È stata pubblicata sulla Gazzetta ufficiale del 25 gennaio l’ordinanza numero 130 del Commissario del Governo per la ricostruzione post-sismica del Centro Italia, che approva il Testo unico della ricostruzione privata. In tutto 131 articoli e 15 allegati che raccolgono i contenuti di 61 ordinanze che vengono così abrogate. Ma, non si tratta solo di un lavoro di fusione e di riordino delle disposizioni che si sono stratificate nel tempo: il testo presenta anche alcune novità. La prima riguarda l’impostazione: future modifiche alla normativa per la ricostruzione del Centro Italia saranno intese come aggiornamento al Testo unico.

Il Testo unico, già pubblicato sul sito del Commissario per la ricostruzione, era però già in vigore dal 1° gennaio 2023, dunque l’operatività precede la pubblicazione dell’ordinanza 130 in Gazzetta ufficiale che era stata dichiarata provvisoriamente efficace. C’è da considerare, inoltre, che alcune ordinanze restano in vigore anche dopo l’entrata in vigore del Testo unico. Più nel dettaglio, restano in vita le ordinanze: 5 del 28 novembre 2016, la 9 del 14 dicembre 2016, la 51 del 28 marzo 2018, la 126 del 28 aprile 2022 e l’allegato A dell’ordinanza 108 del 10 ottobre 2020. Sono fatte salve anche le ordinanze speciali per i Comuni maggiormente colpiti.

Ai procedimenti relativi alle domande presentate prima del 1° gennaio 2023 continua ad applicarsi la disciplina prevista dalle ordinanze vigenti al momento della presentazione della domanda. Per le domande pendenti, presentate prima dell’entrata in vigore del Tu e non ancora arrivate al traguardo del decreto di concessione, è comunque ammessa la facoltà, su istanza dell’avente titolo, di ripresentare la domanda ai sensi del Testo unico.

Va ricordato che al Testo unico si affianca l’operatività della nuova piattaforma per la ricostruzione privata post sisma 2016 Gedisi. Il nuovo strumento, che sostituisce il Mude finora utilizzato, dal 17 gennaio costituisce l’unico portale di accesso per la gestione delle richieste di contributo per il Centro Italia, attraverso il quale i professionisti inviano i progetti e le pratiche (si veda l’articolo pubblicato lo scorso 17 gennaio).

Le novità sulla conformità

Quanto alle novità contenute nel Testo unico, l’articolo 2 anticipa il principio giuridico della conformità degli interventi all’edificio preesistente legittimo e alle norme edilizie vigenti, che supera il vincolo della “doppia conformità”.

La innovazioni sono illustrate nelle relazione tecnica che accompagna il Tu. Più nel dettaglio, l’articolo 2, anticipa il principio giuridico fondamentale della ricostruzione edilizia e urbanistica, secondo cui i titoli edilizi della ricostruzione privata sono la segnalazione certificata di inizio attività (Scia) per gli interventi conformi di cui al Capo V, Parte II del Testo unico, e il permesso di costruire nei casi previsti.

La Scia edilizia attesta lo stato legittimo dell’edificio preesistente e la conformità dell’intervento alle norme edilizie vigenti, a condizione che tali interventi siano diretti alla realizzazione di edifici conformi a quelli preesistenti quanto a collocazione, ingombro planivolumetrico e configurazione degli esterni, fatte salve le modifiche planivolumetriche e di sedime necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, igienico-sanitaria e di sicurezza, nonché per ragioni di efficientamento energetico.

«Si pone con nettezza – viene spiegato nella relazione illustrativa – il principio di “conformità” dell’intervento all’edificio preesistente (ove non abusivo) e non già alle norme e alle varianti dei piani urbanistici, trattandosi non di costruzione ma di “ricostruzione”. Si tratta di un passaggio culturale molto innovativo e assai rilevante anche ai fini della semplificazione burocratica, che libera l’istruttoria da molti adempimenti inutili».

Si stabilisce, inoltre, che questi interventi, compresi quelli di ristrutturazione con totale demolizione e ricostruzione nelle zone A (centri storici) del Dm 1444 del 1968, possono essere realizzati immediatamente, senza la preventiva approvazione di nuovi piani urbanistici, salvo che nei casi di delocalizzazione o di impedimenti derivanti dalla inclusione in aggregati edilizi non ancora definiti, nonché nei casi espressamente definiti di salvaguardia con delibera di Consiglio comunale.

«Anche questa – si legge ancora nella relazione illustrativa – costituisce una notevole innovazione rispetto alla regola (frenante) del passato secondo cui era vietato l’intervento edilizio prima dell’approvazione del piano urbanistico attuativo (sono pochi quelli approvati in corso di definizione a sei anni dal sisma), piani attuativi che ora divengono “facoltativi” e utili solo nel caso di delocalizzazioni o impegno di nuovo suolo».

Oltre gli interventi conformi realizzati con Scia, che costituiscono la grande maggioranza della ricostruzione, sono realizzati previo rilascio del permesso di costruire gli interventi che determinano aumenti di volumi o di superfici rispetto agli edifici preesistenti, modifiche sostanziali della sagoma negli edifici ubicati nelle zone A, e nuove costruzioni, anche a causa di delocalizzazioni, secondo quanto previsto dal Tu Edilizia.

Beneficiari del contributo

Nella Parte seconda il Testo unico della ricostruzione apporta modifiche che riguardano i beneficiari del contributo per la ricostruzione, finora riservato alle persone fisiche e alle imprese che avevano diritti reali sugli immobili danneggiati, e ora accessibile anche ai comuni e agli enti pubblici che dovessero acquisire le proprietà di questi immobili. Ad esempio, i comuni possono subentrare ai proprietari irreperibili o inerti al fine di “completare la ricostruzione”, eliminando situazioni di pericolo ed evitando il degrado del tessuto urbano.

Le pertinenze

Il testo contiene novità anche per gli edifici ammissibili al contributo, nella cui fattispecie rientrano anche le pertinenze esterne adibite a ricovero di mezzi e materiali, o le pertinenze inagibili di edifici agibili, ed altri edifici a fronte di una asseverazione certificata del tecnico relativa all’utilizzabilità dell’edificio. Inoltre, possono essere finanziati quegli immobili che fanno parte di aggregati e la cui riedificazione risulta essenziale per garantire la solidità strutturale, ma anche per preservare l’aspetto del tessuto urbano.

I super-consorzi

Si disciplina la possibilità di creare super-consorzi per ricostruire unitariamente borghi e frazioni e vengono introdotte nuove norme per agevolare la demolizione degli edifici danneggiati che costituiscono pericolo, o ostacolano la ricostruzione di altri edifici. Tali immobili devono essere demoliti dai proprietari che potranno beneficiare di un contributo, diverso da quello concesso per la ricostruzione, o dal Comune, con diritto di rivalsa sui proprietari.

L’Ordinanza 100

Le procedure previste dall’Oodinanza 100, che hanno prodotto una semplificazione ed un’accelerazione delle pratiche di contributo, confermate e rafforzate, vengono rese obbligatorie per tutti gli interventi su singoli edifici fino all’importo di 1 milione di euro, fino a 5 milioni di euro per gli aggregati e 15 milioni di euro  per i condomìni.

I procedimenti speciali

Il Testo unico riassume anche i procedimenti speciali che riguardano gli edifici privati di interesse storico, artistico e culturale, o quelli inclusi in aree sottoposte a vincolo paesaggistico, riprendendo le previsioni dell’ordinanza 116 che ha riformato il sistema degli incrementi da applicare al contributo per la riparazione di tali edifici.

Incarichi professionali

L’ultima parte del Testo è dedicata agli operatori privati, ovvero ai tecnici che predispongono i progetti e alle imprese esecutrici. Si introduce maggior flessibilità sul numero e l’importo massimo degli incarichi che possono essere svolti dai tecnici contemporaneamente, anche in funzione della dimensione e della caratteristica degli studi professionali. Anche i proprietari avranno la possibilità di depositare i contratti stipulati con i professionisti, ed accesso alla consultazione del fascicolo telematico della propria richiesta di contributo.

I TESTI
– L’ordinanza che approva il Testo unico, pubblicata in Gazzetta ufficiale
– La relazione illustrativa
– Il Testo unico della ricostruzione privata