Premesso che il pomeriggio del 23 dicembre gli Ordini ed i Collegi hanno ricevuto dal Dipartimento di Attuazione Urbanistica del Comune di Roma la bozza di Circolare esplicativa circa gli interventi edilizi e i relativi titoli abilitativi, in sostituzione di quella del lontano 2012, nonostante i giorni di festa, essendo convocati per un tavolo di confronto il 29 dicembre, l’Ordine degli Architetti PPC di Roma e provincia, insieme all’Ordine degli Ingegneri della Provincia di Roma, al Collegio provinciale dei Geometri e dei Geometri Laureati di Roma e all’Ordine dei Periti Industriali di Roma e provincia, con una tempistica quasi proibitiva, hanno proceduto a protocollare osservazioni puntuali, per chiarire ancor meglio le procedure e le definizioni e limitare il grado di incertezza nello svolgimento della pratica professionale degli iscritti.

Delle modifiche proposte alcune sono state accolte, come di seguito riportato, ma si segnala una forte criticità circa la definizione degli interventi di Demolizione e Ricostruzione non fedele in zona omogenea A, in quanto la presente Circolare fa rientrare la categoria di intervento DR in Ristrutturazione Edilizia, nonostante sia vigente ad oggi l’art. 9 delle NTA secondo il quale rientra nella categoria della Nuova Costruzione, con tutte le limitazioni che la normativa sovraordinata comporta per tali interventi.

A tal proposito si segnala agli iscritti di prestare particolare attenzione nel presentare procedure con questa tipologia di intervento, soprattutto in riferimento al rispetto della legge 1150/42 e del DM 1444/68.

Circolare esplicativa pubblicata il 31 dicembre 2025

Circolare con le modifiche proposte da Ordine e Collegi

Di seguito le modifiche alla Circolare richieste dagli Ordini e Collegi che hanno partecipato al tavolo tecnico.

PUNTO 2 | DEFINIZIONI E RIFERIMENTI

• Opera Precaria: “[…] A solo titolo esemplificativo rientrano nelle Opere Precarie gli uffici vendita, gli appartamenti campione e le relative opere”: NON ACCOLTA
• Tettoia: “[…] anche laddove la copertura impermeabile sia composta da pannelli fotovoltaici”: NON ACCOLTA;
•  Gazebo: “[…] anche retrattile […]”: ACCOLTA;
• Pergotenda: “[…] anche retrattile, stuoie in canna o bambù o materiale in pellicola trasparente […]”: ACCOLTA. “Rientra nella definizione di pergotenda il manufatto appena descritto anche quando è protetto perimetralmente da teli verticali avvolgibili o rimovibili in tessuto o plastica”: NON ACCOLTA;
• Pergolato e/o pergola: “[…] Pergola fotovoltaica: la pergola o pergolato come sopra descritto sulla cui sommità sono posizionati pannelli fotovoltaici per la produzione di energia elettrica da fonte rinnovabile, purché installati in modo tale da non costituire una copertura continua e impermeabile”: NON ACCOLTA;
• Volumi tecnici: “[…] Si intende volume tecnico anche l’extracorsa degli ascensori e il volume necessario allo sbarco delle scale che si sviluppi oltre la quota dell’estradosso della copertura: in quest’ultimo caso, il volume tecnico esterno alla sagoma non deve eccedere oltre il foro nel solaio corrispondente alla scala, più uno spazio di non oltre 1 mq per consentire lo sbarco esterno in sicurezza posto tra la terminazione della scala e la porta verso l’esterno, e l’altezza complessiva lorda totale massima del volume non deve superare i 2,40 mt al di sopra della quota di calpestio della copertura”: NON ACCOLTA.

PUNTO 3 | ATTIVITA’ DI EDILIZIA LIBERA E TITOLI ABILITATIVI

• 3.1 – Attività Edilizia Libera: “Per gli interventi che rientrano nel successivo punto 5.2.1 non sono previsti titoli espressi o segnalativi o comunicativi di alcun genere. Inclusi nell’Attività Edilizia Libera, ma fermo restando eventuali autorizzazioni preventive necessarie per eventuali vincoli ricadenti sull’area, sono le opere preliminari all’approvazione del progetto edilizio, quali gli scavi archeologici preventivi se eseguiti su aree inedificate poste al di fuori delle aree identificate come paesaggi degli insediamenti urbani nel vigente Piano Territoriale Paesistico Regionale. o gli interventi ambientali di ricerca di contaminazione ambientale del suolo ed eventuale bonifica del sito”: PARZIALMENTE ACCOLTA. E’ stato infatti aggiunto il punto AEL, così declinato: “Nell’attività edilizia libera (AEL) rientrano gli interventi realizzabili senza obbligo di deposito di titolo edilizio abilitativo (rif. punto 5.2 e 5.2.1) ai sensi dell’art. 6 comma 1. Rientrano in questa categoria anche gli interventi della lettera e-bis, del medesimo comma 1, per i quali è previsto l’obbligo di comunicazione all’amministrazione (rif. punto 3.2 CIL). Fatta eccezione per le opere soggette all’obbligo di comunicazione (rif. punto 5.2.2), non è prevista una modulistica unificata nazionale, regionale o comunale per l’AEL. La realizzazione di tali interventi è comunque subordinata al rispetto di tutta la normativa di tutela e/o di settore sovraordinata e alla eventuale preventiva acquisizione, ove dovuta, di ogni relativa autorizzazione, parere, nulla osta ovvero atto di assenso comunque denominato”.
• 3.2 – CIL: “[…] Non possono essere oggetto di CIL opere che, anche solo in parte, sono definite opere rilevanti o di minore rilevanza nei riguardi della pubblica incolumità”: NON ACCOLTA
• 3.3 – CILA: “[…] Quale clausola residuale, sono soggette a CILA le opere preliminari all’approvazione del progetto edilizio quali scavi archeologici o indagini geognostiche da eseguire in aree edificate o aree identificate come paesaggi degli insediamenti urbani nel vigente Piano Territoriale Paesistico Regionale”: NON ACCOLTA.
• 3.4 – SCIA: “[…] Qualunque opera che necessita dell’acquisizione dell’autorizzazione sismica in quanto opera di minore rilevanza o rilevante nei riguardi della pubblica incolumità secondo le prescrizioni del regolamento regionale sismico vigente è soggetta almeno a SCIA, a meno che non ricada nella definizione di un titolo superiore (PdC o SCIA alternativa al PdC). Sono soggetti a SCIA gli scavi archeologici propedeutici al progetto edilizio, se prevedono opere di contenimento del terreno tali da comportare intervento rilevante o di minore rilevanza nei riguardi della pubblica incolumità.”: NON ACCOLTA

PUNTO 4 | DEFINIZIONI DELLE CATEGORIE EDILIZIE E MDU

• 4.4 – Ristrutturazione Edilizia (RE) – lettera d): “[…] Con riferimento agli immobili ricadenti in zona omogenea A, così individuata all’art. 107 co. 1 lett.a) delle NTA:
• gli interventi di Demolizione e Ricostruzione di singoli edifici sono ascrivibili alla categoria della ristrutturazione edilizia solo ove conformi alle previsioni di PRG, così come ad esempio riportate per i Tessuti della Città Storica all’art. 25 comma 4 lett. c), e d) delle NTA, con tutte le condizioni e limitazioni ivi poste per ogni singola componente.
• gli interventi di Demolizione e Ricostruzione di singoli edifici sono ascrivibili alla categoria della Ristrutturazione Edilizia solo ove conformi alle previsioni di PRG per la categoria RE3, nel rispetto di quanto previsto all’art. 9 comma 6 delle NTA che definisce la DR come Nuova Costruzione ai sensi dell’art. 3 del DPR 380/2001, qualora non rientrante nella categoria edilizia RE3 (definita dall’art. 9 comma 5: “Demolizione e ricostruzione di un fabbricato, senza variazione di volumetria (Vc) e sagoma, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, e con la possibilità di modifiche non sostanziali dell’area di sedime, come definite dalla legislazione regionale, volte ad un maggiore allineamento con gli edifici adiacenti o all’adeguamento a prescrizioni di strumenti urbanistici esecutivi”).
• gli interventi di DR ai sensi dell’art. 6 della LR 7/2027, ove non conformi alle previsioni del PRG, sono ascrivibili alla categoria della ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria (vedi circolare prot. n. QI/2025/225986 del 10/11/2025 – che si allega alla presente risultandone parte integrante).

NON ACCOLTA e così modificata: “[…] Con riferimento agli immobili ricadenti in zona omogenea A, così come individuata all’art. 107 co. 1 lett. a) delle NTA si riportano le previsioni dello strumento urbanistico vigente di Roma Capitale approvate nel 2008 e da ritenersi fatte salve ai sensi di quanto disposto dal richiamato art. 3 co.1 lett. d) secondo il testo approvato nel 2020:

• gli interventi di Demolizione e Ricostruzione di singoli edifici, così come ad esempio definiti per i Tessuti della Città Storica all’art. 25 comma 4 lett. c), e d) delle NTA, in assenza di incremento di Vft e con tutte le condizioni e limitazioni posteper ogni singola componente, sono attuabili in modalità diretta secondo quanto disposto dall’art. 25 co. 9 lett. b);
• gli interventi di ripristino di edifici risultanti da demolizioni totali o parziali di preesistenti edifici, storicamente documentati, fino alla SUL e al Vft preesistenti sono subordinati all’approvazione di un Piano di recupero ai sensi dell’art. 28 legge n. 457/78, o di altro strumento di modalità attuativa indiretta, giusto art. 25 co. 9 lett. c).
• Per gli interventi ai sensi dell’art. 6 della LR 7/2027, ove non conformi alle previsioni del PRG, si rimanda ai criteri individuati nella circolare prot. n. QI/2025/225986 del 10/11/2025, che si allega alla presente risultandone parte integrante”.
• 4.5 – Nuova Costruzione (NC) – lettera e): “[…] descritte all’art. 3 comma 1 lett. e), ovvero quelli […]”: NON ACCOLTA.

PUNTO 5 | INTERVENTI E PROCEDURE

• 5.2.1 – Senza obbligo di comunicazione (AEL): manca il richiamo al codice dei beni culturali e DPR 31/2017 all. A: NON ACCOLTA
• Punto 6 – rifiniture scale: “[…]sia interne che esterne agli edifici”: NON ACCOLTA;
• Punto 8 – parapetti e ringhiere: “[…]con ciò intendendosi anche l’incremento dell’altezza fino alla quota di sicurezza di legge”: NON ACCOLTA;
• Punto 10 – controsoffitti non strutturali: […] nel rispetto dei parametri igienico-sanitari e delle norme per il contenimento energetico”: NON ACCOLTA;
• Punto 14 – reti e sottoservizi: “[…] fatta salva la obbligatoria comunicazione alla Soprintendenza S.A.B.A.P. qualora sia necessario eseguire scavi nel sottosuolo”: NON ACCOLTA;
• Punto 17 – impianti: “[..] integrazione […]”: NON ACCOLTA;
• Punto 20 – climatizzazione: “[…] d.lgs. 190/2024 […]: NON ACCOLTA;
• Punto 40 – “[..] Per lotti già edificati secondo quanto previsto dalle NTA”: NON ACCOLTA;
• Punto 49 – “[…] nei limiti di quanto previsto nel Regolamento Sismico della Regione Lazio”: NON ACCOLTA;
• 5.2.2 – Con obbligo di Comunicazione avvio Lavori – CIL
• […]
• Punto 4 – tensostrutture: “[…] ad eccezione di quelle indicate al paragrafo 5.3.3 al punto 6. soggette a CILA […]”: ACCOLTA
• 5.3. Interventi subordinati a CILA – 5.3.1 Interventi di Manutenzione Straordinaria (MS):
• Punto 1 – Frazionamento e accorpamento: “[…] ivi compresa la cessione di SUL di/tra […]; In quest’ultimo caso non è previsto il rispetto della SUL minima di 45mq non trattandosi di frazionamento. Il limite dei 45 mq di SUL per unità immobiliari abitative derivate vige solo in presenza di intervento di frazionamento, comportante l’aumento del numero delle unità immobiliari”: NON ACCOLTA;
• 5.3. Interventi subordinati a CILA – 5.3.2 Interventi di Restauro e Risanamento Conservativo (RC)
• Punto 1 – infissi: “[…] senza alterazione della geometria del vano architettonico”: NON ACCOLTA;
• Punto 2 – rivestimento interno ed esterno: “[…] (es: Cappotto termico, ecc) […]: ACCOLTA;
• Punto 7 – pensiline: “[…] Si intendono incluse nella definizione di pensilina gli elementi di copertura posti tra due pilastri o muri che delimitano la recinzione, a copertura del cancello d’ingresso, e/o citofoni e/o cassette postali (nel caso l’aggetto di un metro va esteso al profilo interno ed esterno dei muri o pilastri che includono il cancello e/o citofoni e/o cassette postali)”: NON ACCOLTA.
• Punto 8 – destinazione d’uso: “[…]  e/o […] Eventuali modifiche alla tramezzatura interna saranno oggetto di sanzione art. 6-bis comma 5 DPR 380/2001”: PARZIALMENTE ACCOLTA e così modificata: “Ripristino della destinazione d’uso originaria della singola unità immobiliare e/o dell’aspetto esteriore dell’edificio, così come risulta dal titolo originario; è fatta salva l’eventuale diversa distribuzione interna realizzata con titolo edilizio se compatibile con la destinazione d’uso originaria da ripristinare”;
• Punto 9 – caratteristiche originarie u.i.: “[…] direttamente collegate […]”: NON ACCOLTA;
• 5.3. Interventi subordinati a CILA – 5.3.3 Sono, inoltre, in riferimento alla modulistica unificata, subordinati a CILA anche:
• Punto 6 – Opere contingenti e temporanee: “Opere contingenti e temporanee quali palloni pressostatici o strutture geodetiche, a copertura di un impianto sportivo, dirette ad essere rimosse entro il tempo massimo e non prorogabile di centoventi giorni (120 giorni) dalla loro installazione (art. 20, comma 12, L.R. n. 12/2016). [la disposizione citata si deve ritenere implicitamente abrogata dalla L. 120/2022 che con l’art. 10 comma 1 lett. c) ha modificato l’art. 6 comma 1 lett. E-bis) DPR 380/01 estendendo a 180gg i tempi per l’installazione di manufatti temporanei di qualunque natura, già così definiti dal glossario unico edilizia libera del 2018]”: ACCOLTA con eliminazione del punto 6
• 5.4. Interventi subordinati a SCIA – 5.4.1 Interventi di Manutenzione Straordinaria (MS) anche interventi sulle parti strutturali
• Punto 3 – apertura e chiusura vani: “[…] e/o chiusura di bucature vani porta su muratura portante […]”: PARZIALMENTE ACCOLTA e così modificata: “[…] Apertura e/o chiusura di vani su muratura portante[…]”.
• Punto 5 – modifica prospetti: “[…] diverso dagli interventi di RE […]”: NON ACCOLTA;
• 5.4. Interventi subordinati a SCIA – 5.4.3 Interventi di Ristrutturazione Edilizia (RE) leggerasenza DR:
• Punto 1 – RE con modifiche: “[…] rilevanti (MdU;art. 10 c 1 lett. C DPR 380/01; art. 23-ter co 1-quater DPR 380/01)”: NON ACCOLTA;
• Punto 2 – RE senza modifiche: “[…] (art. 10 comma 1 lett. c) DPR 380/01)”: NON ACCOLTA;

A titolo esemplificativo, e non esaustivo, sono da considerare RE leggera, le opere sottoelencate:

• Punto 7 – accessori: “[…] non devono eccedere la dimensione massima disposta dalle NTA o, in assenza di indicazioni ivi contenute, il limite del 20% computandovi anche la dimensione degli accessori eventualmente preesistenti. […]”: ACCOLTA e così modificata: “[…] non devono eccedere la dimensione massima disposta dalle NTA o, in assenza di indicazioni ivi contenute, il limite del 20% del volume costruito dell’unità di cui è pertinenza, computandovi anche la dimensione degli accessori eventualmente preesistenti […]
• 5.4. Interventi subordinati a SCIA – 5.4.4 Interventi di Ristrutturazione Edilizia leggera con DR e Rip:
• Punto 3 – RE con DR o Rip: “[…] in conformità con le prescrizioni contenute nelle NTA del PRG, in assenza di incremento di Vft o Vc o di mutamento di destinazione d’uso. mantenendo stessa sagoma, prospetti, sedime, caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico e senza incremento di volumetria”: NON ACCOLTA ma così modificata: “interventi di RE che comportino la demolizione e ricostruzione (DR) su immobili ricadenti in Zona Omogenea A, in conformità con le prescrizioni contenute nelle NTA del PRG, in assenza di incremento di Vft o Vc o di mutamento di destinazione d’uso o di modifiche della sagoma (art. 23-bis comma 4, ultimo periodo, DPR 380/01)”.
• 5.4. Interventi subordinati a SCIA – 5.4.5 Sono, inoltre, subordinati a SCIA ordinaria (come da modulistica unificata 2025) anche:
• Punto 3 – variante in corso d’opera: “La variante in corso d’opera a SCIA (ordinaria o alternativa a PdC), sia che costituisca variazione essenziale ai sensi dell’art. 32 del D.P.R. n. 380/20001 che non”: PARZIALMENTE ACCOLTA e così modificata: “La variante in corso d’opera a SCIA in alternativa al PdC che non costituisca variazione essenziale ai sensi dell’art. 32 del D.P.R. n. 380/2001”.
• 5.4. Interventi subordinati a SCIA – 5.5.2 Interventi di Ristrutturazione Edilizia pesante con DR e Rip di edifici crollati o demoliti:
• Punto 3 – RE con DR e Rip in zona A: “[…] senza modifica di sagoma, prospetti, sedime, caratteristiche planivolumetriche e tipologiche e senza incremento di Vft o Vc in conformità con le prescrizioni contenute nelle NTA del PRG, con incremento di Vft o Vc o anche con mutamento di destinazione d’uso”: NON ACCOLTA e così modificata: “interventi di RE che comportino la demolizione e ricostruzione (DR) su immobili ricadenti in Zona Omogenea A, in conformità con le prescrizioni contenute nelle NTA del PRG, con mutamento di destinazione d’uso e/o con modifica di sagoma, in assenza di incremento di Vft”;
• Punto 4 – DR rientranti in NE: “[…] ricadenti in Zona Omogenea A […]: NON ACCOLTA e punto eliminato;
• 5.4. Interventi subordinati a SCIA – 5.5.6 Altri interventi previsti in PdC, ai sensi dell’art. 23 bis comma 4 del DPR 380/2001:
• Punto 1 – DR con modifiche: “Demolizione e ricostruzione (DR), con modifica di sagoma, prospetti, sedime, caratteristiche planivolumetriche e tipologiche e con incremento di Vft o Vc”: NON ACCOLTA e punto eliminato