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Catasto

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18/01/2011: variazione catastale

Salve, ho eseguito una variazione catastale di un edificio che si trova a cavallo tra due comuni. per un totale di 11.5 vani 5.5 su un comune e 6 sull'altro.
Dalla visura catastale di ciascuno dei due immobili non risulta che siano porzioni della stessa u.i.(solo se si visionano le planimetrie) sembra quindi che il proprietario abbia 2 immobili!
posso risolvere la cosa con una semplice istanza catastale in cui chiedo che venga messo nelle note porzione di u.i.u.? in modo da comparire in visura?
grazie

Egr. Architetto
la fattispecie della situazione da lei descritta mi porta a ragionare come se fossere due immobili diversi, ed in effeti lo sono se non sono pertinenti l'uno con l'altro.
Pertanto le consiglio, anzichè procedere con istanza catastale che non puo' risolvere il problema, di effettuare una variazione catastale, graffando le particelle ed i relativi subalterni l'uno con l'altro, rendendo così di fatto una unica abitazione e, per una migliore interpretazione potrà tramite l'elaborato planimetrico e la planimetria catastale, indicherà le giuste u.i.u. ai comuni di appartenenza.
Distinti saluti.
Geom. Alessandro Cremonesi

12/01/2011: variazione delle planimetrie

Buongiorno, devo presentare un docfa per la presentazione di una planimetria mancante,
l'appartamento rispetto alla pianta allegata all'atto di vendita presenta delle piccole variazioni ossia:
è stato demolito un tramezzo per inglobare una stanza di servizio all'interno del bagno esistente ed il secondo bagno è diventato una stanza, mantenendo le stesse dimensioni.
Come mi devo comportare per la presentazione della pianta?
La presento come è nello stato di fatto?

Egr. Architetto,
accertato realmente che la planimetria è inesistente, dovrebbe presentare due doc.fa, uno per la presentazione di planimetria mancante ed il secondo per le variazioni apportati, ma considerato che tali variazioni non comportano aumento di superficie o altro puo' inserire la planimetria con la distribuzione attuale.
Distinti saluti.
Geom. Alessandro Cremonesi

12/01/2011: Come accatastare locali di proprietà del condominio.

Buongiorno,
sono stata incaricata, di accatastare cinque locali di proprietà condominiale (ai sensi della legge di conversione 122 del 2010), attualmente in affitto a differenti condomini.
Agli uffici dell'Agenzia del Territorio mi hanno consigliato di eseguire una variazione catastale con procedura docfa accatastandoli come partita speciale di Beni Comuni Censibili, senza ditta.
Vorrei sapere se quanto mi è stato indicato è corretto o non sia preferibile redigere un accatastamento con ditta e quindi inserire come intestatario il condominio (o i nomi di tutti i condomini?).
Vorrei inoltre sapere se è necessario procedere ad una richiesta del titolo abilitativo, presso l'ufficio tecnico del municipio, come cambio di destinazione d'uso, in quanto si tratta di locali che erano adibiti a cassoni dell'acqua, guardiola del portiere ecc, e accatasterei come C2.

Egr. Architetto,
condivido in pieno le sue considerazioni, considerato che sono locali o lo diventeranno C/2, è necessario accatastarli con la giusta intestazione catastale, inserendo quindi come proprietà il condominio che se costituito ha un codice fiscale/p. Iva.
Per quanto riguarda la richiesta di abitabilità, se rilasciata all'epoca della costruzione e per richiesta esplicita della porprietà potrà aggiornare anche il titolo abilitativo edilizio ed eventuale Fascicolo del fabbricato.
Distinti saluti.
Geom. Alessandro Cremonesi

11/01/2011: cambio di destinazione d'uso

Gentile geom. Cremonesi,
un mio cliente ha acquistato al piano terra di una palazzina un immobile con destinazione C2 che vorrebbe trasformare in appartamento.
L'immobile è attualmente dotato di soggiorno con angolo cottura e bagno cieco (20 mq complessivi) e un piano soppalcato con la zona letto (10 mq - altezza 2 metri). I rapporti aeroilluminanti sono rispettati.
La società che ha realizzato questa ristrutturazione e ha messo in vendita l'immobile ha detto che per ora non è possibile effettuare tale cambio di destinazione d'uso e che è necessario aspettare un condono. Secondo Lei ha detto ciò perchè i 10 mq di soppalco non sono considerati superficie e quindi il locale ha una superficie complessiva inferiore a quella minima di 28 mq prescritta dal regolamento edilizio del comune di roma? O possono esserci anche altre ragioni?
Non è possibile procedere ad cambio di destinazione d'uso, magari ricorrendo a leggi tipo Piano casa o L122/2010?

Egr. Architetto,
come Lei ben sà, il cambio di destinazione d'uso di un'immobile è normato dal piano regolatore vigente, che evidentemente al momento nella fattispecie, non prevede tale variazione.
L'unica alternativa è un condono edilizio, l'unico strumento che va in deroga agli strumenti urbanistici vigenti.
Per quanto riguarda il piano casa, in corso di approvazione e, in fase di continue modifiche, al momento non prevede cambi di destinazioni d'uso se non per soffitte.
Le consiglio comunque di seguire le evoluzioni che tale strumento potrebbe affidarci.
Distinti saluti.
Geom. Alessandro Cremonesi

27/12/2010: sanatoria catastale

Egr, Geometra,
Le richiedo una consulenza relativa alla sanatoria catastale, si tratta di un soppalco interno ad una unità immobiliare non censito di altezza media H=200cm, dotato di un wc, l'ambiente sottostante di altezza H=250cm, è composto da una camera e da un altro wc, tale manufatto non è conforme alla normativa edilizia del Comune di Roma. La proprietà mi ha richiesto di procedere alla presentazione di DOCFA per regolarizzare questa situazione, premesso che, per la L.122/2010 le dichiarazioni verranno poi rese note ai comuni da parte dell'Agenzia del territorio attraverso il Portale telematico, affinché possano essere effettuati i controlli di conformità urbanistico-edilizia, secondo il suo punto di vista qual'è la soluzione migliore, regolarizzare al Catasto e poi incorrere nella disciplina edilizia o lasciare la situazione attuale? La ringrazio per la disponibilità, cordialmente
Arch. Ettore Girolami

Egr. Architetto
la sanatoria catastale prevista dalla L. 122/10 prevede l'accatastamento di unità fantasma, o meglio il censimento di tutti quegli immobili ad oggi esistenti ma mai denunciati presso l'agenzia del territorio.
Il caso da lei riportato non rientra nella legge citata, in quanto, se non ho capito male, comunque si tratta di una u.i.u. già accatastata, che ha subito una variazione interna in funzione della realizzazione del soppalco.
Ritengo che la fattispecie del suo caso possa rientrare invece nel piano caso, in corso di approvazione e che prevede anche la realizzazione e trasformazione di piani soppalcati e/o simili, interni alle abitazioni.
Distinti saluti.
Geom. Alessandro Cremonesi

23/12/2010: rendita catastale

Spett.le Geometra, ho un quesito che le risulterà sicuramente banale ma che non riesco a soddisfare.Premetto di aver chiesto molti pareri tra colleghi architetti e geometrie devo dire di aver trovato troppi pareri discordanti.
Le chiedo :
Se in un unità immobiliare a seguito di DIA viene realizzata una diversa distribuzione interna e si realizzano 1 stanza e 1 bagno in più ripetto alla situazione pregressa... nella realizzazione del DOCFA ,al momento del classamento proposto, bisognerà cambiare il numero dei vani e di conseguenza cambiarà la rendita oppure bisognerà riportare gli stessi dati presenti nell'ultima visura anche se i vani erano inferiori?( e quindi validare il classamento proposto)
...mi dicono che seppur aumentati il numero dei vani di fatto la superficie interna rimane invariata( e di conseguenza la rendita deve restare la stessa di prima ) e quindi di confermare i vecchi dati di classamento.
grazie della risposta che mi darà

Egr. Architetto
a prescindere da quanti vani si realizzano all'interno di una u.i.u., la rendita catastale rimane invariata in funzione della superfivie utile attribuita in fase di classamento. Per tanto qual'ora la stessa non venga ampliata, le confermo di riportare i dati di classamento presenti sulla visura catastale.
Distinti saluti.
Geom. Alessandro Cremonesi

22/12/2010: procedura per nuovo accatastamento

Al condominio dove abito è arrivata la richiesta da parte dell'USCE di documentazione integrativa ad una pratica di condono che interessa alcune cantine e per l'esattezza si richiedono i dati catastali delle stesse.
Le cantine in oggetto erano da principio degli ambiti condominiali aperti posti al piano interrato che si prestavano per forma ad essere chiusi, cosa che è stata fatta con susseguente domanda di condono, ma che quindi non avevano una collocazione catastale specifica.
Ora all'USCE mi hanno detto di accatastare queste nuove cantine per poi consegnargli la documentazione tale da poter chiudere la pratica di condono, ma non avendo mai lavorato col catasto, non mi è molto chiara la procedura da seguire per un nuovo accatastamento...da quanto ho capito devo andare nei loro uffici a chiedere dei sub disponibili (ma foglio e particella a chi fanno riferimento dato che la proprietà delle nuove cantine rimarrebbe del condominio?) e poi compilare il DOCFA (e in questo caso la proprietà è una persona giuridica? condominio appunto...)...

Grazie.

Egr. Architetto
per la procedura catastale le descrivo di seguito alcune indicazioni da seguire per poter procedere all'accatastamento delle cantine:
1) Provvedere presso compilazione di apposito modello di prenotazione subalterni (reperibile presso il catasto urbano), che dovranno essere tanti quanto le cantine e compresi gli spazi che rimmarranno in comune(passaggi, corridoi ecc.)
2) Scaricare il software doc.Fa per la redazione del documento di accatastamento, il software è reperibile presso il sito www.agenziadelterritorio.it sezione professionisti-software-doc.fa e, scaricare quanto presente all'interno delle cartelle.
Preparare con Autocad i file contenenti le planimetrie delle singole u.i.u. in formato dxf (formato compatibile per associare le planimetrie al doc.fa) all'interno dei modelli predisposti anch'essi in formato dxf (scaricati con il software doc.fa).
Oltre alle planimetrie catastali è necessario predisporre anche l'elaborato planimetrico, graficizzando tutti i subalterni creati e la loro destinazione d'uso.
Per quanto rigurda la proprietà condominiale delle cantine, la stessa potrà essere inserita all'interno del doc.fa.
Distinti saluti.
Geom. Alessandro Cremonesi

22/12/2010: quesito

Salve, dovrei ristrutturare un locale con la seguente situazione:
- attualmente è 1 solo locale adibito a negozio di abbigliamento e dovrà diventare una tabaccheria
- a livello catastale sono 3 locali separati adiacenti di cui 2 accatastati ad uso ufficio (max H.270) e 1 accatastato come negozio.
Per iniziare dovrei fare il cambio di destinazione d'uso dei 2 uffici e poi sanare il tutto prima di presentare la DIA... ma mi accettano un locale commerciale H.270?
Credo ci sia una delibera o una disposizione dirigenziale che lo permetta, ma non riesco a trovarla.
Altrimenti come posso muovermi?
Ringrazio anticipatamente

Egr, Architetto,
cio' che gestige quanto da lei richiesto ed eventuali deroghe vigenti, è il PIANO REGOLATORE GENERALE ed in particolare le normative tecniche vigenti allegati e parte integrante dello stesso P.R.G..
Per tanto le consiglio di chiederne copia all'ufficio tecnico del comune di competenza.
Distinti saluti.
Geom. Alessandro Cremonesi


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