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Procedure Edilizie e Urbanistiche

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05/11/2018: Opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni

Vorrei avere delucidazioni riguardo la procedura da seguire in caso di lavori da effettuare in un giardino privato.
E' un giardino con un ingresso su strada a livello 0,00 e una serie di aiuole a "gradoni" con muretti in blocchetti di tufo che non superano il metro di altezza. C'è poi una scala sempre in blocchetti di tufo, tra le aiuole, che dal livello strada porta al livello di ingresso in casa a -140 cm. E' quindi un dislivello abbastanza piccolo. Si vogliono risagomare le aiuole e modificare le gradonate della scala, dandole una forma diversa.
Per questo tipo di modifiche si deve presentare una CILA?

Gentile Architetto, l’attuale art. 6 comma 1 e-ter), del D.P.R. 380/01 prevede: - le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l'indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati; rientrando queste, tra l’attività edilizia libera, come definito nel glossario delle principali opere edilizie realizzabili in regime di tale attività, emanato dal Ministero delle infrastrutture e trasporti con D.M. del 02 marzo 2018, mentre precedentemente, tali opere, sempre definite quali attività edilizia libera, dovevano essere realizzate attraverso la procedura della CIL.

Peraltro, nella Circolare esplicativa delle opere edilizie, emanata dal Dip.to PAU di Roma Capitale, protocollo n.19137 del 09/03/2012, al punto 3.3, comma 1 lettera b, (anche se non aggiornata alle recenti disposizioni), può trovare una esemplificazione più esaustiva, delle opere possibili da realizzare, ai sensi dell’art. di cui sopra.

Architetto Rolando De Stefanis



30/10/2018: Direttore lavori

Cosa fare quando, nel caso di ristrutturazione con cila, il committente non richiede la figura del direttore dei lavori. Il cantiere prevede lo spostamento di partizioni interne e il rifacimento degli impianti. Inoltre verranno sostituiti gli infissi esterni.

Premesso che, con la CILA si possono eseguire opere di manutenzione straordinaria e non di ristrutturazione edilizia, comunque, dalla tipologia dei lavori indicati, rientrando gli stessi, tra quelli previsti dall’art. 6 bis del D.P.R. 380/01, il comma 2 così recita: L'interessato trasmette all'amministrazione comunale l'elaborato progettuale e la comunicazione di inizio dei lavori asseverata da un tecnico abilitato, il quale attesta, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti, nonché che sono compatibili con la normativa in materia sismica e con quella sul rendimento energetico nell'edilizia e che non vi è interessamento delle parti strutturali dell'edificio; la comunicazione contiene, altresì, i dati identificativi dell'impresa alla quale si intende affidare la realizzazione dei lavori.

Pertanto, per questa tipologia di opere, non è necessario nominare il direttore dei lavori, come, peraltro, viene riportato nella modulistica emanata dall’amministrazione comunale che specifica: il Progettista delle opere architettoniche/tecnico asseverante è sempre necessario, mentre per il Direttore dei lavori delle opere architettoniche non viene indicata la sua obbligatorietà.

Architetto Rolando De Stefanis

24/10/2018: quesito

1 - Un negozio è stato dotato di un wc con antibagno solo nel suo sottonegozio s1 ( non al p.t.) fin dai tempi della sua edificazione 1963 e cosi accatastato, successivamente il bagno è stato spostato in altra parte dello stesso sottonegozio, se non esistono agli atti dei permessi, deve essere sanato lo spostamento ? e con quale strumento ?
2 - inoltre la parte restante del sottonegozio è stata suddivisa in due piccoli magazzini, uno per le attrezzature e l'altro per il pulito, anche qui si deve procedere a sanare le due tramezzature ? immagino con lo stesso strumento, quanto si paga di istruttoria e di sanzione ?
3 - questo immobile a due livelli è sempre stato usato per attività di parrucchiere artigianale, verrà affittato ad un nuovo parrucchiere, potrà mantenere il bagno nel sotto negozio o lo deve portare al piano terra dove non c'è mai stato ? trattasi di attività artigianale senza obbligo di fornire il servizio wc, e non è un laboratorio di estetista

Premesso che, occorre verificare il progetto edilizio, con cui è stato realizzato l’immobile, per avere certezza della reale situazione, in quanto l’accatastamento non è probatorio ai fini della legittimità edilizia.

Se, dalla verifica del progetto risulta che il bagno era stato realizzato legittimamente nel sottonegozio, per gli spostamenti dello stesso e la modifica delle tramezzature, si può attivare l’accertamento di conformità, previsto dall’art. 22 della Legge Regione Lazio n. 15 del 2008.

Mentre, se il bagno, non dovesse risultare nel progetto originario, inserito nel sottonegozio, trattandosi di un volume o SUL, che non sono tra quelle escluse dal computo del volume o delle superfici lorde dell’unità edilizia, come previsto, sia dal punto 12 dell’art. 3 delle N.T.A del P.R.G. vigente all’epoca della realizzazione che dall’art. 4 delle N.T.A. del P.R.G. attuale, per legittimarlo, occorre una disponibilità ulteriore di SUL, oppure, trasferirlo al piano terra, il cui perimetro, sarà stato conteggiato, senza ombra di dubbio quale volume utile.

Architetto Rolando De Stefanis

23/10/2018: S.C.I.A.in alternativa al PdC

Vorrei presentare un S.C.I.A. in alternativa al PdC in applicazione dell'art. 6 della L.R. 7/2017 per un immobile sito nel Municipio V (ex VI). L'intervento consiste in una demolizione e ricostruzione con ampliamento < 20% della SUL residenziale. Parlando con i tecnici del Dipartimento mi è stato detto di presentare la pratica al Municipio di appartenenza, mentre interrogando per ultimo il Municipio, mi hanno detto di presentare la pratica al Dipartimento.
Sapreste dirmi di chi è di competenza e di conseguenza dove presentare la pratica? L'articolo 6 è attuativo, di conseguenza non ci dovrebbero essere problemi nel presentare la pratica in ottemperanza di quest'ultimo.

Gentile Architetto, al momento, l’unica disposizione disponibile in materia, è la Deliberazione della Giunta Capitolina n. 148 del 23/05/2012 “Indirizzi operativi per l'applicazione dell'articolo 67 del Regolamento del Decentramento amministrativo e della Legge Regionale n. 21/2009 e ss.mm.ii. (cd. Piano Casa) in materia edilizia”., che potrà trovare sul sito di Roma Capitale.

Architetto Rolando De Stefanis

22/10/2018: Legittimità della Preesistenza

Per un immobile costruito con licenza edilizia del 2007 e fine lavori nel 2012 non è possibile finora reperire il progetto: dopo due richieste SIPRE (telematica, informale) e nove mesi di attesa. Ho eseguito una richiesta formale all’Ufficio Protocollo, ma non mi hanno saputo dire quale sarà la tempistica, né se, in caso di esito negativo, produrranno una dichiarazione scritta dell’irreperibilità del progetto. Nella visura storica per immobile non risulta il costruttore ma solo un proprietario precedente ai miei clienti. La planimetria catastale presente nell’atto di compravendita è difforme dallo stato dei luoghi , ed i miei clienti vorrebbero vendere l’appartamento. La difformità consiste in un bagno che è più lungo, rispetto alla piantina catastale, occupando un terrazzo che era prospicente e che è stato ridotto ad una rientranza di 50 cm. Tale situazione è presente in tutti gli appartamenti della palazzina. E’ possibile redigere un atto con questa difformità? In caso negativo, come faccio ad ottenere dal comune una dichiarazione di irreperibilità del progetto, considerando che dopo aver consultato vari responsabili dell’ufficio in oggetto nessuno mi abbia fornito una risposta valida?

Gentile Architetto, se la planimetria catastale è difforme dalla situazione reale, mi sembra che ci siano dei problemi di legittimità della preesistenza, anche perché, questa non è probatoria ai fini della legittimità edilizio-urbanistica e, chi ha acquistato, avrebbe dovuto pretendere la verifica della regolarità edilizio-urbanistica, attraverso la consultazione del titolo edilizio rilasciato, per la realizzazione dell’edificio.

Comunque, visto che la difformità è presente in tutti gli appartamenti della palazzina, è legittimo verificare il progetto edilizio, che è il solo atto a cui fare riferimento.

Può, se il Comune non è in grado di fornire notizie certe sulla reperibilità del progetto, recarsi presso la Conservatoria dei registri immobiliari di Roma, sita in Via Raffaele Costi n. 58, dove venivano depositati gli atti d’obbligo, a corredo dei permessi di costruire, con allegata la copia del progetto edilizio.

Le ricordo che, in caso di difformità rispetto al progetto approvato, è possibile, se le N.T.A. del P.R.G. lo consentono, procedere all’accertamento di conformità, come previsto dall’art. 22 della Legge Regione Lazio n. 15 del 2008.

Per quanto riguarda la redazione di un atto notarile, in presenza di una difformità, le consiglio di chiedere lumi ad un Notaio.

Architetto Rolando De Stefanis

18/10/2018:

Sto lavorando ad una ristrutturazione di appartamento e il mio cliente mi chiede di poter sistemare l'angolo cottura nell'ambiente soggiorno, con fuochi ad induzione, in una nicchia con altezza soffitto H 2.00.
E' possibile realizzarlo in questo modo?

L’art. 40 del Regolamento Edilizio vigente, prevede che: il posto di cottura, eventualmente annesso al locale di soggiorno, deve comunicare ampiamente con quest’ultimo, implicitamente anche la sua altezza deve essere conforme a questo ambiente, come, peraltro, specificato nell’art. 41 del R.E. citato, in merito all’altezza della cucina.

Architetto Rolando De Stefanis

16/10/2018: Sostituzione ringhiera

La cliente vorrebbe sostituire l'attuale ringhiera del suo balcone (zona xxxxxx) ovviamente uguale alle altre, con una nuova.

Se la ringhiera attualmente fosse più bassa quindi la sostituisco uguale ma aumento la sua h per sicurezza, oltre a chiedere consenso al condominio per noi tecnici questo tipo di pratica come viene considerata? una manutenzione ordinaria oppure altro (SCIA?)

L’altezza di sicurezza del parapetto, in mancanza di indicazioni contenute nei Regolamenti edilizi, è quella prevista dal D.M. n. 236 del 1989, punto 8.1.8, ossia, minimo 100 cm.

Il Decreto 2 marzo 2018, emanato dal Ministero delle Infrastrutture e Trasporti, prevede che, nel caso di, riparazione, sostituzione, rinnovamento, messa a norma, di elementi quali: parapetto e ringhiera, l’intervento è da considerarsi quale attività edilizia libera, ai sensi dell’art. 6 comma 1, lett. a); art.3, comma 1, lett. a del D.P.R. 380/01.

Architetto Rolando De Stefanis

05/10/2018: Comunicazione di Fine Lavori

Sto prendendo l'incarico per la regolarizzazione di un immobile, dove nel 2002 era stato richiesto e rilasciato un permesso di costruire per la realizzazione di un portico. Il lavoro è stato completato, ma senza la presentazione del fine lavori e del collaudo delle opere, e negli anni sono state apportate delle modifiche interne senza l'autorizzazione di un titolo edilizio.
Come devo comportarmi oggi?! Devo presentare un fine lavori tardivo e successivamente una Scia per accertamento di conformità oppure direttamente la pratica edilizia per accertamento di conformità ?

Gentile Architetto, la questione da lei posta è abbastanza controversa, in quanto, la presentazione del fine lavori, è un atto che certifica l’avvenuta realizzazione delle opere contenute nel progetto di cui al permesso di costruire, conformemente a quanto in esso riportato.

Pertanto, lei dovrebbe dimostrare, con idonea documentazione, che i lavori richiesti con il permesso di costruire, siano stati legittimamente realizzati prima del termine stabilito dall’art. 15 del D.P.R. 380/01.

In questo caso, per le sole opere eseguite successivamente alla decadenza del titolo edilizio, basta presentare un accertamento di conformità, secondo quanto previsto dall’art. 22 della Legge Regione Lazio n. 15 del 2008.

Mentre, se non riesce a dimostrare che le opere di cui al P.d.C., sono state regolarmente realizzati nei tempi e modi giusti, a mio parere, deve presentare la pratica edilizia di accertamento di conformità, di cui alla citata legge, per tutte le opere presenti.

Comunque, prima di procedere, le consiglio di recarsi presso il competente ufficio tecnico comunale, per attingere informazioni in merito.

Architetto Rolando De Stefanis


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Riferimenti

Consulente: arch. Rolando De Stefanis
Referente di area: Rita Traversi

I colleghi architetti prestano la loro consulenza on-line a titolo non oneroso


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