Sportello consulenze on-line

Procedure Edilizie e Urbanistiche

leggi le risposte alle domande più frequenti.

02/01/2018: Manutenzione ordinaria

Quale comunicazione debbo effettuare presso il municipio IV per poter iniziare un lavoro di manutenzione ordinari di rifacimento della facciata di un palazzo di civile abitazione, altezza quaranta metri: CILA o CIL? Sarei nominato D.L. debbo realizzare il piano pomteggi? Il capitolato sono obbligato a redigerlo?Per quanto riguarda la sicurezza in fase esecutiva dovro' redigere il PSC?

Vista la tipologia dei lavori, a mio parere, è necessaria una CIL.
Trattandosi di ponteggi con altezza superiore a m. 20, deve essere eseguito il relativo progetto e il piano di sicurezza previsto dal Decreto Legislativo n. 81 del 2008.
Per quanto riguarda il capitolato dei lavori, sono del parere che sia comunque necessario, ai fini del controllo delle opere da realizzare.
Architetto Rolando De Stefanis

15/12/2017: quesito

In un cantiere di manutenzione straordinaria di un apparatamento si è eseguita una variante al progetto (senza presentare la variante in corso d'opera). Essendo finito il cantiere dovrei presentare il fine lavori ma senza la pratica di "variante in corso d'opera" che i committenti non vogliono retribuirmi non posso proseguire con la chiusura del cantiere.
Se la pratica rimane aperta io continuo ad essere responsabile di ciò che accade in un luogo dove non potrò accedere. In che maniera posso tutelarmi?

Gentile iscritta,
pur non essendo specificato nel quesito, immagino che Ella abbia le prove (ad esempio, una o più comunicazioni via pec o via mail) del fatto che la variante al progetto Le sia stata richiesta dai committenti.
In questo caso, Lei può diffidarli per iscritto, con raccomandata a.r., a sottoscrivere la documentazione necessaria, con versamento del corrispettivo a Lei dovuto per l'attività prestata.
E' però molto importante che la comunicazione NON sia strutturata in modo tale che si possa anche solo pensare che, in caso di mancato versamento del corrispettivo, Lei non presenterà la pratica di "variante in corso d'opera".
Viceversa, in caso di impossibilità di accedere al cantiere ed in caso di mancata presentazione della "variante in corso d'opera" per mancata collaborazione dei committenti, Ella potrà formalmente declinare, con la medesima raccomandata a.r., ogni e qualsivoglia responsabilità dovesse derivare dal cantiere in oggetto.
Cordiali saluti.
Avv. Carlo Tardella

12/12/2017: Bonus Fiscali

Sto ristrutturando un appartamento con CILA. Lei può dirmi se posso usufruire delle detrazioni fiscali anche per il 2018 oppure mi conviene chiudere sia titolo edilizio che pagamenti per il 2017?

Da quanto mi risulta, nella Legge di Stabilità 2018, sono stati confermati i bonus legati all’edilizia. Comunque, le consiglio di verificare le procedure, sul sito dell’Agenzia delle Entrate.
Architetto Rolando De Stefanis



11/12/2017: CAMBIO DESTINAZIONE D'USO

Sono stato incaricato da un cliente per ottenere il ripristino della destinazione d'uso originaria di una unità immobiliare ubicata a Roma, I°M, città storica, T6.
Il cambio prevede il ritorno alla funzione residenziale da quella attuale che è produttivo direzionale. In origine l'immobile aveva categoria catastale A3, a seguito di domanda di condono edilizio e relativo ottenimento della concessione in sanatoria la destinazione d'uso urbanistica e catastale è stata cambiata ad uffici, A10.
Prima del dlgs 222/2016 il ripristino della destinazione d'uso originaria si poteva effettuare mediante SCIA, rientrava negli interventi di restauro e risanamento conservativo ai sensi dell'art. 3 c. 1 lettera c) del DPR 380/2001.
La tabella A del dlgs 222/2016, Sezione 2, descrive al punto 5 il restauro e risanamento conservativo leggero con procedura di Cila definendo la possibilità di "cambi di destinazione d'uso compatibili".e al punto 6 il restauro e risanamento conservativo pesante con procedura Scia.

Considerando la circolare del 14 Nov 2017 [Armonizzazione e unificazione dell'attività edilizia e dei diversi regimi amministrativi (titoli abilitativi), in caso di interventi di mutamento della destinazione d'uso...], mi resta tuttavia il dubbio su come intendere l'intervento, cioè se rientra in MdU1.1 (non ci sono opere pesanti) oppure se considerarlo MdU2.3, in quanto si tratta di passaggio fra categorie generali (da direzionale a residenziale).
In tutto ciò occorre considerare che a seguito di cambio sono stati pagati oneri concessori per le opere di urbanizzazione, Come verrebbero considerati in caso si trattasse di MdU2.3?
Sono propenso ad procedere considerandolo un intervento di tipo MdU 1.1 ma vorrei avere la quasi certezza di agire seguendo la procedura corretta per evitare di rendere nulla la pratica.

L’intervento a cui lei fa riferimento, vista la Circolare richiamata, rientra in MdU2.3, trattandosi di mutamento di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante, con le procedure previste dal punto 4 lettera e) della circolare citata.
Arch. Rolando De Stefanis

05/12/2017: SCIA

Mi sto occupando di una ristruttazione di un appartamento, Municipio XV, su due piani, attico e superattico, con due vani scala, e superattico con tetto ribassato a falde. Da proposta progettuale vorrei eliminare un vano scala ed aprire due finestre sul tetto a falde.
Che pratica amministrativa e' da presentare? Dia in alternativa del permesso di costruire o Scia in alternativa del permesso di costruire?

Premesso che la DIA è stata sostituita dalla SCIA, in questo caso, a mio parere, è necessaria una semplice SCIA e non quella alternativa al permesso di costruire, prevista dall’art. 23 del D.P.R 380/01.
Arch. Rolando De Stefanis

28/11/2017: Legge 47/1985

ad oggi lo stato dei luoghi di un appartamento rispecchia fedelmente il catastale presentato alla fine dei lavori nel 1966 (poichè nessun intervento è stato realizzato dopo quella data) ma differisce dai disegni allegati alla licenza di costruzione del 1965 esclusivamente per un tramezzo spostato di 20 cm rispetto a quest'ultimi. Posso considerarlo come un intervento edilizio che non costituisce difformità rilevante oppure devo fare una pratica di cila in sanatoria per sanare l'errore?

Trattandosi di opere eseguite antecedentemente alla legge 47 del 1985, prima legge sul condono edilizio, era possibile, come previsto dall’art. 48 della legge citata, per le opere interne, come definite dall’art. 26 della stessa legge, inviare al Sindaco, entro il 31 dicembre del 1985, una relazione descrittiva delle opere realizzate, così da ritenere le stesse legittime.
Nel caso ciò non sia stato fatto, la Circolare del Ministero LLPP n. 3466 del 18/07/1986, ha chiarito quanto segue:

“ Tuttavia, anche se nella fattispecie in esame non è prevista alcuna sanzione, cionondimeno, sul piano pratico, la mancata presentazione, entro il termine stabilito dall’art. 48 della Legge n. 47/85, della relazione descrittiva, espone indubbiamente il privato a possibili contestazioni circa la data di realizzazione delle opere interne costringendolo a documentare l’anteriorità delle stesse rispetto alla data di entrata in vigore della legge sul condono edilizio”.

Pertanto, occorre verificare se le opere realizzate erano conformi a quelle previste dall’art. 26 della legge 47 del 1985, in caso positivo, avendo un atto certo, l’accatastamento che certifica l’anteriorità delle opere, di fatto si possono ritenere condonate.
Arch. Rolando De Stefanis

27/11/2017: CAMBIO DESTINAZIONE D'USO

Il mio cliente vorrebbe cambiare la destinazione d'uso da negozio a garage senza opere in un comune in provincia di Rieti. Il comune è sprovvisto di PRG. Vorrei sapere se oltre alla pratica di accatastamento devo presentare anche una CILA o altro titolo al comune?

In assenza di P.R.G., vige quanto previsto dall’art. 9 del D.P.R. 380/01. Per quanto riguarda le destinazioni d’uso, veda l’art. 23 ter del D.P.R. citato.
Arch. Rolando De Stefanis

21/11/2017: Manutenzione straordinaria

In un appartamento a Roma, mi è stato chiesto di modificare la distribuzione degli spazi interni, mediante presentazione progetto di manutenzione straordinaria. Il progetto prevede, tra l'altro, lo spostamento dell'attuale cucina, situata in uno spazio oggetto di condono edilizio 47/85, per ripristinare la cucina dove era in precedenza. Preciso che è stata rilasciata in merito concessione edilizia in sanatoria. l'altezza dell'ambiente è di ca. m.2.50.
E' possibile utilizzare l'ambiente per farne uno studio, nonostante l'altezza? Ovvero la sanatoria copre comunque la ridotta altezza, oppure occorre fare una pratica edilizia ad hoc per aumentare l'altezza del locale? L'ambiente può comunque identificarsi come un sottotetto, quindi h. minima 240.
Attivando il recupero sottotetti, quali potrebbero essere i costi?
Grazie per i consigli

Nel momento in cui si interviene su unità immobiliari oggetto di condono edilizio, qualsiasi destinazione deve rispettare i parametri edilizi riportati nel Regolamento edilizio vigente.
Per quanto riguarda la definizione di sottotetto, veda l’art. 1 della Legge regione Lazio n. 13 del 2009.
Nel caso sia possibile applicare la legge citata, i costi si possono desumere da quanto contenuto nell’art. 4.
Arch. Rolando De Stefanis

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 avanti

architettiroma è su twitter architettiroma è su facebook le istruzioni per iscriversi al feed RSS Iscriviti alla newsletter di architettiroma.it
Sportello consulenze on-line Procedure Edilizie e Urbanistiche