle materie giuridiche, statistiche, economiche e informatiche. Parliamo quindi di una struttura a rete che nessun franchising di agenzie immobiliari né alcun altro operatore del settore possiede.

Accanto alle funzioni essenziali, progressivamente, anche grazie alla rivoluzione tecnologica che ha promosso la nascita, prima, e l'affermazione, poi, dell'"economia dell'informazione", si sono evolute congiuntamente ad esse altre funzioni, tutto sommato meno note, ma che l'agenzia da tempo ha progressivamente ampliato e che possono essere definite come informazioni per il mercato e sul mercato.

E' un nuovo ambito operativo che si manifesta nel corpo dell'Agenzia non solo nelle innovazioni normative per l'attuazione del federalismo municipale o nella riforma degli estimi, ma anche nella pervasività dell'informatizzazione. È anche per tali sviluppi che l'Agenzia, negli anni più recenti, ha mutato radicalmente il suo rapporto con l'esterno, aprendosi sempre più al confronto con l'associazionismo delle professioni e delle imprese e instaurando un dialogo quanto mai necessario per tutte le parti coinvolte.

Possiamo partire dall'obbligo, previsto nel Dl 78/2010, di indicare i dati catastali nei contratti di locazione o affitto di immobili.

Si tratta di una norma, apparentemente innocua, ma in realtà rivoluzionaria, destinata a gettare le basi per la creazione di un mercato immobiliare fra i più trasparenti a livello internazionale nella linea, peraltro, dei miglioramenti che, soprattutto nel corso dell'ultimo decennio, si sono verificati in tal senso. Miglioramenti che, è utile sottolinearlo, ci vengono riconosciuti da autorevoli player internazionali che, nelle classifiche sulla trasparenza dei mercati immobiliari, collocano oggi il mercato immobiliare italiano fra i mercati più trasparenti quando, ancora nei primi anni '90, occupava le ultime posizioni.

Questo straordinario risultato è da ascrivere a due principali cause. Da un lato, alla nascita ed all'affermazione della moderna industria dei fondi immobiliari, dall'altro, all'Osservatorio del mercato immobiliare dell'agenzia del Territorio i cui dati sono divenuti rapidamente un benchmark imprescindibile.

I Fondi immobiliari hanno significato l'affermazione di best practice di gestione professionale immobiliare e l'Osservatorio - assieme ad alcuni soggetti privati, per la verità - ha fornito la materia prima necessaria costituita in particolare dai dati sui valori di mercato ai quali, recentemente, sono stati affiancati i dati sul numero (e le tipologie) di compravendite, determinando un salto qualitativo fondamentale all'informazione settoriale. Quando, una volta a regime, i dati sui canoni di mercato potranno essere associati ai dati su quantità e valori di mercato e tutti a quelli sulle caratteristiche tipiche degli immobili rappresentati si sarà compiuto un altro salto importantissimo. Sarà insomma possibile, incrociando le diverse banche dati, disporre di una fotografia aggiornata in tempo reale delle caratteristiche fondamentali degli immobili.

Inoltre, con le norme che impongono di arricchire i contratti di locazione e compravendita con i dati catastali e di dichiarare al rogito anche il prezzo effettivamente corrisposto, oltre alla fotografia, avremo anche il filmato della vita dell'immobile che ne riprenderà tutti i momenti come i prezzi o valori connessi ai trasferimenti di proprietà, i canoni di locazione o affitto, le modalità di utilizzo, le trasformazioni subite.

Possiamo allora intravedere, dentro a tali sviluppi, anche un futuro prossimo in cui una riformulazione degli estimi, che consenta di correlarli gradualmente al valore normale di scambio di ciascun immobile, sarà possibile senza generare contenzioso.
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  • INFORMAZIONI COMPLETE - Con le norme che impongono di indicare i dati nell'atto di vendita avremo anche il filmato della vita dell'immobile

 

di Gualtiero Tamburini
da Il Sole 24ore del lunedì del 04.04.11


Catasto. Registrazione online ferma al palo. Professionisti e agenzia del Territorio al convegno della Fondazione del notariato.

Per le case fantasma vendita impossibile. Ma regolarizzarle dal punto vista urbanistico, in qualche caso, si può.

È quanto è emerso ieri al convegno sulla conformità catastale organizzato a Roma dalla Fondazione italiana per il notariato in collaborazione con il consiglio notarile di Roma guidato da Maurizio D'Errico, anche consigliere nazionale del notariato.

Ha aperto i lavori il direttore dell'agenzia del Territorio, Gabriella Alemanno, che ha ricordato che dal 2 maggio gli uffici procederanno con l'attribuzione della rendita presunta. L'interesse per la possibilità di regolarizzare - aperta sino a sabato 30 aprile - è anche dimostrato da un dato: «Da ottobre 2010 sono state scaricate 800mila planimetrie online, questa nuova procedura è costata molto lavoro ma evidentemente è apprezzata».

Mentre non si può dire lo stesso della possibilità di registrazione e trascrizione online, avviata sperimentalmente a Bologna, Palermo, Lecce e Firenze: «Non sta decollando e mi spiace moltissimo - ha detto il direttore del Territorio -, perché tra poco diventerà obbligatoria. Fatevene un ragione - ha concluso rivolgendosi agli oltre mille notai presenti - bisognerà mettere da parte le carte». Alla bacchettata ha risposto a margine del convegno il presidente del Notariato, Giancarlo Laurini: «È soprattutto un problema di mentalità, che però cambierà rapidamente: stiamo organizzando corsi per diffondere la conoscenza della procedura».

Alemanno ha anche presentato le possibilità di utilizzo della banca dati immobiliare integrata: sarà possibile online la ricerca per indirizzo, ottenendo per ciascuna unità identificativi catastali, elaborato planimetrico, titolarità e relativi valori dell'Osservatorio immobiliare.

Aldo De Luca, direttore centrale pubblicità immobiliare e affari legali del Territorio, ha chiarito che per le case fantasma non c'è scampo. Per poterle cedere occorre la denuncia catastale: «Anche quando noi avremo attribuito una rendita presunta a un'unità immobiliare, che acquisirà così un suo identificativo catastale, in questa fase non verrà collegata una planimetria. Quindi non potrà essere oggetto di trasferimento di diritti reali». E allora come si fa? «La soluzione è una sola - ha detto De Luca -: presentando la dichiarazione di aggiornamento in catasto con docfa e rendita proposta in alternativa alla presunta». Questo vale anche per le modificazioni che abbiano implicato una variazione alla consistenza (cioè il numero dei vani).

Sulla possibilità concreta di regolarizzare quelle variazioni che in genere sono abusi edilizi è intervenuto Bruno Razza del consiglio nazionale dei geometri: «Nei fabbricati anteriori al 1942 non c'è problema, non servivano permessi urbanistici e si può procedere direttamente all'accatastamento. Mentre, per esempio, un ampliamento con una parte in eccesso ormai non sanabile si sistema solo riportando la situazione a quella che avrebbe dovuto essere all'epoca».

Rischi anche per i notai, illustrati da Franco Coppi, ordinario di penale alla Sapienza: «Se la dichiarazione dell'intestatario è mendace, il notaio non è coinvolto in automatico, neppure nelle ipotesi di negligenza, perché qui si tratta di reati dolosi dove non si forma il concorso nel reato di cui all'articolo 483 del Codice penale. I rischi sono nella figura del dolo eventuale come individuato dalla Cassazione, cioè quando il notaio avrebbe rogato comunque, anche se avesse avuto la certezza della falsità. Pensiamo alla promessa di una somma enorme sulla base della quale il notaio chiude un occhio: qui è chiaro che si configura il dolo eventuale».
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di Saverio Fossati
da Il Sole 24ore del lunedì del 27.03.11


Controlli a maggio - Arriva l'ora X per le case fantasma. I programmi dell'Agenzia del territorio sugli immobili.

Dal primo maggio partiranno i controlli sull'emersione delle case «fantasma». L'agenzia del territorio, infatti, «si sta attrezzando per far fronte agli adempimenti di legge in merito all'attribuzione della rendita presunta» perciò, alla scadenza del termine per l'accatastamento spontaneo degli edifici sconosciuti al fisco (il 30 aprile, così come stabilito dal decreto milleproroghe varato due settimane fa dal parlamento, ndr), entrerà a gamba tesa nella determinazione di quei possibili proventi da immobili e, quindi, chi non ottempererà agli obblighi «ne pagherà le conseguenze».

A dichiararlo ieri a ItaliaOggi Gianni Guerrieri, direttore centrale dell'osservatorio immobiliare dell'ente governativo, a margine della presentazione a Roma dei dati sull'andamento dei volumi delle compravendite in Italia nel quarto trimestre 2010. Le cifre sui fabbricati «fantasma» verranno elaborate «a partire dal primo maggio» e nulla trapela sulla consistenza di queste nuove dichiarazioni («per non condizionare un'attività molto delicata è dallo scorso ottobre che non diffondiamo numeri»), tuttavia l'agenzia ribadisce di puntare moltissimo sulla «comunicazione, per favorire l'adempimento spontaneo». (...)

 

di Simona D'Alessio
da Italia Oggi del 15.03.11

 

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vedi anche:

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data pubblicazione: domenica 1 maggio 2011
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