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Catasto

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29/09/2011: quesito

Compilazione DOCFA

Gent. Geom. Cremonesi, ho bisogno di aiuto in relazione alla compilazione di alcuni Docfa.
1) Mi spiego ho presentato una DIA per una demolizione e ricostruzione di una casetta (già accatastata con foglio particella e sub)di stessa sagoma e volumetria, però il progetto di ricostruzione prevede anche una cantina, che essendo un S1 non rientra nella cubatura. Adesso il lavoro è finito ed io devo predisporre il Docfa.
Cosa devo compilare effettivamente? ovvero devo fare una variazione con ampliamento?
2) Devo accatastare inoltre una nuova palazzina, il costruttore mii ha chiesto di annettere ad ogni appartamento (6 appartamenti) il box.
Considerando che ho dato ad ogni appartamento e box un sub ed ho assegnato il sub 1 agli spazi comuni, come posso annettere il box all'appartamento?
Spero di essere stata chiara ed inoltre la ringrazio anticipatamente per la Sua cortese risposta
distinti saluti
Paola

Egr. Architetto,
per il primo caso, come giustamente indicato da lei, procederei con la variazione catastale, inserendo nel Mod. D come causale al punto 5 la dicitura " annessione cantina", riportando nella relazione tecnica i dati della DIA e la data di ultimaizone dei lavori specificando che tale ampliamento non modifica la sagoma del fabbricato.
Per il secondo caso, occorre graficizzare , nell'elaborato planimetrico tramite una parentesi graffa ( { ), i subalterni degli appartamenti annessi ai sub. delle cantine, ad esempio:
{ F. 1 part. 1 sub. 30 ( abitazione)
F. 1 part. 1 sub. 2 (cantina)
questo per tutte le u.i.u. e le cantine.
Quando compilerà il Doc.Fa., nel quadro dove costituirà le nuove u.i.u., inseirà i dati come nell'elaborato planimetrico, creando di fatto una doppia riga, questo permetterà al sistema di capire che le cantine sono annesse agli appartamenti.
Rimendo a sua completa disposizione, le auguro un buon lavoro.
Geom. Alessandro Cremonesi

15/09/2011: usi civici

Salve ho un quesito sugli usi civici. Il mio cliente ha acquistato una casa con terreno annesso nel 2003 sul certificato di destinazione d'uso del terreno rilasciato allora dal comune c'era scritto che il terreno non risultava essere di demanio civico o privato gravato. Da una visura storica però il comune ha rintracciato che sino al 1999 lui era il concedente e l'allora proprietario il livellario e da questo sostiene che sul terreno esista a tutt'ora un uso civico.
Vorrei sapere se tale uso civico non doveva comparire sul certificato di destinazione urbanistica del 2004?
E inoltre la dicitura sopra riportata che compare sul certificato non esclude la presenza di detto vincolo?
Se sì vorrei sapere anche qual è la normativa di riferimento in modo tale da far valere i diritti del mio cliente o comunque come è meglio che agisca, grazie.

Egr. Architetto,
nel certificato di destinazione urbanistica (cartà d'identità del terreno), sono annotati tutti gli eventuali vincoli a cui è sottoposto il bene, per tanto qual'ora non vi sia annotato nulla, sul terreno in questione non esiste alcun diritto di USO CIVICO.
E' importante sottolineare, che il certificato di destinaizone urbanistica, non è altro che la trascrizione per sovrapposizione di mappe e quant'altro necessario alla sua compilazione, per tanto a volte suscettibile ad errori.
Per un responso dettagliato, le consiglio di verificare presso il " COMMISSARIATO DEGLI USI CIVICI DEL LAZIO" , se è mai stata presentata richiesta di liquidazione degli usi civici riferiti al terreno in questione, ed ancor prima verificherei anche presso gli uffici tecnici comunali, al fine di reperire, anche li, l'eventuale presentazione e/o liquidazione degli usi civici.
La legge di riferimento è la L. 16 giugno 1927 n. 1766.
Rimanendo a sua completa disposizione, le auguro un buon lavoro.
Geom. Alessandro Cremonesi

05/08/2011: variazione catastale

Gent.mo Geom. Cremonesi, desideravo conoscere la procedura DOCFA da adottare per effettuare una variazione per ristrutturazione di spazi interni di un appartamento di civile abitazione regolarmente effettuati nel 2004 tramite DIA del 2004, quindi ora scaduta; (a suo tempo alla fine dei lavori non è stata fatta la chiusura e ovviamente nemmeno la variazione). Essendo stato incaricato di fare la variazione ora; io credo che nel quadro D del DOCFA nelle note possano essere correttamente inseriti i dati della DIA anche se scaduta, è corretta questa mia affermazione? In questo caso si deve pagare una multa oltre le 50€ usuali? Ho sentito dire che bisogna compilare un verbalino, non sò se è vero e dove e come si redige, c'è un modello prestampato?
La ringrazio anticipatamente.

Egr. Architetto,
confermo quanto da lei affermato.
Decorsi i termini utili per la presentazione della denuncia di Variazione a seguito di DIA, bisogna pagare la mora che viene calcolata direttamente al momento del pagamento dei diritti catastali per la presentazione del doc.fa, è opportuno a mio avviso, inserire nella relazione tecnica i dati di presentazione della DIA, specificando comunque la data di ultimazione dei lavori all'interno dei 3 anni previsti per l'ultimazione dei lavori, da quella data decorrerà il calcolo della sanzione prevista da applicare.
Non dimentichi di inserire come causale nel Mod. D la" diversa distribuzione degli spazi interni".
Rimanendo a sua disposizione per ulteriori chiarimenti, le porgo distinit saluti.
Geom. Alessandro Cremonesi

05/04/2011: CIL

Un cliente mi ha chiesto di regolarizzare la situazione del suo immobile che attualmente presenta una planimetra difforme da quella catastale essendo stati eseguiti lavori interni senza CIL o DIA.
All' ufficio tecnico del municipio mi hanno detto di presentare una CIL ove il tecnico dichiara di avere già eseguito il lavori secondo le normative vigenti, ma vedendo le dimensioni estremamante ridotte dell' abitazione mi ha chiesto di allegare una "preesistenza".
Cosa si intende?
Grazie

Egr. Architetto,
per "CIL" si intende comunicazione d'inizio lavori, con la quale si denuncia di fatto l'effettivo inizio dei lavori per le opere da lei descritte.
Le consiglio, qualora non lo avesse già fatto, di verificare la documentazione da presentare a corredo della stessa " CIL".
Distinti saluti.
Geom. Alessandro Cremonesi

29/03/2011: locali cassoni

Buonasera,
mi hanno chiesto di accatastare degli ex locali cassoni mai accatastati prima posti su di una terrazza condominiale.
I locali sono di proprietà condominiale e vengono usati da anni come magazzini da dare in affitto, esteriormente sono gli stessi dell'impianto originario (almeno a detta di chi abita li da sempre), ma all'interno sono stati suddivisi in modo tale da avere più locali.
Purtroppo però non sono riuscito a trovare nulla che attesti la leggittimità edilizia di detti locali, l'edificio è del 1933, non ha l'agibilità e da nessun contratto di compravendita degli appartamenti risulta qualcosa di utile per identificarne il numero di licenza/concessione o simile e neanche all'archivio storico capitolino risulta nulla.
Al municipio di competenza ed anche al IX dipartimento mi dicono che essendo quelli locali tecnici e vista anche la data di costruzione, probabilmente non li avrei comunque trovati in planimetria.
Come mi devo comportare?
- accatasto semplicemente i locali come magazzini considerando anche le variazioni interne sicuramente posteriori alla data di costruzione e richiedo tanti sub quanti sono i locali?
- consegno una CIL dove assevero l'esistenza degli ex locali cassoni, che vengono ristrutturati, faccio pagare al condominio la sanatoria per le divisioni interne posteriori alla data di edificazione del 1933 e poi accatasto il tutto?
- altra soluzione?

Grazie.

Egr. Architetto,
la vetustà dell'immobile da lei descritto gioca a suo favoro, in quanto a prescindere dalla data di edificazione (1933), basterà verificare e far dichiarare ai proprietari dell'immobile, che le variazioni da lei rilevate sono state realizzate antecedentemente all'anno 1967, in quanto precedentemente a tale data non esisteva Piano Regolatore e, per tanto non esistendo alcuno strumento urbanistico ognuno poteva realizzare e modificare come meglio credeva.
Questo le permetterà di comunicare tramite la "CIL" l'esistenza di tali locali con la ditribuzione attuale.
Successiavemente a tale comunicaizone, presenterà la denuncia di "NUOVO ACCATASTAMENTO" per u.i.u. afferente, dei nuovi locali, prenotando i sub. in funzione della quantità delle u.i.u. esistenti.
Distinti saluti.
Geom. Alessandro Cremonesi

16/03/2011: accatastamento e variazione

Mi hanno chiesto di accatastare una soprelelvazione (deposito, regolarmente concesso) di una unità immobiliare esistente e la variazione planimetrica del piano già accatastato. E' possibile presentare un singolo docfa per entrambe le esigenze o si deve accatastare il nuovo piano e poi fare la diversa distribuzione degli spazi dell'esistente? Eventualmente, quali causali vanno barrate sul singolo docfa?
Grazie in anticipo,

Egr. Architetto
per la fattispecie del caso sarà necessario compilare due doc.fa. distinti, dove nel primo accatasterà come NUOVA COSTRUZIONE la sopraelezazione indicando come causale sopraelevazione e, nel secondo che sarà una variazione, avrà come causale " diversa distribuzione degli spazi interni" indicando per entrambi gli estremi del permesso di costruire o altro.
Distinti saluti.
Geom. Alessandro Cremonesi

11/03/2011: Calcolo della consistenza catastale

buon giorno
sto cercando la misura del vano minimo e massimo di un immobile categoria A7 zona censuaria 7
grazie

Egr. Architetto
le inserisco di seguito i criteri per il calcolo delle consistenzr catastali.
Per maggiore info le allego anche quelli riferiti ad altre u.i.u.
Calcolo della consistenza catastale
La consistenza della singola unità immobiliare viene calcolata con
parametri diversi per ognuna delle singole categorie.
UNITA’ IMMOBILIARI DEL GRUPPO A
Il calcolo della consistenza è effettuato sulla base del vano utile,
sommando tutti i vani dell’unità immobiliare, compresi accessori e
dipendenze, tenendo conto che:
• i vani principali vengono considerati ognuno per un vano fino ad
una superficie di mq. 25 circa e la superficie eccedente è perequata
proporzionalmente ad un vano o frazione di vano in piÙ;
• i vani accessori a servizio diretto sono conteggiati come 1/3 di
vano utile;
• i vani accessori a servizio complementare sono conteggiati come
1/4 di vano utile;
• le dipendenze sono considerate incrementando o diminuendo di
una percentuale, in relazione alla loro entità, importanza e qualità, la
consistenza complessiva dei vani calcolati in precedenza.
Il calcolo finale viene arrotondato al mezzo vano.
Caratteristiche genero li delle singole categorie
• A/1 Abitazioni di tipo signorile: alloggi con superficie lorda
commerciale > mq. 230, con tre o più servizi, in edificio con impianti e finiture
signorili, con portineria e spazi comuni ampi, con giardini, campi di gioco, ecc.
• A/2 - Abitazioni di tipo civile: alloggi con superficie lorda
commerciale compresa fra mq. 90÷230, con due o più servizi (anche di superficie < mq. 90, ma con impianti e finiture di pregio, doppi sevizi), parti comuni con giardini, spazi per gioco, ecc.
• A/3 - Abitazioni di tipo economico: alloggi con superficie lorda
commerciale fino a mq. 90÷100, con servizio e locali disimpegnati da
corridoio.
• A/4 - Abitazioni di tipo popolare: alloggi con superficie lorda
commerciale compresa fino a mq. 80÷100, con servizio e locali non
disimpegnati da corridoio, finiture molto economiche.
• A/5 - Abitazioni di tipo ultrapopolare: alloggi con superficie lorda
commerciale _ mq. 80, con servizio igienico in comune ad altri alloggi.
• A/6 - Abitazioni di tipo rurale.
• A/7 - Abitazioni in villini: alloggi con superficie lorda commerciale
di calpestio fino a mq. 200÷220, in edificio singolo o a schiera
completamente autonomo e indipendente da altri fabbricati, con
terreno di pertinenza esclusiva e giardino privato di superficie fino a 4
volte quella coperta dal fabbricato. L’edificio può comprendere al
massimo tre alloggi e relativi garage comuni o box auto singoli.
• A/8 - Abitazioni in ville: alloggi con superficie lorda commerciale
di calpestia oltre a mq. 230÷250. in edificio singolo completamente
autonomo e indipendente da altri fabbricati, dotati di almeno tre
servizi igienici, con terreno di pertinenza esclusiva e grandi aree a
verde privato di superficie altre 5 volte quella coperta dal fabbricato.
L’edificio è dotato di finiture e impianti signorili, può comprendere
anche alloggi autonomi per le persone di servizio, costruzioni di servizio ausiliarie quali autorimesse, depositi, portinerie, ecc.
• Autorimesse singole o collettive private: costituiscono sempre
unità immobiliare autonoma (C/6) anche quando sono inserite nella
volumetria di ville o villini.
UNITA’ IMMOBILIARI DEL GRUPPO B
Il calcolo della consistenza è effettuato considerando come unità di
misura il metro cubo, sulla base:
• della volumetria lorda dell’unità immobiliare;
• incrementando o diminuendo di una percentuale la volumetria
complessiva in rapporto all’entità, qualità ed importanza delle dipendenze.
Il calcolo finale viene arrotondato al metro cubo.
UNITA’ IMMOBILIARI DEL GRUPPO C
Il calcolo della consistenza è effettuato considerando come unità di
misura il metro quadro, sulla base:
• della superficie interna netta dei locali dell’unità immobiliare;
• escludendo la superficie complessiva delle dipendenze, sia che
siano di uso comune o esclusivo dell’unità immobiliare.
Il calcolo finale viene arrotondato al metro quadro.
Ulteriori precisazioni per il calcolo delle superfici delle singole
categorie.
Di seguito si riportano ulteriori precisazioni riguardanti i criteri che
possono essere adottati per la determinazione delle superfici degli
immobili appartenenti alle singole categorie del Gruppo C, fatte salve le
specifiche disposizioni locali adottate dagli Uffici Tecnici Provinciali.
• Le superfici delle porzioni accessorie sono ragguagliate a quelle
principali in misura variabile dal 10% al 20% in relazione alle dimensioni e proporzione della superficie dei vani principali;
• le superfici dei retri dei negozi sono ragguagliate a quelle delle
aree di vendita nella misura variabile fra il 30% e il 60% in relazione alla proporzione con la superficie di vendita;
• con locali del tipo “open space” si considera come superficie
principale tutta l’area di vendita mentre eventuali locali o soppalchi
collegati con scala interna, non utilizzati come area di vendita al
pubblico, possono essere considerati come retri.
UNITA’ IMMOBILIARI DEI GRUPPI D - E
Per le unità immobiliari appartenenti a questi gruppo non viene calcolata la consistenza, poiché la rendita catastale viene determinata sulla basedella redditività presunta dell’attività che viene svolta all’interno degli
immobili stessi (stima diretta capitalizzando il valore).
Distinti saluti.
Geom. Alessandro Cremonesi

03/03/2011: richiesta planimetrie catastali

Buongiorno,
avrei bisogno della seguente documentazione:
-Planimetria catastale aggiornata di un appartamento
-Visura storica per immobile relativa ad un secondo appartamento
mi è stato detto in segreteria che è possibile, alternativamente all'iscrizione al sistema SISTER, richiedere la documentazione direttamente a voi.
Come funziona?
Grazie

Egr. Architetto,
l'O.A.R. offre un servizio di visura agli iscritti, non potendo procede alla richiesta di planimetrie in quanto, le stesse possono essere richieste direttamente presso gli uffici dell'A.T. (viale A. Ciamarra 189) presentando opportuna delega del proprietario con copia del documento di riconoscimento.
Distinti saluti.
Geom. Alessandro Cremonesi

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