Mio padre, morto qualche anno fa, ha lasciato in eredità a me ed ai miei tre fratelli due appartamenti contigui e comunicanti. Le due proprietà, catastalmente separate, sono state ereditate come quota indivisa, non essendo state ancora frazionate. Sulle due unità immobiliari grava l’usufrutto di mia madre, la quale possiede anche metà della proprietà degli appartamenti, in quanto contestataria con il padre. In definitiva, la situazione patrimoniale dei due appartamenti è la seguente: metà proprietà, è della madre e l’altra metà è suddivisa in quota indivisa di nuda proprietà tra i 4 figli, con diritto di usufrutto della madre.
Recentemente la madre, su istigazione di alcuni dei miei fratelli, ha proposto di ristrutturare uno degli appartamenti, ricavandone due miniappartamenti indipendenti (almeno teoricamente, poiché la porta di accesso esterno è una soltanto e verrebbero ricavate due porte interne con piccoli spazi comuni di accesso al vano scale ed al balcone, che risultano infrazionabili) con smantellamento e rifacimento di impianti elettrici, sanitari, pavimenti e spostamento di alcune pareti interne, senza modifiche di prospetto o di solette (gli appartamenti sono al primo piano di un condominio).
Poiché non condivido l’opportunità di questo intervento, ho fatto presente la cosa e mi sono sentito rispondere che in qualità di usufruttuaria, la madre ha il diritto di modificare il bene per goderne i frutti.
Pertanto i miei quesiti sono i seguenti:
- è possibile che venga autorizzata una DIA firmata dall’usufruttuario come avente diritto e senza le firme dei nudi proprietari tenuto conto di questo tipo particolare di ristrutturazione, quando cioè non si cambia la destinazione ma comunque si aumentano le unità immobiliari operando su una proprietà non frazionata ma a quota indivisa?
- Cosa posso fare per bloccare questi lavori che, in qualità di co-erede, successivamente dovrei ripristinare a spese anche mie una volta estinto il diritto di usufrutto a carico della madre? L’usufruttuario infatti ha diritto all’utilizzo del bene finchè in vita, ma una volta decaduto il diritto, io come co-erede dovrò anche sostenere il carico economico di un’opera che non mai voluto?
- poiché gli eredi anche della nuda proprietà possono richiedere in qualunque momento il frazionamento, se opero questa richiesta la DIA (non ancora autorizzata) viene sospesa fino ad espletamento?
- nel caso di impossibilità di blocco autorizzativo, chi deve farsi carico economico dei lavori di ristrutturazione richiesti dall’usufruttuario, lo stesso o i lavori vanno divisi in quota proporzionale di nuda proprietà? Se l’usufruttuario non si fa carico economicamente dei lavori di ristrutturazione da lui richiesti, può la DIA essere sospesa?

Tra i soggetti legittimati a presentare richiesta di permesso di costruire o D.I.A. ci sono i titolari di un diritto reale di godimento e, dunque, di usufrutto. Su questo argomento si è ormai consolidata numerosa giurisprudenza in quanto l'art.11, co. 1 del Testo Unico per l'edilizia riproduce pressochè pedissequamente l'art.4, della L.n.10/1977.

Ha seguito della conferenza dei servizi su un progetto riguardante una struttura alberghiero-turistica è stata rilasciata la concessione. Durante l'esecuzione dei lavori sono state fatte modifiche a quello che era il progetto originale(sono state modificate le aperture porte, finestre,e destinazione d'uso di alcune case). La variante da presentare necessità una nuova conferenza dei servizi per l'approvazione?

Se come dice le varianti sono state già eseguite dovrà procedere con l'accertamento di conformità, sempre che le stesse siano in accordo con la normativa urbanistica ed edilizia vigente ed adottata ed al regolamento edilizio. Sarà discrezione del responsabile del procedimento stabilire se per il rilascio del nuovo titolo a sanatoria vorrà avvalersi o meno della conferenza.

Sono in fase di acquisto (rogito 30/9/2004) di un appartamento al cui interno sono stati eseguiti lavori in abuso (senza DIA) al fine di spostare una tramezza. Il proprietario attuale dice che presenterà domanda di condono entro il 10 dicembre 2004, ma poi il proprietario diventerò io! Come posso tutelarmi? Subito, con una DIA tardiva (non so come funzioni) o in quale altro modo?
Grazie

Se intende condonare l'abuso facendo ricorso al nuovo condono, l'attuale proprietario dovrà presentare la domanda prima del rogito ed impegnarsi in atto a definire la pratica fino all'ottenimento della concessione a sanatoria. Se invece intende procedere con l'accertamento di conformità (art.36 del T.U. per l'edilizia) dovrà controllare se le modifiche apportate rispettano la normativa urbanistiva ed edilizia vigente e/o adottata e il regolamento edilizio sia al momento dell'abuso sia al momento della presentazione della domanda. Si rivolga per queste verifiche ad un tecnico abilitato o allo sportello unico per l'edilizia competente per territorio.

abito a Roma, al piano terra di un condominio formato da 4 appartementi, vorrei sapere se per realizzare nel mio giardino un gazebo con copertura in finte tegole, addossato ad una parete del mio appartamento, ho bisogno di qualche permesso del comune oppure posso realizzarlo direttamente, visto anche che sarˆ amovibile?
grazie

La condizione di amovibilità del manufatto non esenta dai necessari titoli abilitativi, a meno che lo stesso non sia diretto a soddisfare esigenze meramente temporanee. Si rivolga quindi ad un tecnico abilitato di sua fiducia per valutare la fattibilità dell'intervento e le procedure necessarie.

Mi è stata approvato un permesso di costruire per lavori di Ristrutturazione Edilizia Legge 457/78 in Zona A disciplinata dal Piano di recupero, inoltre mi è stata data prescrizione di dover rispettare l'altezza del fabbricato preesistente, volume e superficie. Domanda visto che dovendo rispettare l'adeguamento alla normativa antisismica in prossimità di strade, caso in questione avente un lato prospiciente una strada comunale, ho dovuto arretrare il fabbricato di progetto sempre nel rispetto della sagoma. domanda, posso recuperare questo volume venuto a mancare causa l'arretramento sopra descritto, anche se mi è stato rilasciato il Permesso a Costruire con prescrizione di rispettare l'altezza preesistente, nell'ordine di circa cm. 40?
In attesa Porgo Distinti saluti.

L'art.3, comma 1 lett.d del Testo Unico per l'edilizia che definisce gli interventi di ristrutturazione edilizia, integrando l'art.31 della L.457/1978 recita che: "... Negli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica".
Se l'intervento di cui parla può essere ricompreso in questa fattispecie, e nel piano di recupero non vi sono vincoli per altezza o allineamenti, il volume potrebbe essere recuperato. Valuti la situazione con il responsabile del procedimento.

Vorrei sapere se possibile qual'è l'iter per farsi rilasciare una licenza o concessione edilizia.
Grazie anticipatamente.

Il nuovo Testo Unico per l'edilizia ha trasformato i titoli edilizi a cui fa riferimento in permesso di costruire (ex concessione edilizia) e D.I.A.
L'iter per il rilascio consiste nel presentare un'istanza allo sportello unico per l'edilizia, completa della documentazione tecnica necessaria che attesti il rispetto della normativa urbanistica ed edilizia vigente ed adottata e al regolamento edilizio. Il responsabile del procedimento provvederà all'istruttoria e in caso positivo, previo pagamento degli oneri ove previsti, potrà ottenere il permesso di costruire. Procedura abbreviata e semplificata invece per la D.I.A.