Pur apprezzando lo sforzo tecnico politico di riportare chiarezza rispetto alle peculiarità del territorio e delle destinazioni di PRG, la Commissione Quadro Normativo Urbanistico e Edilizia dell’Ordine degli Architetti PPC di Roma e provincia, coordinata dal consigliere delegato Marco Campagna, esprime rammarico per l’occasione non colta di sviluppo del territorio e per la limitazione delle possibilità rigenerative di una città che ne ha invece un grande bisogno, nell’ottica che le trasformazioni urbane siano motore di rigenerazione anche sociale e culturale.
Definite le disposizioni attuative della LR 7/2017 (poi modificata dalla LR 12/2025), per rendere operativa la rigenerazione urbana sul territorio romano, attraverso la Delibera 316, approvata dall’Assemblea Capitolina il 15 dicembre 2025, sono stati individuati ambiti in cui escludere o limitare gli interventi diretti di rigenerazione urbana per tutelare valori storici, paesaggistici e morfologici, in modo da calibrare l’applicazione della norma regionale sulla specifica pianificazione comunale, specialmente nella Città Storica e nei tessuti consolidati.
Nell’ambito dell’intento della norma regionale di favorire le trasformazioni di aree urbane, che ad oggi risultano ancora bloccate nelle destinazioni d’uso e nelle quantità edificatorie (si pensi agli ambiti di valorizzazione della Città Storica, alle centralità urbane, alla Città da Ristrutturare), anche laddove è il PRG stesso a definire la zona degradata, la Delibera 316/2025 riconduce la rigenerazione all’interno del proprio strumento urbanistico, in modo da tenere salde le redini della modifica del territorio.
Ciò rende la norma regionale in larga misura inattuabile o comunque priva di benefici premiali che ne rendono economicamente conveniente l’attuazione.
Nel prendere atto che Roma Capitale si è collocata in una posizione più di difesa che di proposizione, va comunque evidenziato che il quadro normativo della rigenerazione, e dell’urbanistica in generale, è comunque obsoleto e incapace di sostenere la spinta al rinnovamento che invece da più parti viene sollecitata.
Si pensi che la legge “fondamentale urbanistica” è del 1942 ed in molte parti non è mai stata modificata.
Non solo gli investitori privati e i professionisti, ma i cittadini stessi anelano di vivere in città proporzionate, vivibili e che sanno adeguarsi agli inevitabili cambiamenti della società: la “rigenerazione urbana” è proprio questo, ovvero il processo per cui le città si evolvono e si adeguano ai cambiamenti, anche cogliendo le occasioni di miglioramento di situazioni degradate, incomplete o mai ricucite.
Si auspica un completo rinnovamento delle norme, anche e soprattutto per eliminare l’eccessiva discrezionalità interpretativa che ingenera incertezza sia per i professionisti che per l’immagine stessa dell’urbanistica.
Da un Paese che nel secondo dopoguerra ha puntato prevalentemente sulle nuove costruzioni, è ora necessario operare una rigenerazione dell’esistente, possibile solo con il sostegno di una normativa nuova rispetto a quella che ha concepito l’espansionismo post-bellico.
Ovviamente la Delibera 316/2025 non avrebbe potuto avere respiro così ampio da incidere sui temi di caratura nazionale, ma avrebbe almeno potuto contribuire ad eliminare un’inevitabile inerzia amministrativa che una città complessa ed in cronico debito di personale come Roma, non può non avere.
Di seguito, si sintetizzano le novità e le criticità.
Tra tutte, aleggia il tema del limite del Volume Fuori Terra (VfT), una delle grandezze edilizie del piano regolatore romano. Questo è un parametro non direttamente collegato alla SUL ma solo alla effettiva sagoma. Pertanto, rischia di essere un valore incongruo per giudicare l’ammissibilità di interventi di rigenerazione in quanto si sostanzia in modo radicalmente diverso a seconda della tipologia edilizia su cui si interviene.
La delibera stabilisce le seguenti regole operative:
1. Esclusione dell’Art. 4 (Cambi di destinazione d’uso): È esclusa totalmente l’applicazione dell’art. 4 della L.R. 7/2017, che consentiva cambi di destinazione d’uso con procedure semplificate. Si ritiene che tali cambi possano introdurre funzioni incompatibili e vanificare i processi di riqualificazione pianificati.
2. Limitazioni all’Art. 5 (Miglioramento sismico ed efficientamento energetico):
◦ Zona A (Città Storica): Non sono consentiti ampliamenti di volumetria (VfT) o di superficie lorda (SUL) esistente, rendendo di fatto la norma di inutile applicazione, se non in limitatissimi casi di recupero di superfici accessorie.
◦ Carta per la Qualità: Per gli immobili censiti, l’intervento è subordinato al parere di una apposita Commissione Permanente di Valutazione (CPV) di cui si dirà.
3. Applicazione dell’Art. 6 (Ristrutturazione e Sostituzione Edilizia): Gli interventi diretti con premialità volumetriche previsti dall’art. 6 della legge regionale sono ammessi ma con forti limitazioni:
◦ Ristrutturazione senza demolizione: La premialità massima è del 10% della SUL, senza aumento del Volume Fuori Terra (VFT) invece che del 20% di aumento generico di superficie e volume.
◦ Demolizione e Ricostruzione (fuori Zona A): La premialità massima è del 20% calcolato come limite sia riguardo alla sul che al vft esistente, calcolato secondo lart. 4 delle nta.
◦ Demolizione e Ricostruzione in Zona A: È consentita esclusivamente senza premialità (né di SUL né di volume); non è quindi possibile alcun aumento del VFT. Tale limitazione, similare a quella dell’art. 5, nel caso di specie non produce una completa perdita di interesse della norma in quanto rimane attuabile la disposizione dell’art. 6 comma 2 che consente il mutamento d’uso verso qualunque categoria funzionale ammessa nel tessuto (eccetto alcune particolari, tipo commerciali di grande superficie) ma in deroga alle eventuali modalità attuative indirette previste dal PRG (pensiamo ad esempio al cambio d’uso verso residenziale in città consolidata) e dalle eventuali percentuali imposte come mix funzionale (ma con eccezioni).
◦ Esclusione recupero accessori: È esclusa l’applicazione dell’art. 6, comma 1-quinquies, che permetteva il recupero di superfici accessorie/pertinenziali.
◦ Limitazioni d’uso: Nei tessuti “Città da Ristrutturare” a prevalente destinazione per attività, la residenza è ammessa solo nel limite del 10%, e ciò è in linea con le premesse della delibera dove viene specificato che l’attuazione della rigenerazione non può stravolgere l’impostazione del piano regolatore nelle zone in cui è previsto un determinato mix funzionale.
La delibera specifica poi alcune precise indicazioni amministrative.
• Monetizzazione Standard: È possibile richiedere la monetizzazione degli standard urbanistici non reperiti, seguendo le procedure analoghe a quelle del PRG vigente (Delibera 73/2010). Ciò appare una condizione limitativa, in quanto la delibera a cui si fa riferimento non solo ha una applicazione macchinosa e complessa, ma prevede anche delle soglie di standard al di sopra delle quali non è più ammessa la monetizzazione, rendendo quindi implicitamente infattibili gli interventi di rigenerazione più ampi. Questa è una limitazione che la Commissione ritiene contraria alla logica applicativa della norma regionale.
• Competenza dei Municipi: L’istruttoria delle pratiche è delegata ai Municipi solo per interventi su edifici con volumetria fuori terra inferiore a 3.000 mc; sopra tale soglia la competenza è del dipartimento Attuazione Urbanistica, come nelle procedure ordinare.
• Commissione di Valutazione (CPV): Istituita con DD QI/68179/2023 la Commissione permanente sarà composta dall’Ufficio procedente, Sovrintendenza Capitolina e U.O. Piano Regolatore per valutare gli interventi su immobili in “Carta per la Qualità”. Di fatto si tratta di una riedizione di quella, omonima, che fu creata per il piano casa del 2009: con successivi atti dipartimentali ne verranno stabilite la composizione ed i criteri attuativi. La Commissione si augura che verranno chiarite anche le modalità di gestione amministrativa ivi compreso l’istituto del silenzio-assenso.
Nell’intento costruttivo di fornire un ulteriore contributo su questi temi e con l’obiettivo di ottenere semplicità normativa e chiarezza applicativa, l’Ordine degli Architetti PPC di Roma e provincia, attraverso il lavoro della Commissione Quadro Normativo Urbanistico e Edilizia, si mette ancora una volta a disposizione per un eventuale ed ulteriore dialogo franco che apra le porte ad un ragionamento migliorativo sulle modalità di attuazione della rigenerazione urbana sul territorio.
