L. Sviluppo: una scommessa sulla crescita

SCIA, PDC, APPALTI & PIANO-CITTÀ - agg.rass.stampa

PERMESSI EDILIZI - Vincoli paesaggistici con silenzio-assenso. La Soprintendenza ha 90 giorni per esprimersi.

Novità in tema di autorizzazioni paesaggistiche nel decreto sviluppo 70/2011 appena convertito in legge: l'articolo 4 comma 16 modifica il decreto legislativo 42/2004 in materia beni culturali e paesaggio, innovando il peso specifico dei soggetti che vi intervengono. La novità consiste nell'introduzione di un silenzio assenso della Soprintendenza (amministrazione centrale) decorsi 90 giorni da quando riceve gli atti, nei casi in cui gli strumenti urbanistici risultino adeguati alle previsioni paesaggistiche.

In precedenza, le procedure in materia ambientale collegavano sempre al silenzio un ostacolo all'attività edilizia, costringendo i privati a contestazioni giudiziarie o a modifiche di progetto. La procedura attuale, per costruire su aree e immobili vincolati, parte dall'articolo 146 del decreto legislativo 42/2004, con un'istanza da indirizzare all'autorità competente alla gestione del vincolo (Regione o ente suo delegato: Provincia, Comune o ente parco). Il soprintendente, organo decentrato del ministero, deve esprimere il proprio parere, obbligatorio ma non sempre vincolante. In particolare, il parere del soprintendente non è vincolante se lo strumento urbanistico comunale (piano regolatore o altra sigla) risulta adeguato al piano paesaggistico. Proprio nei casi in cui il parere della Soprintendenza non è vincolante, e vi è un giudizio favorevole della Regione, il Dl 70 converte il silenzio della Soprintendenza in assenso tacito.

Le tappe della procedura sono: entro 40 giorni il Comune (o l'ente delegato dalla Regione) trasmette la richiesta di autorizzazione alla Soprintendenza; questa ha 45 giorni per pronunciarsi in modo espresso, favorevole o contrario. Se la Soprintendenza è contraria all'intervento, deve avvisare gli interessati (provocando osservazioni a norma della legge 241/1990), e nei venti giorni successivi il Comune (o altro ente delegato dalla Regione) «provvede in conformità», cioè si deve adeguare al parere sfavorevole della Soprintendenza, se tale parere è vincolante, mentre può esprimersi favorevolmente al privato, se il parere della Soprintendenza, pur essendo sfavorevole, non è vincolante.

Il parere della Soprintendenza (sempre obbligatorio) è vincolante solo nel caso in cui il piano regolatore non è stato adeguato al piano paesaggistico.

Se la Soprintendenza non si esprime entro 45 giorni da quando viene interpellata, la Regione può indire una conferenza di servizi che si pronuncia entro 15 giorni. In ogni caso, il silenzio mantenuto per 60 gironi dalla Soprintendenza autorizza la Regione a provvedere autonomamente.
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di Cristian Immovilli - Guglielmo Saporito
da Il Sole 24ore del 13.07.11


PERMESSI EDILIZI - Il decreto sviluppo accelera l'avvio dei lavori in edilizia. La Dia può essere sostituita ma non nella versione «pesante» legata ai piani particolareggiati - Meno vincoli per chi costruisce. Con la segnalazione di inizio attività non bisogna attendere i 30 giorni.

Per i lavori in edilizia il decreto sviluppo permette di sostituire la Dia con la segnalazione di inizio attività, per la quale non occorre attendere i 30 giorni per l'avvio. Molte responsabilità si spostano dagli uffici ai privati.

La Dia diventa Scia e dopo 30 anni si conclude un percorso che trasforma il silenzio da parziale consenso (dopo 90 giorni nel decreto 9/1982, cosiddetto Nicolazzi) a effettiva possibilità di costruire. L'articolo 5 del decreto Sviluppo (70/2011) rende possibili interventi edilizi complessi, spostando dalle amministrazioni ai tecnici (e ai privati committenti) un rilevante complesso di accertamenti e responsabilità.

Il meccanismo riguarda tutte le attività soggette a Dia, cioè tutto ciò che ha parametri precisi circa volumi, destinazioni, distanze, altezze, oltre ovviamente a tutte le opere di manutenzione, adeguamento, contenimento consumi energetici. La Scia (segnalazione inizio attività, articolo 19 della legge 241/1990) consente oggi un immediato inizio di attività edili, sostituendo la Dia che imponeva comunque l'attesa di 30 giorni. L'inizio immediato di lavori impone maggiori responsabilità sia ai privati sia alle amministrazioni: i primi devono dotarsi di tute le autorizzazioni, verifiche e permessi necessari (molti dei quali a loro volta sottoposti a silenzio assenso) autocertificando, attestando e asseverando (con responsabilità via via seppur di poco decrescenti). Le seconde devono controllare (semmai con l'ausilio dei residenti, vicini al cantiere) che non inizino lavori privi di necessari requisiti.

Dopo 30 giorni dall'inizio dei lavori (che nella Scia può essere contestuale alla richiesta alla Pa) l'amministrazione vede di molto ridotta la possibilità di intervenire e sospendere l'opera edile: in pratica può agire solo per stringenti motivi di sicurezza. Ciò conferma che anche il potere repressivo degli uffici pubblici si è evoluto, con trasformazione dei divieti e delle sospensioni in atti complessi, in cui gli aspetti repressivi (l'ostacolo alla prosecuzione) devono essere associati a quelli propositivi (il suggerimento di modifiche o integrazioni alla pratica edilizia).

La Scia non sostituisce la Dia nel caso in cui quest'ultima, a sua volta, sostituisca il permesso di costruire: ad esempio non vi può essere Scia nei casi di cosiddetta «Dia pesante». L'ipotesi prevista dalla legge è quella della presenza di un piano urbanistico di dettaglio, in cui è possibile l'inizio dei lavori 30 giorni dopo la consegna di una completa documentazione in allegato alla Dia: il Dl Sviluppo conferma, all'articolo 5 comma 3, che in questo caso è sempre necessaria una Dia (e i relativi 30 giorni di attesa), senza poter attuare un inizio immediato dei lavori (come sarebbe consentito se vi fosse completa identità tra la Dia e la Scia. Di fatto, la sostituzione della Dia con la Scia anche per interventi di ampia portata sarebbe stata rara, poiché già con la prima (e i 30 giorni di attesa) imprenditori, tecnici e banche (per eventuali mutui) erano intimoriti, preferendo attendere il rilascio del permesso di costruire, molto più rassicurante rispetto alla mera ricevuta di una raccomandata dell'invio della Dia.

Il decreto legge Sviluppo chiarisce, all'articolo 5 comma 2 lettera c, che i vincoli ambientali, paesaggistici o culturali non possono essere sostituiti da Scia, sicché è sempre necessario ottenere i relativi permessi espressi (con relativi termini di attesa ed eventuali prescrizioni modificative di progetto). Ciò significa che la tutela dell'ambiente (per intere zone) e di specifici edifici (per il patrimonio culturale) impone sempre un passaggio autorizzatorio espresso.

Se si ampliano i casi di Scia, anche il permesso di costruire accelera: nello stesso articolo 5, comma 2 del decreto Sviluppo il termine per una pronuncia espressa su una pratica completa è individuato in 90 giorni (che diventano 180 nei comuni superiori a 100mila abitanti). Il giorno successivo si forma il silenzio assenso e cioè si può iniziare a costruire. Sono esclusi dalla procedura accelerata i casi in cui l'area di intervento è sottoposta a vincoli paesaggistici, ambientali o culturali.
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La procedura

  • LA DOMANDA. Si presenta al comune la domanda con tutti gli allegati e la dichiarazione del progettista che assevera la conformitàalle norme di progetto
  • IL TECNICO DI RIFERIMENTO. Entro 10 giorni lo Sportello unico del Comune trasmette il nome del tecnico responsabile
  • IL CONFRONTO. Entro 60 giorni dalla presentazione della domanda (120 nei comuni con più di 100mila abitanti) il responsabile acquisisce eventuali pareri o assensi necessari e formula una proposta di provvedimento; può anche proporre motivate modeste modifiche al progetto. Queste possono esse accettate dal privato con integrazione di documenti entro 15 giorni, sospendendo il termine dei 60 giorni
  • LA CONCLUSIONE. Entro 30 giorni il responsabile dell'ufficio comunica il provvedimento finale (40 giorni se si comunica cosa impedisce l'accoglimento della domanda, consentendo osservazioni). Si forma il silenzio assenso, se non vi sono vincoli

 

di Guglielmo Saporito
da Il Sole 24ore del 10.07.11


URBANISTICA - Nei «monopoli» delle aree la moneta della volumetria

Una nuova moneta entra nel mercato dell'edilizia: si tratta del volume, che può essere aggiunto, spostato, o assegnato in premio a chi migliora le costruzioni. Lo sottolinea l'articolo 5 del decreto legge 70/2011 (decreto Sviluppo) convertito definitivamente in legge giovedì dal Senato.

La norma conferma elementi già presenti nel piano casa (Dl 112/2008) oltre che nella prassi della cessione di cubatura: ma la novità è che mentre prima occorreva diluire il trasferimento di volumi usando figure generiche (quali la vendita di spazi aerei) o di stampo romanistico (quali la servitù di non costruire), oggi si parla di veri e propri "diritti edificatori", che hanno una loro unità di misura (in metri cubi) e una specifica anagrafe (nelle Conservatorie dei registri immobiliari e presso i Comuni). Per comprendere il meccanismo dell'incentivo (cioè della volumetria aggiuntiva), della delocalizzazione (spostamento) nonché dell'eventuale contributo al Comune sotto forma di volumi da cedere, occorre partire da una scala originaria di quantità realizzabili, attraverso la quale, appunto, aggiungere o sottrarre volumetrie.

Il meccanismo di aumento o diminuzione di volumi è definito "perequazione", termine sinonimo di livellamento, di uniformità iniziale che accomuna tutte le aree. A tutti i terreni viene infatti accordato una certo volume edificabile, che è poi accresciuto come premio (se, ad esempio, si realizza edilizia sociale), trasferito (se si sposta la volumetria da un'area all'altra) o diventa moneta di scambio per remunerare alla pubblica amministrazione parte dei vantaggi che derivano dall'aver ottenuto edificabilità su altre aree (in caso di cessione di aree edificabili al Comune).

Le aree hanno in partenza tutte lo stesso (basso) indice di edificabilità (cioè rapporto tra superficie in metri quadrati e volumi in metri cubi ivi realizzabili): le aree che si vogliono rendere residenziali intensive (cioè con edifici a più piani), devono acquistare volumi da altre aree (denominate di "decollo"); quelle per le quali i proprietari non hanno interesse a costruire possono cedere la loro potenzialità edificatoria, rimanendo inedificate (cioè verdi o destinate a servizi pubblici). Tutto questo meccanismo è condensato nel decreto legge 70/2011 con una previsione molto sintetica, contenuta nel comma 3 dell'articolo 5: qui si legge che tra gli atti soggetti a trascrizione rientrano anche i contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori comunque denominati previsti da norme statali, regionali o dai piani regolatori.

Non c'è quindi una specifica tipologia di contratti con i quali si possa disporre delle volumetrie, non c'è uno schema specifico da adottare anche se di sicuro occorre individuare il soggetto che cede e quello che acquisisce la volumetria, la quantità di volume di cui si intende disporre, il corrispettivo (in danaro o altra utilità), la durata del trasferimento (in genere, la cessione è a tempo indeterminato). E la condizione è rappresentata dal consenso dell'aministrazione al trasferimento.
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  • ANAGRAFE AD HOC - Gli enti locali dovranno registrare tutti i cambiamenti intervenuti sulla destinazione dei fondi interessati

Scambio in tre mosse

  • 1 | IL «DECOLLO». Il primo passaggio consiste nell'accertamento del titolo di proprietà immobiliare e delle superfici interesate. Segue la quantificazione della volumetria cedibile e della relativa qualità (desumibile dal certificato di destinazione urbanistica). Va verificato quale parte o tutta la volumetria possa essere ceduta
  • 2 | L'«ATTERRAGGIO». Vanno individuati l'acquirente della volumetria e l'area dove essa può essere recapitata («atterraggio»). Deve essere specificata l'utilità da conseguire con il trasferimento. Va precisato il regime dell'area che cede volumetria, ai fini di sue residue utilità
  • 3 | LA REGISTRAZIONE. Occorre determinare il corrispettivo, in danaro o altra utilità. Va fatto il rogito di trasferimento della volumetria, con trascrizione in Conservatoria dei registri immobiliari e pagamento delle imposte. Le modifiche delle volumetrie (sia dell'area di decollo sia dell'area di atterraggio) vanno inserite in specifici elenchi gestiti dai servizi urbanistici dei Comuni

 

di Cristian Immovilli
da Il Sole 24ore del 10.07.11


EDILIZIA & FISCO - Sulle ristrutturazioni edilizie definitive le semplificazioni

Via libera definitiva alle semplificazioni degli adempimenti necessari per beneficiare della detrazione Irpef del 36% sulle ristrutturazioni edilizie o di quella Irpef o Ires del 55% sugli interventi per il risparmio energetico. Con la conversione in legge del decreto Sviluppo, infatti, è stata confermata, dal 14 maggio 2011, l'eliminazione della comunicazione preventiva di inizio lavori da inviare al Centro operativo di Pescara, oltre che l'obbligo di indicare il costo della manodopera nelle fatture emesse ai soggetti che intendono beneficiare dei due incentivi fiscali (articolo 7, comma 2, lettere r) e q) del Dl 70/2011). Le imprese edili e artigiane, comunque, devono continuare a indicare in fattura la descrizione e il valore degli eventuali beni significativi, nei casi in cui venga richiesta l'applicazione dell'Iva del 10% per le manutenzioni ordinarie e straordinarie, ai restauri e risanamenti conservativi e alle ristrutturazioni edilizie di abitazioni.

Alle semplificazioni contenute nel decreto Sviluppo, la manovra fiscale ha aggiunto dal 6 luglio 2011 la riduzione dal 10% al 4% della ritenuta d'acconto sugli importi incassati dagli esecutori dei lavori di ristrutturazioni edilizie e per il risparmio energetico (articolo 23, comma 8 del Dl 98/2011).

L'eliminazione dell'obbligo di inviare la comunicazione preventiva al Centro operativo di Pescara vale per tutti i lavori iniziati dal 14 maggio 2011. In questi casi, per beneficiare della detrazione del 36% sulle ristrutturazioni edilizie, il decreto Sviluppo 2011 ha introdotto l'obbligo di «indicare nella dichiarazione dei redditi i dati catastali identificativi dell'immobile».

L'indicazione in fattura del costo della manodopera era, dal 4 luglio 2006 al 14 maggio 2011, una condizione necessaria per poter beneficiare della detrazione Irpef del 36% sugli interventi edilizi diretti (prorogata fino al 31 dicembre 2012) e sull'acquisto di unità immobiliari abitative facenti parte di immobili ristrutturati (entro il 31 dicembre 2012 e comunque alienati entro il 30 giugno 2013). Relativamente alla detrazione Irpef e Ires del 55% sugli interventi per il risparmio energetico (prorogata fino al 31 dicembre 2011), l'obbligo fu applicato fin dalla sua introduzione, cioè dal 2007.

Nelle fatture emesse con un'aliquota Iva del 10% per le prestazioni di servizi relative alle manutenzioni ordinarie e straordinarie, ai restauri e risanamenti conservativi e alle ristrutturazioni edilizie, realizzate «su fabbricati a prevalente destinazione abitativa privata», l'indicazione della manodopera in fattura, con le stesse regole applicabili per il 36% e il 55%, fu obbligatoria solo per le operazioni fatturate nel 2007.

Dovrà essere chiarito dalle Entrate se questa semplificazione possa essere applicata, con il principio del favor rei, anche per le fatture emesse prima del 14 maggio 2011. Si ritiene, invece, che l'eliminazione della comunicazione preventiva alle Entrate non possa essere applicata retroattivamente all'entrata in vigore del decreto Sviluppo (14 maggio 2011), in quanto questo adempimento è stato sostituito con l'indicazione nel modello Unico dei dati catastali dell'immobile oggetto di ristrutturazione e il modello Unico/2011 non contiene alcun quadro destinato ad accogliere queste informazioni.
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Gli interventi

  • 01|COSTO DELLA MANODOPERA. Il decreto sviluppo 2011 (articolo 7, comma 2, lettere r) e q) del decreto legge 13 maggio 2011, n. 70 stabilisce che sulle fatture emesse dal 14 maggio 2011 non deve più essere indicato obbligatoriamente il costo della manodopera per poter beneficiare della detrazione Irpef del 36% sulle ristrutturazioni edilizie o di quella Irpef o Ires del 55% sugli interventi per il risparmio energetico
  • 02|COMUNICAZIONE PREVENTIVA. Per i lavori di ristrutturazione edilizia iniziati dal 14 maggio 2011, non si deve più inviare, prima dell'inizio dei lavori, la comunicazione al Centro operativo di Pescara, per poter beneficiare della detrazione del 36 per cento. Occorre invece indicare nella dichiarazione dei redditi i dati catastali identificativi dell'immobile. Se «i lavori sono effettuati dal detentore», ad esempio l'inquilino, vanno indicati nel modello Unico «gli estremi di registrazione dell'atto che ne costituisce titolo» (articolo 1, comma 1, lettera a) del Dm 18 febbraio 1998 n. 41)
  • 03|RITENUTA DEL 10 PER CENTO. Il decreto recante la manovra fiscale (articolo 23, comma 8 del decreto legge 6 luglio 2011, n. 98) ha stabilito che la ritenuta d'acconto del 10%, trattenuta dalle banche e dalle poste quando sono obbligatori i bonifici per poter detrarre il 36% o il 55% (introdotta dal 1° luglio 2010 dall'articolo 25 del decreto legge 31 maggio 2010, n. 78), è ridotta al 4% dal 6 luglio 2011

 

di Luca De Stefani
da Il Sole 24ore del 10.07.11


IL DL SVILUPPO È LEGGE - Una scommessa sulla crescita. Il provvedimento è stato votato, con la fiducia, dal Senato: stralciate le norme sulle spiagge. Negli appalti innalzata a un milione la soglia degli affidamenti senza gara.

Il Senato ha approvato in via definitiva la legge di conversione del decreto sviluppo, che introduce il nuovo credito d'imposta per le imprese del Sud che assumono e i bonus alla ricerca. Corposo il capitolo fiscale, con le norme che alleggeriscono la riscossione: allentate le ganasce fiscali per debiti sotto 2mila euro, che potranno scattare dopo due "inviti" (a distanza di sei mesi l'uno dall'altro) e stop alle ipoteche per debiti fino a 20mila euro. Problemi negli enti locali per l'addio di Equitalia dal 1° gennaio 2012.

ROMA - Con 162 voti favorevoli, 134 contrari e un'astensione passa al Senato la fiducia sul decreto sviluppo che è convertito in via definitiva in legge nel testo licenziato dalla Camera il 21 giugno. Si tratta della fiducia numero 45 del governo Berlusconi nei suoi tre anni di attività. Il Dl sviluppo contiene misure che intervengono in numerosi settori, dall'edilizia alla scuola al turismo. (...)

In tema di appalti, viene innalzata la soglia per gli affidamenti senza gara (1 milione). Arriva un limite alla possibilità di iscrivere riserve, viene introdotto un tetto di spesa per le varianti e un limite per le opere cosiddette compensative. Per la casa, prevista l'estensione a tutti i contratti di trasferimento immobiliare della semplificazione che prevede che la registrazione del contratto assorbe l'obbligo di comunicazione all'autorità locale di pubblica sicurezza. Più ossigeno per i "piccoli" sul Sistri, il sistema di tracciabilità dei rifiuti: per le società con meno di 10 dipendenti, il termine di avvio dovrà essere individuato entro 60 giorni dall'entrata in vigore della legge e comunque non prima del 1° giugno 2012. In arrivo commissari ad acta nei Comuni inadempienti sullo sportello unico per le imprese. Viene istituita l'Agenzia per i servizi idrici con compiti di vigilanza e regolazione.

Anche la fiducia votata ieri a Palazzo Madama è stata condita da polemiche tra maggioranza e opposizione. Gaetano Quagliariello, vicecapogruppo del Pdl al Senato, ha parlato di un provvedimento «che segna rilancio e ripartenza» accusando il centro-sinistra di agire contro gli interessi del Paese. Per Nicola Latorre, vicepresidente del gruppo Pd al Senato, il decreto sviluppo è stata un'occasione persa «per bilanciare gli effetti devastanti della manovra». © RIPRODUZIONE RISERVATA

 

di Carmine Fotina
da Il Sole 24ore del 08.07.11


URBANISTICA - Piani particolareggiati validi anche oltre i 10 anni

Il decreto sviluppo, all'articolo 5, completa la liberalizzazione nell'edilizia privata, rendendo generale il sistema del silenzio assenso (tranne nelle zone con vincoli ambientali paesaggistici e culturali) e accorciando i termini della Dia (30 giorni da attendere per l'inizio attività), trasformata in Scia (segnalazione con la quale si può intervenire subito). Viene snellita la cessione di cubatura, in precedenza assimilata alla servitù di stampo romanistico, e ridotta l'applicazione della valutazione ambientale strategica per i piani di dettaglio che attuino piani generali già sottoposti alla stessa valutazione.

Un'innovazione contenuta nella legge di conversione riguarda le modalità di intervento nei piani edilizi attuativi decaduti. Il problema si poneva in quanto la norma precedentemente in vigore (articolo 17 della legge 1150/1942) prevedeva che allo scadere del decennio di durata dei piani particolareggiati avvenisse una sorta di assorbimento di quanto già realizzato nel contesto urbanistico generale. Le costruzioni non eseguite nel decennio di durata del piano di dettaglio non erano più realizzabili e la zona restava disciplinata dai soli allineamenti delle costruzioni esistenti e dalle prescrizioni di zona. Se il privato aveva realizzato opere di urbanizzazione calibrate all'intero piano, cioè anche agli edifici non ancora realizzati, la scadenza del decennio lo esponeva a squilibri economici, poiché vi era il serio rischio di non poter realizzare i volumi edificatori concessi a suo tempo. Ora, con l'articolo 5, comma 1, lettera h bis e comma 8 bis della legge sviluppo, è possibile che i piani già scaduti possano continuare a operare, consentendo l'ultimazione di disegni edificatori già impostati e forniti di opere di urbanizzazione adeguate. Potranno intervenire, per i comparti da ultimare, i proprietari interessati, con autonomia rispetto agli altri proprietari, fruendo di procedure accelerate interne alla stessa amministrazione comunale (cioè con una delibera del Consiglio comunale). Sempre in materia di opere di urbanizzazione, l'articolo 2 bis della legge risulta soppresso, con la conseguenza che le opere di urbanizzazione primaria tornano soggette alla procedura di gara, non potendo più essere realizzate dal titolare del permesso di costruire. Ciò in adeguamento alle direttive comunitarie che impongono gare e confronti in tutti i casi in cui si eseguano opere connesse a destinazioni pubbliche e remunerate (seppur indirettamente) in relazione a risorse pubbliche (come appunto nel caso di strade e servizi di urbanizzazione primaria).

Un'ultima modifica introdotta in sede di conversione riguarda (articolo 5, comma 3 bis) la possibilità di vendere gli alloggi di edilizia residenziale pubblica (Erp). Basta che siano passati cinque anni dalla data del primo trasferimento, per ottenere la rimozione, dalle convenzioni che regolano gli interventi, dei vincoli relativi al prezzo massimo di cessione. Questi vincoli costringevano a vendere unità immobiliari a prezzi non veritieri, inferiori a quelli di mercato: ora invece basterà stipulare una convenzione accessoria, versando al Comune un corrispettivo commisurato al valore dell'area sulla quale è stato realizzato l'intervento. Ogni unità immobiliare dovrà versare, per affrancarsi dai limiti di prezzo di rivendita, un importo calcolato tenendo presente il valore dell'area, con criteri che tendono a esigere l'incremento di valore maturato nell'intervallo tra la prima assegnazione e la convenzione che si stipula. Gli importi non saranno esigui, ma consentiranno ai proprietari di alloggi di poter liberamente disporre dei medesimi, evitando un mercato parallelo di valori ufficiali di vendita inferiori di circa un terzo a quelli reali.
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  • LE MODIFICHE - Le case popolari possono essere vendute senza vincolo di prezzo Ai privati precluse le opere di urbanizzazione

 

di Guglielmo Saporito
da Il Sole 24ore del 08.07.11


PERMESSI EDILIZI - Costruzioni private avanti tutta. Silenzio-assenso sul rilascio dei permessi. Estesa la Scia. Gli interventi nel settore dell'edilizia contenuti nel dl sviluppo, ispirati alla sburocratizzazione.

Silenzio-assenso sui permessi di costruire, definitivo sdoganamento della Scia in edilizia e piano città. Sono i tre punti dell'intervento nel comparto dell'edilizia privata del decreto sviluppo, tutti ispirati alla sburocratizzazione delle procedure amministrative e a consentire una edificazione più libera e incentivata.

Con il silenzio-assenso si avrà certezza sui tempi di conclusione del procedimento per ottenere il titolo abilitativo (ma si scarica la responsabilità dell'istruttoria sul progettista privato e si rischiano contestazioni su un titolo, che non è documentale).

Con la Scia in edilizia si potranno realizzare subito gli interventi minori. Con il piano città, infine, si cerca di dare al settore quell'impulso che non è arrivato dai famosi «piani casa» con premi di cubatura, permessi in deroga ai piani regolatori e applicabilità della legge statale in mancanza di adeguamento da parte delle regioni.

In dettaglio, in materia di permessi, il procedimento cambia per il progettista di fiducia del privato o dell'impresa che vuole edificare una nuova costruzione. Il professionista avrà maggiori oneri: deve integrare la documentazione da allegare alla domanda per il rilascio del permesso con una sua dichiarazione che asseveri la conformità del progetto non solo agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi, ma anche alle altre normative di settore (norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie e quelle sull'efficienza energetica). Si tratta di una asseverazione sottoscritta a pena di responsabilità penali e disciplinari.

Il decreto, a questo proposito, prevede la sanzione penale della reclusione da uno a tre anni per false dichiarazioni o attestazioni oltre la segnalazione al competente ordine professionale per l'irrogazione delle sanzioni disciplinari.

Cambiano, poi, i tempi del procedimento e le prerogative degli uffici tecnici comunali. Innanzi tutto è esteso da 15 a 30 giorni, decorrenti dalla presentazione della domanda, il periodo in cui il responsabile del procedimento può interrompere il termine entro il quale è tenuto a formulare la proposta di provvedimento, esclusivamente allo scopo di richiedere documenti integrativi.

Medesima estensione da 15 a 30 giorni, decorrenti dalla proposta di provvedimento o dall'esito della conferenza di servizi, è prevista per il termine entro il quale deve essere adottato il provvedimento finale da parte del responsabile del procedimento. Tale termine può arrivare a 40 giorni nel caso il responsabile del procedimento abbia comunicato al richiedente i motivi che ostano all'accoglimento della domanda.

Tenuto conto dei termini intermedi il termine per l'adozione del provvedimento conclusivo è di 90 giorni per i centri urbani con meno di 100 mila abitanti e di 150 giorni per i comuni con oltre 100 mila abitanti o per i progetti particolarmente complessi, sempreché l'amministrazione non richieda delle integrazioni documentali.

Ma la novità più importante è l'introduzione del silenzio-assenso al posto del silenzio-rifiuto, sulla domanda di rilascio del permesso di costruire qualora sia decorso inutilmente il termine per l'adozione del provvedimento conclusivo e il dirigente o il responsabile dell'ufficio non abbiano opposto motivato diniego.

Se non viene adottato un provvedimento di diniego, il permesso si intende tacitamente rilasciato. Tranne alcuni casi: e cioè i casi in cui sussistano vincoli ambientali, paesaggistici o culturali. È mantenuto il silenzio-rifiuto per gli immobili sottoposti a un vincolo la cui tutela compete all'amministrazione comunale o ad altro soggetto preposto alla tutela, qualora manchi l'assenso di tali soggetti.

Il decreto sviluppo, poi, prolunga, da 60 a 75 giorni, decorrenti dalla data di presentazione della domanda, il termine per il rilascio del permesso di costruire quando esso sia stato richiesto in alternativa alla Dia (e cioè per gli interventi edilizi minori) e fa salve le norme regionali che prevedono misure di ulteriore semplificazione e riduzioni di termini procedimentali. © Riproduzione riservata

 

di Antonio Ciccia
da Italia Oggi Sette del 04.07.11


PERMESSI EDILIZI - Sanzioni, tolleranza del 2% sugli abusi

Nessuna demolizione se l'abuso edilizio è mantenuto nel limite del 2% rispetto al progetto originario. Con un comma aggiunto all'articolo 34 del Testo unico per l'edilizia (dpr 380/2001), che regola gli interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire, il decreto sviluppo stabilisce che vengono considerati non parzialmente difformi dal titolo abilitativo edilizio le violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta fino al 2% delle misure progettuali per singola unità immobiliare. L'inserimento della percentuale del 2% consente, pertanto, a questo tipo di violazioni la non applicazione delle sanzioni più gravi, quali la rimozione o la demolizione a cura e a spese dei responsabili degli abusi.

 

di Antonio Ciccia
da Italia Oggi Sette del 04.07.11


PERMESSI EDILIZI - Resta invariata la disciplina della SuperDia

La disciplina della Scia (Segnalazione certificata di inizio attività) è applicabile anche alla Dia in edilizia, a esclusione della Dia alternativa o sostitutiva del permesso di costruire. Quindi la Scia non può sostituire la SuperDia (prevista per gli interventi edilizi di nuova costruzione o comunque maggiori).

La Scia è diversa dalla Dia perché con la prima i lavori si possono iniziare subito, mentre con la seconda i lavori devono iniziare dopo 30 giorni (per dar tempo all'ufficio tecnico di verificare la conformità dei progetti). Quindi poter usare la Scia costituisce una indubitabile semplificazione. Il decreto sviluppo interviene, dunque, con una norma di interpretazione autentica, che precisa in modo definitivo la sostituzione della Dia con la Scia anche in edilizia. Con esclusione, però, dei casi in cui la Dia, in base alla normativa statale o regionale, sia alternativa o sostitutiva del permesso di costruire.

Inoltre le disposizioni sulla Scia in edilizia, chiarisce il decreto, si interpretano nel senso che non sostituiscono le leggi regionali che hanno ampliato l'ambito applicativo della Dia alternativa al permesso di costruire (la SuperDia). E la Scia non sostituisce neanche le autorizzazioni o i nulla osta che devono comunque essere rilasciati in presenza di vincoli ambientali, paesaggistici o culturali. Nel caso di immobili vincolati, la Scia può operare, ma solo una volta acquisito l'assenso dell'ente competente alla relativa tutela. Il decreto sviluppo, inoltre, aggiunge ai casi già previsti di esclusione dall'applicabilità della Scia anche quelli relativi alla normativa antisismica.

Circa le modalità di presentazione, la Scia deve essere sempre corredata dalle dichiarazioni, attestazioni e asseverazioni nonché dai relativi elaborati tecnici, ma può essere presentata a mezzo posta con raccomandata con avviso di ricevimento e, in tal caso, si considera presentata al momento della ricezione da parte dell'amministrazione. Prevista anche la modalità di trasmissione telematica. Vengono dimezzati i tempi per i controlli delle amministrazioni sugli interventi realizzati con la Scia in materia edilizia: si passa da 60 a 30 giorni. Vengono comunque fatte salve le disposizioni relative alle sanzioni.

 

di Antonio Ciccia
da Italia Oggi Sette del 04.07.11


PIANO-CITTA' - Riqualificare: un'occasione dal nuovo piano casa

Con il nuovo piano casa una città più bella. Una sfida, certo, ma alla luce dell'ormai prossima conversione in legge del decreto n. 70/2011 è doveroso cominciare a pensarci.Non manca infatti molto alla scadenza del termine di 60 giorni entro cui il decreto chiama le Regioni ad approvare le proprie leggi per agevolare la riqualificazione di aree urbane degradate, con presenza di funzioni eterogenee e tessuti edilizi disorganici o incompiuti, oltre che di edifici a destinazione non residenziale dismessi o in via di dismissione o da rilocalizzare.

Un obiettivo da perseguire tramite il riconoscimento di una volumetria aggiuntiva, ma anche con la delocalizzazione delle volumetrie esistenti o il via libera al cambio d'uso (purché tra destinazioni compatibili o complementari) o, ancora, tramite le modifiche della sagoma necessarie per l'armonizzazione architettonica con gli organismi edilizi esistenti.

Ma anche i Comuni con ogni probabilità saranno presto chiamati in causa. Decorso il termine di 60 giorni senza che la regione abbia approvato la propria legge, gli interventi di riqualificazione saranno autorizzabili direttamente dai municipi e in deroga alla loro strumentazione urbanistica ed edilizia, secondo le previsioni dell'articolo 14 del Testo unico dell'edilizia, che prevede una deliberazione del consiglio comunale di approvazione dei progetti.

Decorso poi il termine di 120 giorni dalla dall'entrata in vigore della legge di conversione del decreto e in caso di perdurante assenza della legge regionale, gli interventi di ampliamento potranno addirittura essere realizzati attraverso i titoli edilizi ordinari, Dia e Scia comprese.

Ma come potranno indirizzarsi le leggi regionali o, in loro assenza, i comuni nella fase di attuazione delle previsioni del nuovo piano casa? Ebbene, quando si interviene con semplificazioni o agevolazioni in campo urbanistico-edilizio sorge sempre la preoccupazione che si spalanchino le porte ad abusi che lascino segni indelebili sul territorio con impatti negativi al paesaggio aperto e a quello urbano.

Perché non usare questa nuova opportunità in modo virtuoso e stimolarne l'utilizzazione per eliminare brutture? Proprio a causa di norme e regolamenti rigidi e burocratici la forma della città soffre di orribili frontespizi nudi, di sconnessi profili dell'edificato, di vuoti che disturbano prospettive e paesaggio. Parliamo dei "denti mancanti" lungo una strada, così come delle pareti nude che si correggono spesso pubblicità dagli effetti estetici spesso tutt'altro che migliorativi. Un uso virtuoso delle nuove norme potrebbe essere proprio quello di favorire il riempimento dei buchi e delle sconnessioni dell'edificato ai fini di una ricucitura dei profili e di una organica continuità del disegno architettonico ed urbanistico della città.

Si tratta di intervenire sul decoro della città e di offrire gli spazi alla creatività e alla progettualità piuttosto che al rispetto acritico della norma burocratica. Le normative regionali e, in particolare, le proposte e gli indirizzi comunali potrebbero essere avanzati dalle stesse commissioni del paesaggio che non valuteranno soltanto i progetti, ma forniranno anche l'indicazione degli obiettivi da perseguire per specifici ambiti: un viale, un corso, una piazza, un quartiere di edilizia residenziale, pubblica e non, oppure alcuni contesti di edilizia industriale e terziaria.

Passare dunque alle indicazioni metaprogettuali da parte delle amministrazioni per lasciare all'architetto e all'ingegnere la possibilità di sprigionare tutta la progettualità per rendere più bella la città.
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di Guido A. Inzaghi - Gianni Verga
da Il Sole 24ore del 04.07.11


PIANO-CITTA' - Il Piano casa cambia pelle e diventa Piano città

Dopo il Piano casa scatta il Piano città. Le coordinate sono le stesse: rivitalizzare il settore edilizio, elargendo premi di cubatura e interventi in deroga con l'obiettivo di razionalizzare il patrimonio edilizio e riqualificare le aree urbane.

Il decreto prevede una staffetta stato-regioni. Le autonomie regionali avranno 60 giorni per approvare proprie leggi con la possibilità di riconoscere volumetria aggiuntiva rispetto a quella preesistente come misura premiale, di disporre la delocalizzazione delle relative volumetrie in aree diverse, di disciplinare il cambio di destinazione d'uso, e modifiche della sagoma necessarie per l'armonizzazione architettonica con le strutture esistenti.

Tutto ciò con esclusione degli immobili abusivi o situati nei centri storici o in aree a inedificabilità assoluta, mentre vengono compresi gli immobili abusivi se condonati.

Gli interventi potranno essere realizzati in deroga, ma con rispetto degli standard urbanistici, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, delle norme relative all'efficienza energetica, di quelle relative alla tutela dell'ambiente e dell'ecosistema, nonché delle disposizioni del Codice dei beni culturali.

Con altra disposizione si prevede che, trascorsi 120 giorni dall'entrata in vigore della legge di conversione del decreto sviluppo, il piano città sarà immediatamente applicabile alle regioni a statuto ordinario che non hanno provveduto ad approvare proprie leggi. Il decreto fissa il tetto dei premi di cubatura: 20% del volume dell'edificio se destinato a uso residenziale; 10% della superficie coperta per edifici adibiti a uso diverso.

Viene inoltre precisato che le volumetrie e le superfici di riferimento devono essere calcolate sulle distinte tipologie edificabili e pertinenziali esistenti e devono essere asseverate dal tecnico abilitato in sede di presentazione della documentazione relativa al titolo abilitativo previsto.

 

di Antonio Ciccia
da Italia Oggi Sette del 04.07.11


APPALTI - Opere pubbliche, la sfida del taglio ai costi. Per le imprese una rivoluzione il tetto alle riserve che esclude la possibilità di rientrare da spese e sanare carenze progettuali.

Per le opere pubbliche parte la sfida del taglio ai costi. Il decreto legge Sviluppo lascia gli appaltatori orfani delle riserve, che finora avevano permesso di rientrare da spese aggiuntive e di recuperare rispetto all'offerta a prezzi stracciati. Nessun ammorbidimento è arrivato nemmeno per il taglio degli indennizzi per gli aumenti eccezionali dei materiali: le somme ottenute continueranno a essere tagliate a metà. A fronte del giro di vite, alcune norme di favore riguardano le Pmi con la proroga fino al 2013 della possibilità di ottenere l'attestato Soa con requisiti agevolati e l'aumento da un milione a 4,8 milioni della fascia di esclusione in caso di sconto anomalo. Dall'altro lato, è atteso l'intervento del Governo sulle grandi opere per riprogrammare i finanziamenti incagliati nella legge obiettivo.

Appaltatori orfani delle riserve. Con il decreto Sviluppo lo strumento che finora aveva consentito ai costruttori di rientrare da spese aggiuntive, di sanare eventuali carenze del progetto, ma anche, di fatto, di recuperare rispetto all'offerta a prezzi stracciati, viene praticamente cancellato in un colpo solo.

In teoria la norma lascia ancora in vita la riserva e si limita a imporre un tetto del 20% massimo rispetto all'importo del contratto di appalto. Ma l'effetto dirompente è legato a un piccolo comma, che viene subito dopo il tetto: «Non possono essere oggetto di riserva - recita il comma 1-bis del nuovo articolo 240 del Codice appalti - gli aspetti progettuali che, ai sensi dell'articolo 112 e del regolamento, sono stati oggetto di verifica». In pratica, nessuna riserva è più ammessa se il progetto è stato verificato. E dall'8 giugno scorso (data di entrata in vigore del Regolamento di attuazione del Codice appalti) tutti i progetti devono essere validati e verificati.

Di fatto quindi impedire le riserve sui progetti verificati, equivale a escluderle per tutte le opere. Ed è proprio questa norma del Dl 70/2011, uscita indenne dal primo esame del Parlamento, che pesa di più agli appaltatori. A volerla è stato direttamente il ministro dell'Economia Giulio Tremonti, convinto che proprio le riserve siano uno dei meccanismi che più fanno lievitare i costi delle opere pubbliche. E a lui hanno scritto nei giorni scorsi le grandi imprese di costruzioni riunite nell'Agi per chiederne la cancellazione (si veda il Sole 24 ore del 22 maggio). Per l'Agi la norma impone «forti limitazioni alla tutela delle imprese appaltatrici a fronte dei danni loro derivanti da errori e/o carenze dei progetti posti a base delle gare». In altre parole, se nonostante la verifica, il progetto risulta comunque carente, è sempre e soltanto il costruttore a farne le spese.

Da Agi, Ance e Legacoop era arrivata la proposta di prevedere almeno la possibilità per le imprese di rivalersi sul progettista e sul validatore, con una richiesta di risarcimento danni. In alternativa, le stesse associazioni avevano chiesto di avviare durante la gara un confronto preliminare tra imprese, amministrazione e progettista per individuare da subito eventuali errori. Niente da fare: questi emendamenti non sono stati approvati.

Nessun ammorbidimento è arrivato anche per il taglio degli indennizzi per gli aumenti eccezionali dei materiali: già oggi, dopo lo stop alla revisione prezzi dell'era post-Tangentopoli, in caso di aumenti gli appaltatori possono chiedere un indennizzo e solo in casi «eccezionali». Ora le somme ottenute vengono comunque tagliate a metà.

La scure si abbatte anche sulle grandi opere strategiche e interviene in corsa, anche su quelle che hanno il progetto preliminare già approvato. Colpirà ad esempio, anche l'opera simbolo per eccellenza, il Ponte sullo Stretto, il tetto alle opere compensative, che non potranno più superare il 2% del valore dell'opera. Ma potrebbe costringere a cambiare in corsa tutto il progetto anche l'obbligo di approvare varianti alla localizzazione dell'opera a costo zero, visto che proprio in questi giorni si discute di una variante per la nuova stazione di Messina.

Da segnalare, infine, il dietrofront sulla certificazione per i disabili: con un emendamento del Pd sarà di nuovo obbligatoria l'autocertificazione per il rispetto della legge sul collocamento obbligatorio e non basterà più un generico riferimento alla legge n. 69/99.

A fronte del giro di vite, gli appaltatori trovano nel Dl 70 anche alcune misure di favore, di cui beneficeranno soprattutto le Pmi. Va in questo senso, ad esempio la proroga fino al 2013 della possibilità di ottenere l'attestato Soa per l'accesso alle gare con requisiti più morbidi, ovvero pescando tra i bilanci dei migliori cinque anni dell'ultimo decennio e non solo negli ultimi, orribili, cinque anni. Così come darà una mano a calmierare i ribassi anche l'aumento da un milione fino a 4,8 della fascia in cui se lo sconto è anomalo si viene esclusi, in modo automatico. Del resto, lo ha dimostrato anche l'ultima Relazione dell'Autorità di vigilanza sui contratti pubblici (si veda la tabella a lato) che proprio in questa classe di importo i ribassi medi sono schizzati al 26,7%, quasi cinque punti in più della fascia sotto il milione dove invece già vigeva l'esclusione automatica.
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  • VERIFICA OBBLIGATORIA - In base al regolamento in vigore dall'8 giugno tutti i progetti devono essere validati e verificati

LA PAROLA CHIAVE - Riserva. Quando l'appaltatore incontra in cantiere un imprevisto, un errore progettuale o un qualsiasi altro impedimento che fa aumentare i costi di più del 10% iscrive sul registro di contabilità dei lavori una riserva. Si tratta di una somma, aggiuntiva rispetto all'importo pattuito nel contratto, che l'appaltatore chiede all'amministrazione. Sui contratti sotto i dieci milioni a decidere delle riserve è il responsabile del procedimento, attraverso una procedura di transazione definita «accordo bonario». Sopra i dieci milioni, la decisione spetta a una commissione di esperti nominati dalle parti. Se l'accordo bonario fallisce si può ricorrere all'arbitrato.

 

di Valeria Uva
da Il Sole 24ore del lunedì del 27.06.11


PERMESSI EDILIZI - Silenzio-assenso per costruire
Dopo la stretta sulle riserve, i prezzi e le varianti per gli appalti, con il decreto sviluppo i costruttori dovranno mandare giù anche la delusione per la mancata semplificazione delle procedure per realizzare le opere di urbanizzazione.

Nel testo del decreto legge 70/2011 licenziato dalla Camera (e ormai praticamente definitivo), infatti, non c'è più traccia di quella norma che dopo tanti anni di incertezza aveva consentito di evitare la gara per realizzare le opere di urbanizzazione primaria a scomputo (strade, parcheggi, reti e fognature a servizio dei nuovi insediamenti).

La vicenda si trascina dal lontano 2001, anno in cui la Corte di Giustizia europea, con la sentenza sul Teatro degli Arcimboldi a Milano impose la gara per le opere di urbanizzazione legate a un permesso di costruire e che vengono realizzate a scomputo degli oneri da versare al Comune. L'Italia si era da poco allineata (complice anche una procedura di infrazione europea) e con il Codice appalti aveva imposto anche ai privati lottizzatori la gara per realizzare le opere primarie a scomputo.

Ma il meccanismo si è dimostrato subito lento e farraginoso perché costringeva i privati (in alcuni casi anche piccoli proprietari di lotti edificabili) a districarsi con le regole del Codice degli appalti, pensate e concepite per le amministrazioni pubbliche.

Il Dl sviluppo ha provato ad abolire la gara per le opere primarie sotto la soglia europea dei 4,8 milioni, con una modifica che aggirava l'ostacolo «infilandosi» nel testo unico del l'edilizia e non nel Codice appalti. Ma il tentativo non ha retto: un emendamento del Partito democratico ha cancellato la norma. E ora si torna alla gara obbligatoria.

Sempre sul fronte dell'edilizia privata, il Dl prova a dare più certezze sull'utilizzo della Scia (segnalazione certificata di inizio attività) anche in edilizia: per i lavori in casa il termine assegnato al Comune per bloccare l'autorizzazione si riduce a 30 giorni. Un emendamento approvato dalla Camera spinge poi l'acceleratore sulle procedure telematiche: se lo sportello unico per l'edilizia prevede l'accettazione delle domande di Scia e Dia attraverso l'online non sarà più possibile trasmetterle anche via posta.

Ma soprattutto l'articolo 5 del decreto elimina di fatto anche l'ultimo potere di veto rimasto al Comune nella vasta gamma dei titoli abilitativi per gli interventi edilizi: anche il permesso di costruire, richiesto per la nuova edificazione e per le ristrutturazioni più pesanti, può essere ottenuto con il silenzio assenso, dopo 60 giorni dalla presentazione.

Un'altra semplificazione introdotta in corsa dalla Camera riguarda invece i lavori su immobili o aree vincolate, che necessitano di autorizzazione paesaggistica: è stato eliminato l'obbligo di attendere 30 giorni dopo il via libera del Sovrintendente. In altre parole, l'autorizzazione paesaggistica sarà efficace da subito.
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  • EFFETTI IMMEDIATI - Autorizzazione paesaggistica subito efficace senza dover attendere 30 giorni dal via libera della Sovrintendenza

 

di Valeria Uva
da Il Sole 24ore del lunedì del 27.06.11

 

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vedi anche:

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data pubblicazione: lunedì 18 luglio 2011
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