Sportello consulenze on-line
Procedure Edilizie e Urbanistiche
leggi le risposte alle domande più frequenti.
18/01/2012: SUBENTRO IN INCARICO
- Sto realizzando una ristrutturazione edilizia, subentrando ad un architetto che è stato esonerato dal committente.
Posso usare e fare una variante alla dia presentata dal tecnico precedente?
Chi ha il compito di chiudere la dia del tecnico precedente?
Visto l’art. 23 del D.P.R. 380/01, lei subentra al precedente tecnico in qualità di progettista.
Nel caso sia necessario modificare il precedente progetto, sarà cura del proprietario dell’immobile presentare la variante, con i nuovi elaborati.
Ad intervento ultimato, il certificato di collaudo finale, dovrà essere rilasciato o dal progettista o da un tecnico abilitato.
Architetto Rolando De Stefanis
17/01/2012: CAMBIO DESTINAZIONE D'USO
Vorrei avere un chiarimento in merito ad un cambio di destinazione d'uso da A3 ad A10 in città storica.
Abbiamo già ricevuto parere positivo dal Coque e sono scaduti i 30 gg per l'assenzo da parte del municipio interessato per il calcolo presentato per la monetizzazione dei parcheggi. Resta da presentare la superdia al nono dipartimento e qui ci chiediamo:
1. poichè la differenza tra oneri totali di urbanizzazione per dest. residenziale e quelli totali per dest. turistiche, commerciali,residenzialidarebbe saldo negativo (per qualunque DTZ) vuol dire che non sono dovuti oneri di urbanizzazione? o dovremmo considerare per il calcolo la sola differenza tra oneri di urbaniz. primaria che darebbe invece una differenza positiva e quindi di conseguenza un onere da pagare?
2. il contributo costo di costruzione potrebbe essere non dovuto dato che i lavori da eseguire sarebbero eseguibili con una semplice Scia ( se non fosse naturalmente per il cambio di destinazione d'uso) e quindi non onerosi? o deve essere calcolato comunque? e in questo caso su quale base, cioè cosa vi rienterebbe e cosa no?
Purtroppo per avere un colloquio con i tecnici del nono dipartimento ad oggi bisogna spettare più di due mesi, sarebbe bello poter dare delle risposte ai nostri clienti in tempi più ragionevoli e andare avanti con le pratiche in tempi meno biblici.
Premesso che, l’intervento di cui trattasi rientra fra quelli di ristrutturazione edilizia, classificato come nuova costruzione, visto l’art. 10 lettera c) primo comma del D.P.R. 380/01.
Lo stesso può essere attuato con la DIA e non con la SCIA, in alternativa al permesso di costruire, vedi art. 22 del D.P.R. citato.
Per il calcolo degli oneri di urbanizzazione, veda l’art. 13 della Deliberazione Consiglio Comunale n. 2961 del 1978 e s.m.i., comunque, come da lei indicato, trattandosi di cambio di destinazione d’uso da abitazione a servizi, la differenza va calcolata sull’urbanizzazione primaria e quindi, conseguentemente, c’è un onere da pagare.
Per quanto riguarda il costo di costruzione, va corrisposto, attraverso un computo metrico estimativo, secondo quanto previsto dalla Deliberazione C. C. n. 2966 del 1978 e s.m.i..
Architetto Rolando De Stefanis
11/01/2012: RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA
Premessa:
Sono stato incaricato di eseguire un frazionamento di una unità immobiliare (appartamento) in zona T7-Centro Storico eseguita con regolare licenza e abitabilità negli anni '50. Dovendo illustrare nel dettaglio al Committente gli Oneri e le Procedure tecnico-amministrative, vorrei avere a tal proposito alcuni chiarimenti.
Quesiti:
1 - Oneri Concessori (Urbanizzaz. e Costruzione) come dovranno essere calcolati, in particolare:
2 - Sono dovuti gli Oneri di Urbanizzazione per un frazionamento?
3 - La superfice/volume di calcolo per gli oneri di urbanizzazione deve essere quella totale dei due immobili o solo di quello + piccolo derivante dal frazionamento?
4 - Abitabilità/Agibilità: essendo l'immobile nel suo complesso dotato di un certificato di Abitabilità, dovrò comunque richiedere un nuovo Certificato di Agibilità per i due nuovi alloggi?
5 - Ai fini dell'Agibilità, le certificazioni di conformità al rispetto delle norme per: Contentenimento energetico, Acustico e di Adeguamento della dotazione di parcheggi sono necessarie?
Spero di essere stato chiaro e mi scuso del numero delle domande, ma non ho trovato risposte chiarificatrici sia tra gli altri quesiti che nelle Delib. del CC n° 2961/78, n 2966/78, n 19/2001, n 19/2005 e n12/07.
Rispondo per punti:
1 e 2, trattandosi di un intervento di ristrutturazione edilizia, il costo di costruzione sarà quello stabilito attraverso un computo metrico estimativo, riguardante gli interventi da attuare; l’urbanizzazione deve essere corrisposta, usando la formula riportata nell’art. 11 della Del.ne 2961/78 e s.m.i.
3, deve essere quella oggetto del frazionamento, ossia delle due unità.
4, se cambia la consistenza, come in questo caso va richiesta una nuova agibilità.
5, i parcheggi non vanno reperiti, per le altre cose consulti la modulistica presente nel sito comunale, riguardante l’argomento.
Architetto Rolando De Stefanis
Vorrei sapere se si può presentare una variante ad una dia tramite una SCIA. Dipende anche dal Municipio in cui si presenta?Io dovrei presentarla al Municipio XVI.
Visto che per determinati interventi la SCIA ha sostituito la DIA, la eventuale variante può essere presentata con questa procedura. I Municipi, dovrebbero usare le stesse procedure.
Architetto Rolando De Stefanis
Sono un "giovane architetto" e devo presentare una pratica edilizia per la ristrutturazione di un appartamento. L'appartamento in questione ha subito numerose modifiche negli anni che non sono mai state dichiarate nè accatastate. Ora, io sono stata incaricata di demolire parte delle modifiche fatte in passato con presentazione di pratica in Comune e riaccatastamento.
Partendo da uno stato di fatto diverso da quello che attualmente si trova al catasto, presenterò in comune le modiche da fare rispetto all'esistente tramite CIL. Ma come devo comportarmi se lo stato di fatto presenta situazioni non a norma (come ad esempio un corridoio soppalcato con altezza libera 2.10 m?) sulle quali però il proprietario non vuole intervenire per questioni di budget? Devo rifiutare l'incarico oppure posso comunque presentare Cil e accatastameno dato che sono opere realizzate anteriormente al mio intervento?
Nel momento in cui si deve fare un intervento edilizio, occorre certificare la regolarità della preesistenza. Nel suo caso, questo non è possibile, in quanto ci sono delle difformità che non possono essere oggetto di accertamento di conformità. E’ evidente che, anche se sono opere eseguite precedentemente, lei è tenuta a dimostrare che lo stato attuale dell’unità immobiliare risulti a norma..
Architetto Rolando De Stefanis
Un mio cliente ha un negozio con sotto negozio sito a Roma e vorrebbe trasformare il sottonegozio in un abitazione.I requisiti ci sono.
Bisogna prima frazionare l'immobile e poi chiedere il cambio di destinazione d'uso?
E' possibile fare ciò?
La pratica a chi và presentata?E cosa bisogna presentare?
Ci sono oneri da pagare?
Se il sottonegozio, come presumo è interrato o parzialmente interrato, tale intervento non è possibile. L’art. 38 del R.E., a mio parere, si deve intendere abrogato.
Architetto Rolando De Stefanis
Quale procedura devo avviare (cia, Scia, dia) per iniziare in un appartamento lavori che comportano l'apertura di vani in parti strutturali interne di un edificio? Desidero inoltre sapere se la richiesta può essere firmata da un architetto o se occorre la firma di un ingegnere.
Se si interviene su parti strutturali interne di edifici, la procedura da usare è quella della S.C.I.A.
La S.C.I.A., può essere firmata anche da un architetto. Nel caso sia necessario intervenire sulle parti strutturali, veda quanto previsto dall’art. 64 e seguenti del D.P.R. 380/01.
Architetto Rolando De Stefanis
Una porzione di edificio, con autonomia propria e scala di servizio esclusiva, destinato a uffici, è adiacente una porzione dello stesso edificio con destinazione esclusivamente residenziale, completamente autonoma come la porzione precedente.
Si può applicare l'ampliamento previsto dall'art. 3 comma 1 lettera c) della LR 21/2011, considerando edificio solo la porzione destinata a uffici?
A mio parere, si.
Architetto Rolando De Stefanis
Riferimenti
Consulente: arch. Rolando De Stefanis
Referente di area: Rita Traversi
I colleghi architetti prestano la loro consulenza on-line a titolo non oneroso
