Presentato il 10 dicembre 2025, presso la sede della Direzione Regionale del Lazio – Agenzia delle Entrate – Dipartimento Territorio, un prontuario regionale per le procedure per il calcolo della rendita catastale degli immobili delle categorie speciali e particolari (gruppi D ed E).

Questi immobili, possedendo delle caratteristiche che li rendono unici o difficilmente confrontabili, a differenza degli immobili delle categorie ordinarie (A, B e C) dove esistono parametri tabellari, devono desumere la rendita mediante un vero e proprio procedimento di stima che, tuttavia, non può seguire le procedure ordinarie di valutazione immobiliare trattandosi di un procedimento che deve attribuire un valore ad uno specifico biennio (1988/1989) con caratteri di uniformità, nel rispetto delle indicazioni delle circolari nazionali, ma anche al fine delle verifiche.

Il Lazio si è fatto promotore della necessità di un documento finalizzato ad uniformare ma soprattutto a chiarire la procedura di determinazione della rendita. In particolare, il procedimento di stima per questi immobili deve passare attraverso l’attribuzione di un valore economico ai vari elementi che compongono il compendio, anche parcellizzando singoli edifici o singole porzioni di fabbricato con destinazioni diverse, come può avvenire in un impianto industriale o in un centro commerciale, composti da superfici con destinazioni e funzioni differenti (ad esempio, nel centro commerciale avremo aree per parcheggi, zone per gli uffici interni, gli spazi commerciali, etc).

Una delle componenti più difficili da stimare in questi contesti è il valore del suolo su cui sorge l’edificio, che deve sempre essere oggetto di specifica valutazione: tuttavia, in contesti già urbanizzati, e soprattutto in città dove non esiste un mercato dei terreni storico sufficientemente ampio per formare una statistica, dovendo fare riferimento ai valori immobiliari di un biennio di ormai quasi quarant’anni fa, procedere con metodologie di stima sulla base del valore di mercato è praticamente impossibile.

Dunque, il nuovo prontuario affronta il tema della valutazione delle aree fornendo indicazioni e strumenti chiari per addivenire al valore di stima, rendendo così più lineare la procedura: l’obiettivo dichiarato di questo nuovo prontuario infatti è, tra gli altri, quello di ridurre il contenzioso, che si basa soprattutto sui diversi approcci metodologici alla stima.

Naturalmente, il nuovo documento affronta anche tutti gli altri aspetti rilevanti ai fini della corretta determinazione della rendita catastale, tra cui le formule per arrivare al valore finale, che si compone della somma di diversi singoli valori: come nelle stime effettuate per la determinazione del valore in libero mercato di edifici che si trovano in zone con un valore commerciale statisticamente poco significativo, spesso è necessario seguire procedure di valutazione che tengono conto della potenziale ricostruzione del fabbricato piuttosto che al mercato (che in teoria sarebbe sempre da preferire). Quindi tenendo conto del valore “a nuovo” decurtato però di tutte quelle che sono le spese materiali necessarie alla costruzione, compresi i costi amministrativi, gli oneri finanziari, il guadagno atteso dell’imprenditore, e, non da ultimo, la vetustà. Il tutto da rapportare temporalmente sempre al biennio 1988/89.

Di ognuno degli oneri che compongono l’equazione per la determinazione del valore, il prontuario darà la metodologia di calcolo ritenuta maggiormente congrua e, laddove possibile o dovuto, verrà anche fornito un valore “fisso” percentuale da considerare, come ad esempio per il profitto dell’imprenditore che si stabilisce nel 12,44 % o gli oneri finanziari il cui peso è ragionevolmente determinato nel 13%.

Rapportare i valori allo specifico biennio 1988/89 è importante perché la stima deve essere uguale in tutto il territorio nazionale e, ancorchè è la base per le imposte, deve avere un riferimento che sia univoco in termini temporali, per evitare che un edificio costruito oggi abbia valori di rendita catastale influenzati dall’inflazione accumulata nel corso degli anni, rendendo la base imponibile delle imposte maggiore per i nuovi fabbricati rispetto a quelli preesistenti, in contrasto con il principio dell’imposizione fiscale che deve essere proporzionale, omogenea ed equa.

Dunque, il nuovo prontuario fornisce una base informativa certamente più ampia e solida e soprattutto aggiornata rispetto ai documenti precedentemente in uso.

Entra nel dettaglio di una procedura che certamente è a carico ed a cura dei tecnici incaricati dai soggetti dichiaranti, ma che deve necessariamente essere condotta entro dei binari chiaramente individuati per consentire anche all’ufficio di valutare con precisione le istanze pervenute.

Dopo aver presentato l’importante lavoro, l’Ufficio ha indicato che il documento verrà diffuso nei prossimi giorni attraverso i canali ufficiali dell’Agenzia delle Entrate.

Illustrati anche i servizi che l’Ufficio offre ai cittadini ed ai tecnici.

Davvero impressionante la mole di pratiche che sono chiamati a lavorare: circa 6.000 DOCFA/mese solo considerando quelli valutati da un tecnico istruttore, quindi esclusi quelli che vanno in approvazione automatica. Concreto l’impegno per ridurre i tempi di prenotazione e per consentire all’utenza, soprattutto tecnica, di poter sciogliere eventuali dubbi procedurali nel più breve tempo possibile.

Richiesto invece uno sforzo ulteriore sulla digitalizzazione dell’archivio storico delle buste del catasto fabbricati e dei tipi mappale del catasto terreni, al fine di poter agevolare l’accesso agli atti.  Trattandosi di circa 25 milioni di fogli, con scarso numero di personale a disposizione, gli Ordini si sono messi a disposizione per forme di collaborazione anche su questo piano.