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Consulenza Legale (Urbanistica ed Edilizia)

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13/09/2017: quesito

Mi è stato affidato un incarico per cambio di destinazione d'uso in una u.i. di una palazzina a roma. - la palazzina è stata costruita con regolare licenza del 1961, e successiva licenza di voltura del 1962.
- la palazzina è stata ultimata come da dichiarazione del sindaco nel 1963, nel 1964 è stato rilasciato certificato di abitabilità ed è stato effettuato accatastamento.
- nel progetto l'u.i. (oggetto del mio incarico) ha destinazione "negozio"
- il certificato di abitabilità (dove vengono riportati i numeri dei progetti relativi alle due licenze) e il catastale + mod.1 e mod.5. (1964) sono a destinazione d'uso ufficio.
- la consistenza attuale e la distribuzione interna corrispondono al certificato di abitabilità e al primo catastale


sicuramente le variazioni rispetto al progetto sono risalenti all'epoca di costruzione (1961) come si evince anche dai prospetti

dovendo fare un cambio di destinazione d'uso....qual'è il mio punto di partenza per la legittimità urbanistica?
viste le incongruenze tra progetto e abitabilità .... per il cambio di destinazione d'uso posso partire dall'ufficio?
vista la difformità e le incongruenze tra progetto e abitabilità, visto che si tratta di immobile realizzato prima della L. 10/77 Bucalossi, ovvero quando ancora non era assai diffusa la buona prassi della variante in corso d’opera e la variante finale,
volevo sapere se il certificato di abitabilità può implicare la conformità dell’opera al progetto non solo per l’aspetto sanitario ma anche urbanistico....quindi ufficio

anche perchè ripristinare il negozio come da progetto è impossibile visto che ciò implicherebbe oltre agli oneri assurdi da pagare al comune anche delle opere pesanti sul prospetto dell'immobile.



Occorre fare riferimento alla destinazione d’uso del progetto approvato o, eventualmente, a successive varianti.


Prof. Avv. Salvatore Bellomia

26/01/2017: LEGITTIMITA' PREESISTENZA

Da accessi agli atti effettuati, presso il IX Dipartimento, il Municipio e l'Ufficio Condono, non mi è stato possibile risalire alla legittimità di un immobile sito all'ultimo piano di una palazzina di tre piani. L'unica licenza trovata, del 1947, fa riferimento esclusivamente al piano terra. Ci sarebbe altro modo per legittimare l'immobile e presentare così una pratica in sanatoria per alcuni interventi di diversa distribuzione e apertura di una porta finestra su terrazzo di pertinenza realizzati senza alcun titolo edilizio? La cliente potrebbe rifarsi sul venditore che le aveva, nell'atto notarile del 2008, dichiarato la regolarità urbanistica dell'immobile?

Sembra necessario ricostruire le vicende storiche della porzione immobiliare di cui Lei parla, magari con un accesso all’Archivio capitolino. E ciò al fine di reperire eventuali titoli che si riferiscano alla porzione immobiliare medesima.

Prof. Avv. Salvatore Bellomia

22/01/2017: CILA

Scrivo per avere chiarimenti in merito all' obbligo, nel caso di una Cila, di redigere il documento di fine lavori.
Una mia cara amica ha messo in vendita il suo appartamento, dove sono stati realizzati dei lavori di ristrutturazione, previa presentazione di una Cila, diversi anni fa. Il collega che all ' epoca ha firmato il documento,attualmente dopo diversi solleciti da parte della proprietaria ha espresso il suo parere di non necessarietà del documento di fine lavori.
Volendo la proprietaria avere tutta la documentazione in regola per poter vendere l'appartamento,e quest ' ultimo essere nel comune di Roma, é consigliabile e opportuna la redazione del fine lavori oppure é obbligatoria?

Anche nell’ipotesi di CILA, occorre procedere con la dichiarazione di fine lavori.



Prof. Avv. Salvatore Bellomia



09/01/2017: quesito

Un cliente, a seguito del distacco dal riscaldamento condominiale effettuato nel 2007, ha installato una caldaia senza però eseguire l'installazione di una canna fumaria che prevedesse l'evacuazione dei fumi fino alla copertura. Ora il condominio ne chiede di evidenziare la presenza di autorizzazione all'installazione di caldaie senza canne fumarie. Da un'analisi effettuata risulta che attualmente non vi è obbligo di scarico dei fumi in copertura qualora fosse installata una caldaia a condensazione, trattandosi però di una caldaia installata nel 2007 non ho trovato nulla in merito alla normativa vigente in quel periodo. E' possibile che non vi fosse l'obbligo di scarico dei fumi in copertura? se invece fosse obbligatorio, il mio cliente deve provvedere all'installazione di apposita canna fumaria in copertura deturpando i prospetti?

Dubito molto che sia possibile deturpare i prospetti. Per le sequenze temporali, Le consiglio di rivolgersi all’Amministrazione competente (ASL, Municipio ecc.).


Prof. Avv. Salvatore Bellomia


04/01/2017: quesito

Vorrei sapere se una trasformazione da finestra in portafinestra su muratura di tamponamento dell'edificio ricade nell'Art. 24 del Testo Unico 380/01 (L) - Agibilità (articolo così sostituito dall'art. 3 del d.lgs. n. 222 del 2016), comma 1?
(La sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell'opera al progetto presentato e la sua agibilità sono attestati mediante segnalazione certificata.)

Il problema è duplice trattandosi, da un lato, di valutare se l’intervento sia stato legittimamente eseguito sotto il profilo edilizio; dall’altro, se esso possa ricondursi ad una delle ipotesi di cui all’art. 24, comma 2, del T.U. dell’edilizia.

Prof. Avv. Salvatore Bellomia



22/12/2016: CILA

Posso timbrare una cila come progettista e direttore dei lavori se il committente è una società srl di cui posseggo delle quote?

La risposta è positiva, non trattandosi di dipendente.



Prof. Avv. Salvatore Bellomia



19/12/2016: CILA

Sono il tecnico incaricato per la presentazione della CILA e la D.L. in una ristrutturazione totale di un appartamento. Ho visionato i documenti dell'impresa che realizzerà i lavori e, dall'iscrizione alla Camera di Commercio, ho appurato che si tratta di un'impresa registrata sotto l'ambito della Termoidraulica (CODICE ATECO 432201: installazione e manutenzione di impianti termici, idraulici a gas e antincendio) e che può eseguire opere 'inerenti o complementari alla realizzazione degli stessi, anche edili'. Questo vuol dire che non possono eseguire tutte le opere oggetto dell'appalto? Ossia la demolizione e la realizzazione delle murature, i massetti, la posa dei pavimenti , le pitture, etc? Se è così come mi devo comportare a riguardo e qual è la mia responsabilità nell'eventualità che il mio cliente voglia per forza far eseguire i lavori a loro?

Nell’insistenza della committenza, occorrerebbe esaminare bene la natura degli interventi da eseguire, e ciò anche ai fini della valutazione della loro detraibilità e del rilascio delle relative certificazioni. Non sembra, invece, che la mancata iscrizione inibisca, sotto il profilo edilizio, la realizzazione delle opere rendendole, per questo solo fatto, illegittime.

Prof. Avv. Salvatore Bellomia

12/12/2016: Dichiarazione di Fine Lavori

Ho fatto il progetto e la D.L. di una ristrutturazione a Roma, tramite SUET, al momento della consegna della fine dei lavori il Committente mi ha detto che avrebbe provveduto a far redigere l'APE, purtroppo ho intanto inviato la fine dei lavori in attesa di allegare l'APE che, nonostante i solleciti, non è mai stata prodotta, come mi devo comportare? Posso rinunciare alla D.L.? posso ritirare la fine dei lavori in quanto non completa?

Premesso che non andava rassegnata la fine lavori in assenza del prescritto certificato APE, Le suggerisco di inoltrare una nota formale a mezzo raccomandata o pec al committente perché provveda senza indugio all’adempimento.


Prof. Avv. Salvatore Bellomia

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