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Procedure Edilizie e Urbanistiche

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05/09/2018: cambio destinazione d'uso

Se viene acquistato un locale in parte c1 e in parte c2, senza agibilità (edificio degli anni '20) è possibile ristrutturare o aprire una nuova attività, come un negozio o uno studio di architettura, o la sede di una associazione?

La destinazione d’uso in essere, può essere mutata, nel rispetto di quanto previsto dalle N.T.A. del P.R.G. vigente.

Pertanto, deve verificare in quale componente del sistema insediativo ricade il suo intervento e, conseguentemente, se le destinazioni d’uso da lei indicate possono essere attivate.

Architetto Rolando De Stefanis

05/09/2018: CILA

Sto facendo una cila per diversa distribuzione interna di un ristorante accatastato C1 in zona centro storico a Roma.
Nel catastale non viene indicata cucina ma ripostiglio, posso scrivere ora cucina?
Essendo opere interne è giusto indicare che non servono altre autorizzazioni?

Occorre verificare, se oltre al catastale, ci siano titoli edilizi, che consentono di avere una conoscenza più completa della preesistenza dell’immobile, visto che si tratta di una attività in essere da tempo, affinché venga chiarita l’assenza della cucina, in questi casi necessaria. Comunque, se le N.T.A. del P.R.G. ove insiste l’edifico, prevedono tale destinazione d’uso, a mio parere, nel rispetto delle norme sanitarie, la cucina può essere indicata.

Per quanto riguarda eventuali autorizzazioni, trattandosi di opere da realizzare nella componente insediativa denominata Città Storica, veda l’art. 16 delle N.T.A. del P.R.G. e, a tale proposito, anche la Circolare esplicativa, sui pareri Urbanistici ed Edilizi, n. 16722 del 14/06/2016, emanata dalla Sovrintendenza Capitolina.

Architetto Rolando De Stefanis

27/07/2018: Eliminazione Barriere Architettoniche

Visto l' allegato 1 del DL 222/2016, Eliminazioni Barriere architettoniche, ( opere che non necessitano di nessun titolo abilitativo), se viene realizzata nella parte comune di un condominio sito nella città di Roma, la messa in opera di una rampa in ferro e alcune piccole modifiche della pavimentazione dell ' androne d ' ingresso. Sara' necessario, per usufruire della detrazione fiscale, la presentazione al municipi di competenza, o all' ufficio competente, (Gradirei sapere di quale ufficio si tratta) un progetto firmato da un tecnico abilitato? O sarà' sufficiente, per la sola scelta del condominio, la nomina del solo direttore dei lavori?
Nel caso il tecnico nominato DL affermasse, l' obbligo della sua nomina, come progettista per la presentazione della documentazione, potrebbe essere passibile di denuncia?

Gentile Architetto, in riferimento alle detrazioni fiscali, per lavori di eliminazione delle barriere architettoniche, nell’androne d’ingresso in un condominio, per le procedure da attivare, veda a tale proposito, tutte le indicazioni contenute nella “Guida delle Agevolazioni fiscali per le persone con disabilità”, del Gennaio 2017 e, conseguentemente, la Guida delle Agevolazioni fiscali per le Ristrutturazioni edilizie, che può trovare sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

Architetto Rolando De Stefanis

27/07/2018: Barriere Architettoniche

Visto l' allegato 1 del DL 222/2016, Eliminazioni Barriere architettoniche, ( opere che non necessitano di nessun titolo abilitativo), se viene realizzata nella parte comune di un condominio sito nella città di Roma, la messa in opera di una rampa in ferro e alcune piccole modifiche della pavimentazione dell ' androne d ' ingresso. Sara' necessario, per usufruire della detrazione fiscale, la presentazione al municipi di competenza, o all' ufficio competente, (Gradirei sapere di quale ufficio si tratta) un progetto firmato da un tecnico abilitato? O sarà' sufficiente, per la sola scelta del condominio, la nomina del solo direttore dei lavori?
Nel caso il tecnico nominato DL affermasse, l' obbligo della sua nomina, come progettista per la presentazione della documentazione, potrebbe essere passibile di denuncia?

Gentile Architetto, in riferimento alle detrazioni fiscali, per lavori di eliminazione delle barriere architettoniche, le consiglio di andare sul sito dell'agenzia delle entrate, dove potra' trovare utili indicazioni allo scopo.
Architetto Rolando De Stefanis

04/07/2018: Redazione chiusura Lavori di CILA on line

Sono un architetto da poco iscritto all'Albo e mi trovo per la prima volta a dover redigere la chiusura lavori di una CILA on line.
Per quanto riguarda la denuncia di variazione catastale cosa devo allegare? Ho scaricato docfa e mi sono iscritta al sito dell'Agenzia delle Entrate per caricare poi la planimetria on line, sono in attesa delle credenziali.
Il certifiato di collaudo deve essere firmato da me in quanto progettista e direttore lavori? Trovo un modello precompilato solo da firmare?
Per quanto riguarda l'attestato di qualificazione energetica cosa si intende? devo redigere un'APE? I lavori hanno riguardato perlopiù spostamento di tramezzi interni, non sono state sostituite le finestre e neanche la caldaia, sono solo stati spostati alcuni termosifoni per adattarli alla nuova disposizione planimetrica e sono stati sostituiti quelli di due bagni con due scaldasalviette. La cliente è già in possesso di un'Ape valido in quanto ha appena acquistato casa. Posso allegare quello, oppure il Suet parla di "Dichiarazione, del Tecnico incaricato, di esclusione per tipologia di intervento eseguito, inerente l'attestato di qualificazione energetica, in applicazione del D.Lvo 192/05 s.m.i", cosa si intende?

Per quanto riguarda la certificazione catastale, occorre presentare quella inerente al nuovo accatastamento inoltrato all’Agenzia delle Entrate.
Il certificato di collaudo, visto che è stato il progettista e il direttore dei lavori, deve essere firmato da lei. Troverà sul sito del Comune, la modulistica relativa alla fine dei lavori e al certificato di collaudo finale.
In merito all’APE, veda l’art. 3 comma 2 punto c/2, del D.Lvo 192/05, dove troverà utili indicazioni in merito.
Architetto Rolando De Stefanis

03/07/2018: CILA in sanatoria

Sto presentando una Cila in sanatoria per la demolizione di un tramezzo, già riportata nella planimetria catastale aggiornata tempo fa (senza pratiche edilizie). Al termine della procedura devo comunque presentare il docfa per variazione della planimetria visto che, in realtà, quella esistente è già coerente con lo stato di fatto? Andrei a ripresentare una piantina identica. Se non faccio la variazione è sufficiente che dichiari, in sede di CILA, che l'intervento non è soggetto a variazioni catastali.. il che non è proprio esatto.

Se la richiesta di CILA in sanatoria è conforme allo stato di fatto, riportato nella planimetria catastale esistente, a mio parere, basta dichiarare che, vista la tipologia d’intervento, non è necessario ripresentare la variazione al catasto, in quanto la stessa risulta già stata adeguata.
Architetto Rolando De Stefanis

27/06/2018: Accatastamento sottotetto

Devo accatastare per una futura vendita tra condomini, un sottotetto di circa 200mq di un immobile del 1840 con copertura a padiglione, realizzato con capriate in legno e diviso in tre zone, separate da muri portanti,dalla parte fruibile si accede alle altre due parti attraverso aperture 80x60 per le ispezioni. Il tetto è alto m.2,20 al colmo e m.0,50 sui muri perimetrali non ha prese d'aria e il pavimento che è di tavole rappresenta anche il soffitto delle abitazioni sottostanti. Si arriva al sottotetto da una scala di legno che è il preseguimento della scala condominiale e si accede all'unica zona fruibile di circa 60 mq.con le altezze che le ho detto attraverso una porta alta. m.1,40. Le mie domande sono: le due parti non fruibili oltre i muri portanti sono da considerare ad uso esclusivo dei proprietari degli appartamenti sottostanti considerato che vi si può accedere solo attraverso una botola dal loro appartamento? e comunque a suo perere il sottotetto può considerarsi uno spazio comune oppure assolve all’esclusiva funzione di isolamento e protezione dell'immobile.

Egr. Architetto,
faccio seguito al suo quesito, indicandole che se ad oggi, di quel sottotetto, non si trova traccia presso il catasto, potrebbe star a significare, che lo stesso originariamente era considerato un Bene Comune Non Censibile, quindi di pertinenza di tutte le u.i.u, che compongono l'immobile. Differente sarebbe stato, se era di esclusivo utilizzo di uno degli stessi appartamenti, in quanto allora sarebbe stato graficizzato sulla stessa scheda catastale. Di fatto la stessa soffitta, non è graficizzata sulla planimetria catastale dell'appartamento, da cui si accede per mezzo di una botola.
Per tanto, dalla sua descrizione, posso "dedurre", che la soffitta potrebbe essere ad uso condominiale.
Cordiali saluti.


Geom. Alessandro Cremonesi

24/06/2018: SCIA

Ho consegnato in Municipio una DIA in sostituzione del permesso di costruire per ampliamento il 30/05/2017, avendo già avuto l'autorizzazione sismica e l'assenso della Soprintendenza Comunale. La scadenza per l'inizio dei lavori e il conseguente inizio lavori al Genio Civile, è il 30/05/2018 o, come io credo, il 30/06/2018? La DIA non ha effetto subito ma 30 gg dopo, per cui, a mio avviso, ho acquisito il titolo solo il 30/06/2017. L'inizio lavori in Municipio è stato presentato il 29/05/2018, faccio ancora in tempo a presentare l'inizio lavori al Genio Civile?

Gentile Architetto, la DIA in sostituzione del Permesso di costruire, ex art. 22 del D.P.R. 380/01, è stata sostituita dalla SCIA, ora art. 23 del D.P.R. citato, con l’entrata in vigore del Decreto Legislativo n. 222 del 2016.
Comunque in ambedue i casi, DIA o SCIA, nel merito, come riportato dal D.P.R.380/01, la procedura prevede che: il proprietario dell'immobile o chi abbia titolo per presentare la richiesta, può, almeno trenta giorni prima dell’effettivo inizio dei lavori presentare istanza.
Pertanto, si evince che, l’inizio dei lavori, trattandosi di procedura accelerativa, si formalizza trascorso il termine di cui sopra.
Il termine di inizio lavori annuale, a mio parere, vige solo per il permesso di costruire.
Per quanto riguarda la presentazione al Genio Civile, veda l’art. 7 del Regolamento regionale n. 14 del 13/07/2016.
Architetto Rolando De Stefanis

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Riferimenti

Consulente: arch. Rolando De Stefanis
Referente di area: Rita Traversi

I colleghi architetti prestano la loro consulenza on-line a titolo non oneroso


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